Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 , ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, указав в обоснование, что на основании кредитного договора №... от ОАО Коммерческий Банк «Московский Индустриальный банк» предоставил ФИО1 и ФИО2 ипотечный жилищный кредит в сумме 1 100 000 рублей на срок 108 месяцев для приобретения в собственность квартиры по адресу: . Кредит в сумме 1 100 000 рублей зачислен на счет ответчика. Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем . Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством РФ в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан РФ. Начиная с января 2011 года ни одного ежемесячного платежа по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками не производились. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение Агентством причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной. Каких-либо действий по урегулированию задолженности ответчики до настоящего времени не совершили. В их адрес было направлено письмо с требованием о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 7.1 Закладной и п. 4.4.3 Кредитного договора вышеуказанные обстоятельства являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Размер суммы, подлежащей уплате из стоимости квартиры по состоянию на составляет 1 223 626,93 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 1 093 970,78 рублей, сумма начисленных процентов за пользование кредитом – 93337,32 рублей, пени в размере 36318,83 рублей. Кроме того, до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита (в зависимости от того, что наступит раньше) в соответствии с условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» просит суд 1) взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору по состоянию на в размере 1 223 626,93 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 093 970,78 рублей, сумма начисленных процентов за пользование кредитом – 93 337,32 рублей, пени в размере 36 318,83 рублей, а также начиная с и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; 2) обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу: ; определить способ реализации с публичных торгов; 3) взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 318,13 рублей.

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просит суд 1) взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору по состоянию на в размере 1 266 779,97 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 093 970,78 рублей, сумма начисленных процентов за пользование кредитом – 116 355,69 рублей, пени в размере 56 453,50 рублей, а также начиная с и по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации квартиры (какое из событий наступит раньше) определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу; 2) обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, ФИО2, расположенную по адресу: ; определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 1 600 000 рублей (согласно оценке в закладной); взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 318,13 рублей.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» А. поддержал исковые требования в полном объеме по изложенным в исковом заявлении доводам, просил их удовлетворить.

Ответчики ФИО1 и ФИО2 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежаще, возражений в суд не представили.

Ответчик ФИО1 обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании сделки купли-продажи недействительной, указав в обоснование, что в октябре 2011 года ей стало известно о требовании ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» об обращении взыскания на заложенное имущество. Из представленных в суд документов следует, что закладная была продана Акционерным коммерческим банком «Московский индустриальный банк» в пользу Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки на основании договора купли-продажи № 19 от . По условиям данного договора была произведена передача закладных в собственность за период январь-июнь 2010 года. Срок действия данного договора был установлен по . Таким образом, продажа закладной на квартиру была произведена на основании договора № 19 от , который прекратил свое действие и кроме того, предмет данного договора не включал в себя приобретение закладных за период октябрь 2010 года, что свидетельствует о недействительности купли-продажи закладной на её квартиру. Просит суд признать недействительной сделку купли-продажи закладной от на квартиру, расположенную по адресу: , между АКБ «Московский индустриальный банк» и Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности от Л. исковые требования о признании сделки купли-продажи недействительной поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, по изложенным во встречном исковом заявлении доводам просила суд отказать в удовлетворении исковых требований ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» А. возражал против удовлетворения встречных исковых требований ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной, мотивировав тем, что по истечению договора купли-продажи закладной № 19 от , подписанного между Московским индустриальным банком и фондом жилья и ипотеки было подписано дополнительное соглашение № 3 к Договору купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) №19 от , по которому срок действия договора продлен до .

Представитель ответчика Акционерного коммерческого банка «Московский индустриальный банк» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен в установленном порядке.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество законными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО1 к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ч.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявленными требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено следующее.

между Акционерным коммерческим банком «Московский Индустриальный банк» и ФИО1 , ФИО2 заключен кредитный договор <***>, по условиям которого банк предоставил Заемщикам кредит в сумме 1 100 000 рублей сроком на 108 месяцев для целевого использования – приобретения квартиры, расположенной по адресу: , состоящей из двух жилых комнат, общей площадью 44,0 кв.метров, в том числе жилой площадью 26,8 кв.метров, стоимостью 1 600 000 рублей, а ответчики обязались возвратить кредит и начисленные проценты в сроки и порядке, предусмотренные договором. //

Акционерный коммерческий банк «Московский индустриальный банк» в счет исполнения обязательств по кредитному договору, перечислило на счет ФИО1 денежные средства в размере 1 100 000 рублей /л.д. /

В соответствии с п. 1.4 договора займа обеспечением исполнения обязательств ответчика является ипотека указанной выше квартиры, возникающая в силу закона и удостоверенная закладной.

Право собственности ответчиков на заложенное имущество, а также обременение в виде ипотеки зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области за №.... //

Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области по первоначальному залогодержателю – Акционерный коммерческий банк «Московский Индустриальный банк» (ОАО) выдана закладная, подтверждающая права залогодержателя в отношении заложенного имущества. /л.д. /

Судом установлено, что между АКБ «Московский Индустриальный банк» (Поставщик) и Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки (Региональный оператор) заключен договор купли-продажи закладных N 19, согласно которому продавец продал покупателю закладную и все права требования по данной закладной, включая права по договору займа.

Предметом договора является передача Поставщиком Региональному оператору Закладных в собственность со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности и с производством на Закладных отметок о новом владельце по следующим месяцам: январь – июнь 2010 года /л.д. /

Дополнительным соглашением № 1 от о внесении изменений в договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) № 19 от , срок действия договора продлен с по , на этот срок установлен период передачи Поставщиком Региональному оператору Закладных в собственность – за июль-декабрь 2010 года, /л.д. /

Дополнительным соглашением № 3 от о внесении изменений в договор купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) № 19 от , срок действия договора продлен по /л.д. /

Согласно акту к договору купли-продажи закладных от , АКБ «Московский индустриальный банк» произвел на каждой закладной отметки о новом владельце – Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки. /л.д. /

По акту приема-передачи закладных от , закладная залогодателя ФИО1 передана Региональному оператору /л.д. /

На основании вышеизложенного, доводы представителя ответчика Л., что продажа закладной на квартиру была произведена на основании договора № 19 от , который прекратил свое действие и не включал в себя приобретение закладных за период октябрь 2010 года, суд считает необоснованными.

Согласно договору купли-продажи Закладных (с отсрочкой поставки) №... от , заключенного между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее Агентство) и Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки (далее Поставщик), Поставщик передал Агентству в собственность Закладные со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности, с производством на Закладных отметок о новом владельце – Агентстве. Срок действия договора с по /л.д. /

на закладной сделана отметка о новом залогодержателе. В соответствии с данной отметкой новым залогодержателем закладной является истец.

В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В соответствии с положениями ст. 13 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", закладная является именной ценной бумагой.

Согласно ст. 142 ГК РФ ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении. С передачей ценной бумаги переходят все удостоверяемые ею права в совокупности.

В соответствии со ст. 48 Федерального закона N 102-ФЗ от 16.07.1998 года "Об ипотеки (залоге недвижимости)" законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Таким образом, судом установлено, что законным владельцем закладной является истец, которому принадлежит право на получение исполнения по денежному обязательству (договору займа), обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Доводы представителя ответчика Л. о неосведомленности состоявшейся между АКБ «Московский индустриальный банк» и истцом сделки купли-продажи закладных, не могут быть приняты во внимание, поскольку из материалов дела усматривается, что ответчики надлежащим образом извещались истцом о переходе к нему закладной, что подтверждается уведомлением от /л.д. /. Кроме того, доводы представителя ответчика Л. опровергаются представленным ею платежным поручением № 348 от из которого усматривается, что ФИО1 произведен платеж за декабрь 2010 года в адрес ОАО АИЖК на сумму 5020 рублей и сведениями о фактическим платежах заемщика, согласно которым заемщиком произведены на расчет истца платежи , , .

При указанных обстоятельствах, суд считает исковые требования ФИО1 о признании сделки купли-продажи недействительной необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Как установлено в судебном заседании ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им ответчиками не производятся. Так, ежемесячный платеж составляет 16 878 рублей 54 копейки /л.д. / Однако, Заемщиком были произведены платежи: в сумме 22 664 рублей 84 копейки, в сумме 16 878 рублей 54 копейки, в сумме 5 000 рублей, в сумме 2 000 рублей /л.д. /

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность у ответчиков по кредитному договору по состоянию на составляет 1 266 779 рублей 97 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) 1 093 970 рублей 78 копеек, сумма начисленных процентов за пользование кредитом в сумме 116 355 рублей 69 копеек, пени в размере 56 453 рублей 50 копеек.

Согласно п.4.4.1. кредитного договора истец вправе досрочно потребовать полного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае просрочки очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на тридцать дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении любого из обязательств, предусмотренных договором, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при невыполнении обязательств по страхованию, согласно п.п.4.1.7-4.1.12 кредитного договора.

в адрес ответчиков направлялось требование о полном досрочном исполнении обязательств, однако до настоящего времени кредит ответчиками не погашен. /л.д. /

Поскольку ответчиками нарушены условия кредитного договора, указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчиков солидарно в пользу истца.

Согласно пункту 3.1 кредитного договора №..., заключенного между сторонами , за пользование кредитом заемщики ФИО1 и ФИО2 приняли на себя обязательства уплачивать кредитору – Акционерный коммерческий банк «Московский Индустриальный банк» проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12% годовых.

Пунктом 3.2 Договора эти проценты по кредиту начисляются Кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.

Пунктом 5.2 Договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата кредита Заемщик платит Кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки.

При таких обстоятельствах, суд удовлетворяет предъявленные требования истца к ответчикам о взыскании суммы процентов за пользование кредитом в размере, указанном в пункте 3.1 Договора, - 12% годовых и пени в размере, предусмотренном пунктом 5.2 Договора, - 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день, начиная исчисление с , и по день исполнения обязательств, определив подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12% годовых и пени за каждый день просрочки в размере 0,2 % за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, согласно п.п.3.1, 3.2, 5.2 кредитного договора закладной.

Суд соглашается с представленными истцом расчетами, и полагает требования истца подлежащими удовлетворению. Представителем ответчика Л. суду не представлено иных расчетов, либо доказательств уплаты денежных средств в счет погашения образовавшейся задолженности.

Также суд приходит к выводу о том, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда либо в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.

В соответствии со ст.ст.77, 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчики заложили приобретаемую ими с использованием кредитных средств – квартиру по адресу: .

На основании п.4.4.3 кредитного договора и п.7.1 по закладной истец вправе обратить взыскание на приобретаемое имущество в случае неудовлетворения требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение тридцати календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

Ненадлежащее исполнение должником обеспеченного ипотекой обязательства, в частности несвоевременная уплата суммы кредита, в соответствии с положениями статьи 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" является основанием для взыскания задолженности по кредитному договору и обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по требованию залогодержателя.

Поэтому суд считает возможным обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: , определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов,

В соответствии с ч.3 ст.350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Начальную продажную цену заложенного имущества – квартиры по адресу , суд считает необходимым определить в соответствии с отчетом ООО «Волгоградское агентство недвижимости «Ипотека» № 207/2010 от , в сумме 1 600 000 рублей. /л.д. /

В силу части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме 14 318 рублей 13 копеек, что подтверждается платежным поручением №... от /л.д. /

Суд полагает необходимым взыскать с ответчиков ФИО1 и ФИО2 в пользу истца государственную пошлину в размере по 7 159 рублей 07 копеек с каждого.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 , ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, удовлетворить.

Взыскать солидарно с ФИО1 , ФИО2 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору по состоянию на в размере 1 266 779 (один миллион двести шестьдесят шесть тысяч семьсот семьдесят девять) рублей 97 копеек, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) в сумме 1 093 970 рублей 78 копеек, проценты за пользование кредитом в сумме 116 355 рублей 69 копеек, пени в размере 56 453 рублей 50 копеек.

Возложить на ФИО1, ФИО2 обязанность по выплате процентов за пользование кредитом в размере 12% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита по день полного погашения обязательств по Кредитному договору или по день реализации квартиры (какое из событий наступит раньше), и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 093 970 рублей 78 копеек, начиная с до даты вступления решения суда в законную силу.

Обратить взыскание на квартиру по адресу: .

Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 600 000 рублей, исходя из оценки, указанной в закладной.

Взыскать с ФИО1 , ФИО2 в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины в размере по 7 159 (семь тысяч сто пятьдесят девять) рублей 07 копеек с каждого.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Акционерному коммерческому банку «Московский индустриальный банк» о признании сделки купли-продажи недействительной, отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд.

Председательствующий:

Справка: мотивированное решение изготовлено .

Судья Волжского

городского суда О.В. Лукачёва