Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Матросова Н.В. к Мерлушкину Ю.А. о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены садового дома,

УСТАНОВИЛ:

Истец Матросов Н.В. обратился в суд с иском к Мерлушкину Ю.А. о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены объекта, указывая, что [ДД.ММ.ГГГГ] между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи садового дома и земельного участка, в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял в собственность садовый домик и земельный участок, расположенные по адресу: [Адрес] Стоимость дома и земельного участка составили 1 000 000 рублей, дополнительным соглашением к договору купли-продажи предусмотрено, что покупатель дополнительно к 1 000 000 рублей оплачивает продавцу за неотделимые улучшения садового дома и земельного участка сумму в размере 1 100 000 рублей. Согласно условий заключенного договора купли-продажи, продавец гарантирует в том числе, что продаваемые объекты недвижимости не имеют скрытых дефектов, о которых в момент заключения договора продавец не мог знать (п. 5 договора). Дом до подписания договора истцом был осмотрен. На полу в доме лежал линолеум, каково состояние пола под линолеумом при визуальном осмотре видно не было, вскрывать покрытие на предмет выявления скрытых недостатков или дефектов истцу как потенциальному покупателю не позволили. После подписания договора и подачи документов на регистрацию, истцом было вскрыто покрытие пола в виде линолеума с целью его замены. Под линолеумом оказались сгнившие и покрытые плесенью доски, местами доски совсем сгнили и образовались дыры. Такое состояние пола, по мнению истца, является существенным недостатком, делает невозможным и опасным для жизни и здоровья эксплуатацию дома по его прямому назначению. Нормальная эксплуатация дома возможна будет только после замены сгнивших досок пола на новые. Выявленный существенный недостаток, требующий немедленного устранения, значительно снижает стоимость приобретенного садового дома, вследствие чего истец считает целесообразным требовать от ответчика соразмерного уменьшения покупной цены. [ДД.ММ.ГГГГ] истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил снизить покупную цену на 104 482 рублей в связи с выявленными недостатками, однако претензия оставлена ответчиком без удовлетворения. Изначально истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу денежные средства в размере 104 482 рублей в счет уменьшения покупной цены приобретенного объекта в связи с выявлением скрытых существенных недостатков.

В процессе рассмотрения дела и после проведения судебной экспертизы истец уменьшил исковые требования и в окончательной редакции просит суд взыскать с ответчика в пользу истца 96 159 рублей в счет уменьшения покупной цены объекта.

Заочным решением суда от [ДД.ММ.ГГГГ] исковые требования Матросова Н.В. были удовлетворены. Определением суда от [ДД.ММ.ГГГГ] заочное решение было отменено по заявлению ответчика.

Истец также обратился с отдельным заявлением о возмещении судебных расходов в виде оплаты услуг представителя в размере 23 000 рублей, оплаты судебной экспертизы в размере 25 000 руб., оплаты госпошлины в размере 3290 руб., оплаты услуг нотариуса по удостоверению доверенности на представителя в размере 1980 руб. Данное заявление рассматривается одновременно с исковыми требованиями.

Истец Матросов Н.В. в судебном заседании иск поддержал, суду пояснил, что осмотр дома был беглым, состояние пола его заинтересовало после покупки, когда отодвинули диван и увидели пятнышко над плинтусом. Отодрав плинтус и отогнув линолеум, увидели состояние пола. Пол подлежал замене, с целью замены пола они обратились в ООО [ ... ], которые составили смету предстоящих работ по замене пола. Пол заменили. Расчеты проводились в безналичном порядке на руки работникам, документов, подтверждающих оплату, не имеется. На момент проведения судебной экспертизы пол был уже заменен. Доски от старого пола положили на улице, накрыв линолеумом. Эксперт их осматривала. На осмотре присутствовала супруга ответчика, которая не заявила возражений относительно того, что доски не относятся к разобранному полу дома. В настоящее время возможно придется менять пол и в других местах.

Ответчик Мерлушкин Ю.А. в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в письменном виде, суду пояснил, что оспаривает факт принадлежности представленных истцом фотографий спорному садовому дому, а также представленных эксперту досок, лежащих на улице, замененному полу. При покупке дома истец осознавал, что приобретает не новое строение, у него имелась возможность осмотреть дом, препятствий в осмотре пола под линолеумом ему не оказывали, истец мог пригласить специалиста в области строительства, однако ограничился личным осмотром. Истцом не доказаны доводы о непредставлении возможности осмотреть дом, поднять линолеум до его покупки. Наличие в комнате мягкой мебели не свидетельствует о том, что недостатки скрытые, мебель можно было отодвинуть, комната не была захламлена. Истец не просил отодвинуть мебель, в совершении данных действий ему не препятствовали. Истцом не доказано, что состояние пола требовало его замены, а использование садового дома по его прямому назначению было невозможно. Проведенная судебная экспертиза основана на фотоматериалах и досках, расположенных на улице, принадлежность которых спорному дому достоверно не установлена. Экспертиза основана на предположениях, что фотографии и находящиеся на улице доски относятся к полу спорного дома, что не допустимо. Истец не зафиксировал надлежащим образом наличие недостатков садового дома до замены пола и не доказал их скрытый характер. При заключении договора стороны пришли к соглашению о приобретении садового дома, действуя благоразумно, и цена договора обусловлена всеми недостатками не нового объекта недвижимости.

Третье лицо Управление Росреестра по [Адрес] в судебное заседание представителя не направили, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

По ходатайству истца судом в качестве свидетеля была допрошена его супруга [ФИО 1], которая показала суду, что перед покупкой садового домика вместе с супругом осматривали дом, осмотр был беглым. Предложив свою цену, поехали дальше смотреть другие объекты. По дороге позвонил ответчик и сообщил, что согласен на предложенную цену. В этот же день внесли предоплату в размере 40 000 рублей. Составили договор. На следующий выходной вновь приехали осмотреть домик. Мебель в доме располагалась как сейчас, дом приобрели вместе с мебелью. В момент осмотра муж проверял пол, прыгал, ему пол не понравился. Но визуально все было красиво. После того как купили дом, стали убираться, отодвинули диван и увидели пятно над плинтусом. Пол был покрыт линолеумом, который был приколочен плинтусом. Вскрыли линолеум, пол оказался гнилой. Необходимо было как можно быстрее заменить пол, чтобы заехать с внуком. У ответчика не спрашивали разрешения вскрыть пол под линолеумом. Дом сравнительно новый, не думали, что состояние пола могло быть таким. При осмотре дома мебель не отодвигали. Пол поменяли в [ДД.ММ.ГГГГ]. Старый пол – доски сложили на улице около дом, накрыли тем же линолеумом.

Выслушав доводы сторон, представителя истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с положениями статей 67, 71 ГПК РФ, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Статьей 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ)

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пункт 1 статьи 475 ГК РФ предусматривает возможность соразмерного уменьшения цены проданного товара по требованию покупателя, в случае, когда продавцом был передан товар ненадлежащего качества и недостатки которого не были оговорены продавцом.

По смыслу указанной нормы при разрешении требований покупателя о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо определять, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара. Покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (ч. 1 ст. 476 ГК РФ).

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч.1).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2).

Судом установлено, что [ДД.ММ.ГГГГ] между Мерлушкиным Ю.А. (продавец) и Матросовым Н.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи садового дома и земельного участка по адресу: [Адрес], в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял в собственность указанное имущество. Согласно п.4 договора, стоимость земельного участка составляет 600 000 рублей, стоимость садового домика – 400 000 рублей. Согласно дополнительному соглашению к договору от [ДД.ММ.ГГГГ]., дополнительно к сумме, указанной в договоре, покупатель передает денежную сумму в размере 1 100 000 рублей за неотъемлемые улучшения.

В силу п.7 договора купли-продажи по соглашению сторон и согласно ст.556 ГК РФ данный договор одновременно является актом приема-передачи объектов недвижимости.

Согласно имеющимся на договоре купли-продажи отметкам, [ДД.ММ.ГГГГ] произведена государственная регистрация прав собственности на земельный участок и садовый дом.

[ДД.ММ.ГГГГ] Матросов Н.В. передал Мерлушкину Ю.А. 40 000 рублей [ ... ] а при заключении договора купли-продажи – 1 000 000 рублей [ ... ]

Согласно п.5 договора купли-продажи продавец гарантирует в том числе, что продаваемые объекты недвижимости не имеют скрытых дефектов, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать.

Согласно п.6 договора купли-продажи продавец обязуется передать объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день заключения договора.

Согласно п.9 договора купли-продажи покупатель осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт садового домика.

Согласно п.10 договора купли-продажи в случае передачи продавцом садового домика, не соответствующего условиям договора купли-продажи, о его качестве, покупатель вправе в силу ст.475 ГК РФ требовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков.

[ДД.ММ.ГГГГ] истец обратился к ответчику с претензией, в которой просил снизить покупную цену на 104 482 рублей и вернуть указанные денежные средства в связи с выявленными недостатками, указывая, что после подписания договора и подачи документов на регистрацию, истцом было вскрыто покрытие пола в виде линолеума с целью его замены. Под линолеумом оказались сгнившие и покрытые плесенью доски, местами доски совсем сгнили и образовались дыры. Такое состояние пола является существенным недостатком, делает невозможным и опасным для жизни и здоровья эксплуатацию дома по его прямому назначению. Нормальная эксплуатация дома возможна будет только после замены сгнивших досок пола на новые.

Ввиду неудовлетворения требования покупателя, истец обратился с настоящим иском в суд, представляя в качестве доказательства стоимости устранения недостатка смету ремонтных работ по замене полов от [ДД.ММ.ГГГГ]. ООО [ ... ] на сумму 104 482 руб. ([ ... ]

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу, с учетом бремени доказывания и ходатайства истца, судом была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению ООО [ П ][Номер] от [ДД.ММ.ГГГГ]., дефекты строительной конструкции пола садового домика, расположенного по адресу: [Адрес] на момент осмотра отсутствуют (произведена полная замена конструкции пола). Однозначно отнести дефекты пола, сведения о которых имеются в материалах дела (гниение деревянных элементов конструкции пола, наличие грибковых и плесневых образований) на момент покупки садового домика к скрытым не представляется возможным, т.к. отсутствует полная и достоверная информация о том, в каком объеме и на каких участках была возможность осмотра помещения (подробно рассмотрено в исследовательской части заключения эксперта). По результатам проведенного исследования установлено, что стоимость восстановительных работ и материалов, требующихся для устранения дефектов строительной конструкции пола садового домика составляет 96 159 руб. (в ценах на дату покупки садового дома).

Согласно исследовательской части заключения судебной экспертизы ([ ... ] к рассматриваемой ситуации термин «скрытый дефект» не применим, корректным и целесообразным следует рассматривать дефект, который невозможно было обнаружить при обычном осмотре (без специального оборудования или инструментов). Согласно информации фотоматериалов, имеющихся в материалах дела [ ... ] – иллюстрируют состояние конструкций пола и стен на момент проведения демонтажных работ по разборке пола), на обшивке стен на момент проведения демонтажных работ наблюдались пятна черного цвета (характерные для наличия грибковых и плесневых образований). Повреждения обшивки стен на момент демонтажа (после разборки напольных плинтусов) были видны: местами пятна выступали над плинтусами, о чем свидетельствуют светлые полосы в нижних частях стен (фото 1,2) – эти участки были закрыты плинтусами. Таким образом, из изложенного следует, что указанные черные пятна могли быть видны фрагментарно при визуальном осмотре, при наличии доступа для осмотра указанных участков (если последние были закрыты громоздкими предметами мебели, иным имуществом, которые затрудняли осмотр данных участков стен). При условии наличия таких предметов осмотр указанных участков был затруднен. Обнаружение указанных дефектов обшивки стен, которые локализованы по участкам сопряжения обшивки стен с конструкцией пола, свидетельствует о наличии дефектов конструкции пола (с учетом их характера и локализации). Таким образом, следует, что установить наличие дефектов непосредственно конструкции пола в виде наличия гнили, плесени без вскрытия верхних слоев пола на момент осмотра не представлялось возможным.

В судебном заседании была опрошена эксперт ООО [ П ][ФИО 2], которая пояснила суду, что на момент осмотра объекта недвижимости конструкция пола была уже заменена. Экспертиза проводилась на основании осмотра объекта недвижимости, исследования фотографий, имеющихся в материалах дела, и осмотра старых досок, расположенных на улице, на которые было указано истцом как на остатки от замененного пола. На момент осмотра на стене в одном углу около окна по линии плинтуса имелись пятна, которые могли свидетельствовать о плесени и грибке. Скорее всего, пятна были видны на момент заключения договора купли-продажи. Но возможно в этом углу стояла мебель, которая не позволила истцу увидеть эти пятна. Старые доски, которые находились на улице, имели гнилостные образования древесины, налет. Давность образования гнилостных изменений установить не возможно, соответствующей методики не имеется. Это вопрос к экспертам - микологам. Старых плинтусов на момент осмотра не было. По имеющимся в материалах дела фотографиям пола можно предположить, что конструкция пола представляла угрозу жизни и здоровью людей, однако окончательный вывод может сделать только эксперт-миколог. Скорее всего, конструкция пола представляла угрозу жизни и здоровью людей, возможно, пол мог провалиться, но однозначно ответить на вопрос не возможно ввиду замены пола. При осмотре досок за домом на улице она исходила из того, что это доски старого пола, поскольку они были представлены истцом, обратных доводов со стороны представителя ответчика заявлено не было.

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на наличие скрытого недостатка приобретенного объекта недвижимости, о наличии которого истцу стало известно после приобретения садового дома. В качестве доказательств истцом представлены фотографии [ ... ] смета ремонтных работ ООО [ ... ] от [ДД.ММ.ГГГГ]. ([ ... ] показания свидетеля [ФИО 1], заключение судебной экспертизы.

Ответчиком оспаривается принадлежность фотографий и осмотренных экспертом старых досок проданному объекту недвижимости, а также, его (ответчика) осведомленность о наличии недостатка пола и его сокрытие от покупателя.

Оценив представленные истцом доказательства, суд приходит к выводу, что представленные истцом доказательства не подтверждают того обстоятельства, что от истца была скрыта ответчиком какая-либо информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а также наличие на момент передачи недвижимого имущества каких-либо недостатков, о которых истец не был осведомлен и не мог не знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности.

Материалами дела подтверждено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи недвижимого имущества разногласий по качеству недвижимости между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию садового дома Матросов Н.В. не предъявлял, спорный объект был передан продавцом и принят покупателем, цена договора согласована сторонами с учетом его технического состояния и пригодности для проживания.

Предъявляя исковые требования, истец ссылается на то, что садовый дом был передан ему ненадлежащего качества, имеет скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены в процессе заключения договора купли-продажи и осмотра, а, именно, наличие под линолеумом сгнивших и покрытых плесенью досок, образование дыр в полу, которые делали невозможным и опасным для жизни и здоровья эксплуатацию дома по его прямому назначению, необходимость замены пола для нормальной эксплуатации дома. Об указанных недостатках он не был поставлен в известность продавцом Мерлушкиным Ю.А. Оценивая указанные доводы, суд полагает, что истцом не представлено надлежащих доказательств передачи садового дома с недостатками, намеренно скрытыми продавцом и которые покупатель не имел возможности выявить до заключения договора купли-продажи. Напротив, судом установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству садового дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию дома истец не предъявлял, дом и земельный участок были переданы продавцом и приняты покупателем без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом технического состояния, пригодности для проживания и использования дома. При этом, истец не был лишен возможности осмотреть состояние пола в доме до заключения договора купли-продажи, в том числе, с участием специалиста, и оценить его состояние.

В ходе рассмотрения дела свидетель Свидетель № 1 подтвердила, что перед заключением договора купли-продажи они с супругом дважды осматривали приобретаемый садовый дом, супругу не понравилось состояние пола, он пробовал по нему прыгать, что по мнению суда свидетельствует о том, что истец мог проявить должную осмотрительность и поверить качество пола до заключения договора купли-продажи. Однако, каких-либо недостатков при осмотре не обнаружил, претензий не предъявил, что свидетельствует о том, что покупателя удовлетворило техническое состояние дома, он с ним согласился.

То обстоятельство, что истец произвел замену пола в садовом доме, что было выявлено в процессе экспертного осмотра, не подтверждает невозможность использования садового дома по его прямому назначению. Суд учитывает показания эксперта в судебном заседании, что по состоянию досок, которые изображены на фото и которые находились на улице, можно предположить, что конструкция пола представляла угрозу жизни и здоровью людей, однако данный вывод основан на предположении, который не может быть положен в основу решения суда. Суд учитывает, что ответчик оспаривает принадлежность фото с изображением конструкции пола, а также, досок, расположенных за домом, к спорному объекту недвижимости. Суд учитывает, что фото делались в отсутствие ответчика, из фотографий невозможно установить, где и когда они делались, не имеется привязки к почтовому адресу объекта, внутренний интерьер комнаты не изображен, изображена только часть стены с типовой обшивкой из «вагонки». Также, суд исходит из пояснений истца о замене пола в [ДД.ММ.ГГГГ], в то время как экспертный осмотр состоялся [ДД.ММ.ГГГГ] при этом доски должны были находиться на улице 7 месяцев под воздействием неблагоприятных для древесины погодных условий, в том числе осадков в виде дождя и снега.

Доводы истца о наличии скрытого недостатка объекта недвижимости не доказаны. Как следует из заключения эксперта дефекты строительной конструкции пола садового дома, расположенного по адресу: [Адрес] на момент осмотра отсутствует (произведена полная замена пола). Однозначно отнести дефекты пола, сведения о которых имеются в материалах дела (гниение деревянных элементов конструкции пола, наличие грибковых и плесневых образований) на момент покупки садового домика к скрытым не представляется возможным, т.к. отсутствует полная и достоверная информация о том, в каком объеме и на каких участках была возможность осмотра помещения.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу, что обязанности возместить расходы на устранение недостатков проданного садового дома, выразившиеся в замене конструкции пола, у ответчика не имеется, поскольку истцом не доказано, что на момент заключения договора купли-продажи спорный объект недвижимости имел неоговоренные продавцом недостатки, которые привели к утрате потребительских свойств приобретенного объекта недвижимости, т.е. привели к невозможности использования объекта недвижимости по его прямому назначению. То обстоятельство, что недостатки дома, указанные в иске, не являются скрытыми, подтверждено объяснениями истца и показаниями свидетеля, которые в судебном заседании пояснили, что обнаружили их визуально сразу после заключения договора купли-продажи в процессе уборки.

Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи садовый дом был осмотрен истцом, и о наличии дефектов приобретаемого дома ему должно было быть известно, а доказательств наличия скрытых недостатков, которые не могли быть обнаружены на момент осмотра садового дома, истцом не представлено. Продавец передал покупателю товар, качество которого соответствовало договору купли-продажи, качество передаваемого товара сторонами было согласовано, оснований для применения последствий, предусмотренных п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в указанном случае не имеется. Доказательств недобросовестности продавца, продавшего садовый дом с известными ему скрытыми недостатками, истцом, вопреки требованиям ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 96 159 рублей в счет уменьшения покупной цены объекта.

Ввиду отказа в удовлетворении исковых требований, не подлежит удовлетворению производное требование истца о возмещении судебных расходов в виде оплаты услуг представителя в размере 23 000 рублей, оплаты судебной экспертизы в размере 25 000 руб., оплаты госпошлины в размере 3290 руб., оплаты услуг нотариуса по удостоверению доверенности на представителя в размере 1980 руб.

В материалах дела имеется ходатайство ООО [ П ] от [ДД.ММ.ГГГГ]. о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы в размере 25 000 рублей, которая не была предварительно оплачено стороной истца. Однако, как следует из представленного истцом кассового чека и квитанции к приходному кассовому ордеру, [ДД.ММ.ГГГГ]. истец оплатил проведение экспертизы в размере 25 000 рублей согласно выставленному счету, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении заявления ООО [ П ] о возмещении расходов на проведение судебной экспертизы.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Матросова Н.В. к Мерлушкину Ю.А. о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной цены садового дома, взыскании судебных расходов – отказать.

В удовлетворении заявления ООО [ П ] о взыскании расходов на проведение судебной экспертизы отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Морокова Е.О.