Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о признании договора купли-продажи неотделимых улучшений незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что 12.12.2016 между нею и ФИО1 был заключен договор купли – продажи жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>., цена которого составляла 1000000 руб. Одновременно с данным договором был оформлен договор купли – продажи неотделимых улучшений, цена которых составляет 140000 руб. Указанный договор государственную регистрацию не прошел. Согласно расписке, денежные средства были переданы ответчику 12.12.2016. При заселении в указанное жилое помещение, она обнаружила, что фактически никаких улучшений нет, жилье оказалось в совершенно "убитом" состоянии, нуждающемся в капитальном ремонте, в доме 1960 г. постройки. Просила признать незаключенным договор купли – продажи неотделимых улучшений, заключенный между нею и ФИО1 от 12.12.2016 по причине отсутствия согласования по условиям «наименование и количество товара»; взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение в размере 140000 руб.; взыскать с ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 12.12.2016 по 31.01.2019 (момент подачи иска) в размере 24860,38 руб.

Истец И.А. в судебное заседание не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик – ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала и просила отказать в их удовлетворении. Пояснила, что договор купли-продажи неотделимых улучшений является по своей сути дополнительным соглашением к основному договору купли-продажи квартиры. Неотделимые улучшения были переданы вместе с квартирой, главная цель дополнительного соглашения - изменение условия о цене, так как первоначальное условие договора о цене квартиры 1000000 руб. было ниже рыночной. По своей правовой природе дополнительное соглашение является соглашением сторон об изменении условия о цене и приведении в соответствии с рыночной ценой. Неотделимые улучшения не могут существовать отдельно от объекта недвижимости, их передача отдельно от объекта недвижимости невозможна. Приняв объект недвижимости, истица приняла его неотделимые улучшения, дополнительного принятия неотделимых улучшений не требуется. ФИО2 несколько раз делала приостановку государственной регистрации сделки. Сделка по купле-продаже квартиры оформлена путем подписания двух документов в виде договора купли- продажи и дополнительного соглашения. В данном случае неотделимые улучшения в квартиру входят в состав объекта, переданного по договору купли-продажи от 12.12.2016 года, их нельзя рассматривать как некое движимое имущество. До подписания документов, передачи денежных средств покупателем был произведен осмотр объекта купли-продажи. Указанное следует и из буквального значения слов и выражений дополнительного соглашения к договору купли- продажи от 12.12.2016 года, согласно которому продавец обязался передать квартиру с неотделимыми улучшениями в день подписания дополнительного соглашения. В данном документе указано, что стороны оценивают улучшения в размере 140000 руб.

Третье лицо – представитель ООО «Перспектива» (ранее АН «Максимум») в судебное заседание не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Указал, что согласно решения единственного участника ООО «Максимум» от 18.03.2019 изменено наименование Общества с ограниченной ответственностью «Максимум» на Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива 24 –Брянск», о чем 25.03.2019 внесена запись о государственной регистрации в ЕГРЮЛ.

Третье лицо – представитель ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» в судебное заседание не явился, причина неявки неизвестна.

Выслушав ответчика, изучив материалы, дела, суд приходит к следующему.

В силу пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права возникают из договоров. Ст. 307 ГК РФ к одним из оснований возникновения обязательств относит договор.

В соответствии с пп. 1, 3 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как установлено ч.1 ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли- продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 3 ст.455 ГК РФ условие договора купли- продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Согласно части 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с требованиями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 11 ноября 2016 года между ООО «Максимум» (Агентство) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор, по условиям которого Агентство оказало заказчику услуги по подбору объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 140 000 руб.

11 ноября 2016 года между ФИО1 (Продавец) и сыном истца ФИО2 - ФИО3 (Покупатель) заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец предлагает, а покупатель обязуется принять и оплатить в срок до 15 января 2017 года двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1 140 000 руб. В тот же день в обеспечении договора ФИО3 передана ФИО1 сумма в размере 45 000 руб. в качестве задатка.

12 декабря 2016 года между ФИО2 (Заказчик) и ООО «Максимум» (Агентство) заключен договор возмездного оказания услуг, в соответствии с которым Агентство оказало Заказчику услуги по подбору (предоставлению) объекта недвижимости: 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 140 000 руб. (п.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора стоимость услуг составила 22 800 руб.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что исполнитель берет на себя обязательства по организации просмотра объекта (помощь в осмотре).

Заказчик подписанием настоящего договора подтверждает факт оказания агентством возмездных услуг в полном объеме и надлежащим образом (п.3.5 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до 30 декабря 2016 года (п. 6.3 договора).

12 декабря 2016 года между ФИО2 (Заказчик) и ООО «Юридическое Агентство Недвижимости «Доминанта» (Исполнитель) заключен договор №.... об оказании услуг по покупке объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Исполнитель по заданию заказчика обязуется оказать комплекс услуг по покупке объекта недвижимости в собственность Заказчика, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки, установленные настоящим договором.

Согласно п. 1.3 договора объектом недвижимости является квартира, которая приобретается заказчиком в собственность, расположена по адресу: Россия, <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрены обязанности Исполнителя, в соответствии с которым после подписания настоящего договора в пределах срока его действия с разумной старательностью совершать действия, направленные на организацию и осуществление покупки заказчиком объекта недвижимости. С этой целью Исполнитель производит поиск вариантов объектов недвижимости, интересующих заказчика; организовывает и производит совместно с заказчиком осмотр объекта недвижимости; информирует заказчика о технических характеристиках и особенностях объекта недвижимости, знакомит с необходимой документацией, в том числе с правоустанавливающими документами; консультирует в необходимом объеме продавца и покупателя объекта недвижимости, в том числе по вопросам оформления права собственности на объект недвижимости; организовывает подписание предварительного договора купли - продажи объекта продавцом и заказчиком; производит сбор необходимой документации и сведений для успешного заключения и оформления сделке по покупке объекта недвижимости; способствует заключению и оформлению сделки по покупке заказчиком объекта недвижимости, предоставляя готовые формы необходимых документов, оказывая при этом помощь в их заполнении, нотариальном удостоверении и государственной регистрации сделки купли - продаже объекта недвижимости.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрено, что обязательства исполнителя считаются исполненными после государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права к заказчику.

Стоимость услуг составила 22 800 руб. (п.3.1 договора). Данная сумма в силу п.3.2 выплачивается в день подписания указанного договора.

12 декабря 2016 года составлен акт выполненных работ, в соответствии с которым действие заключенного договора по покупке объекта недвижимости между указанными лицами прекращаются.

Расчеты с ответчиками истцом произведены в день заключения данных договоров, т.е. 12 декабря 2016 года.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. ( ст. 555 ГК РФ)

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что 12.12.2016 года между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 39,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 000 000 руб., и подписан акт приема-передачи квартиры.

Сторонами не оспаривалось, что указанная сумма по договору передана покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.

В тот же день между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений вышеуказанной квартиры на сумму 140000 руб.

Согласно расписке от 12 декабря 2016 года ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 140000 руб. за произведенные неотделимые улучшения квартиры по вышеуказанному адресу.

8 февраля 2017 года право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому делу объекта недвижимости 32:28:0021310:144 переход права собственности спорной квартиры по договору купли-продажи от 12.12.2016 г. от ФИО1 к ФИО2 состоялся 08.02.2017г. после неоднократных приостановлений регистрации по заявлению ФИО2

В соответствии с ч.1 ст.465 ГК РФ, количество товара, подлежащего передаче покупателю, предусматривается договором купли-продажи в соответствующих единицах измерения или в денежном выражении.

Согласно ч.1 ст.485 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли- продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

В соответствии с ч.1 ст.223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ч.1 ст.224 ГК РФ, передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Анализируя условия заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры от 12.12.2016 г. и договора купли-продажи неотделимых улучшений вышеуказанной квартиры от 12.12.2016 г., суд приходит к выводу, что существенные условия договоров купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений, между сторонами их заключившими, в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласованы, указанные договора содержат предмет договора – квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 39, 8 кв.м., кадастровый №...., расположенная по адресу: <адрес>, а также неотделимые улучшения, находящие на момент сделки, в спорном жилом помещении, в договоре согласована цена договора - сумма, указанный договор содержит условия о том, что квартира свободна от лиц, сохраняющих регистрацию, содержит условия передачи продаваемой квартиры - составление передаточного акта.

При этом суд учитывает, что из представленных в судебном заседании письменных доказательств следует, что условия заключенного договора купли-продажи квартиры и неотделимых улучшений, сторонами, заключившим договора, исполнены, договора и переход права собственности, в установленном законом порядке зарегистрированы, между сторонами произведены расчеты, что подтверждается соответствующей распиской, между сторонами договора составлен и подписан акт передачи.

Таким образом, суд, на основании положений ст. 549, 558, 554, 555, 556 ГК РФ, считает, что договор купли-продажи квартиры от 12.12.2016 г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 и договор купли – продажи неотделимых улучшений от 12.12.2016 в полной мере соответствуют требованиям приведенных выше правовых норм.

Судом при рассмотрении дела не было установлено каких-либо нарушений закона при заключении договора купли – продажи неотделимых улучшений.

Как было установлено судом и не оспорено сторонами, ФИО2 лично подписала договор купли-продажи неотделимых улучшений.

Содержание сделок, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей ГК РФ, сторонам известны, что следует из п. 9,10,11 Договора купли-продажи квартиры и п.9, 10 Договора купли-продажи неотделимых улучшений.

Условиями договора также предусмотрено, что соглашение между сторонами достигнуто в отношении предмета договора, стороны действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значения своих действий.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи ФИО2 имела достоверную информацию о приобретаемом объекте недвижимости и выразила добровольное намерение на приобретение именно данной квартиры и неотделимых улучшений.

Кроме того, сторонами не оспаривалось, что ФИО2 с 12.12.2016 г. по настоящее время постоянного проживает в квартире.

Доказательств того, что истец вселена в квартиру обманным путем, не представлено.

Доводы ФИО2 о том, что при подписании договора купли – продажи неотделимых улучшений от 12.12.2016 она не была ознакомлена с приложением к данному договору и не знала о его существовании, а также о том, что данный документ сфабрикован и является подложным, суд не принимает во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку данный документ ею подписан лично и оплачен.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Брянска от 17.08.2017 г. по иску ФИО2 к агентству недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» о защите прав потребителей, были рассмотрены доводы ФИО2 о том, что она не была ознакомлена с объектом недвижимости, что визуальный осмотр производил ее сын, не являющийся покупателем, что параметры квартиры не соответствуют прописанным в договоре, что превышение шума, отсутствие ремонта. Указанным доводам дана правовая оценка, они не были приняты судом во внимание, ФИО2 в удовлетворении иска отказано.

Также суд принимает во внимание решение Володарского районного суда г.Брянска 20.02.2018 года, вступившее в законную силу 05.06.2018 года, ФИО2 к ФИО1, агентству недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным, которым отказано в удовлетворении иска.

Оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено объективных доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи спорной квартиры, а также подтверждающих причинение ей значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, доказательств в подтверждение того, что она была обманута, или была введена в заблуждение при заключении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры.

Оснований признания указанного договора незаключенным суд не усматривает и приходит к выводу об отказе ФИО2 в удовлетворении иска.

Ввиду того, что требования истца о признании договора купли-продажи неотделимых улучшений незаключенным оставлено без удовлетворения, то не подлежат удовлетворению требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о признании договора купли-продажи неотделимых улучшений незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Брянский областной суд через Володарский районный суд г. Брянска.

Председательствующий судья А.М.Родионова