Гражданский кодекс часть 1

ООО «Ферра Рент» обратилось в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Ферра Рент» заключен договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО2 продал, а ООО «Ферра Рент» приобрело нежилое недвижимое имущество: офис общей площадью 67 кв.м, инв. №, лит. <адрес>, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 2300000 руб. Истцом согласно п. 4.2 договора внесена предоплата в размере 300000 руб. путем перечисления денежных средств ответчику на банковский счет. Оставшаяся часть в размере 2000000 руб. должна быть выплачена в рассрочку, согласно срокам, указанным в п. 4.2 договора, но, поскольку, истец выразил свое намерение о расторжении договора, то оплату за нежилое помещение по договору не производил. На дату подписания договора в продаваемом нежилом помещении отсутствовала система канализации и водоснабжения, не заключены договоры энергоснабжения и теплоснабжения. Существенным условием договора являлось (п.2.1.2) оказание содействия ФИО2 в сборе необходимых документов для получения технических условий и заключения договоров с обслуживающими организациями: договор энергоснабжения с МУП «< >» <адрес>; договоров о подключении к централизованной системе водоснабжения/водоотведения с МУП «< >» <адрес>; договор теплоснабжения с МУП «< >» <адрес>. До момента заключения договора ответчик гарантировал истца о том, что каких-либо препятствий в подключении коммуникаций к нежилому помещению не возникнет. Сторонами согласовано условие о том, что в случае незаключения договоров и подключения коммуникаций в течение 6 мес. с момента подписания договора (п.п. 2.4.4, 6.4.4) истец имеет полное право на расторжение договора, поскольку без коммуникаций пользоваться нежилым помещением невозможно. На сегодняшний день может быть заключен лишь договор энергоснабжения с МУП «< >» <адрес>. Таким образом, нежилое помещение не может эксплуатироваться надлежащим образом и использоваться по своему назначению. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление об отказе от договора от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение о расторжении договора, которое было возвращено истцу.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ., взыскать с ФИО2 в пользу истца предоплату по договору купли-продажи в сумме 300000 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 12200 руб., расходы по оплате услуг представителя - 20000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, дополнила, что основным видом общества является деятельность по аренде и управлению собственным или арендованным недвижимым имуществом. Приобретая спорное здание, истец намеревался провести там перепланировку и в дальнейшем сдавать помещения в аренду. После приобретения здания договоры с ресурсоснабжающими организациями должен был заключить истец, но при содействии ему в этом ответчика. Со слов ответчика перед заключением договора у него все необходимые проекты, технические условия были согласованы. Проверить эту информацию они не могли, так как для этого требуется сделать проект, а вкладывать в это деньги до заключения договора, общество не намеревалось. Документацию ответчика частично проверили. При заключении договора истец знал, что здание не подключено к коммуникациям. Какие-то документы после заключения договора ответчик передал, какие именно – не может сказать.

В судебном заседании ответчик ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, из которого следует, что п.2.2.3 договора истец, как покупатель, был обязан произвести организационные и технические работы по согласованию с городскими службами и подключению систем водоснабжения, канализации и системы электроснабжения приобретенного нежилого здания к городским энергоснабжающим организациям, оплатив необходимые расходы и заключив договоры энергоснабжения на свое имя, оплатить цену недвижимости в порядке и сроки, установленные условиями договора. При подписании договора он был не согласен со включением в текст п.2.4.4 и 6.4. 15.02.2016г. он передал истцу по акту указанное нежилое здание, а также все имеющиеся у него техническую документацию. В ДД.ММ.ГГГГ стороны обменивались информацией по телефону, Интернету, истец сообщал о производстве работ по перепланировке в здании. Необходимости в дополнительном его участии по согласованию и оформлению документов не возникало. Требования истца считает необоснованными, поскольку здание передано в исправном состоянии, в том числе при наличии электроснабжения, теплоснабжения. Водоснабжение было отключено, поскольку сливной колодец, находящийся на территории земельного участка ИП А. перекрыт собственником участка. Также до заключения договора он получил экспертное заключение о возможности подключения водоснабжения и канализации МУП «< >», согласовал с энергоснабжающей организацией и ИП А. возможные точки подключения к городским сливным колодцам для проведения канализации. Также он через суд обязал ИП Д. заключить субабонентский договор теплоснабжения, не препятствовать в электроснабжении здания с МУП «< >», получил технические условия и согласовал проект электроснабжения. Указанные документы он передал истцу, однако истец не предпринимал попыток по заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями. Считает, что истец не вправе в данном случае отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Ферра Рент» заключен договор купли-продажи нежилого недвижимого имущества, по условиям которого ФИО2 продал, а ООО «Ферра Рент» приобрело нежилое здание общей площадью 67 кв.м, инв. №, лит. <адрес>, находящийся по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 2300000 руб. (п. 1.1, 4.1).

Истцом согласно п. 4.2 договора внесена предоплата стоимости в размере 300000 руб. путем перечисления денежных средств ответчику на банковский счет; оставшаяся часть в размере 2000000 руб. должна быть выплачена согласно срокам, указанным в п. 4.2 договора, графику платежей (приложение № к договору).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный объект недвижимого имущества передан ФИО2 ООО «Ферра Рент».

ДД.ММ.ГГГГ. произведена государственная регистрация права собственности и государственная регистрация ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора в одностороннем порядке.

Доводы представителя истца со ссылкой на положения ст.450.1 Гражданского кодекса РФ, а также положения п.п.2.4.4, 6.4.4 договора, предусматривающие возможность одностороннего отказа от договора являются несостоятельными в силу следующего.

В соответствии со с п.2.4.4 договора покупатель отказаться от исполнения договора, если не будут заключены договоры с обслуживающими организациями, указанными в п.2.1.2 договора на имя ООО «Ферра Рент» в течение 6 месяцев с момента подписания договора.

Пунктом 6.4.4 договора стороны предусмотрели, что в случае не заключения какого-либо из договоров с обслуживающими организациями, указанными в п.2.1.2 настоящего договора, сумма в размере 150000 руб. подлежит возврату продавцом покупателю в течение 10 дней с момента получения требования от покупателя о расторжении настоящего договора по данному основанию.

В силу ст.310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Из приведенных положений законодательства следует, что стороны были вправе предусмотреть в договоре право на одностороннее его расторжение, но такое право могло быть предоставлено только ответчику, как физическому лицу, а не истцу, являющемуся юридическим лицом, и осуществляющему предпринимательскую деятельность.

Кроме того, истец ссылается на существенное нарушение договора со стороны ответчика.

Согласно ст.450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доводы истца о наличии существенного нарушении договора со стороны ответчика также являются несостоятельными.

Так, согласно п.2.1.2 договора ФИО2 обязался оказать содействие в сборе необходимых документов для получения технических условий и заключения договоров с обслуживающими организациями на имя ООО «Ферра Рент»: договор энергоснабжения с МУП «< >» <адрес>; договоров о подключении к централизованной системе водоснабжения/водоотведения с МУП «< >» <адрес>; договор теплоснабжения с МУП «< >» <адрес>.

Вместе с тем, в соответствии с п.2.2.3 договора истец, как покупатель, был обязан произвести организационные и технические работы по согласованию и подключению систем водоснабжения, канализации и системы электроснабжения, оплатив необходимые расходы.

Исходя из буквального толкования договора, обязанность по заключению указанных договоров лежала на истце. Термин «оказать содействие в сборе необходимых документов» не конкретизирует однозначно, какие именно действия в интересах истца должен был совершить ответчик, в связи с чем не представляется возможным определить, какие именно действия ответчик не совершил.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, то есть договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. В ст.555 Гражданского кодекса РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Указанные сведения в договоре купли-продажи сторонами указаны и ими не оспариваются.

Оценивая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении договора ответчиком, в связи с чем в удовлетворении исковых требований отказывает в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований ООО «Ферра Рент» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Череповецкий городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 января 2017 года.

Судья < > С.Г. Екимов