Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора аренды с правом выкупа и взыскании задолженности по арендной плате, и встречным исковым требованиям ФИО2 к ФИО1 о признании договора ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

иск мотивирован тем, что ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды с правом выкупа, в соответствии с которым ФИО1 передал ФИО2 недвижимое имущество: земельный участок площадью ххххх кв.метра, с кадастровым Номер, вместе с хозяйственными постройками, расположенными на нём; нежилое двухэтажное здание дома для отдыха общей площадью ххх,х кв. метра, условный Номер; одноэтажное здание бани общей площадью хх,х кв. метра с условным Номер, расположенные по адресу: .... Срок аренды договором определён до ХХ.ХХ.ХХ. Ответчик нарушил условия договора, им неоднократно допущены случаи неоплаты арендной платы в установленные данным договором сроки. Общая просроченная задолженность ответчика на ХХ.ХХ.ХХ составляет ххххххх рублей. В связи с этим, со ссылкой на ст. ст. 309, 606, 614 ГК РФ, истец просит суд взыскать с ФИО2 в его пользу имеющуюся задолженность и расходы, понесённые на уплату госпошлины.

В ходе рассмотрения дела от ФИО2 поступили встречные исковые требования, в соответствии с которыми он просил суд признать договор ничтожным, поскольку он заключен с ним на кабальных условиях.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объёме, при этом указал, что просит удовлетворить требования в заявленных пределах, взыскать задолженность за период с ... по ... ХХХХ года. В данный период арендная плата составляла ххххх рублей, а 1500000 рублей, которую должен был внести до ХХ.ХХ.ХХ ФИО2, являлась выкупной ценой. Встречные исковые требования не признаёт, просит в их удовлетворении отказать.

Представитель истца – Ф. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлён надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ходатайств об отложении дела не представил.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся стороны.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, при этом пояснил, что расторг с ФИО1 договор аренды в ... ХХХХ года, направив ему письмо с письменным уведомлением об этом. В связи с этим полагает, что какая – либо задолженность перед ФИО1 у него отсутствует. Кроме этого указал, что условия договора защищают интересы только истца (ответчика по встречному иску), в связи с чем полагал данный договор кабальным. Признаёт факт того, что в период с ... по ... ХХХХ года указанные в договоре суммы ххххх р., ххххх р., ххххх р., и ххххх р. являются арендной платой, а сумма ххххххх рублей, подлежащая уплате до ХХ.ХХ.ХХ, является выкупной.

Заслушав истца (ответчика по встречному иску) ФИО1, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, суд установил:

ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды с правом выкупа, в соответствии с которым ФИО1 передал ФИО2 недвижимое имущество: земельный участок площадью ххххх кв.метра, с кадастровым Номер, вместе с хозяйственными постройками, расположенными на нём; нежилое двухэтажное здание дома для отдыха общей площадью ххх,х кв. метра, условный Номер; одноэтажное здание бани общей площадью хх,х кв. метра с условным Номер, расположенные по адресу: .... Срок аренды договором определён до ХХ.ХХ.ХХ (менее 1 года).

По условиям данного договора арендодатель (ФИО1) передал арендатору (ФИО2) указанное имущество по передаточному акту (п.2.1.1 договора). Арендатор (ФИО2) принял на себя обязательства выплаты ежемесячной арендной платы и выкупной стоимости переданных ему объектов (раздел 3 договора).

В соответствии с п. 3.6 данного договора, после выплаты всей выкупной стоимости объекты передаются арендатору по передаточному акту, что является основанием для арендатора оформления на объекты права собственности.

В нарушение принятых на себя по договору аренды обязательств, ФИО2 прекратил выплату арендной платы, также не оплатил истцу (ответчику по встречному иску) часть выкупной стоимости объектов.

Задолженность ФИО2 перед ФИО1 за период с ... по ... ХХХХ года по арендной плате составляет ххххх рублей. Данная сумма арендной платы сторонами в судебном заседании не оспаривалась, в связи с чем суд признаёт её установленной.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании ст.ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из исследованных обстоятельств дела, суд полагает, что ФИО2, прекратив выплату арендной платы, нарушил условия заключенного им с ФИО1 договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ.

В соответствии с пунктом 3 абзаца 1 ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая изложенное, суд приходит к мнению о том, что заявленные истцом (ответчиком по встречному иску) требования о расторжении заключенного с ФИО2 договора аренды от ХХ.ХХ.ХХ подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО2 в том, что он расторг в одностороннем порядке договор, являющийся предметом исковых требований, в ... ХХХХ года, с этого момента не пользуется переданным ему имуществом, в связи с чем у него отсутствует задолженность по арендной плате, суд не принимает.

В данном случае суд руководствуется следующим: в соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В иных случаях досрочное расторжение договора по требованию арендатора, в соответствии со ст. 620 ГК РФ, возможно только в судебном порядке.

Как следует из материалов дела, соглашения по расторжению договора аренды между сторонами спора достигнуто не было. Факт направления ФИО2 письменного уведомления ФИО1 о расторжении договора не свидетельствует о наличии между ними такого соглашения. Договор аренды не предусматривает возможность расторжения договора арендатором в одностороннем порядке. В судебном порядке до рассмотрения заявленных сторонами исков договор не расторгался. Таким образом суд полагает, что обязательства по заключенному между сторонами договору аренды, в том числе и по уплате арендной платы, не утратили своей юридической силы до настоящего момента.

В соответствии с ч. 3 ст. 179 ГК РФ, сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Учитывая исследованные обстоятельства дела, доводы ФИО2 в том, что договор является недействительным в виду невыгодных для него условий (кабальная сделка), суд не принимает, поскольку в судебном заседании ответчиком (истцом по встречному иску) не представлено каких - либо доказательств тому, что договор аренды был заключен при указанных в ч. 3 ст. 179 ГК РФ обстоятельствах.

Вместе с тем суд полагает заявленные исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате чрезмерными по тем основаниям, что истец вместе с арендной платой (ххххх рублей) также просит взыскать в его пользу часть выкупной цены арендованного имущества. При этом, расторжение договора аренды подразумевает возврат истцу (ответчику по встречному иску) переданного имущества.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При таких обстоятельствах суд находит, что расторжение договора аренды с последующим выкупом влечёт прекращение обязательства по уплате выкупной цены.

В связи с этим суд приходит к мнению, что исковые требования ФИО1 о взыскании арендной платы подлежат частичному удовлетворению, в его пользу подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере ххххх рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, с ответчика (истца по встречному иску) в пользу истца (ответчика по встречному иску) также подлежит взысканию государственная пошлина, пропорционально размеру удовлетворённых требований, в сумме хххх рублей.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 12, 55-57, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды с правом выкупа, заключенный ХХ.ХХ.ХХ между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате по договору аренды с правом выкупа от ХХ.ХХ.ХХ, в размере ххххх (...) рублей, а также возврат госпошлины в размере хххх (...) рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с моменты вынесения решения в окончательной форме через Лоухский районный суд РК в Верховный Суд Республики Карелия в апелляционном порядке.

Судья: Д.В. Васильев

Решение в окончательной форме вынесено 22 января 2014 года.