Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «МАСТЕР-КОМ» о признании недействительным договора в части, взыскании неустойки, штрафа,

установил:

Истцы обратились в суд с требованиями о признании пункта 2.2 договора участия в долевом строительстве №1479-17/1-13-1 от 11.02.2016 г. недействительным в части условий: «При переносе срока ввода Дома в эксплуатацию, срок передачи Объекта долевого строительства сдвигается на указанный срок переноса. При этом Застройщик и Участник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода Дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением Сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору», взыскании в пользу ФИО1 и ФИО2 неустойки в размере по 149 781,06 руб. каждому, взыскании в пользу ФИО1 и ФИО2 штрафа в размере по 74 890,53 руб. каждому.

В обоснование иска указано, что между в нарушение условий заключенного между истцами и ответчиком Договора №1479-17/1-13-1 участия в долевом строительстве от 11.02.2016 г. ответчиком нарушены сроки передачи истцам объекта долевого строительства, а именно: двухкомнатную квартиру №249, расположенную в доме на 13 этаже, секция 1, №1 от лифта (слева направо), общей площадью по проекту 63,48 кв.м (именуемая далее – Объект) по строительному адресу: Московская обл., г. Подольск, Бородинский б-р, д. №17 и передать участникам в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не ранее выполнения участником долевого строительства своих финансовых обязательств по Договору ДДУ. Ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 30 декабря 2016 г. Истцы в полном объеме выполнили финансовые обязательства перед ответчиком, а именно в полном объеме выплатили последнему цену Договора ДДУ в размере 3 808 800 руб., в то время как в настоящий момент ответчик не передал Объект истцам. Истцы считают недействительным и нарушающим права истцов п.2.2 Договора ДДУ в части: «При переносе срока ввода Дома в эксплуатацию, срок передачи Объекта долевого строительства сдвигается на указанный срок переноса. При этом Застройщик и Участник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода Дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением Сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору», так как согласно нормам материального права изменение договора участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, а условие о передаче объекта долевого участия является существенным условием Договора ДДУ. Заключенный Договор ДДУ зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 18.02.2016 г. Истцы получили от ответчика уведомление от 15.05.2017 г. с предложением перенести срок передачи Объекта до 30 июня 2018 г. и заключить дополнительное соглашение к Договору ДДУ в офисе агента ответчика, в этой связи истцы считают, что должны были получить данное уведомление не позднее 01.05.2017 г. Уведомление от 15.05.2017 г. не имеет регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, следовательно, не может быть признано заключенным соглашением между истцами и ответчиком. Руководствуясь п. 6.7 и п.6.9 Договора ДДУ истцы имеют право взыскать с ответчика неустойку (пени) в размере, установленным Федеральным законом №214-ФЗ. Истцы считают начальной датой исчисления неустойки с 01.07.2017 г. Расчет неустойки за период с 01.07.2017 г. по 20.11.2017 г.: 3 808 800 руб. х 143дн. х 2 х 1/300 х8,25% = 299 562,12 руб. по 149 781,06 руб. каждому. Истцами 18.10.2017 г. в адрес ответчика была направлена претензия о выплате неустойки в добровольном порядке, однако ответчик не ответил на данную претензию, указанные в претензии требования не выполнил.

В судебном заседании истцы исковые требования уточнили в порядке ст. 39 ГПК РФ в части взыскания неустойки за период с 01.07.2017 г. по 09.01.2018 г. в общей сумме 419 094,96 руб. по 209 547,48 руб. каждому истцу, а также штрафа в размере 104 773,74 руб. каждому истцу в связи с увеличением времени просрочки исполнения ответчиком обязательств по договору.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, посредством телеграммы представил ходатайство об отложении судебного слушания в связи с занятостью представителя в ином судебном процессе, которое было судом рассмотрено и отклонено, также просил в случае рассмотрения дела в его отсутствие применить ст. 333 ГК РФ.

Суд, выслушав истцов, исследовав письменные доказательства, полагает иск подлежащим частичному удовлетворению.

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

Статьей 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" предусмотрено, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в сроки, установленные договором о выполнении работы (оказании услуги).

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно ст. 3 Закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В силу ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В соответствии со ст. 10 указанного Федерального закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Статьей 12 указанного Федерального закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ч. 2 ст. 6 Закона №214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствие со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В ходе рассмотрения дела установлено, что между истцами и ответчиком был заключен Договор №1479-17/1-13-1 участия в долевом строительстве от 11.02.2016 г. (далее – Договор ДДУ), согласно которому ответчик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц в предусмотренный Договором ДДУ срок построить на земельном участке 3-хсекционный многоквартирный жилой дом, состоящий из 3 жилых секций переменной этажности – 11-13-16 этажей с инженерными сетями и сооружениями (далее – Дом), расположенный по строительному адресу: Московская обл., г. Подольск, Бородинский б-р, д. №17 и передать участникам объект долевого строительства, а именно: двухкомнатную квартиру №249, расположенную в доме на 13 этаже, секция 1, №1 от лифта (слева направо), общей площадью по проекту 63,48 кв.м (именуемая далее – Объект) в течение 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, но не ранее выполнения участником долевого строительства своих финансовых обязательств по Договору ДДУ (л.д. 16-20).

Согласно п. 2.2 указанного Договора ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию 30.12.2016 г., «При переносе срока ввода Дома в эксплуатацию, срок передачи Объекта долевого строительства сдвигается на указанный срок переноса. При этом Застройщик и Участник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода Дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением Сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору» (л.д. 16-оборот).

Цена договора определена в размере 3 808 800 руб. (л.д. 17).

Истцами полностью оплачена сумма взноса по договору долевого участия в строительстве.

Акт приема-передачи спорной квартиры между сторонами до настоящего времени не подписан, квартира истцам не передана, что не оспаривается ответчиком..

18.10.2017 г. истцами была направлена претензия ответчику о выплате неустойки в добровольно порядке (л.д. 8, 14-15).

Сведений о выполнении требований истцов либо о мотивированном ответе материалы дела не содержат.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства – принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражение (п. 1 ст. 431 ГК РФ).

В силу п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом и договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, учитывая изложенное, п. 2.2 Договора нарушает права истцов, более того, из приведенных выше норм материального права следует, что изменение договора долевого строительства подлежит государственной регистрации, а условие о передаче объекта долевого строительства является существенным условием договора.

Заключенный между сторонами договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в то время как уведомление об изменении срока передачи объекта таковой регистрации не имеет, следовательно, не может быть признано заключенным между истцами и ответчиком.

Таким образом, суд признает недействительным п. 2.2 Договора в части «При переносе срока ввода Дома в эксплуатацию, срок передачи Объекта долевого строительства сдвигается на указанный срок переноса. При этом Застройщик и Участник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода Дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением Сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору».

Истцы просят взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору за период с 01.07.2017 г. по 09.01.2018 г. из расчета: 3 808 800 руб. х 79дн. х 2 х 1/300 х 9% = 180 537,12 руб. (за период с 01.07.2017 г. по 17.09.2017 г.), 3 808 800 руб. х 42 дн. х 2 х 1/300 х 8,5% = 90 649,44 руб. (за период с 18.09.2017 г. по 29.10.2017 г.), 3 808 800 руб. х 49 дн. х 2 х 1/300 х 8,25% = 102 647,16 руб. (за период с 30.10.2017 г. по 17.12.2017 г.), 3 808 800 руб. х 23 дн. х 2 х 1/300 х 7,75% = 42 261,24 руб. (за период с 18.12.2017 г. по 09.01.2018 г.). Итого сумма неустойки составляет 419 094,96 руб. / 2 = 209 547,48 руб. каждому истцу.

Ответчик в письменном ходатайстве просил применить ст. 333 ГК РФ.

В соответствии с п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 г. суд вправе применять положения ст. 333 ГК РФ по искам о защите прав потребителей.

Согласно п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. №6/8 размер неустойки может быть уменьшен, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В соответствии с п.2 Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 г. №263-О суд при применении ст. 333 ГК РФ обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч.3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Суд, учитывая баланс интересов сторон, период просрочки, определяет сумму неустойки в размере по 100 000 руб. каждому, в удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки отказывает.

По правилам п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и разъяснениям п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Доводы о внесудебном обращении истцов к ответчику нашли свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

Претензия истцов ответчиком не удовлетворена.

Сумма штрафа по правилам ст.13 Закона о защите прав потребителей определяется судом в размере 50 000 руб. каждому.

Оснований для применения положений ст.333 ГК РФ при допущенном судом снижении размера неустойки суд не усматривает.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета Муниципального образования «Пушкинский муниципальный район» пропорционально удовлетворенным требованиям (имущественного и неимущественного характера).

Руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 к ООО «МАСТЕР-КОМ» о признании недействительным договора в части, взыскании неустойки, штрафа удовлетворить частично.

Признать п.2.2 договора участия в долевом строительстве №1479-17/1-13-1 от 11.02.2016 г. недействительным в части: «При переносе срока ввода Дома в эксплуатацию, срок передачи Объекта долевого строительства сдвигается на указанный срок переноса. При этом Застройщик и Участник долевого строительства договорились, что Застройщик вправе перенести срок ввода Дома в эксплуатацию не более чем на 6 месяцев без каких-либо санкций в отношении Застройщика. Данный пункт является соглашением Сторон настоящего договора и не требует подписания каких-либо дополнительных соглашений к настоящему договору».

Взыскать с ООО «МАСТЕР-КОМ» в пользу ФИО1, ФИО2 неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве за период с 01.07.2017 г. по 09.01.2018 г. по 100 000 руб. каждому, штраф - по 50 000 руб. каждому.

Во взыскании заявленных денежных сумм в размере, превышающем установленный судом, - отказать.

Взыскать с ООО «МАСТЕР-КОМ» государственную пошлину в доход муниципального образования – Пушкинский Муниципальный район Московской области - в размере 5 200 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме - 16.01.2018

Судья: