Гражданский кодекс часть 1

Благодарненский районный суд Ставропольского края в составе: председательствующего судьи Зинец Р.А., при секретаре судебного заседания Сафоновой О.В., с участием:

- истца по первоначальному иску и ответчика по встречному иску ФИО1,

- представителя ФИО1 – адвоката Караченцевой Л.С., представившей удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ФИО2,

- ответчика по встречному иску ФИО3,

- представителя ответчика по встречному иску ФИО4 - адвоката Журавлева А.Г., представившего удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ и ордер № от ДД.ММ.ГГГГ,

- прокурора в лице заместителя прокурора Благодарненского района Ставропольского края Долгошеева И.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-4/2016:

- по первоначальному исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о признании истца добросовестным приобретателем, признании ответчиков утратившими право пользования и выселении;

- встречному исковому заявлению ФИО2, ФИО5 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и недействительным с применением последствий недействительной сделки, аннулировании в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним, восстановлении записи о праве собственности на квартиру, взыскании морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Благодарненский районный суд с первоначальным иском (впоследствии изменённым) к ФИО2, ФИО5 о выселении и признании утратившими право пользования, в котором указано следующее. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия №, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, он ФИО1, является собственником трехкомнатной квартиры, общей площадью 61,9 кв.м, расположенной по адресу:. В соответствии со ст. 292 п. 2, ст. 558 п. 1 ГК РФ, лиц, сохраняющих права пользования указанной недвижимостью нет, т.е. лиц, законно проживающих (или с согласия собственника) нет. По вышеуказанному адресу зарегистрированы и проживают ответчики: ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. В ДД.ММ.ГГГГ он купил указанную недвижимость. Так как он стал собственником указанной недвижимости, и должен оплачивать коммунальные услуги, он предложил ответчикам сняться с регистрационного учета, оплатить задолженность по коммунальным услугам до того момента, пока они пользуются его квартирой. На что ФИО2 ответила отказом и освобождать квартиру самостоятельно не намерена, продолжая пользоваться газом, водой, электричеством и при этом, не оплачивая эти услуги. В соответствии с ч. 1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами пользования, установленными законом, чего он по сей день не может осуществлять. Собственник жилого помещения вправе представить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. Каких-либо договоров, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством между ФИО1 и ФИО2, ФИО5 заключено не было. В настоящее время, ответчики, по-прежнему незаконно проживают в принадлежащей ему квартире, пользуются ею и коммунальными услугами и обращение к ним о добровольном выселении и оплате коммунальных услуг остается безрезультативным. Согласно п. «е» п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 №713 основанием для снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства Отделением Управления Федеральной Миграционной службы России по Ставропольскому краю в Благодарненском районе, является вступившее в законную силу решение суда о выселении из занимаемого жилого помещения. Таким образом, исходя из вышеизложенного, на основании Жилищного Кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ и гражданского процессуального кодекса РФ, просил суд:

- признать ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения уроженку , утратившей право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу:;

- выселить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку , из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу:;

- признать ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца утратившим право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу:;

- выселить ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р., из жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ().

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 представил в суд изменённое исковое заявление, в котором указано следующее ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (именуемый в дальнейшем Истец/Ответчик по встречному иску) и ФИО2, в интересах и от имени которой действовал представитель по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6, был заключен договор купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1 договора Продавец (Ответчик) продала, т.е. передала в собственность покупателя (Истец) квартиру, с кадастровым номером: №, расположенную по адресу:, общей площадью 61,9 кв.м (п. 2 договора). Согласно п. 4 названного договора стоимость квартиры составляет , которые были уплачены продавцу (ответчику) до подписания договора. Согласно п. 6 названного договора в спорной недвижимости зарегистрированы, но не проживают гр. ФИО2 и ФИО5, в соответствии со ст. 292 ГК РФ лиц сохраняющих право пользования указанной недвижимостью нет. Таким образом, полагает, что между сторонами были достигнуты соглашения по всем существенным условиям сделки. Между тем, гр. ФИО2 обратилась в Благодарненский районный суд Ставропольского края со встречным исковым заявлением к ФИО1, в котором ставит вопрос о признании вышеупомянутой сделки недействительной. С данными исковыми требованиями ФИО1 не согласен, считает их незаконными и необоснованными, в связи с чем, руководствуясь ст. 39 ГПК РФ считает необходимым уточнить свои первоначальные исковые требования. В силу положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в определении условий договора, понуждение в заключении договора не допускается. Как указано в письме Федеральной налоговой службы №ЕД-4-3/9243@ от 22.05.2013 при расчетах между физическими лицами следует учесть, что в соответствии с положениями ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств подтверждается распиской в получении исполнения. Вместе с тем если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным. Данная позиция согласована с Министерством финансов Российской Федерации (Письмо от 25.04.2013 N 03-04-07/14436). В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130,131,132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация - единственное доказательство существования зарегистрированного права. Государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя (п.1 ст. 16 комментируемого закона). Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной масти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения и т. д. В соответствии с п. 1,2,3 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов, предоставляемых на государственную регистрацию прав, должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. В случаях, если в интересах сторон выступает иное лицо, его полномочия должны быть удостоверены доверенностью. Как указано в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. При удостоверении доверенностей нотариусом разъясняются положения действующего законодательства, а именно: положения ГК РФ, в том числе: ст. 1 - Основы начала гражданского законодательства, ст. 10 - Пределы осуществления гражданских прав, ст. 170 - действительность мнимой и притворной сделки, ст. 174.1 - Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено, ст. 182- Представительство, ст. 185 - Общие положения о доверенности, ст. 186-Срок доверенности, ст. 187-Передоверие, ст. 188-Прекращение доверенности, ст. 189- Последствия прекращения доверенности, ст. 190- Определение срока; а также нормы ст. ст. 34,35 СК РФ и ст. 44.1 Основ закона о нотариате. Таким образом, юридические последствия выдачи доверенности сторона (ФИО2) осознавала в полной мере и все риски, связанной с выдачей доверенности приняла на себя. Как указано в п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. В ст. 10 ГК РФ указано, что добросовестность сторон при совершении сделки предполагается. Данная норма материального права говорит о том, что суд может отказать в защите права лицу, злоупотребляющим данным правом.

Статья 12 ГК РФ предусматривает возможность защиты и восстановления нарушенного права, в том числе путем самозащиты.

Таким образом, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а обязательства были исполнены, процедура регистрации сделки сотрудниками Федеральной регистрационной службы была строго соблюдена в соответствии с нормами действующего законодательства, откуда следует, что в действиях ФИО1 отсутствует деликт и его действиями не нарушено прав ФИО2

Как указано в п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Статья 209 ГК РФ, прямо указывает на права собственника, а именно: собственник имеет права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права пользования, владения и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25.06.1993 и п. 31 Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденных постановлением Правительства РФ №713 от 17.07.1995, снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случаях определенных законодательством, перечень которых является исчерпывающим, в том числе в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в законную силу решения суда.

Статья 11 ЖК РФ предусматривает, что защита жилищных прав осуществляется путем признания жилищного права, прекращения или изменения жилищных правоотношений.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ст. ст. 39, 131-132 ГПК РФ, просил суд:

- признать ФИО1 добросовестным приобретателем квартиры, назначение: жилое, общей площадью 61,9 кв.м, этаж: 03, кадастровый №, расположенной по адресу:, сохранив за ним право собственности на указанный объект недвижимости;

- признать право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: за ФИО2 и ФИО5 не сохранившимся (утратившим);

- выселить ФИО2 и ФИО5 из занимаемого ими жилого помещения, расположенного по адресу: (т. ).

В судебном заседании истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО1 первоначальное исковое заявление поддержал, просил его удовлетворить.

Представитель ФИО1 – адвокат Караченцева Л.С. в судебном заседании первоначальное исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить. Дополнительно объяснила, что ни ФИО7, ни Конотопова не обладают специальными юридическими познаниями. Исходя из пояснения её доверителя и ответчика по встречному иску очевидно, что действия происходили кустарным способом. Не понятно было, это была продажа, или договор займа с залогом. Все-таки, стороны при совершении сделки не совсем понимали тонкости юридической сферы. Тем не менее, согласно материалам дела сторонами не оспаривается составленный договор купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 подписала договор, в котором передала недвижимость в собственность ФИО7. При этом обращает внимание на то, что срок регистрации этого договора оговорен в ДД.ММ.ГГГГ. Позднее договор, который был подписан представителем по доверенности, который действует в интересах ФИО7 совпадает именно по тем условиям, то есть стороны пришли к тому соглашению о предмете договора, о самой недвижимости которую они продают, и о порядке регистрации. Независимо от того, что при регистрации был предоставлен договор, который был подписан представителем все условия сохранились, единственное исключение это сумма сделки. В первом договоре идет речь о , во втором договоре . Однако в самих заявлениях сторон и договорах условия сделки не меняются. Из показаний, которые давались в полиции, а так же из объяснений, данных в судебном заседании, следует, что стороны не обладают юридическими познаниями, и давал показания о том, что он передавал деньги в заем, либо как говорит мой доверитель: «Да я передавал деньги, но я хотел вложить деньги в инвестиционную квартиру, вложил я деньги с целью получения прибыли», считать, что сделка была мнимая, притворная нельзя. В данном случае, считает, что если ответчика Конотопову не устраивают некоторые моменты, целесообразно довзыскать ту разницу между той суммой, которая была реально передана, и той, которая указана в договоре. Сказать, что её доверитель действовал недобросовестно, или он недобросовестный приобретатель нельзя, так как имеются отказные материалы, и в его действиях нет состава преступления. Считает, то были мелкие недочеты по совершению сделки, потому что нет каких-то специальных познаний. При совершении регистрации в регистрирующем органе нарушений не было, поскольку ответчик предоставила документы добровольно, не имеет ограничений в дееспособности, находилась в здравом уме, доверенность на совершение сделки дала добровольно. Она получила денежные средства, и дала право действовать в ее интересах при заключении сделок. Так же знают, что в регистрирующем органе не будет совершена сделка без согласия и отсутствия сторон. Были предоставлены все подлинники правоустанавливающих документов. Если бы они принесли договор в регистрирующие органы в отсутствие ФИО7, его бы никто не принял. Так как сама Конотопова не проживает в городе Благодарном, она дала доверенность. Момент выдачи доверенности, ФИО7 в судебном заседании не оспаривался, и не говорилось, что доверенность не действительна. Она не обращалась в правоохранительные органы, что доверенность получена незаконно. В принципе это действующая доверенность на данный момент, которая никем не отзывалась и не оспаривалась. И сторона не принимает никаких действий для её отзыва и прекращения её действия. Поэтому говорить о добросовестности действий ФИО7 в данном случае неуместно. Если суд признает сделку недействительной у нас пострадает только гражданин ФИО7, потому что получить возврат денежных средств от гр. Конотоповой не представляется возможным. Сторона просит признать данную сделку притворной, поскольку по их мнению сделка договора займа прикрывается сделкой договора купли-продажи. Если говорить уже о притворности сделки, и буквально из всех мелочей исходить, то фактически нужно исходить из того, что был договор займа, обеспеченный залогом. Но последствия неисполнения обязательств стороной по договору займа обеспеченный залогом предусматривает обращение взыскания на предмет залога, но тем не менее сторона об этом умалчивает, речь идет только о самом, так таковом займе. Исходя из тех пояснений, сторона получила под 8% ежемесячных. Получается ежемесячно она должна была уплачивать , судя, даже по ее показаниям, она должна по процентам , всего она должна . Это, она полагает, не выгодно и для неё самой. В данный момент сторона вводит в заблуждение всех участников, потому что идет расхождение по ее показаниям и сама ухудшает свое положение. В связи с этим просит сохранить за ними право собственности, признать их добросовестными приобретателями, потому что ими не нарушались никакие нормы материального права, условия сделки не нарушались. Что касается встречного иска, то не признают его в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО2 возражала против удовлетворения первоначального искового заявления. Представила в суд встречное исковое заявление, в котором указано следующее. ДД.ММ.ГГГГ она, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения обратилась к риэлтору ФИО3 с поручением о продаже принадлежащей ей на праве собственности квартиры, находящейся по адресу: , о чем между ними был составлен договор поручения о продаже квартиры за . Ею были переданы ФИО3 подлинники всех документов, необходимые для совершения сделки. ФИО3 очень внимательно отнеслась к её проблемам, особенно к тому, что ей срочно нужны были в том момент деньги, из-за сложной жизненной ситуации. В их разговор вмешался молодой человек (позже она узнала его имя - ФИО1). Он сказал своей матери: «давай поможем женщине, займём ей деньги, так как неизвестно когда будет продана её квартира». И буквально через несколько секунд они любезно согласились занять ей у них деньги под проценты в сумме . Они составили договор, где якобы указали сумму больше, то есть уже с процентами, она подписала этот договор, наивно полагая в силу своей правовой безграмотности, тяжелого материального положения, что подписывает договор займа денег. Кстати на первом судебном заседании или беседе в суде ФИО1 подтвердил, что занял ей деньги под проценты, то есть фактически подтвердил, что у неё не было в этот момент намерения продать ему свою квартиру за указанную сумму. Очевидно ФИО7 уже в тот момент знал, что заберет её квартиру себе, видя её полное непонимание совершаемых действий. А именно: 1. Указывая в договоре, что лиц сохраняющих право пользования указанной недвижимостью в соответствии с п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 558 ГК РФ нет, ФИО1 знал, что у неё имеется несовершеннолетний ребёнок. (ФИО7 подождал, когда исполнится его сыну 18 лет, тогда совершил сделку в ФРС). 2. Указывает свидетелей ФИО4 и ФИО8, которые якобы видели передачу денег в сумме . Но передач денег в этом размере суммы не было. Далее семья ФИО7 (мать и сын) ведут её к нотариусу для того, чтобы она сделала доверенность на сотрудницу риэлторской службы ФИО4, мотивируя тем, что им будет так легче искать покупателей и они быстрей совершат сделку. Через четыре месяца после заключения договора поручения квартиру так и не продали, но стали с неё требовать долг , но уже с процентами требовали вернуть , иначе они заберут её квартиру себе. Она просила подождать немного, не продавать её квартиру, на что они согласились. Однако ДД.ММ.ГГГГ она узнала, что квартиры у неё уже нет, она принадлежит ФИО1, который обратился в суд с иском о её выселении. Деньги от продажи квартиры она не получала. Более того, её даже никто не предупредил, что её квартира продается за какую-то сумму. Считает действия семьи ФИО7 незаконными. Поручением на оказание риэлторских услуг о продаже её квартиры, данным ею ФИО3 занимался ФИО1, не имея на то полномочий. Не имея намерения на совершение сделки о продаже принадлежащей ей квартиры ФИО1, заключая фактически договор займа денег, документально оформляет договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Все документы: договор купли-продажи (займа), договор поручения, доверенность на совершение сделки все документы оформлены в один день ДД.ММ.ГГГГ.

Очевидно, что намерение обмануть её и завладеть её квартирой также созрело у семьи ФИО7 в этот же день, она вызвала у них не жалость, а смех своей безграмотностью и своим безропотным подчинением их воле на совершение диктуемых ими действий. Действовали эти так называемые риэлторы вопреки своим должностным обязанностям и этики их профессиональной деятельности, которые гласят: «Представляя интересы продавца в сделке, риэлтор не должен назначать цену недвижимости, отличную от цены, назначенной продавцом, если иные полномочия не даны ему по заключенному письменно договору с продавцом. После принятия предложения продавцом (клиентом риэлтора) от стороны покупателя риэлтор должен передавать все предложения от других покупателей клиенту и встречные предложения клиента покупателям. После принятия предложения покупателем (клиентом риэлтора) от продавца риэлтор должен передавать все предложения от других продавцов клиенту и встречные предложения клиента продавцам. В случае намерения клиента отменить ранее принятое предложение от продавца или покупателя, зафиксированное в предварительном договоре, риэлтор должен рекомендовать своему клиенту воспользоваться правом опротестовать это намерение в соответствии со статьей 429 ГК РФ. Риэлтор должен сохранять в конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Деньги клиентов, предназначенные для передачи другим участникам сделки, должны содержаться отдельно от собственных средств риэлтора в абонентском банковском депозитарии для хранения вещей для обеспечения невозможности их использования в обороте агентства недвижимости. В договорах с клиентами риэлтор должен включать в раздел "обязательства сторон" норму, в соответствии с которой, в случае возникновения спора, стороны сначала готовы выставлять свои претензии на рассмотрение в уполномоченный орган профессионального общественного объединения риэлторов, и только в случае не решения спора подавать исковое заявление в суды общей юрисдикции».

Ни один из этих пунктов не был соблюден ФИО3, она всё поручила своему сыну, несмотря на то, что он не является риэлтором. А он, в свою очередь, сам назначил сумму, за какую он купит её квартиру, то есть за заёмные денежные средства. То есть поступил незаконно, фактически взял её квартиру в залог, не оформляя документально свои действия и не оговаривая их с ней. Кроме того, в соответствии с ФЗ «О риэлторской деятельности» договор поручения с ФИО3 не соответствует по всем позициям закона, даже ст. 8 настоящего закона, в нем нет ни срока исполнения, ни условий, ни перечня документов переданных риэлтору. Подписывая договор с ФИО1 она искренне заблуждалась, полагая, что все действия он заключает от имени своей матери, что так положено, давать доверенность работникам риэлторской службы (они все находились в офисе ФИО3, все были подключены к беседе с ней, уговаривали её на подписание всех документов), вместо договора займа составлять договор купли-продажи. Сделка совершена под влиянием обмана, со стороны ФИО1, и стечения тяжелых жизненных обстоятельств с её стороны (ФИО2). Она не понимала значение своих действий, не могла руководить ими, ей нужно срочно было помочь сыну, которого она одна воспитывает, у неё не было работы, огромные долги за коммунальные услуги. В настоящее время она обратилась в правоохранительные органы (полицию и прокуратуру) с жалобой на действия семьи ФИО7 и выявления в действиях этой семьи факта обмана и мошенничества по отношению к ней.

На основании изложенного, просила суд:

- в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о выселении из квартиры, находящейся по адресу: отказать;

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ недействительным с применением последствий недействительности сделки (т).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, ФИО5 представили в суд встречное исковое заявление с уточнёнными основаниями иска, в котором указано следующее. Фактические обстоятельства: ФИО2 на зарплату медсестры в одиночку растила сына. В целях получения большей зарплаты в ДД.ММ.ГГГГ. работала в санатории в , а находившаяся в её личной собственности общей площадью , кадастровый №, была закрыта, в ней никто не жил, но платежи за общие коммунальные услуги жильцов дома, главным образом отопление, начислялись. По возвращению домой она обнаружила огромные суммы задолженностей, которые не в состоянии была погасить, продолжая работать медсестрой. О взыскании коммунальных платежей выносились судебные приказы и решения. В ДД.ММ.ГГГГ сын поступил в морской колледж им. Седова в , в связи с его поступлением и обучением также возникли долги. В ДД.ММ.ГГГГ замучили судебные приставы-исполнители в рамках исполнительных производств по коммунальным платежам. Из представленных ФИО1 в суд карточек по лицевым счетам задолженности: за газоснабжение - , за электроснабжение - , за водоснабжение - , ФИО2 оказалась в тяжелейшем материальном положении и для расчётов по долгам и задолженностям по коммунальным платежам вынуждена была решиться продать эту квартиру, которая также является постоянным местом жительства и сына ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р.

ДД.ММ.ГГГГ обратилась в «агентство недвижимости «Гарант» (), к руководителю ФИО3, где заключила «договор-поручение» «на оказание риэлтерских услуг»: «1. Предмет договора: «Заказчик» поручает «Агентству»: Продать квартиру по адресу за сумму ). 2. Стоимость работ и порядок расчета. 2.1. 2% от стоимости продажи недвижимости в момент получения задатка; 2.2. «заказчик» оплачивает стоимость работ «Агентства» после подписания настоящего договора, в момент получения задатка. 2.3. После подписания настоящего договора «Заказчик» передаёт «Агентству» все необходимые документы для осуществления сделки копии документов. 3. Дополнительные условия. 3.1. Оформление сделки в агентстве недвижимости «».

ФИО3 были вручены подлинники всех документов, необходимые для совершения сделки.

Перед заключением договора посетовала ФИО3, что вынуждена продавать квартиру из-за тяжелой ситуации, в которой оказалась и острой нуждаемости в деньгах в тот момент. Находившийся в офисе молодой человек - ФИО1, сказал своей матери: «Давай поможем женщине, займём ей деньги, так как неизвестно когда будет продана её квартира?!». На 4 месяца (до ДД.ММ.ГГГГ), за которые они обещали продать квартиру, предложили в долг под 8% ежемесячно - X 4 мес. = , т.е. к ДД.ММ.ГГГГ возврату подлежало .

Условием получения займа и «в подтверждение серьезных намерений на возврат долга ФИО2 передала ФИО3 все правоустанавливающие документы на квартиру, домовую книгу и сделала генеральную доверенность на отчуждение указанной квартиры, и подписала договор купли-продажи, где оговорен срок о том, что регистрация может быть осуществлена после ДД.ММ.ГГГГ» и указана цена сделки, соответствующая сумме займа и процентов по нему к этому времени, - .

После этого в долг были выданы , пошедшие на уплату долгов и коммунальных платежей. За долг собиралась рассчитаться из вырученной от продажи 3-х комнатной квартиры суммы хотя бы в .

Так ДД.ММ.ГГГГ наряду с заключением «договора-поручения» о продаже квартиры с «агентством недвижимости «Гарант» в лице ФИО3 в то же время в офисе «агентства недвижимости «Гарант» был подписан договор «купли-продажи недвижимости» между ФИО1 и ФИО2:

«1. «Продавец» продала, т.е. передала в собственность «покупателя» квартиру, а «покупатель» купил квартиру, кадастровый (или условный) №, расположенную по адресу:.

2. Квартира имеет общеполезную площадь имеет виды благоустройства: вода, газ, отопление. Претензий к техническому состоянию указанной недвижимости на момент подписания договора «покупатель» не имеет.

3. Квартира принадлежит «продавцу» на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного С.В.И., нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №, зарегистрированного в Благодарненском БТИ ДД.ММ.ГГГГ,

4. Указанная недвижимость оценивается и продается за . «Покупатель» выплатил «Продавцу» указанную сумму за квартиру до подписания настоящего договора.

5. По соглашению сторон регистрация сделки будет осуществляться после ДД.ММ.ГГГГ. «Продавец» обязуется сняться с регистрационного учета ФИО2 и освободить квартиру до ДД.ММ.ГГГГ, «Продавец» передает правоустанавливающие документы указанной квартиры «Покупателю», а так же дубликат договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, домовую книгу.

6. По заявлению «Продавца» на момент совершения настоящего договора указанная недвижимость никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

7. В указанной недвижимости зарегистрирована, но не проживает: ФИО2 Лиц, сохраняющих право пользования указанной недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 292, п.1 ст. 558 ГК РФ нет.

8. Указанная недвижимость будет передана «Продавцом» «Покупателю» после подписания договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ. Настоящий договор является единственным основанием для регистрации перехода права собственности к «Покупателю» после ДД.ММ.ГГГГ.

9. Деньги получены в присутствии свидетелей: ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р.,.. . паспорт... и Л.Г.В., ДД.ММ.ГГГГр., паспорт...»

Не удовлетворяясь заключенными договорами, ФИО3 и ФИО1 со своей работницей ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ г.р. привели ФИО2 к нотариусу С.А.Л., объясняя, что так им проще и быстрее оформлять сделку, где была оформлена и подписана доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО4:

«Я, гр. ФИО2.. . настоящей доверенностью уполномочиваю гр. ФИО4.. . пользоваться и распоряжаться, а так же продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую мне квартиру по адресу , для чего предоставляю право получать и представлять справки, документы и дубликаты документов во всех организациях и учреждениях.. . заключать и подписывать предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, с правом получения аванса (задатка), подписывать договор купли-продажи, с правом получения денег за проданную недвижимость, предоставляю право быть моим представителем в Благодарненском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, отделе по Благодарненскому району филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, МКУ «МФЦ», с правом получения выписок из ЕГРП, справок о содержании правоустанавливающих документов, кадастровых паспортов (выписок), с правом внесения изменений и дополнений в записи ЕГРП, в том числе по снятию существующего ограничения (обременения) права, в том числе залога, ипотеки в силу закона, исправления технических ошибок, с правом получения копий правоустанавливающих документов в связи с утратой, с правом подачи и подписания заявления о государственной регистрации, приостановлении, прекращении, возобновлении государственной регистрации, получения уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в документы, а также по регистрации перехода права собственности, получить документы, прошедшие государственную регистрацию, оплачивать предусмотренные расходы, сборы и платежи, а также расписываться за меня и совершать все действия и формальности, связанные с выполнением этих поручений.

Доверенность выдана сроком на один год, с правом передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам....»

В течение последующих 4-х месяцев до ДД.ММ.ГГГГ покупателей на квартиру «агентство недвижимости «Гарант» не нашло, её не продало, хотя «заказчик» им систематически звонила. Позже стало ясно, что они и не собирались выполнять договор поручения о продаже квартиры, т.к. выгодно получить квартиру в счёт долга за .

С ДД.ММ.ГГГГ - оговоренной даты возврата займа ФИО3 и ФИО1 стали требовать возврата долга, угрожая оформить квартиру на себя. Должник попросил отсрочки - месяц-два, кредиторы согласились.

Однако, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 заключила договор купли-продажи квартиры с ФИО1:

«1. «Продавец» продала, т.е. передала в собственность «Покупателя» квартиру, а «Покупатель» купил квартиру, кадастровый (или условный) №, расположенную по адресу:.

2. Квартира имеет общеполезную площадь 61,9 кв.м, имеет виды благоустройства: вода, газ, отопление. Претензий к техническому состоянию указанной недвижимости на момент подписания договора «Покупатель» не имеет.

3. Квартира принадлежит «Продавцу» на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенного С.В.И. нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, зарегистрированного в Благодарненском БТИ ДД.ММ.ГГГГ.

4. Указанная недвижимость оценивается и продается за . «ПОКУПАТЕЛЬ» выплатил «Продавцу» указанную сумму за квартиру до подписания настоящего договора.

5. По заявлению «Продавца» на момент совершения настоящего договора указанная недвижимость никому не продана, не подарена, не обещана быть подаренной, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. «Продавец» обязуется погасить задолженность по коммунальным услугам до момента перехода права собственности на «Покупателя».

6. В указанной недвижимости зарегистрированы, но не проживают: ФИО2, ФИО5 Лиц, сохраняющих право пользования указанной недвижимостью в соответствии с п. 2 ст. 292, п. 1 ст. 558 ГК РФ нет.

7. Указанная недвижимость передана «Продавцом» «Покупателю» до подписания договора купли-продажи. Настоящий договор является единственным основанием для регистрации перехода права собственности к «Покупателю».»

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 УФСГРКиК по СК было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на с кадастровым номером №, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.

Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела по материалам доследственной проверки КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, по заявлению ФИО2:

«Опрошенная по данному факту ФИО3 пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ к ней обратилась ФИО2 с просьбой продать ее квартиру, расположенную по адресу . После этого ФИО3 с ФИО2 заключили договор-поручение, где ФИО3 должна будет продать квартиру за , в это же время ФИО2 сказала, что ей срочно нужны деньги, для покупки недвижимости в и ФИО1 согласился занять ФИО2 денежные средства в сумме под 8% ежемесячных, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. При этом в подтверждении серьезных намерений на возврат долга ФИО2 передала ФИО3 все правоустанавливающие документы на квартиру, домовую книгу и сделала генеральную доверенность на отчуждение указанной квартиры, и подписала договор купли-продажи, где оговорен срок о том, что регистрация может быть осуществлена после ДД.ММ.ГГГГ. После получения ФИО2 денег ФИО3 в течение 4-х месяцев общалась в телефонном режиме с ФИО2 и она пояснила, что у нее все хорошо и просила не продавать ее квартиру до ДД.ММ.ГГГГ, так как она приедет и вернет долг. Далее ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 по телефону сказала ФИО3, что в настоящее время она не может вернуть долг и попросила подождать две недели, а так же сказала, чтобы ФИО3 не продавала ее квартиру. После этого ФИО3 неоднократно созванивалась с ФИО2, которая говорила, что не может в настоящее время вернуть долг и просила отсрочить дату возврата долга. После этого ДД.ММ.ГГГГ квартира ФИО2 была переоформлена на ФИО1. о чем ФИО3 говорила ФИО2 в телефонном режиме и говорила, что если она хочет вернуть себе квартиру, то пусть приезжает и по возврату долга квартира будет переоформлена обратно на ФИО2, на что она согласилась, но так и не приехала. После этого ФИО1 обратился в суд, для выселения ФИО2 из данной квартиры.

Опрошенный по данному факту ФИО1 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он находился по адресу со своей матерью ФИО3, которая является ИП Агентство недвижимости «Гарант». В этот день к ФИО3 пришла ФИО2, которая хотела продать свою квартиру. В ходе разговора ФИО2 сказала, что ей в настоящее время необходимы денежные средства и попросила занять, на что ФИО1 согласился занять ФИО2 денежные средства в сумме под 8 % ежемесячных и в это же время с ФИО2, ФИО1 и ФИО3 договорились, что ФИО2 должна будет вернуть денежные средства до ДД.ММ.ГГГГ и в целях подтверждения серьезных намерений на возврат долга ФИО2 подписала доверенность на права пользования и распоряжения квартирой на ФИО4, которая в тот момент работала у ФИО3, так же ФИО1 оговаривал с ФИО2 о том, что если ФИО2 не вернет долг, то ФИО1 переоформит ее квартиру на себя. После этого, в течение 4-х месяцев ФИО1 и ФИО3 созванивались с ФИО2, которая говорила, что у нее все хорошо и что она вернет долг в срок. Далее в ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 созванивался с ФИО2 и говорил ей, что если она не вернет долг, то ФИО1 переоформит ее квартиру на себя, на что ФИО2 говорила, что ей необходимо немного времени и она вернет деньги. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 переоформил квартиру ФИО2 на себя, так как на неоднократные просьбы к ФИО2 вернуть долг она никак не реагировала и просила отсрочить срок даты возврата долга. После этого ФИО1 разговаривал с ФИО2 о том, что если ФИО2 вернет долг ФИО1, то он переоформит данную квартиру обратно на ФИО2, но она никак не отреагировала. После чего ФИО1 подал заявление в суд на выселение ФИО2 из .» Протокол предварительного судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ. Лист 3 протокола: - «Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Олейников В.М. - истец, скажите, пожалуйста, кем Вы работаете? Истец ФИО1 - генеральным директором в ООО «»; - Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Олейников В.М. - скажите, пожалуйста, Вы совместно с мамой работаете? Истец ФИО1 - да, но у мамы ИП ФИО3, а у меня ООО «; - Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Олейников В.М. - скажите, пожалуйста, ФИО4 кем у Вас работает? Истец ФИО1 – заместителем; Лист 4 протокола: - Представитель ответчика ФИО2 - адвокат Олейников В.М. - скажите, пожалуйста, почему Вы не составили с ответчицей ФИО2 договор займа денежных средств? Истец ФИО1: - у нас была договоренность, что деньги были взяты под проценты, а не за покупку квартиры.».

Юридическая оценка правоотношений сторон и их последствий.

1. Сделки.

Из изложенных документов и фактических обстоятельств, которые подтверждают стороны, следует, что ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ были заключены 2 самостоятельных договора, которые должны были исполняться независимо друг от друга: - 1-ый с ИП ФИО3 - о продаже квартиры за с выдачей доверенности её работнице в этих целях, 2-ой - займа в под 8% с ФИО1, оформленный договором купли-продажи квартиры:

1) Между «агентством недвижимости «Гарант» - индивидуальным предпринимателем ФИО3 и ФИО2 был заключён ДД.ММ.ГГГГ «договор-поручение на оказание риэлтерских услуг (продажа, покупка недвижимости, составление договоров купли-продажи, дарения, раздела недвижимого имущества)» о продаже квартиры за , регулируемый Главой 39 ГК РФ « Возмездное оказание услуг», Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" и Главой 49 «Поручение».

Для выполнения услуги - поручения по продаже квартиры была выдана по настоянию ФИО3 и ФИО1 доверенность (односторонняя сделка) на работника ИП ФИО3 - ФИО4, что не освобождало ФИО3 от обязанности по договору, в т.ч. о продаже квартиры за .

ФИО4 не являлась родственницей, знакомой ФИО2, которой она могла бы доверить продажу своего единственного жилья за цену по её усмотрению. Стороны подтверждают, что доверенность на продажу квартиры была выдана на имя Суджашвили, как работника «Гаранта» для исполнения договора-поручения об оказании риэлтерских услуг. Таким образом, ранее не знакомая ФИО2 ФИО4 должна была действовать не просто от себя, а во исполнение обязательств «агентства недвижимости «Гарант» по продаже квартиры.

Ст. 154. ГК РФ. Договоры и односторонние сделки

1. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

2. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Фраза в доверенности «продать за иену и на условиях по своему усмотрению» - обычная практика риэлторов, предусматривающая, как большую сумму, так и незначительное отступление ниже указанной заказчиком продажной цены. Доверенность односторонняя сделка недействительна в отношении имущественных прав несовершеннолетнего на право пользования жилым помещением (ст. 292 ГК РФ).

Ст. 780. ГК РФ. Исполнение договора возмездного оказания услуг. Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.

Глава 10. ГК РФ. Представительство. Доверенность. Ст. 182. Представительство. 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого...

3... . Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце 1 настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное.

Ст. 185. Общие положения о доверенности.

1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений.

Ст. 973. ГК РФ. Исполнение поручения в соответствии с указаниями доверителя

1. Поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

2. Поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Ст. 974. ГК РФ. Обязанности поверенного. Поверенный обязан: - лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в ст.976 настоящего Кодекса; - сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения; - передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения; - по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.»

Ст. 178. ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п.1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: - сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; - сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; - сторона заблуждается в отношении природы сделки; - сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; - сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные ст. 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Ст. 167. ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

2). Между ФИО2 и ФИО1 также ДД.ММ.ГГГГ был заключён договор займа, регулируемый Главой 42 «Заем и кредит» ГК РФ в устной форме.

Однако, по настоянию ФИО7 он был оформлен в виде договора купли-продажи квартиры, как заявил в суде ФИО1 - лишь « для подтверждения серьёзности намерений по возврату долга», где покупная цена квартиры указывалась исходя из процентов по долгу - . - на ДД.ММ.ГГГГ, . - на ДД.ММ.ГГГГ.

Договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ считается не заключенным, т.к. ни стороны лично, ни их представители в регистрационный орган не явились, недействительным в силу не указания в нём прав ФИО5

Предоставление займа под проценты является предпринимательской деятельностью - кредитование (кредитная, банковская деятельность) и требует лицензирования. Такой вид деятельности не мог быть задекларирован ни ФИО3, ни ФИО1 и позволен им ИФНС.

Ст. 807. ГК РФ. Договор займа

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

3. Особенности предоставления займа под проценты заемщику -гражданину в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, устанавливаются законами.

ФИО7 придумали, как обойти лицензирование и нашли кабальный способ обеспечения обязательств в обход Главы 23. «Обеспечение исполнения обязательств» ГК РФ, когда залог в 2,5 раза превышает размер обязательства, а также в обход п. 4 ст. 292, п. 1 ст. 558 ГК РФ относительно имущественного права несовершеннолетнего на проживание и ст. 446 ГПК РФ, в силу которой на единственное жильё не может быть обращено взыскание.

ФИО1 не скрывает и полиции и суду неоднократно заявлял, что сделкой о якобы купле-продаже квартиры прикрывался договор займа гражданина под проценты.

«Ст. 170. ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила».

Притворная сделка в данном случае - договор купли-продажи квартиры с целью прикрыть другую - незаконный и кабальный договор займа с залогом имущества.

ФИО2 не заключила бы договор купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ и не выдала бы доверенность ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, если бы знала, что её квартира может быть продана кредитору ФИО9 по сговору с её представителем ФИО4 не за , а за сумму долга.

Указанные договоры: договор-поручение на оказание риэлторских услуг с ФИО3 с доверенностью на совершение сделки по нему на имя ФИО4: и договор займа с ФИО1 должны были исполняться каждый сам по себе - отдельно, никакими соглашениями не обусловлено их взаимозависимое, а тем более зачетное исполнение.

«Зачётное» их исполнение стало возможным только ввиду умышленного злонамеренного соглашения представителя ФИО2 - ФИО4 - одной стороны - с другой стороной - с ФИО1

3). ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, оставаясь работником «агентства недвижимости «Гарант», обязанного руководствоваться договором-поручением об оказании риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ, для исполнения которого и получила доверенность от имени ФИО2, вдруг втайне от доверителя - без какого-либо извещения, без согласования с ней очень существенного отступления от цены, заключает с ФИО1, с которым официально не находится в каких-либо правоотношениях, договор купли-продажи квартиры, который в тот же день сдаётся для государственной регистрации. Продажная цена по договору - явно связана с размером долга с процентами к середине июля - дате планируемой регистрации права собственности на ФИО9 (выдаче свидетельства о праве собственности).

У доверителя не было намерения продать ему свою квартиру за указанную сумму.

Правовые последствия сделок.

1) Нарушение договора-поручения на оказание риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ - основание предъявления иска к «агентству недвижимости «Гарант» - ИП ФИО3 и ФИО4, в т.ч. о компенсации морального вреда на основании Закона «О защите прав потребителей».

2). Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ - ничтожен, как притворная сделка, прикрывающая договор займа (ст. 170 ГК РФ); недействителен, как совершенный под влиянием существенного заблуждения и обмана (ст. ст. 178, 179 ГК РФ) и не содержащий перечня лиц имеющих права пользования жилым помещением (ст. 558 ГК РФ); и не заключен, т.к. лично сторонами и их представителями для регистрации не предъявлялся (ст.ст. 8.1, 185.1 ГК РФ, ст. 16 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 558. ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений.

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор займа, проценты по нему могут быть оспорены (п.3 ст. 807, п.З ст. 179 ГК РФ).

3). Как поясняет сам ФИО1 договор ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры был заключён и зарегистрирован в виду не исполнения договора займа ФИО2, т.е. опять совершена притворная сделка, прикрывающая исполнение договора займа. Таким образом, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ничтожен (независимо от признания таковым судом), как притворная сделка.

Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, заключённый ФИО4 - представителем ФИО2, - ничтожен, как притворная сделка, прикрывающая тот же договор займа (ст. 170 ГК РФ); - ничтожен, как совершенный с целью, противной основам правопорядка или нравственности вопреки целям института представительства и поручения (ст. 169 ГК РФ), как нарушающий требования закона (ст. 168 ГК РФ); недействителен, как заключенный с пороком воли доверителя - злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной (п. 3 ст. 179 ГК РФ) с последствиями, установленными ст. 167 ГК РФ.

Ст. 179. ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные ст. 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

ДД.ММ.ГГГГ квартира продана работницей ИП ФИО3 ФИО4 в грубейшее нарушение договора-поручения от ДД.ММ.ГГГГ якобы за ФИО1, денег доверителю и отчёта не представлено. За нарушение договора несут ответственность ИП ФИО3 и её работница ФИО4

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168, 169, 178, 179, 292, 305 ГК РФ, главами 12-15, 23, 25, 131-132 ГПК РФ, просили суд:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № в доме № с кадастровым номером №, заключенный ФИО4 по доверенности от имени ФИО2 с ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ, - ничтожным и недействительным с применением последствий недействительности сделки;

- в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 и ФИО5 о признании утратившими прав пользования жилым помещением и выселении из квартиры № в доме № , - отказать ().

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО5 представили в Благодарненский районный суд Ставропольского края встречное изменённое исковое заявление, в котором просили суд:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры № в доме № с кадастровым номером №, заключенный ФИО4 по доверенности от имени ФИО2 с ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ., - ничтожным и недействительным с применением последствий недействительной сделки;

- аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на квартиру № в доме № с кадастровым номером № на ФИО1 и выданное ему свидетельство о государственной регистрации права, восстановить запись о праве собственности на квартиру № в доме № пл с кадастровым номером № за ФИО2 с выдачей ей свидетельства о государственной регистрации права;

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО5 представили в суд изменённое исковое заявление с увеличенным объёмом исковых требований, в котором дополнительно просили:

- взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в счёт компенсации морального вреда, причинённого ненадлежащим исполнением риэлторского соглашения (т. ).

В судебном заседании ФИО2 дополнительно объяснила, что она, конечно таким юридически языком не сможет себя защищать, но возражает против иска о выселении. А по своему иску она его поддерживает в полном объеме, готова возвратить . Сразу возвратить всю сумму не может, надо около 2 месяцев, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ФИО2 - адвокат Мамаев В.А.,надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ, с учётом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в его отсутствие.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иску ФИО5, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил в суд письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, с участием его представителя по доверенности ФИО2, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ, с учётом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в его отсутствие (т. ).

Ответчик по встречному иску ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения встречного искового заявления. Дополнительно объяснила, что отзыва доверенности со стороны ФИО2 не было. ФИО2 оставила договор-поручение, который, по сложившейся практике, действует 1 год, этот договор-поручение не расторгнут. Ее адвокат Мамаев В.А. предлагал мировое соглашение, это их было предложение. И когда договор-поручение не отменен, в принципе можно было бы найти консенсус. Она понимает ее положение имеющую ребенка, которая, как и она, воспитывает одна сына, но думает можно было найти консенсус с положительной динамикой с двух сторон. Она полностью возражаю против ее требований по иску. Насчет требований по моральному вреду, она не согласна, это необоснованно. У нее такая методика пользоваться чужими средствами, она не платит за свет. В этом доме более 100 квартир, она не платит и все за нее платят ежемесячно по общедомовому счетчику. Об этом им сказали в городской «Электросети». И юрист ей сказала, что все долги теперь лягут на её сына. Хотя договор с ними они не перезаключали. И они говорят, они вызывают ФИО7, а она им говорит, а может возложат обязанность оплаты задолженности на А.. ДД.ММ.ГГГГ был акт об отключении, Н.В. самостоятельно, самовольно включила. Все жители этого дома платят за нее, потому что она не платит.

Ответчик по встречному иску ФИО4, надлежащим образом извещённая о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась,представила в суд письменное заявление о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием её представителя в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, с учётом мнения сторон, суд считает возможным провести судебное заседание в её отсутствие (т. 1, л.д. 223).

Представитель ответчика по встречному иску ФИО4 - адвокат Журавлев А.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения встречного искового заявления. Дополнительно объяснил, что как представитель ФИО4 считает, что последняя привлечена к суду ФИО2 и ФИО5 в качестве ответчика не законно и не обоснованно. Ответчиком в данном процессе является лицо, которое по заявлению истца либо нарушитель его прав и интересов, либо неосновательно, по мнению истца, оспаривает его права и которое вследствие этого привлекается к ответу по иску и против которого поэтому возбуждается дело. ФИО4 никаких прав и интересов ФИО2 и ФИО5 не нарушала и не оспаривает их прав на спорный объект недвижимого имущества, а именно квартиру № дома № по . Все взаимные притязания, связанные с указанным объектом недвижимости происходили и происходят только между ФИО7 и К-выми. Таким образом, ФИО4 следует считать ненадлежащим ответчиком, т. е. лицом, в отношении которого по материалам дела исключается предположение о том, что она является субъектом спорного материального правоотношения, т.е. носителем того субъективного права (интереса) или юридической обязанности, соответственно защиты или исполнения которой добиваются истцы, как инициаторы судебного процесса по данному делу. В связи с выше изложенным просил исключить ФИО4 из состава ответчиков по рассматриваемому делу.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – УФМС России по Ставропольскому краю по доверенностиФИО10, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, в связи с чем на основании ст.167 ГПК РФ, с учётом мнения сторон, суд считает возможным рассмотреть и разрешить дело в его отсутствие.Такжепредставлен отзыв на исковое заявление, в котором указано,что в соответствии с п. 31 раздела 5 «Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятии с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 № 713, «снятие граждан с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда» (т.1, л.д. 102).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО11, надлежащим образом извещённая о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась,представила в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, с участием её представителя в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, с учётом мнения сторон, суд считает возможным провести судебное заседание в её отсутствие (т. ).

С согласия сторон в судебном заседании оглашены показания свидетеля Л.Г.В., которая ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании дала объяснения, что знакома с ФИО1, знает его около 3 лет, ФИО2 видела 1 раз, ФИО3 знает лет , с ФИО4 познакомилась в этом году. В начале года была сделка купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 и они её позвали, чтобы заверить передачу денег. Она зашла в кабинет, они сидели все мирно беседовали, был договор купли-продажи и в нем уже все расписались, деньги лежали на столе. Она спросила у ФИО2, все в порядке, она сказала, что да, она расписалась и ушла. Она помогает ФИО3 делать отчет, у неё экономическое образование. Сколько денег было – она не считала, деньги лежали стопкой. Они уже около ФИО2 были. Её подпись должна была удостоверять сделку купли-продажи. Она заверила, что ФИО2 получила деньги в присутствие неё. Была сделка купли-продажи квартиры, какой - в это не вникала, за какую сумму - не знает, ей это не надо. Она подписывала договор купли-продажи, который не читала. Разговора, что деньги необходимо вернуть, при ней не было. Не помнит, что ФИО4 находилась в кабинете, когда она зашла в кабинет уже три подписи были, она была последняя. При ней деньги не передавались, они лежали около продавца на столе. Деньги передавались либо от ФИО1 либо от ФИО3 к ФИО2, а чьи деньги передавались – не знает, деньги лежали на столе возле продавца (т. ).

Прокурор в лице заместителя прокурора Благодарненского района Ставропольского края Долгошеева И.С. в судебном заседании дал заключение о том, чтоиск ФИО7 к ФИО7 полагает необоснованным. Встречный иск полагает необходимым удовлетворить частично: признать сделку недействительной; в части взыскания морального вреда необходимо отказать, так как объективных доказательств причинения морального вреда ФИО2 представлено не было.

Суд, выслушав объяснения участвующих лиц, рассмотрев доводы сторон и исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что согласно договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному ДД.ММ.ГГГГ по реестру № нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы С.В.И., зарегистрированному в БТИ ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу:.

Как следует из копии домовой книги для регистрации граждан, проживающих по адресу:, гражданка ФИО2 зарегистрирована по месту жительства по данному адресу с ДД.ММ.ГГГГ. Также в домовой книге имеются сведения о регистрации по месту жительства ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ г.р. с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно копии паспорта серия 07 01, №, выданного ДД.ММ.ГГГГ отделом внутренних дел Благодарненского района Ставропольского края ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, зарегистрирована по адресу: с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ агентство недвижимости «Гарант» в лице руководителя ФИО3 («Агентство») и ФИО2 («Заказчик») заключили договор, согласно которому «Заказчик» поручает «Агентству» продать квартиру по адресу: за сумму . В договоре указано, что: - «Заказчик» оплачивает стоимость работ «Агентства» после подписания настоящего договора в момент получения задатка; - после подписания настоящего договора «Заказчик» передаёт «Агентству» все необходимые документы для осуществления сделки.

В доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной С.А.Л., нотариусом по Благодарненскому нотариальному округу Ставропольского края, зарегистрированной в реестре за №, указано, что ФИО2 уполномочивает ФИО4 пользоваться и распоряжаться, а также продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую ей квартиру по адресу: , для чего быть представителем во всех организациях, подавать от её имени заявления, заключать и подписывать предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, с правом получения аванса (задатка), подписывать договор купли-продажи, с правом получения денег за проданную недвижимость.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, в интересах которой по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной С.А.Л., нотариусом по Благодарненскому нотариальному округу Ставропольского края, зарегистрированной в реестре за №, действовала ФИО4, именуемые в дальнейшем «Продавец», и ФИО1, именуемый в дальнейшем «Покупатель» заключили договор о нижеследующем. «Продавец» продала, т.е. передала с собственность «Покупателя» квартиру, а «Покупатель» купил квартиру, расположенную по адресу: .

Переход права собственности зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации №. Как следует из копии свидетельства о государственной регистрации права, выданного ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по адресу: .

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 170 ГК РФ определяет, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Судам следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ (п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

В п. 4 договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (прошедшего государственную регистрацию) указано, что недвижимость оценивается и продаётся за 505000 рублей, которую «Покупатель» ФИО1 выплатил «Продавцу» ФИО2, в интересах которой действует ФИО4, за квартиру до подписания настоящего договора.

Как следует из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенных ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ следователем СО отдела МВД по Благодарненскому району Р.Т.В. и исследованных в ходе судебного заседания: «ФИО1 согласился занять ФИО2 денежные средства в сумме под 8% ежемесячных и в это же время с ФИО2, ФИО1 и ФИО3 договорились, что ФИО2 должна будет вернуть денежные средства до ДД.ММ.ГГГГ и в целях подтверждения серьезных намерений на возврат долга ФИО2 подписала доверенность на права пользования и распоряжения на ФИО4».

Таким образом, в судебном заседании установлено, что ФИО2 получила от ФИО1 , то есть сумма денег в размере до подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ не передавалась от ФИО1 к ФИО2, равно как и ФИО4, подписавший оспариваемый договор по доверенности.

ФИО1 фактически передал ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме , с устной договорённостью о выплате процентов в размере 8% ежемесячно, на срок до ДД.ММ.ГГГГ, а в договоре купли-продажи сумма в размере указана - как следует из объяснений сторон и свидетелей, исходя из расчёта процентов по устной договорённости 8% ежемесячно, т.е. х 8% ежемесячно = х 4 месяца = с прибавлением задолженности по коммунальным платежам, итого .

Судом одновременно рассмотрен довод ФИО1 и его представителя адвоката Караченцевой Л.С., что в письме ФНС России от ДД.ММ.ГГГГ№ "О документальном подтверждении уплаты денежных средств при предоставлении имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц", указано, что если в текст договора включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью, то исполнение обязательств, в том числе факт уплаты денежных средств по договору, также можно считать подтвержденным.

Суд считает, что данная правовая позиция применима (как следует из содержания самого письма) по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, и не может служить доказательством добросовестности сделки и получения ФИО2 от ФИО1 в сумме , тем более при фактических обстоятельствах, установленных в ходе рассмотрения настоящего дела.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами суд считает, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенный ФИО4 по доверенности от имени ФИО2 с ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, так как фактически сделка купли-продажи совершена с целью прикрыть другую сделку – договор займа, денежных средств в размере .

В ч. 2 ст. 167 ГПК РФ указано, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 80 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Согласно ч. 1 ст. 808 ГК РФ договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ч. 2 ст. 808 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства займодавца, а если займодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части (ст. 809 ГК РФ).

Учитывая, что письменная форма договора займа на сумму между ФИО2 и ФИО1 не соблюдена, в том числе в части указания размера процентов за пользование чужими денежными средствами и заявление ФИО2 в судебном заседании о готовности возвратить , суд считает, что взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит именно . При этом суд отмечает, что это не лишает права ФИО1 обратиться в суд с иным исковым заявлением о взыскании с ФИО2 процентов за пользование чужими денежными средствами.

Также судом рассмотрено ходатайство представителя ФИО1 – Караченцевой Л.С. применить последствия неисполнения обязательств стороной по договору займа, обеспеченного залогом, а именно - обратить взыскание на предмет залога. Но в пункте 3 статьи 339 ГК РФ указано, что «договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога». Таким образом, оснований для обращения взыскания на квартиру в настоящий момент не имеется.

Согласно разъяснению, данному в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, заявленные требования: об аннулировании в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на с кадастровым номером № на ФИО1 и выданного ему свидетельства о государственной регистрации права, восстановлении записи о праве собственности на с кадастровым номером № за ФИО2 с выдачей ей свидетельства о государственной регистрации права подлежат удовлетворению.

Статьёй 151 ГК РФ установлено, что если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

В статье 1099 ГК РФ указано, что основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными настоящей главой и статьей 151 настоящего Кодекса. Моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (ч. 2 ст. 1099 ГК РФ).

Действительно, ДД.ММ.ГГГГ агентство недвижимости «Гарант» в лице руководителя ФИО3 («Агентство») и ФИО2 («Заказчик») заключили договор, согласно которому «Заказчик» поручает «Агентству» продать квартиру по адресу: за сумму .

Срок действия доверенности ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной С.А.Л., нотариусом по Благодарненскому нотариальному округу Ставропольского края, зарегистрированной в реестре за №, от имени ФИО2 составляет 1 год, то есть полномочия по ней действительны до ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая, что по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ от имени ФИО2 («Продавца») по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенной С.А.Л., нотариусом по Благодарненскому нотариальному округу Ставропольского края, зарегистрированной в реестре за №, действовала ФИО4 (которая заключила с ФИО1 оспариваемый договор), довод представителя ответчика по встречному иску ФИО4 - адвоката Журавлев А.Г. об исключении ФИО4 из состава ответчиков по рассматриваемому делу не может быть принят.

Таким образом, исходя из материалов дела, объяснения ответчика ФИО3, что ФИО2 оставила договор-поручение, который, по сложившейся практике, действует 1 год, этот договор-поручение в письменной форме не расторгнут; учитывая, что срок действия доверенности ФИО4 составляет также 1 год, то есть до ДД.ММ.ГГГГ (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не отменённой ФИО2), суд приходит к выводу, что срок действия договора-поручения на оказание риэлторских услуг между ФИО2 и ФИО3 не истёк.

Соответственно, так как квартиру по адресу: ФИО1 приобрёл как физическое лицо у ФИО2, от имени которой действовала физическое лицо ФИО4, согласно справке от ДД.ММ.ГГГГ не состоявшей в трудовых отношениях с ИП ФИО3, судом не установлен факт ненадлежащего исполнения ФИО3 риэлторского соглашения и не усматривается оснований для взыскания морального вреда в пользу ФИО2, ФИО5

В связи с изложенным требования ФИО2, ФИО5 в части взыскания с ФИО3 морального вреда в размере не подлежат удовлетворению.

Таким образом, с учётом всех обстоятельств дела, в связи с частичным удовлетворением встречных исковых требований, в том числе о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении первоначального искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО5 о признании истца добросовестным приобретателем, признании ответчиков утратившими право пользования и выселении.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначального иска ФИО1 к ФИО2, ФИО5, а именно:

- признать право пользования жилым помещением, расположенного по адресу: за ФИО2 и ФИО5 не сохранившимся (утратившим);

- выселить ФИО2 и ФИО5 из занимаемого ими жилого помещения, расположенного по адресу: – отказать в полном объёме.

Встречное исковое заявление ФИО2, ФИО5 к ФИО1, ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично:

- признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, заключенный ФИО4 по доверенности от имени ФИО2 с ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным и недействительным с применением последствий недействительной сделки;

- аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на с кадастровым номером № на ФИО1 и выданное ему свидетельство о государственной регистрации права, восстановить запись о праве собственности на пл. Строителей края с кадастровым номером № за ФИО2 с выдачей ей свидетельства о государственной регистрации права.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований ФИО2, ФИО5 к ФИО3, а именно: взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в счёт компенсации морального вреда, причинённого ненадлежащим исполнением риэлторского соглашения - отказать.

Применить последствия недействительности сделки:

- возвратить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженке недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу:;

- взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца края, .

Настоящее решение суда является основанием для государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю права собственности ФИО2 на недвижимое имущество - квартиру, расположенную по адресу:.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд путём подачи апелляционной жалобы, представления через Благодарненский районный суд Ставропольского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Р.А. Зинец