Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к Министерству строительства <адрес>, ООО «Юниверс строй» и У. Р. по <адрес> о прекращении права собственности и снятии с кадастрового учета,

Руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.Ю. Болочагин

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 декабря 2016 г. г. Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе председательствующего судьи Болочагина В.Ю., при секретаре Шахбановой М.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 к Министерству строительства <адрес>, ООО «Юниверс строй» и У. Р. по <адрес> о прекращении права собственности и снятии с кадастрового учета,

установил:

ФИО4 обратилась в Ленинский районный суд <адрес> с иском к Министерству строительства <адрес> и У. Р. по <адрес> об обязании совершить действия. В обоснование иска указывает, что является собственницей квартиры в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес>, квартал 128, блок Б в границах улиц Садовая, Ленинская, ФИО5, Маяковского, застройщиком которого являлось ООО Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн». ДД.ММ.ГГГГ ООО НТЦ «АСД» признано банкротом. Земельный участок под объектом незавершенного строительства площадью №, выделенный ООО НТЦ «АСД» для строительства многоквартирного дома, был размежеван по распоряжению Министерства строительства <адрес> и в дальнейшем вновь созданный земельный участок площадью № кадастровым номером № был выставлен на конкурс для бесплатной передачи в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен <адрес>. Победителем стало ООО «Юниверс-Строй». Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №РД-708 ООО «Юниверс-Строй» разрешена подготовка документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания) в границах улиц № в <адрес> г.о. Самара. Она лишена возможности оформления земельного участка под объектом незавершенного строительства для дальнейшего достраивания дома. Вновь образованный земельный участок площадью 3 418 м2 с кадастровым номером №, переданный в собственность ООО «Юниверс-Строй», имеет наложение на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом. Просит признать незаконными действия Министерства строительства <адрес> по формированию земельного участка площадью 3 418 м2 с кадастровым номером № восстановить земельный участок в границах до нарушения права, обязать У. Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 63:01:0507005:772.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ в части требования об оспаривании действий Министерства строительства <адрес> в принятии искового заявления отказано.

В уточненной редакции исковых требований заявительница привлекла в качестве соответчика по делу ООО «Юниверс строй», просит снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером №.

В ходе разбирательства дела истица заявила дополнительное требование, просила прекратить право собственности ООО «Юниверс строй» на земельный участок с кадастровым номером №.

В ходе разбирательства дела в качестве соистцов в него вступили ФИО1, ФИО2, ФИО6 и ФИО3

В судебном заседании истицы ФИО2, ФИО6 и ФИО4 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истицы ФИО1 и ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте разбирательства дела извещены.

Представитель ответчика ООО «Юниверс-строй» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО7 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 70-75, 182-183).

Представитель ответчика Министерства строительства <адрес> по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ФИО8 в судебном заседании иск не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д. 46-50).

Ответчик У. Р. по <адрес> в судебное заседание представителя не направил, о времени и месте разбирательства дела извещен, отзыва на иск не представил.

Изучив материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Истицам принадлежат на праве собственности различные помещения в объекте незавершенного строительства по адресу: <адрес> (ранее – <адрес>, квартал 128, блок Б, в границах улиц Садовая, Ленинская, ФИО5, Маяковского). Так, ФИО4 является собственницей <адрес> (строительный) в осях 14-16, В-Г на 9 этаже (л.д. 11), ФИО2 – собственницей <адрес> (строительный) в секции 2 в осях 11-12, Б-Д на 4 этаже (л.д. 124), ФИО3 – участницей общей совместной собственности на <адрес> (строительный) в секции 3, в осях 8-10, Б-Г на 10 этаже (л.д. 127, 128), кроме того, ФИО1 и ФИО4 являются участницами общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 2 385,7 м2 в подвале указанного объекта с размерами долей в праве соответственно 23/4824 (л.д. 129) и 149/4824 (л.д. 140, 141). ФИО6 доказательств наличия у неё права собственности на какие-либо помещения в указанном доме не представила.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Администрацией г.о. Самары было выдано ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» разрешение на строительство №с в отношении первой очереди жилой застройки переменной этажности с двухуровневой подземной автостоянкой (паркингом) по адресу: <адрес>, в границах улиц Садовой, Ленинской, ФИО5, Маяковского в <адрес> (л.д. 12).

ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» осуществляло строительство дома с привлечением средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве. Названным застройщиком было возведено здание многоквартирного жилого дома, однако строительство не завершено. В частности, не завершена наружная отделка здания, отсутствует диспетчеризация лифтового хозяйства, отсутствуют наружные инженерные сети. В существующем виде здание для эксплуатации непригодно, что сторонами не оспаривалось.

Недостроенному дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. В том же квартале имеется многоквартирный жилой дом старой постройки с идентичным адресом.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» обратилось в Арбитражный суд <адрес> с заявлением должника о банкротстве.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А55-24117/2009 ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по тому же делу конкурсное производство в отношении ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» завершено (л.д. 13-17).

Как следует из текста разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ№с, для строительства жилых домов ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» предоставлялся в аренду земельный участок площадью 13 723,60 м2 по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ№з.

После уточнения границ земельного участка по материалам межевания (л.д. 142-147) его площадь составила 13 520,2 м2. По данным публичной кадастровой карты (pkk5.rosreestr.ru), земельный участок был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с присвоением кадастрового номера № Согласно подписанному, но не заключенному договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» для строительства первой очереди жилой застройки квартала №. В государственной регистрации договора аренды было отказано в связи с тем, что в границах сформированного земельного участка с кадастровым номером № находились объекты недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы за частными собственниками (л.д. 76-81).

Как усматривается из письма ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 103-105), строительные намерения застройщиком были реализованы лишь частично. Возведенный незавершенный объект представляет собой блок Б запроектированной застройки. Проектом предусматривалось также возведение жилого дома блок А. Завершить строительство блока Б и приступить к строительству блока А застройщик не смог из-за несостоятельности.

В целях продолжения жилищного строительства в квартале № Министерство строительства <адрес> как представитель публичного собственника земельного участка обратилось в Департамент строительства и архитектуры г.о. Самара за утверждением схемы расположения земельного участка по адресу: <адрес>, в границах улиц Маяковской, Садовой, ФИО5, Ленинской. Распоряжением Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ДД.ММ.ГГГГ №РД-18 утверждена схема расположения земельного участка по указанному адресу площадью <данные изъяты> (л.д. 52-58). Как следует из материалов кадастрового дела (л.д. 121), на основании данной схемы ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на кадастровый учет земельный участок площадью 3 418,11 м2 с кадастровым номером №. Местоположение этого земельного участка соответствует предусмотренному проектной документацией местоположению блока А первой очереди жилой застройки земельного участка с кадастровым номером № территории остальной части земельного участка с кадастровым номером № за исключением территорий, занятых находящимися в частной собственности объектами, в тот же день (ДД.ММ.ГГГГ) был сформирован земельный участок с кадастровым номером № площадью 9 610,13 м2. <адрес> двух сформированных земельных участков составляет 13 028,24 м2. При этом, однако, земельный участок с кадастровым номером № не был снят с кадастрового учета, но сведения о его границах в настоящее время в ГКН (ЕГРН) отсутствуют.

Приказом Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п (л.д. 59-60) был организован открытый конкурс по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов. По лоту № предметом конкурса являлось удовлетворение прав требования 11 участников долевого строительства на получение помещений в проблемном объекте по адресу: <адрес>, в границах улиц ФИО5, Маяковской, Ленинской, Садовой, застройщик – ООО «Научно-технический центр Архитектура, Строительство, Дизайн» (л.д. 61-63).

Согласно протоколу оценки заявок на участие в указанном конкурсе от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 64-67) победителем конкурса по лоту № признано ООО «Юниверс-Строй». Условия конкурса предусматривали предоставление победителю конкурса по лоту № в собственность бесплатно земельного участка с кадастровым номером №.

Приказом Министерства строительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№-п (л.д. 68-69) земельный участок с кадастровым номером № предоставлен бесплатно в собственность ООО «Юниверс-Строй».

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Юниверс-Строй» на земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 86).

Как следует из заключения кадастрового инженера ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20-24), под частью земельного участка с кадастровым номером № расположен подземный паркинг, являющийся составной частью объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> частей земельного участка с кадастровым номером №, под которыми расположен паркинг составляет <данные изъяты>.

В судебном заседании кадастровый инженер ФИО9 в качестве специалиста пояснила, что производила внутренний обмер всех подземных помещений дома по адресу: <адрес>. Координаты границ подземных помещений определены путем измерения расстояния до них от внешних стен дома, местоположение которых было определено непосредственно путем геодезических измерений.

У суда не имеется оснований ставить под сомнение достоверность выводов кадастрового инженера ФИО9, поскольку они основываются на непосредственно проведенных ею измерениях, она обладает необходимыми специальными знаниями и навыками, использованные методы измерений корректны.

Истицы полагают, что факт наложения границ земельного участка с кадастровым номером № на территорию, под которой расположен подземный паркинг, нарушает их права и законные интересы как собственниц помещений в многоквартирном доме, в т.ч. на достройку дома, и требуют на этом основании снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером № с прекращением права собственности ООО «Юниверс-Строй».

Суд не может согласиться с правовой позицией истиц по следующим причинам.

В обоснование исковых требований истицы ссылаются на несоответствие сложившейся ситуации правовому режиму земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. Однако, как было установлено судом при рассмотрении дела № по иску З., ФИО10, М., ФИО4, Ч., ФИО1 и ФИО2 к ТСЖ «Кристалл» о признании недействительным решений собраний, <адрес> в <адрес> не введен в эксплуатацию и фактически не достроен. С позиций градостроительного законодательства существующее здание до настоящего времени является объектом незавершенного строительства и не может иметь правовой статус многоквартирного жилого дома, в связи с чем никакие отношения, связанные с пользованием помещениями в этом доме, содержанием дома, не могут регулироваться нормами жилищного законодательства.

Сущностными чертами многоквартирного жилого дома как объекта с особым правовым режимом являются наличие в нем жилых помещений (т.е. помещений, предназначенных для проживания людей), принадлежность помещений в доме на праве собственности более чем одному лицу, общность строительных и ограждающих конструкций, элементов инженерной инфраструктуры.

Положения жилищного законодательства (гл.6 и разделов VI-IX ЖК РФ) регулируют отношения, возникающие в сфере содержания многоквартирных жилых домов, в том числе содержания конструкций и инфраструктурных элементов, необходимых для функционирования дома в целом, но не принадлежащих на праве собственности какому-либо одному лицу, предоставления коммунальных услуг проживающим в таких домах гражданам. Именно в целях решения возникающих в этой сфере задач жилищное законодательство использует такие средства и правовые институты как выделение общего имущества многоквартирного дома, установление режима общей долевой собственности на общее имущество, решение вопросов У. общим имуществом не на основе соглашения участников общей долевой собственности (как это предусмотрено общими нормами гражданского законодательства), а на основе решений собраний, т.е. принятие решения от имени всех участников общей долевой собственности какой-то их частью (в том числе, меньшей частью).

Жилищное законодательство не регулирует вопросы строительства многоквартирных домов в том числе, завершения их строительства, приобретения прав на земельные участки, ввода в эксплуатацию.

В силу аналогии права нормы жилищного и земельного законодательства, связанные с использованием земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, могут и должны применяться к регулированию отношений по У. домом, для которого разрешение на ввод в эксплуатацию не было получено, в случаях, если строительство дома полностью завершено, на жилые (а быть может, и на нежилые) помещения в доме зарегистрировано право собственности более чем одного лица, жилые помещения дома фактически используются по назначению – для проживания физических лиц, осуществляется фактическое содержание дома и предоставление коммунальных услуг собственникам помещений.

Если же строительство дома не завершено, дом не пригоден для проживания граждан, т.е. система отношений по пользованию помещениями в доме, предоставлению собственникам этих помещений услуг по содержанию дома и коммунальных услуг не возникла, то предусмотренное для регулирования именно этой системы отношений жилищное и земельное законодательство применяться не могут.

Изложенные выводы суда не утратили своей актуальности и в настоящее время, поскольку состояние дома не изменилось, факторы, препятствующие его эксплуатации, не устранены, что не отрицалось и самими истицами.

Как следствие, во-первых, нормы жилищного и земельного законодательства о правовом режиме земельных участков, занимаемых многоквартирными жилыми домами, не могут применяться в данной ситуации, а во-вторых, истицы не могут в обоснование своего права на иск ссылаться на то, что являются собственницами помещений в многоквартирном жилом доме.

Истицы ФИО1 и ФИО4 являются участницами общей долевой собственности на нежилое помещение паркинга, над частью которого расположен земельный участок с кадастровым номером №. Однако данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о нарушении их прав как сособственниц помещения. В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Закон не предусматривает исключительного права на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков за лицами, являющимися собственниками подземных сооружений, расположенных под соответствующими земельными участками. Поэтому наличие права собственности на подземное сооружение не дает права на приобретение права на земельный участок над этим сооружением и не препятствует приобретению такого права иными лицами. Иное понимание закона приводило бы к признанию за собственниками таких подземных сооружений как инженерные коммуникации, метрополитены, тоннели, убежища, права на земельные участки, расположенные над этими сооружениями, а также к коллизии прав собственников подземных и наземных сооружений.

Даже и в том случае, если бы <адрес> был достроен, введен в эксплуатацию и имел бы статус многоквартирного жилого дома, территория, под которой расположен его подземный паркинг, совсем не обязательно подлежала бы включению в состав земельного участка, занимаемого многоквартирным домом. В силу ст.36 ЖК РФ, в состав такого земельного участка включается территория, на которой расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому вопрос о включении территории над подземным паркингом в состав земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, должен разрешаться в зависимости от того, как будет использоваться данная территория, и необходима ли она для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома. Очевидно, что площадка над паркингом может быть использована и как территория общего пользования (размещение детских и спортивных площадок, проходов, проездов и др.), и как часть территории смежных земельных участков (например, в связи с размещением элементов озеленения и благоустройства соседнего дома). В последнем случае права собственника смежного земельного участка будут, естественно, ограничены в связи с наличием подземного сооружения.

Доводы истиц о том, что включение части территории, под которой расположен подземный паркинг, в состав смежного земельного участка, препятствует достройке их дома, доказательно не подтверждены. Само по себе данное обстоятельство препятствием к завершению строительства дома в силу закона не является. Истицы не лишены права оспорить в суде любые административные акты, препятствующие реализации их прав на завершение строительства дома на том основании, что над частью подземного паркинга расположен земельный участок с кадастровым номером №.

Кроме того, даже если бы в ходе разбирательства дела нашел бы подтверждение факт нарушения прав и законных интересов истиц наложением границ земельного участка с кадастровым номером № на территорию, под которой находится подземный паркинг, избранный ими способ защиты права нельзя признать надлежащим. По смыслу п.68 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» для разрешения споров об установлении границ формируемого земельного участка под многоквартирным домом или иным объектом не требуется предварительного оспаривания административных актов, которыми спорная территория была включена в состав земельных участков, предоставленных иным лицам. Возникающий в этой ситуации спор подлежит разрешению в судебном порядке посредством обращения с иском об установлении границ земельного участка. Заявленный же в настоящем процессе иск направлен на уничтожение земельного участка с кадастровым номером № как объекта гражданских прав. Однако у истиц заведомо не имеется заинтересованности в уничтожении права собственности ООО «Юниверс-Строй» на весь земельный участок площадью 3 418,11 м2, в прекращении существования самого этого участка как объекта права и, как следствие, в выводе соответствующей части земной поверхности из гражданского оборота. Удовлетворение иска также имело бы своим последствием невозможность осуществления жилищного строительства на данной территории, что затронуло бы интересы неопределенного круга лиц (потенциальных приобретателей помещений). Таким образом, даже если бы права и законные интересы истиц действительно были бы нарушены, удовлетворение заявленных ими требований привело бы к неоправданному, не вызванному необходимостью, нарушению прав и законных интересов ответчика и иных лиц.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) В.Ю. Болочагин

Копия верна

Судья

Секретарь