Гражданский кодекс часть 1

Центральный районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Баловой Т.А. при секретаре судебного заседания Баевой В.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску «Газпромбанк» (Акционерное общество) к М.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога, по встречному исковому заявлению М.В. к «Газпромбанк» (Акционерное общество) о возложении обязанности произвести реструктуризацию ипотечного жилищного кредита,

установил:

Истец «Газпромбанк» (АО) обратился в суд с иском к ответчику М.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, об обращении взыскания на предмет залога, в обоснование требований указав, что между ними заключен кредитный договор № на покупку строящейся недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.п.2.1.- 2.3. Договора Банк обязался предоставить Заемщику целевой кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок по ДД.ММ.ГГГГ для приобретения трехкомнатной <адрес>, проектной площадью 106,8 кв.м., расположенной в многоквартирном <адрес> жилой квартал 4 по пр-ту ФИО1 в Кировском АО <адрес>, в 6 подъезде на 2 этаже, строящемся на земельной участке с кадастровым номером №, с местоположением: установлено в 70 м. севернее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, Кировский АО, <адрес>.

За пользование кредитом Заемщик уплачивает кредитору проценты в размере 14,3 % годовых до внесения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; 13,5 % годовых после внесения записи об ипотеке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и предоставления кредитору выписки из ЕГРП о зарегистрированном обремени с указанием кредитора в качестве залогодержателя квартиры.

Обеспечением обязательств Заемщика по заключенному Кредитному договору является залог имущественных прав по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» и Заемщиком на период с даты предоставления кредитных средств/подписания договора залога имущественных прав по договору долевого участия до даты государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру; залог квартиры после государственной регистрации залога (ипотеки) квартиры и внесении записи об ипотеке в ЕГРП. Квартира считается находящейся в залоге у Банка с даты государственной регистрации права собственности Заемщика на указанную квартиру в регистрирующем органе до момента полного выполнения заемщиком своих обязательств по Кредитному договору.

По окончании строительства жилого дома право собственности заемщика на квартиру общей площадью 99,5 кв.м., расположенную по адресу <адрес>, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Банк в полном объеме выполнил принятые на себя обязательств, и перечислил денежные средства на счет Заемщика.

За период с ДД.ММ.ГГГГ заемщик ненадлежащим образом производит гашение по кредиту.

В адрес заемщика в письменной форме направлялись уведомления (требования) о погашении просроченной задолженности с указанием порядка и сроков погашения. Уведомления направлялись по месту регистрации и жительства Ответчика, а также по месту нахождения предмета ипотеки, однако, в установленные в договоре и уведомлениях сроки Заемщик кредит и начисленные проценты за пользование кредитом не возвратил.

Указанная квартира приобретена ответчиком в период брака с А.С., в связи с чем в банк было предоставлено нотариально удостоверенное согласие А.С. на передачу в залог (ипотеку) банку приобретаемой квартиры в обеспечение возврата представленного кредита.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая сумма задолженности Заемщика перед Банком по кредитному договору составляет <данные изъяты> рублей, в том числе: сумма основного долга – <данные изъяты> рублей, сумма задолженности по просроченным процентам за пользование кредитом, начисленным за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; сумма неустойки за просрочку погашения основного долга, начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей; сумма неустойки за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, начисленной за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> рублей.

Истец обратился в ООО «ОМЭКС» с заданием на проведение оценки предмета залога. В соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «ОМЭКС» №-РО от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанного права требования составляет <данные изъяты> рублей. Следовательно, начальная продажная цена, устанавливаемая на основании данного отчета составляет <данные изъяты> рублей х 80% = <данные изъяты> рублей.

Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 330, 343, 348-350, 809-811, 819 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», просит взыскать с М.В. в свою пользу задолженность по кредитному договору <***> на покупку строящейся недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в общем размере <данные изъяты> рублей. Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, общей площадью 99,5 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, и определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей. Взыскать судебные расходы по оплате проведенной оценки стоимости заложенного имущества в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубль (том № л.д.4-6).

М.В. обратился со встречным иском к «Газпромбанк» (АО) о возложении обязанности произвести реструктуризацию ипотечного жилищного кредита (л.д. 245-247 том 1). В обоснование встречного иска указав, что в соответствии с п. 3.4.2 кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заемщик имеет право заключать сделки по рефинансированию кредита, предоставленного в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора, а также заключать договоры последующего залога квартиры только при наличии письменного согласия кредитора. ДД.ММ.ГГГГМ.В. обратился в Банк с заявлением о проведении реструктуризации ипотечного жилищного кредита в соответствии с Основными условиями реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№. Частью 4 Основных условий, реструктуризация проводится по решению кредитора на основании заявления о реструктуризации, подаваемого заемщиком (одновременно солидарными должниками) кредиту. Возможность реструктуризации предусмотрена самим кредитным договором, а указанные Основные условия дополняют его, устанавливая порядок и критерии такой реструктуризации. В данном случае заемщик является отцом троих несовершеннолетних детей, в связи с чем требования, предусмотренные пп. «г» п. 7 Основных условий, не предъявляются в случае, если залогодатель имеет троих и более несовершеннолетних детей. На свое обращение от ДД.ММ.ГГГГМ.В. ответа не получил. ДД.ММ.ГГГГ вновь обратился с заявлением о реструктуризации долга. Однако банк ответил отказом. На два последующих обращения М.В. от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ банк ответа не дал. Таким образом, М.В., при ухудшении материального положения, добросовестно, в соответствии с действующим законодательством и условиями кредитного договора пять раз обращался в Банк с заявлением о реструктуризации ипотечного жилищного кредита, который дал единственный ответ (письмо от ДД.ММ.ГГГГ№). Аргументом, обосновывающим отказ в реструктуризации Банк указал на невозможность проведения реструктуризации ввиду несоответствия сроков таких действий внутренним локальным актам банка, хотя первое обращение М.В. от ДД.ММ.ГГГГ соответствовало указанным срокам. Кроме того, банк со своей стороны не предпринимал мер, направленных на реструктуризацию имеющейся задолженности, либо иных мер направленных на мирное разрешение сложившейся ситуации. Более того, при обращении в суд банк представил недостоверные сведения о рыночной оценке заложенной квартиры. Полагает, что рыночная стоимость заложенной квартиры занижена.

С учетом изложенного, просит обязать «Газпромбанк» (АО) произвести реструктуризацию ипотечного жилищного кредита по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с основными условиями реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам, оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ№.

В судебном заседании представитель истца М.Ю., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что заемщиком нарушаются условия кредитного договора, поскольку допущены систематические просрочки с октября 2015, а с ДД.ММ.ГГГГМ.В. прекратил исполнение обязательств по кредитному договору. Просил взыскать задолженность, определить начальную продажную стоимость квартиры согласно представленному в материалы дела отчету ООО «ОМЭКС», поскольку данный отчет отражает действительную рыночную стоимость заложенного имущества. Не согласен с результатами проведенной судебной экспертизы, полагает, что экспертом необоснованно завышена стоимость одного квадратного метра объекта оценки, а также максимально занижена корректировка на торг. Встречные исковые требования не признал, пояснив, что М.В. вправе обратиться в банк с заявлением о проведении реструктуризации, однако банк вправе отказать в удовлетворении данного заявления учитывая обстоятельства конкретной ситуации. С учетом изложенного, просил в удовлетворении встречного иска отказать.

Ответчик М.В. и его представитель А.В., действующий на основании доверенности, исковые требования не признали, поддержав встречные исковые требования. Не оспаривая право банк на отказ в реструктуризации долга, просили учесть следующие обстоятельства, что М.В. является многодетным отцом, в настоящее время находится в сложной финансовой ситуации. До начала образования просрочки по исполнению обязательств по кредиту обращался в банк с заявлением о реструктуризации задолженности, поскольку допущенная просрочка по исполнению кредитных обязательств находится в пределах 90 дней. М.В. сразу уведомил банк о своих финансовых трудностях, то есть действовал добросовестно, однако банк, злоупотребив своим правом, отказал в реструктуризации, несмотря на то, что такая возможность имелась. Иного жилья у М.В. нет. Просили встречные исковые требования полностью удовлетворить. В случае удовлетворения иска банка, полагают, что рыночная стоимость объекта должна определяться исходя из результатов проведенной судебной экспертизы, поскольку эксперт в данном случае был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Третье лицо А.С. в судебном заседании возражала против исковых требований, встречные исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица Департамента образования Администрации г. Омска в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений относительно заявленных требований не представил.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, оценив совокупность представленных доказательств с позиции их относимости, достоверности и достаточности, суд приходит к следующему выводу.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, регулирующие договор займа, если иное не предусмотрено правилами по кредитному договору и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «Газпромбанк» (ОАО) и М.В. заключен кредитный договор <***> (том № л.д. 12-16), согласно которому кредитор предоставляет заемщику целевой кредит в размере <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 2.1). Кредит предоставляется на приобретение трехкомнатной <адрес>, общей проектной площадью 106,8 кв.м, расположенной в многоквартирном <адрес> жилой квартал 4 по <адрес> в Кировском АО <адрес>, в 6 подъезде на 2 этаже, строящемся на земельном участке с кадастровым номером №, с местоположением: установлено в 7 м. севернее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, Кировский АО, <адрес> (п.2.2). Процентная ставка по кредиту установлена в размере 14,3 % годовых до внесения записи об ипотеке в ЕГРП и представлении Кредитору выписки из ЕГРП о зарегистрированном обременении с указанием Кредитора в качестве залогодержателя квартиры, в размере 13,5 % годовых после внесения записи об ипотеке в ЕГРП и представлении Кредитору выписки из ЕГРП о зарегистрированном обременении с указанием кредитора в качестве залогодержателя квартиры (п. 2.3.1).

Банк в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства, и перечислил денежные средств на счет Заемщика, открытый филиале Банка (том № л.д.21).

Согласно п. 2.4 Кредитного договора № обеспечением обязательств заемщика по договору является залог имущественных прав по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> между ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» и Заемщиком на период с даты предоставления кредитных средств/подписания договора залога имущественных прав по договору долевого участия до даты государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру; залог квартиры после государственной регистрации залога квартиры и внесения записи об ипотеке в ЕГРП.

Квартира находится в залоге у Кредитора с даты государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и до даты полного выполнения Заемщиком своих обязательств по настоящему Договору.

Пунктом 2.5 предусмотрено, что стороны пришли к соглашению о том, что залоговая стоимость квартиры составляет 2 904960 рублей.

М.В. на основании договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. 22-23) приобрел <адрес>, общей проектной площадью 106,8 кв.м, расположенной в многоквартирном <адрес> жилой квартал 4 по <адрес> в Кировском АО <адрес>, в 6 подъезде на 2 этаже. Согласно п. 2.1 Договора инвестирования общий объем денежных средств, инвестируемых Инвестором в строительство объекта, составляет <данные изъяты> рублей.

ДД.ММ.ГГГГ между М.В. и «Газпромбанк» (ОАО) заключен договор залога имущественных прав № (л.д. 25-27 том 1), согласно которому Залогодатель передает в залог Залогодержателю имущественные права требования, принадлежащие Залогодателю на основании договора инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в <адрес> между ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» и Залогодателем о реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома с правом получения залогодателем в собственность после окончания строительства жилого дома трехкомнатной <адрес>, общей проектной площадью 106,8 кв.м, расположенной в многоквартирном <адрес> жилой квартал 4 по <адрес> в Кировском АО <адрес>, в 6 подъезде на 2 этаже, строящемся на земельном участке с кадастровым номером № с местоположением: установлено в 7 м. севернее относительно 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, Кировский АО, <адрес>.

Указанная квартира приобретена ответчиком в период брака с А.С., в связи с чем, в банк было предоставлено нотариально удостоверенное согласие А.С. на передачу в залог (ипотеку) банку приобретаемой квартиры в обеспечение возврата представленного кредита (том № л.д.32).

ДД.ММ.ГГГГМ.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Также зарегистрированы ограничения (обременения) права: ипотека в силу закона (том № л.д. 33).

Согласно п.1 ст.809 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

При невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором (ст. 813 ГК РФ).

Согласно п.п. 3.3.4 Кредитного договора Банк имеет право потребовать в случае не предоставления Заемщиком ненадлежащего обеспечения в установленные сроки в течение одного календарного месяца погасить всю либо частично задолженность Заемщика.

В настоящее время заемщик ненадлежащим образом производит гашение по кредиту. Указанный факт не оспаривался стороной ответчика в судебном заседании.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ Заемщиком не погашены подлежащие к уплате проценты и сумма основного долга, что подтверждается расчетом задолженности (том № л.д.7-9). В нарушение п. 4.2. указанного Кредитного договора в установленные сроки и до настоящего времени указанные проценты за пользование кредитом Заемщиком не уплачены, допущена просрочка по выплате ежемесячных платежей.

В адрес Заемщика в письменной форме направлялись уведомления с требованиями о полном досрочном погашении задолженности с указанием порядка и сроков погашения. Уведомления направлялись по месту регистрации, месту жительства Ответчика, а также по местонахождению предмета ипотеки (том № л.д. 34-38, 39).

В нарушение условий кредитного договора заемщик неоднократно нарушал график внесения платежей, что следует из сравнения информационного графика платежей и сведений о фактическом гашении.

В ст. 813 ГК РФ предусмотрено, что при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа, а также при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает, займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.

Согласно расчету задолженности сумма задолженности М.В. перед «Газпромбанк» (АО) по основному долгу по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (том № л.д. 7-9).

Доказательств обратному в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представлено, каких-либо возражений, контррасчета в соответствии со ст. 56 ГПК РФ ответчик в материалы дела также не представил.

Проверив расчет арифметическим способом, применительно к изложенному выше и положениям п. 1 ст. 819 ГК РФ требования истца о взыскании суммы основного долга с ответчика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку он соответствует разнице между суммой кредита, выданной ответчику, и суммой внесенных платежей в счет погашения основного долга.

В соответствии с п.1 ст. 809 ГК РФ кредитор имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

По условиям кредитного договора <***> от ДД.ММ.ГГГГ за пользование кредитом установлена процентная ставка 13,5 процентов годовых (п. 2.3.1).

Согласно представленному истцом расчету сумма процентов за пользование кредитом по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (том № л.д. 7-9).

Альтернативного расчета заемщик суду не представил.

Расчеты истца проверены судом, оснований для перерасчета не имеется, поскольку они соответствуют процентной ставке, оговоренной сторонами, периоду начисления процентов, поэтому указанные суммы в расчетах истца подлежат взысканию с заемщика в пользу Банка в полном объеме.

Кроме того, банком заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки на просроченный долг в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, а также неустойки на просроченные проценты в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (том № л.д. 7-9).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статьи 15 Международного пакта о гражданских и политических правах).

Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, ГК РФ вместе с тем уполномочивает суд устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Это является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы иных лиц.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд считает возможным исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

П. 5.2. Кредитного договора предусмотрено, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, указанных в разделе 4 договора, кредитор вправе потребовать уплаты пеней в размере 0,2 процента от суммы задолженности по возврату кредита (погашению основного долга) и/или уплаты суммы процентов за каждый день просрочки платежа. Начисление пеней в этом случае производится кредитором за период с даты невыполнения заемщиком обязательств по возврату кредита (по погашению основного долга) и/или уплате процентов.

При таком положении, учитывая изложенные выше нормы закона и обстоятельства дела, суд полагает, что заявленные требования о взыскании неустоек подлежат взысканию в полном объеме.

Разрешая встречные требования М.В. о возложении на «Газпромбанк» (АО) обязанности по реструктуризации долга, суд не находит оснований для их удовлетворения исходя из следующего.

Пунктом 3.4.2. кредитного договора предусмотрено право заемщика заключать сделки по рефинансированию кредита, предоставленного в соответствии с п. 2.1 настоящего договора, а также заключать договоры последующего залога квартиры только при наличии письменного согласия кредитора.

Аналогичные положения о порядке реструктуризации кредитной задолженности изложены в Основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, утвержденных Постановлением Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование заявленных требований М.В. ссылается на тяжелую финансовую ситуацию, и наличие на иждивении троих несовершеннолетних детей.

В судебном заседании установлено, что М.В. неоднократно обращался в банк с заявлениями о проведении реструктуризации обязательств по кредитному договору (л.д.134, 135, 138 том 1), однако банк неоднократно отказывал в проведении реструктуризации, поскольку действующее законодательство не предусматривает в качестве обязательного основания для внесения изменений Кредитного договора уменьшение получаемого дохода заемщиком и изменение финансового состояния последнего (том № л.д.146,148,150).

Кроме того, из пояснений М.В. следует, что после подачи указанных выше заявления, он полностью прекратил исполнение обязательств по рассматриваемому кредитному договору.

Вместе с тем, исходя из системного толкования указанных норм, суд приходит к выводу о том, что реструктуризация задолженности является правом банка и отказ в такой реструктуризации не освобождает должника от исполнения обязанностей по действующему кредитному договору. Более того, действующее законодательство не возлагает на кредитные организации обязанность производить реструктуризацию кредитных долгов, что лишает суд возможности возложить на них такую обязанность по требованию заемщика.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречных исковых требований М.В. следует отказать.

Относительно требований «Газпромбанк» (АО) об обращении взыскания на заложенное имущество, суд полагает необходимым указать следующее.

Обязательства ответчика по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ обеспечены залогом имущественных прав по договору инвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в <адрес> между ООО «Сибгазстройдеталь Инвест» и Заемщиком на период с даты предоставления кредитных средств/подписания договора залога имущественных прав по договору долевого участия до даты государственной регистрации права собственности Заемщика на квартиру; залог квартиры после государственной регистрации залога квартиры и внесения записи об ипотеке в ЕГРП. (п.2.4 Кредитного договора).

При заключении кредитного договора стороны пришли к соглашению о том, что залоговая стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора (ст. 334.1 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ).

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом (340 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан: не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества; принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц.

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства (348 ГК РФ).

Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида (339 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (349 ГК РФ).

Согласно положениям статьи 348 ГК РФ и статьи 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

По правилам статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Следовательно, по договору ипотеки может быть заложено имущество, в том числе квартира, принадлежащая на праве собственности залогодателю, и на это имущество может быть обращено взыскание.

Согласно ст. 54 Закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения; начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации; меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы; особые условия проведения публичных торгов. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно п. 5.3 Кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения заемщиком требований кредитора о досрочном исполнении обязательств по договору в течение 30 календарных дней, считая с даты, указанной в письменном уведомлении с требованием о досрочном возврате кредита и уплате процентов за пользование им, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств квартиру.

В судебном заседании установлено, что предметом залога является <адрес>, общей площадью 99,5 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>.

Истцом была проведена оценка предмета залога в ООО «ОМЭКС». Согласно отчета независимого оценщика ООО «ОМЭКС» №-РО от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость вышеуказанной квартиры составляет <данные изъяты> рублей (том № л.д.47-81).

По ходатайству ответчика, на основании определения Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Профэкс» (том № л.д. 180).

Согласно заключению, подготовленному ООО «Профэкс» № рыночная стоимость квартиры составила <данные изъяты> рублей (том № л.д. 184-237).

В связи с тем, что в экспертизах имеются разночтения относительно оценки предмета залога, в судебном заседании были допрошены эксперты.

Специалист ООО «ОМЭКС» В.В. в судебном заседании пояснила, что при оценке квартиры необходимо принимать во внимание какого класса является квартира. Спорная квартира относится к типу жилья бизнес класса. Для определения рыночной стоимости объекта учитываются аналоги жилья, такого же класса, в том же месте расположения, состояние жилого помещения, качество отделки. Несмотря на то, что жилье бизнес класса является дорогостоящим, для его продажи может быть предусмотрен торг. Процент уторговывания может быть от 2 до 9 процентов. В своем заключении специалист В.В. применила значение близкое к максимальному - 7 %, поскольку определялась действительная стоимость объекта, по которой она может быть реализована, а также то обстоятельство, что объект оценки обладает низкой ликвидностью. Стоимость, которая указана в заключении на сегодняшний день соответствует экономической обстановке на рынке недвижимости в целом с учетом процентного уторговывания и возможности реализовать объект в ближайший год.

В судебном заседании эксперт ООО «Профэкс» А.В. пояснил, что при подготовке экспертного заключения использован сравнительный подход. За основу приняты во внимание аналоги, схожие с аналогами, указанными с отчете ООО «ОМЭКС», однако средняя стоимость квадратного метра жилья оказалась выше. Полагает, что объект оценки обладает высокой степенью ликвидности, в связи с чем, корректировка на торг принята в минимальном значении – 2 %.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, устанавливающие рыночную стоимость предмета залога, выслушав пояснения экспертов, суд приходит к выводу, что наиболее объективно отражает рыночную стоимость предмета залога отчет, выполненный ООО «ОМЭКС», который учитывает динамику изменения цен на рынке недвижимости. При этом, специалистом ООО «ОМЭКС» для расчета средней стоимости одного квадратного метра недвижимости приняты за основу аналоги, находящиеся в том же районе, что и объект оценки. Учтено техническое состояние аналогов по отношению к предмету залога, а также продолжительность их реализации. В то же время, эксперт ООО «Профэкс» в качестве аналогов принимая объявления о продаже квартир в том же районе, не учел их техническое состояние, поскольку в объявлениях отсутствуют фотографии продаваемых квартир (том № л.д.220, 221), в связи с чем вывод эксперта о том, что продаваемые квартиры аналогичны предмету оценки, суд не может признать обоснованным.

Таким образом, принимая за основу экспертное заключение ООО «ОМЭКС» рыночная стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

Соответственно, начальная продажная цена квартиры равна <данные изъяты> (<данные изъяты> х 80% = <данные изъяты> рублей.

Учитывая факт неисполнения ответчиком обязательств по кредитному договору, вышеприведенные нормы закона и обстоятельства дела, суд находит требования истца в части обращения взыскания на заложенное имущество – <адрес>, общей площадью 99,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, обоснованными и подлежащими полному удовлетворению. Обстоятельств, предусмотренных законом в качестве оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, по настоящему делу не установлено

Доводы ответчика о том, что приведением решения в исполнение будут нарушены жилищные права его семьи, суд полагает необоснованными, поскольку, заключая кредитный договор, в качестве обеспечения обязательств по которому предоставлен залог (ипотека) объекта недвижимости - спорная квартира, стороны исходили из возможности обращения взыскания на заложенное имущество в случае ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Более того, обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, допускается и в том случае, если оно является единственно пригодным для проживания для должника и членов его семьи, в том числе и несовершеннолетних детей, совместно проживающих в принадлежащем залогодателю жилом помещении.

В соответствии с правилами, установленными ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Статьей 88 ГПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей, расходы на производство осмотра на месте, компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

Истец понес расходы по оплате услуг оценщика ООО «ОМЭКС» в размере <данные изъяты> рублей (том № л.д.44).Экспертное заключение послужило основанием для обращения в суд, а также было учтено судом при вынесении решения. Указанная сумма расходов истца подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме в размере <данные изъяты> рублей.

При подаче данного искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 28.06.2016(том № л.д. 2,3).

Понесенные истцом по делу судебные расходы суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с М.В. в пользу «Газпромбанк» (Акционерное общество) задолженность по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей (из них: сумма основного долга - <данные изъяты> рублей; задолженность по просроченным процентам за пользование кредитом, начисленным за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) – <данные изъяты> рублей; неустойка за просрочку погашения кредита (основного долга), начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) – <данные изъяты> рублей; неустойка за просрочку уплаты процентов за пользование кредитом, начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (включительно) – <данные изъяты> рублей), судебные расходы по оплате проведенной оценки в размере <данные изъяты> рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рубль, всего <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей 63 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, общей площадью 99,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации заложенного имущества с торгов, установив начальную продажную цену указанного имущества с которой начинаются торги в размере <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.

В удовлетворении встречных требований М.В. к «Газпромбанк» (Акционерное общество) о возложении обязанности по проведению реструктуризации ипотечного кредита, отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы в Центральный районный суд <адрес> в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

Судья Т.А. Балова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.