Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ича, ФИО1, ФИО2 к Жилищному Кооперативу № об обязании заключить договор на управление многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО1, ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к Жилищному Кооперативу № об обязании заключить договор на управление многоквартирным домом, и просят: признать действия Жилищного Кооператива № по не заключению договора № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> незаконными; обязать Жилищный Кооператив № заключить с истцом ФИО1 договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес> В обоснование заявленных требований указывают, что ответчик в ДД.ММ.ГГГГ году предоставил им договор на техническое обслуживание, подписанный договор был передан ответчику, однако на протяжении длительного промежутка времени уклоняется от заключения договора на техническое обслуживание, что нарушает их права (л.д.7-10).

Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал, пояснил, что он является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> однако по данному адресу не проживает, так как квартира была дважды залита горячей водой, вследствие чего была законсервирована, в связи с чем, с ним не был заключен договор № на техническое обслуживание жилого дома. Истец обращался к ответчику с письменным требованием о заключении указанного договора, однако требования ФИО1 до настоящего времени не удовлетворены в добровольном порядке, в связи с чем, он обратился в суд с настоящим иском. Считает, что без заключения с ответчиком такого договора, он не имеет возможности воспользоваться коммуникациями в квартире, Также пояснил, что ответчик обязан заключить с ним договор на техническое обслуживание, чтобы ему были предоставлены коммунальные услуги.

Истец ФИО1 о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился.

Истец ФИО2 о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, в суд не явилась.

Представитель истцов – ФИО1, ФИО2 – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Представитель истцов – ФИО1, ФИО1, ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, однако не смогла пояснить, на каких условиях и в соответствии с какой нормой, ЖК № обязан заключить с истцом договор на техническое обслуживание.

Ответчик Жилищный Кооператив № в лице председателя ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признала, считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований. Также пояснила, что ЖК сам занимается обслуживанием дома, а форма договора на техническое обслуживание в ЖК не разработана. Также решения о подписании такого договора с членами кооператива не принято.

Ответчик Жилищный Кооператив № в лице представителя ФИО5, действующей на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, представила письменные возражения (л.д.93-97), считает, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требования, пояснила, что ответчиком произведена перепланировка в квартире, ремонт отсутствует, в квартире имеются коммуникации, принадлежащие к общему имуществу, однако истцом после передачи ему квартиры не были установлены внутриквартирные коммуникации, за состояние которых отвечает сам собственник.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1ДД.ММ.ГГГГ полностью выплатил паевой взнос в размере 96 090 рублей за <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 12).

Государственная регистрация права собственности произведена Городским бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

В <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> зарегистрированы: ФИО1, ФИО1 и ФИО2 (л.д. 42).

В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, бремя доказывания нарушения прав истца лежит на истце.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В соответствии с ч.1 ст.57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии с ч.1 статьи 68 ГПК РФ, объяснения сторон признаются в качестве доказательства и подлежат проверке и оценке наряду с другими доказательствами.

Истец в обоснование своих требований ссылается на то, что в ДД.ММ.ГГГГ году ответчиком ему был предоставлен договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> истец подписал два экземпляра договора и передал ответчику, однако договор не подписан стороной ответчика до настоящего времени, в связи с чем, он просит обязать ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ обязанность заключить соответствующие договоры, обеспечивающие исполнение договора управления, благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, возлагается на управляющую организацию.

В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 данной статьи).

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В судебном заседании установлено, что управление многоквартирным домом по адресу: <адрес> осуществляет Жилищный Кооператив №.

Представитель ответчика в судебном заседании не оспаривал, что договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, <адрес> с ответчиком не подписан. Также пояснила, что в настоящее время ЖК № является управляющей организацией, однако форма договора на техническое обслуживание общедомового имущества для подписания его с собственниками, не утверждена. Также отсутствует решение о подписании таких договоров с членами кооператива.

В соответствии с ч. 5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией.

В соответствии с п.2.2. ст.161 ЖК РФ, При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 года № 354 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.

Согласно п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив. При этом товарищество или кооператив не вправе отказать собственнику помещения в многоквартирном доме как являющемуся, так и не являющемуся его членом в заключении договора о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

Согласно п. 23 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, Собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в подпунктах "а" и "б" пункта 9 и подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, в письменной форме путем подачи исполнителю по месту его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом подписанного собственником (одним из сособственников) заявления о заключении договора в 2 экземплярах, содержащего информацию, указанную в подпунктах "в", "г", "д", "з", "л" и "с" пункта 19 и пункте 20 настоящих Правил, и копий документов, указанных в пункте 22 настоящих Правил.

Подачу документов в месте нахождения исполнителя может осуществить один из сособственников при предъявлении документа, удостоверяющего личность, или уполномоченный представитель любого из сособственников при предъявлении оформленной в установленном порядке доверенности.

Исполнитель не позднее 10 рабочих дней со дня принятия заявления и прилагаемых к нему документов обязан выдать заявителю в месте нахождения исполнителя, по почте или иным согласованным с заявителем способом подписанный исполнителем проект договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, в 2 экземплярах.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил обращение ответчику, в том числе, с требованием о заключении договора № на техническое обслуживание жилого дома, однако ответа на обращение не поступило.

Согласно пункту 6 Правил договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).

Согласно пункту 7 Правил договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный в письменной форме, должен соответствовать положениям настоящих Правил и может содержать особенности исполнения такого договора в случаях и пределах, предусмотренных настоящими Правилами. В случае несоответствия заключенного в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, положениям настоящих Правил он считается заключенным на условиях, предусмотренных настоящими Правилами.

Вместе с тем, ЖК № приняты на себя обязательства по управлению многоквартирным <адрес>, ЖК № оказываются услуги и выполняются работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, обеспечивается возможность предоставления коммунальных услуг путем надлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей.

Представитель ответчика в судебном заседании утверждал, что истец по вопросу замены стояков в ЖК № не обращался, заявки не подавал.

Раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (ст. ст. 161 - 165) предусматривает, в частности, что условия управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Пункт 16 Постановления Правительства № 491 от 13.08.2006г. «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» устанавливает, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается товариществом собственников жилья, жилищным, жилищностроительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом):

путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации;

путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации.

На основании распоряжения Исполкома Ленсовета от 21.03.1991г. № 232-р с целью удовлетворения потребностей членов кооператива и их семей в жилье, путем строительства и последующей эксплуатации за счет средств членов кооператива жилого дома организовали жилищный кооператив №.

В соответствии с пунктом 1.18 Устава кооператив организует последующую эксплуатацию и управление принадлежащего кооперативу жилого фонда или заключает договор со специализированными службами.

Пунктом 1.16 Устава предусмотрено, что расходы на управление, эксплуатацию, ремонту жилого фонда и придомовой территории распределяются между членами кооператива исходя из размеров занимаемой ими общей площади квартиры.

В силу положений п. 4.2.1. Устава член кооператива обязан соблюдать устав, выполнять решения обших собраний членов.

Пунктом 4.1.1. Устава член кооператива имеет право участвовать в деятельности кооператива и управления его делами.

Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание (п. 2.1. Устава)

К исключительной компетенции общего собрания членов кооператива относится, в частности, утверждение годовых финансово-хозяйственных планов и отчетов о их выполнении, установление размеров взносов членов кооператива на содержание, эксплуатацию и капитальный ремонт дома, определение порядка эксплуатации дома (п. 2.18.5., 2.18.8., 2.18.9., 2.18.10 Устава).

Таким образом, из системного толкования вышеназванных норм законодательства следует, что при выборе способа управления многоквартирным домом путем создания жилищного кооператива без привлечения управляющей компании (пп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), все вопросы, связанные с внесением обязательных платежей за содержание жилых помещений и общего имущества, а так же платы за коммунальные услуги, отнесены к компетенции органов управления жилищного кооператива, в частности, общего собрания его членов, решения которого являются обязательными для всех членов кооператива, а кооператив, в свою очередь, в интересах его членов заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями с целью надлежащего управления многоквартирным домом.

Положения ст. 162 ЖК РФ о заключении договоров управления многоквартирным домом применяются только в том случае, если собственниками квартир принято решение об управлении многоквартирным домом силами управляющей организации (пп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), сторонами же договора управления многоквартирным домом являются, с одной стороны, собственники помещений (органы управления жилищного кооператива), а с другой —управляющая организация.

Вместе с тем, в данном случае в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано управление жилищным кооперативом, который осуществляет управление домом непосредственно без привлечения какой-либо управляющей организации.

При таком способе управления многоквартирным домом, собственники реализуют свое право на получение коммунальных услуг надлежащего качества, надлежащее содержание общего имущества дома и т.п. путем членства в жилищном кооперативе.

Имеется необходимость заключения договора лишь с собственником жилого помещения, не являющего членом жилищного кооператива, ввиду того, что такой собственник в силу положений закона несет бремя содержания как жилого помещения, так и общего имущества многоквартирного дома.

Как следует из справки члена кооператива, <адрес> принадлежит ФИО1 на праве собственности, которое возникло у него как у члена Жилищного кооператива №, выплатившего в полном объеме паевой взнос за указанную квартиру.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Исходя из указанной нормы права, при предъявлении требования о понуждении к заключению договора в письменной форме истцы должны указать условия, на которых данный договор должен быть заключен.

Вместе с тем, условия, на которых договор должен быть заключен в исковом заявлении истцами приведены не были, как и не были приведены такие условия в процессе рассмотрения данного спора, возложение на ответчика обязанности по заключению договора с истцом ФИО1 в отсутствии условий, на которых данный договор должен быть заключен, не приведет к восстановлению нарушенного права истцов и является неисполнимым.

Суд не принимает во внимание доводы истца о том, что заключение договора на техническое обслуживание позволит ему воспользоваться коммуникациями в квартире, поскольку заключение договора на техническое обслуживание не связано с возможностью истцов получать необходимые коммунальные услуги.

Суд также не принимает во внимание представленный договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> как договор, утвержденный ЖК №, поскольку председатель ЖК №ФИО4 в судебном заседании пояснила, что такая форма договора не утверждалась, решений о заключении каких-либо договоров на обслуживание общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг с членами кооператива не принимались, и ее подпись на договоре отсутствует.

Суд принимает во внимание, что с учетом положений п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ и положений Устава кооператива обязательства по обеспечению поставки коммунальных услуг и по надлежащему содержанию общего имущества дома у жилищного кооператива перед его членами возникают в силу закона и Устава, а ФИО6, являясь членом Жилищного кооператива №, реализует свои права собственника на управление жилым домом путем членства в жилищном кооперативе.

Кроме того, ни жилищное законодательство, ни иные нормы не содержат обязанности жилищного кооператива, осуществляющего управление многоквартирным домом, заключать с собственником помещений в этом доме договор управления многоквартирным домом.

Таким образом, с учетом представленных сторонами доказательств, суд приходит к выводу о том, что требования истцов о признании действий Жилищного Кооператива № по не заключению договора № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, незаконными, и об обязании Жилищного Кооператива № заключить с истцом ФИО1 договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, ст.ст. 210, 218, 249, 289, 425, 445 ГК РФ, ст.ст.30, 153, 155, 161, 162 ЖК РФ, руководствуясь ст. 56, 59, 60, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ича, ФИО1, ФИО2 к Жилищному Кооперативу № о признании действий Жилищного Кооператива № по не заключению договора № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: г. <адрес>, незаконными; обязании Жилищный Кооператив № заключить с ФИО1 договор № на техническое обслуживание жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Кировский районный суд Санкт-Петербурга.

СУДЬЯ О.В. Муравлева