Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дела по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на жилой дом, государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, признании сделки недействительной,

установил:

Представитель ФИО1 на основании доверенности ФИО2 обратился в Славянский районный суд Краснодарского края с указанным иском о государственной регистрации перехода права собственности за ФИО1 на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадь 2223 кв.м., кадастровый <номер>, адрес (местоположение): <адрес>; объект капительного строительства, не зарегистрированный в установленном законом порядке, а именно жилой двухэтажный дом, расположенный по адресу: <адрес>; обязании ФИО3 передать ФИО1 спорные земельный участок и объект капительного строительства, не зарегистрированный в установленном законом порядке, а именно жилой двухэтажный дом, свободными от вещей ФИО3; о снятии ФИО3 с регистрационного учета из спорного жилого помещения.

12.11.2018 уточнив свои исковые требования в обоснование иска указал, что в соответствии с договором купли-продажи от 14.05.2018 (далее - ДКП), заключенным между ФИО1 (далее - Покупатель) и ФИО3 (далее - Продавец), Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадь 2223 кв.м., кадастровый <номер>, адрес (местоположение): <адрес>; Объект капительного строительства, не зарегистрированный в установленном законом порядке, а именно жилой двухэтажный дом, расположенный по адресу: <адрес>, (далее - объекты недвижимости).

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В ДКП определены стороны и предмет договора, явно выражена воля сторон.

В соответствии с пунктом 2 ДКП объекты недвижимости проданы Покупателю за 500000 рублей. Данные денежные средства получены Продавцом в полном объеме до подписания ДКП, что подтверждается личной подписью Продавца в ДКП, что также является подтверждением надлежащего исполнения Покупателем обязательств по ДКП. Данная позиция подтверждается судебной практикой, например, Определением Верховного Суда РФ от 27.09.2011; 82-В11-3.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В связи с этим в МФЦ, в <адрес>, (далее - МФЦ) поданы необходимые документы для регистрации перехода к Покупателю права собственности на объекты недвижимости. Однако, как позже разъяснено регистратором, в поданном Продавцом и Покупателем пакете документов допущена ошибка, в связи с чем регистратор предложил подать заявление о прекращении государственной регистрации прав, а также подать новый пакет документов, для регистрации перехода права собственности.

С целью возобновления государственной регистрации 21.05.2018 в 18:15 Продавцом и Покупателем в МФЦ поданы заявления о прекращении государственной регистрации прав, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг, а 21.05.2018 в 18:34 заново поданы документы, а именно: договор купли-продажи от 14.05.2018, доверенность от 18.10.2017, свидетельство о государственной регистрации от 17.06.2013, свидетельство о смерти от 20.03.2006, заявление об отсутствии брака от 21.05.2018, чек от 21.05.2018, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 21.05.2018, паспорта заявителей, что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг.

Однако регистрация документов приостановлена с 31.05.2018 до 31.08.2018 с указанием причины приостановки. Покупателем неоднократно предлагалось Продавцу явиться в МФЦ для устранения причин приостановки, однако, ссылаясь на занятость, отсутствие времени, а в большинстве случаев и просто игнорирование телефонных звонков, Продавец отказывается явиться в МФЦ. Фактически после выполнения Покупателем всех условий ДКП, в том числе передаче Продавцу денежных средств за продаваемые объекты недвижимости, Продавец начал уклоняться от государственной регистрации перехода права собственности на Покупателя объектов недвижимости ссылаясь на отсутствие времени и другие всевозможные причины.

С целью досудебного урегулирования возникшей ситуации Покупателем в адрес продавца посредством службы курьерской доставки major-express направлена претензия от 19.06.2018 с требованием явиться в МФЦ для регистрации соответствующих документов как это предусматривает действующее законодательство. Однако ответ покупателем на вышеуказанную претензию на дату обращения в суд не получен, Продавец в назначенное время в МФЦ не явился. Кроме того, при личной встрече Продавец пояснил, что отказывается осуществлять необходимые действия для регистрации перехода прав на Покупателя.

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Кроме того, в соответствии с пунктом 13 ДКП указанный пункт является документом, подтверждающим передачу объектов недвижимости Покупателю.

Под передачей вещи в соответствии со статьей 224 ГК РФ понимается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной ему с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Таким образом, в круг обязанностей продавца по договору продажи недвижимости входит (в том числе) вручение имущества покупателю; до соответствующего вручения продавец не может считаться надлежаще исполнившим обязательство.

Однако объекты недвижимости Покупателю Продавцом фактически не переданы, Продавец продолжает ими пользоваться, с регистрационного учета не снялся.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (абзац 3 пункта 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с зашитой права собственности и других вещных прав».

Передача подразумевает под собой юридическое освобождение (снятие с регистрационного учета) и физическое освобождение объектов недвижимости (вывоз вещей).

В соответствии со статьей 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (статья 292 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).

В соответствии с подпунктом «е» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда.

Таким образом, Продавец не исполнил свои обязанности, предусмотренные ДКП, а также всячески уклоняется от регистрации перехода права собственности к Покупателю.

Из части 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ следует, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В нарушение указанной нормы Земельного Кодекса РФ, 21.05.2018 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадь: общая 2223 кв.м., кадастровый (или условный) <номер>, адрес (местоположение): <адрес>.

Однако, на указанном земельном участке расположен не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно жилой двухэтажный дом в <адрес>, который, в нарушение ч. 4 ст. 35 Земельного Кодекса РФ, не был указан в договоре купли-продажи от 21.05.2018, заключенном между сторонами, в качестве объекта недвижимости, который также должен перейти в право владения, пользования и распоряжения от ФИО3 к ФИО1

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Согласно части 1 статьи 167 Гражданского Кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу части 1 статьи 168 Гражданского Кодекса РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, договор купли-продажи от 21.05.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО1 составлен и подписан сторонами в нарушение требований действующего законодательства, а именно части 4 статьи 35 Земельного Кодекса РФ, таким образом является недействительным.

С учетом изложенного просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2223 кв.м., кадастровый <номер>, Адрес (местоположение): <адрес>, за ФИО1; обязать ФИО3 передать ФИО1 спорные земельный участок, и не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом, свободным от вещей ФИО3; признать ФИО3 утратившей право пользования спорными земельным участком и жилым двухэтажным домом; признать за ФИО1 право собственности на спорные земельный участок и жилой двухэтажный дом; снять ФИО3 с регистрационного учета из спорного жилого помещения; признать недействительным договор купли-продажи от 21.05.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО1 А также просил указать в резолютивной части решения суда, что данное решения суда является основанием: для снятия с регистрационного учета ФИО3 из спорного жилого помещения; для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю без предоставления дополнительных документов. В соответствии со ст. 211 ГПК РФ просил суд обратить решение к немедленному исполнению.

В судебном заседании истец - ФИО1, его представитель – ФИО2 уточненные требования искового заявления поддержали, просили суд удовлетворить их в полном объеме.

Определением славянского районного суда 14.11.2018 исковые требования ФИО1 о снятии с учета ответчика и признании ее утратившей право пользования спорным имуществом выделены в отдельное производство.

В судебном заседании ответчик ФИО3 и ее представитель на основании доверенности 23АА399651 Рева Т.В. возражали против удовлетворения требований искового заявления. При этом указали, что сделка от 14.05.2018 была притворной, подразумевала под собой иную сделку, что является основанием для признания ее судом недействительной.

На уточненное исковое заявление от 12.11.2018 представила возражение, в котором указала следующее.

В обосновании своих исковых требований Истец ссылается на договор купли-продажи земельного участка и незарегистрированного в установленном законом порядке объекта капитального строительства от <дата>. Согласно ч. 1 ст. 551 ГК РФ - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка 21.05.2018, уничтожая все договоры от 14.05.2018 и обращаясь с заявлением в МФЦ о прекращении государственной регистрации права по договору купли-продажи от 14.05.2018, Истец подтвердил факт намерения заключить новый договор, который и был заключен. Таким образом следует, что договор купли-продажи от 14.05.2018 заключен не был.

Согласно ст. 554 ГК РФ - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости не соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При подписании договора купли-продажи 14.05.2018, в нем отсутствовали индивидуализирующие признаки жилого дома, а именно площадь, кадастровый номер, год постройки и т.д.

Согласно ч. 2 ст. 558 ГК РФ - договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ч.3 ст.131 ГК РФ - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

В договоре купли-продажи от 14.05.2018, возвращенному Ответчику и в договоре купли-продажи от 14.05.2018, представленного Истцом, отсутствуют отметки (печати) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Краснодарскому краю о его регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ - притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях - ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, договор купли-продажи от 14.05.2018 подписанный Истцом и Ответчиком считается не заключенным, по всем вышеуказанным основаниям.

Договор купли-продажи от 21.05.2018 недействителен в силу притворности, что влечет его недействительность.

Просит в удовлетворении всех исковых требований ФИО1 к ФИО3 отказать.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного разбирательства был уведомлен надлежащим образом. Просил суд рассмотреть настоящее дело в его отсутствие.

Суд, выслушав доводы сторон и их представителей, исследовав и оценив в совокупности представленные доказательства по делу, приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (данные обстоятельства также установлены для договорных отношений ч. 1 ст. 420 ГК РФ). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон, что обусловлено ч. 2 ст. 154 ГК РФ.

В соответствие ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании п.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида.

В соответствие п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), в соответствии со ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

Судом установлено, что 14.05.2018 между ФИО3 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец передает, а покупатель принимает в собственность за плату следующее недвижимое имущество расположенное по адресу: <адрес>:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2223 кв.м., кадастровый (или условный) <номер>,

- не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом, общей площадью: 270,6 кв.м., кадастровый <номер>,

По условиям п.2 договора купли-продажи отчуждаемый объект продан покупателю за 500000 (пятьсот тысяч) рублей, уплаченных продавцу полностью до подписания настоящего договора. Данные обстоятельства также установлены судом в ходе судебного разбирательства, подтверждены доводами ФИО3, которая подтвердила факт получения денежных средств в полном объеме. Данное обстоятельство установлено судом также и при просмотре видео, снятого в момент подписания договора 14.05.2018.

В соответствие ч.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, по условиям п.2 договора купли-продажи, на основании ч.1 ст.431 ГК РФ, суд приходит к выводу, что ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате приобретенных им объектов недвижимости исполнены надлежащим образом и в полном объеме. Данные обстоятельства также подтверждены исследованной в ходе судебного разбирательства видеозаписью, из которой судом установлено, что денежные средства переданы ФИО1 ФИО3 в полном объеме, последняя претензий по сумме оплаты за отчуждаемые объекты недвижимости не указывала, собственноручно подписала договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества. Более того с озвученными условиями о продаже дома и земельного участка соглашалась.

Основания приобретения права собственности перечислены в ст.218 ГК РФ и являются общими для любого объекта. В силу п.2 названной статьи, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом по договору купли-продажи.

Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в том числе, право собственности (ч. 3 указанной статьи).

По общему правилу, закрепленному в п.1 ст.223 ГК РФ моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 указанной статьи Кодекса).

Согласно ст.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, порядок проведения которой устанавливался на момент возникновения спорных отношений ст. 13 названного закона.

Из материалов дела следует, что для осуществления перехода права собственности на отчуждаемые Объекты недвижимости от Продавца к Покупателю, сторонами поданы необходимые документы в многофункциональный центр, расположенный по адресу: <адрес>, регистрация которых прекращена ввиду наличия ошибки в документах. С целью возобновления государственной регистрации перехода права собственности, 21.05.2018 сторонами снова поданы заявления о переходе права собственности от ФИО3 к ФИО1, что подтверждается описью документов, принятых для оказания услуг. Однако, регистрация перехода права собственности приостановлена регистратором, о чем свидетельствует уведомление о приостановлении регистрации

Истец неоднократно обращался как устно, так и с письменным требованием к Ответчику о необходимости повторно явиться в МФЦ для устранения допущенных нарушений, с целью осуществления государственной регистрации перехода права на Объекты недвижимости. Однако ФИО3 игнорировала просьбы и требование истца, по настоящее время, в нарушение условий ДКП от 14.05.2018, право собственности на земельный участок и не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом за ФИО1 не зарегистрировано, в связи с чем, Истец не может пользоваться, владеть и распоряжаться своим имуществом, что нарушает его Конституционные и гражданские права.

При уклонении продавца от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость иск покупателя подлежит удовлетворению, если это имущество ему передано.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3 ст.551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абз.2 ч.1 ст.556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз.7 ст.12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии с п.2 ст.13 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Порядок проведения государственной регистрации урегулирован ст.13 вышеуказанного Закона, согласно которой государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: 1) прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Исходя из того, что участие сторон сделки в государственной регистрации ограничивается подачей необходимых документов, то уклонением надлежит считать неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности (статьям 13 и 16 Закона о государственной регистрации). В частности, уклонением могут считаться неявка лица в учреждение по государственной регистрации, отказ от подачи заявления, представления документа, удостоверяющего личность, и прочее.

Кроме того, ФИО1 в материалы дела представлена видеозапись, которая подтверждает отказ ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности к ФИО1 объектов недвижимости.

Из системного толкования ст.551 ГК РФ и ст.16 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что одной из обязанностей продавца, вследствие заключения договора купли-продажи недвижимости, является произведение государственной регистрации перехода права собственности на проданное недвижимое имущество к покупателю, у которого, в свою очередь, есть право требовать от продавца совершения соответствующих действий.

Из приведенных выше правовых положений в их взаимосвязи и разъяснений Верховного Суда РФ и иных нормативно-правовых актов следует, что в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 14.05.2018 совершен в надлежащей форме и полностью исполнен ФИО1, а ФИО3 в нарушение положений ст.10 ГК РФ, уклоняется от регистрации перехода права собственности. Таким образом, с учетом названных норм закона, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи от 14.05.2018 следует признать состоявшимся, в связи с чем, переход права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадь 2223 кв.м., кадастровый <номер>, адрес (местоположение): <адрес>, за ФИО1 подлежит государственной регистрации.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности (абзац 3 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Передача подразумевает под собой освобождение объектов недвижимости прежним собственником.

В соответствии со ст.235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

Таким образом, суд приходит к выводу о необходимости обязать ФИО3 передать объекты недвижимости ФИО1, а именно: земельный участок и расположенный на нем незарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом, расположенные по адресу: <адрес>, свободными о вещей ФИО3

Учитывая недопустимость одностороннего отказа от обязательства и необходимости исполнения обязательства в соответствии с требованиями договора, суд приходит к выводу о признании за ФИО1 права собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью: 2223 кв.м., кадастровый (или условный) <номер>, не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом, общей площадью: 270,6 кв.м., кадастровый <номер>, расположенные по адресу: <адрес>, что обусловлено п. 1 договора.

Рассматривая требования о признании договора купли-продажи от 21.05.2018, заключенного между истцом и ответчиком, согласно которому ФИО3 продала, а ФИО1 принял земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадь: общая 2223 кв.м., кадастровый (или условный) <номер>, адрес (местоположение): <адрес>, суд приходит к следующему.

Согласно ч.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Однако, из материалов дела следует, что в договоре купли-продажи от 21.05.2018, заключенном между ФИО3 и ФИО1, отсутствует указание и не установлен факт, что на вышеназванном земельном участке также расположен не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно жилой двухэтажный <адрес>, который также должен был перейти в право владения, пользования и распоряжения от ФИО3 к ФИО1, что противоречит требованиям ч.4 ст.35 ЗК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что договор купли-продажи от 21.05.2018, заключенный между ФИО3 и ФИО1, является незаконным, составленным с нарушением требований действующего законодательства, и, в силу ст.166 ГКРФ, является недействительным.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Рассматривая доводы ФИО3 и ее представителя о притворности сделки от 14.05.2018 по договору купли-продажи, заключенному между ФИО3 и ФИО1, суд исходит из следующего.

Как было выше указано судом, 14.05.2018 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи, согласно которому ФИО3 продала, а ФИО1 приобрел в собственность земельный участок и не зарегистрированный в установленном законом порядке объект капитального строительства, а именно: жилой двухэтажный дом, расположенные по адресу: <адрес>.

Кроме того, судом установлено, что в подтверждение своих намерений о заключении договора купли-продажи от 14.05.2018, ФИО3 составлены и подписаны собственноручно сам договор купли-продажи от 14.05.2018, для осуществления государственной регистрации перехода права в регистрирующий орган ею, помимо договора купли-продажи, также представлены свидетельство о государственной регистрации от 17.06.2013, свидетельство о смерти от 20.03.2006, заявление об отсутствии брака, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, паспорт. После прекращения государственной регистрации перехода права по заявлению от 14.05.2018, ФИО3 повторно явилась в регистрирующий орган, и повторно подала совместно с ФИО1 вышеуказанные документы.

Также, в ходе судебного разбирательства судом исследована видеозапись состоявшейся между ФИО3 и ФИО1 сделки, согласно которой договор купли-продажи от 14.05.2018 заключен сторонами по обоюдному согласию, с обсуждением и согласованием всех существенных условий по сделке, без применения к какой-либо из сторон насилия, угрозы и т.д. Откуда следует, что договор купли-продажи от 14.05.2018 составлен и подписан сторонами лично в добровольном порядке.

ФИО1 расценивал вышеназванные действия ФИО3, а также внесение арендного платежа за вышеуказанные объекты недвижимости по договору аренды, в котором арендатором является ФИО3, как дающие ему основание полагаться на действительность сделки, так как последняя вела себя таким образом, что у него не возникало сомнений в том, что ФИО3 согласна со сделкой и намеренно придерживалась ее условий.

В соответствие ч.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно. Недобросовестным поведением будет считаться, в частности, если лицо после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, то есть вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий, но впоследствии обратилось в суд с требованием о признании сделки недействительной. Указанное ограничение относится как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, лишается права оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли (ч. 2 указанной статьи).

Данная позиция подтверждается пунктами 70 и 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

С учетом изложенного, названных норм закона, суд не может согласиться с применением положений о ничтожности сделки, совершенной ФИО3 и ФИО1 по договору купли-продажи от 14.05.2018. Данные доводы ФИО3 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статями 194-199 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Прекратить за ФИО3 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадь 2223 кв.м., кадастровый <номер>, адрес (местоположение): <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2223 кв.м., кадастровый <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на объект капитального строительства: жилой двухэтажный дом, общей площадью: 270,6 кв.м., кадастровый <номер>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признать недействительным договор купли-продажи от 21.05.2018 земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2223 кв.м., кадастровый <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО3 и ФИО1.

Решение является основанием для осуществления государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов - для ИЖС и ведения личного подсобного хозяйства, площадью 2223 кв.м., кадастровый <номер>, адрес (местоположение): <адрес>, за ФИО1

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Славянский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 ноября 2018 года.

Судья Славянского районного суда

Краснодарского края Ю.В. Антощук