Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Загуменной Ларисы Владимировны к Михалевской Марии Сергеевне, Михалевскому Юрию Викторовичу о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве, исключении записи о государственной регистрации соглашения,

УСТАНОВИЛ:

Истец Загуменная Л.В. обратилась в Калининский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчикам Михалевской М.С., Михалевскому Ю.В. о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве от 14.11.2016 года, заключенного между ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость», Загуменной Л.В. и Михалевской М.С., Михалевским Ю.В., исключении записи № 47-47/012-47/012/023/2016-2902/1 о государственной регистрации договора об уступке права требования в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование заявленных требований указано, что 26.09.2014 года между Загуменной Л.В. и ЗАО «Петербургская недвижимость» был заключен договор №456341-КЛ8/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Договор участия был зарегистрирован 16.10.2014 года. Согласно п.1.1. договора, застройщик принял на себя обязательства построить жилой дом и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиру в указанном доме. Размер долевого взноса, подлежащего внесению дольщиком застройщику, определен п.5.1 договора и составляет 6 718 769 рублей. Согласно п.5.1 договора оплата размера долевого участия строительства осуществляется дольщиком за счет собственных средств в размере 3 488 769 рублей и за счет кредитных средств в размере 3 230 000 рублей, получаемых дольщиком в банке ВТБ24. В целях исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве истцом был заключен кредитный договор №6435226-0003760 от 29.09.2014 года. 05.08.2015 года обязательства по кредитному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается письмом банка ВТБ24. 14.11.2016 года между Загуменной Л.В. (дольщик 1), застройщиком – ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» и Михалевской М.С., Михалевским Ю.В. (дольщик 2) было заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, в соответствии с условиями которого истец (дольщик 1) по договору №456341-КЛ8/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.09.2014 года передает, а ответчики (дольщик 2) принимают на себя все права по договору, за исключением права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период: со дня начала просрочки передачи квартиры до даты государственной регистрации настоящего соглашения. Государственная регистрация соглашения об уступке была произведена 07.12.2016 года. Указанное послужило основанием для подписания между ответчиками и ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» договора пользования №456341-КЛ8/3/П от 14.11.2016 года и акта приема-передачи квартиры, согласно которому ответчики приняли квартиру. В порядке п.7 соглашения за уступку прав и обязанностей по договору ответчики приняли на себя обязательства по выплате истцу суммы в размере 6 718 769 рублей. Несмотря на то, что срок исполнения обязательств в соглашении о перемене лиц в обязательстве не был согласован, сторонами было достигнуто устная соглашение, что оригиналы всех документов будут храниться у истца до оплаты указанной суммы, то есть ответчики не могут оформить право собственности на квартиру, до исполнения принятых на себя обязательств. Поскольку в разумные срок ответчики оплату не произвели, с требованием о предоставлении документов для последующей регистрации права собственности не обратились, истцом было направлено требование об исполнении принятых на себя обязательств. В связи с тем, что ответчиками нарушено существенное условие соглашения о перемене лица в обязательстве, истцом было направлено досудебное уведомление о расторжении договора в судебном порядке, ответа на который до настоящего времени не поступило (л.д. 3-5).

Истец Загуменная Л.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель истца адвокат Рясина Н.Н., действующая на основании ордера №24 от 30.04.2020 года и доверенности 47 БА 3270763 от 02.05.2020 года, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям.

Ответчики Михалевская М.С., Михалевский Ю.В. в судебное заседание явились, исковые требования признают в полном объеме, о чем в материалы дела представлены соответствующие заявления (л.д.82, 112).

Представитель третьего лица – ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» - в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в материалы дела письменные пояснения по исковому заявлению, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (л.д.68).

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области – в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений по иску не представил.

При указанных обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ правосудие в Российской Федерации по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Материалами дела установлено, что 26.09.2014 года между Загуменной Л.В. (дольщик) и ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» (застройщик) заключен Договор №456341-КЛ8/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязался в установленный договором срок построить жилой дом №8/3 по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, массив Кудрово, уч.2 (Жилой комплекс «Кудрово», 8-й пусковой комплекс) и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику вновь созданное недвижимое имущество – трехкомнатную квартиру с проектными характеристиками: площадь 88,41 кв.м., месторасположение квартиры: секция 3, этаж 14, условный номер (индекс) 456, строительные оси 42-47; Б-Р (л.д. 8-18).

Цена договора в соответствии с п. 5.1 составляет 6 718 769 рублей 00 коп. Оплата размера долевого участия строительства осуществляется дольщиком за счет собственных средств в размере 3 488 769 рублей и за счет кредитных средств в размере 3 230 000 рублей, получаемых дольщиком в банке ВТБ24.

В целях исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве 29.09.2014 года истцом был заключен кредитный договор №6435226-0003760 с Банком ВТБ24 (ЗАО) (л.д.19-40).

05.08.2015 года обязательства истца по кредитному договору были исполнены в полном объеме, что подтверждается справкой Банка ВТБ24 (ПАО) (л.д.41).

Таким образом, свои обязательства по оплате цены договора истец выполнила в полном объеме.

14.11.2016 года между ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» (застройщик), Загуменной Л.В. (дольщик – 1) и Михалевской М.С., Михалевским Ю.В. (дольщик – 2) заключено соглашение о перемене лица в обязательстве, по условиям которого Загуменная Л.В. передает, а Михалевская М.С. и Михалевский Ю.В. принимают на себя все права по договору №456341-КЛ8/3 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 26.09.2014 года (л.д.42-44).

07.12.2016 года осуществлена государственная регистрация договора Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области за № 47-47/012-47/012/023/2016-2902/1 (л.д.44).

В соответствии с п.7 соглашения, за уступку прав и обязанностей по договору дольщик – 2 обязался выплатить дольщику – 1 сумму в размере 6 718 769 рублей.

14.11.2016 года между ответчиками и ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость» заключен договор пользования №456341-КЛ8/3/П (л.д.45-50).

Квартира передана ответчикам по акту приема-передачи 12.12.2016 года (л.д. 51).

Обращаясь в суд с требованиями о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве, истец настаивала на том, что ответчиком не были исполнены обязательства по оплате денежных средств, что истец расценивает в качестве существенного нарушения условий договора стороной, влекущего в силу положений ст. 450 ГК РФ расторжение договора.

19.03.2020 года истцом направлено в адрес ответчиков требование об исполнении обязательства по оплате цены договора в размере 6 718 769 рублей в 7-дневный срок, а также указано, что данное требование является досудебным уведомление, и в случае неисполнения принятого на себя обязательства истец будет вынуждена обратиться в суд с требованием о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве (л.д.53-54, 55).

Данное уведомление было получена ответчиком 23.03.2020 года, что подтверждается сведениями Почты России (л.д.35), однако ответа на данную претензию истцом получено не было.

Согласно ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии со ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Основания и порядок расторжения договора регулируются нормами ст. ст. 450, 451 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом законом разъяснено, что под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, законом прямо предусмотрена возможность расторжения договора при существенном нарушении договора другой стороной.

К числу таких существенных нарушений, безусловно, относится неисполнение предусмотренных договором условий об оплате денежных средств по нему.

Ответчиками в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих оплату цены договора, не представлено.

Разрешая спор, руководствуясь указанными нормами права, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований, поскольку ответчиками не были исполнены обязательства по оплате денежных средств по соглашению о перемене лица в обязательстве по договору участия в долевом строительстве.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит также из того, что в судебном заседании ответчики исковые требования признали в полном объеме.

Согласно ч. 3. ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Поскольку суд пришел к выводу о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве, соответственно, имеются основания для исключения из Единого государственного реестра недвижимости произведенной 07.12.2016 года записи о государственной регистрации договора об уступке права требования за № 47-47/012-47/012/023/2016-2902/1.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Следовательно, с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 600 рублей 00 коп., по 300 рублей с каждого из ответчиков (л.д.6).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Загуменной Ларисы Владимировны к Михалевской Марии Сергеевне, Михалевскому Юрию Викторовичу о расторжении соглашения о перемене лица в обязательстве, исключении записи о государственной регистрации договора – удовлетворить.

Расторгнуть соглашение о перемене лица в обязательстве от 14 ноября 2016 года, заключенное между ЗАО «Развитие территорий «Петербургская недвижимость (застройщик), Загуменной Ларисой Владимировной (дольщик-1) и Михалевской Марией Сергеевной, Михалевским Юрием Викторовичем (дольщик-2).

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости произведенную 07 декабря 2016 года запись о государственной регистрации соглашения о перемене лица в обязательстве за № 47-47/012-47/012/023/2016-2902/1.

Взыскать с Михалевской Марии Сергеевны в пользу Загуменной Ларисы Владимировны расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей 00 коп.

Взыскать с Михалевского Юрия Викторовича в пользу Загуменной Ларисы Владимировны расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья Е.В. Пересункина

Мотивированное решение изготовлено 01.10.2020 года.