Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к Мурадян ФИО10, ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения об уступке прав аренды, встречному иску Мурадян ФИО11 к ФИО1 ФИО12, ООО Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения о перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, признании незаконной регистрации права на объект незавершенного строительства, признании недействительными договора купли-продажи квартиры, по иску Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к Мурадян ФИО13, ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2, обратился в суд с иском к ФИО3 и ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения об уступке прав аренды земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО3, мотивируя тем, что на данном земельном участке имеется принадлежащий ему объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты>(здание КПП готовность 9%), для которого сформирован земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, права и обязанности по договору аренды которого переданы ему соглашением с ООО «Технический центр организации дорожного движения соглашением от ДД.ММ.ГГГГ

ФИО3 обратился в суд со встречным иском к ФИО2, ООО Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения о перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу район <адрес> с кадастровым номером №, признании незаконной регистрации права ООО «Технический центр организации дорожного движения» на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу район <адрес>, площадью <данные изъяты> признании недействительными договора купли-продажи объекта (квартиры) незавершенного строительства площадью <данные изъяты> заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО2, о применении последствий недействительности ничтожной сделки. Свои требования обосновывает тем, что ДД.ММ.ГГГГ. она приобрела по договору купли-продажи, заключенному с ООО «Технический центр организации дорожного движения» объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> состоящего из здания склада и КПП, расположенный по адресу район <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ООО «Технический центр организации дорожного движения» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> на котором находится приобретенные ею объекты. В связи с этим полагает, что договоры, заключенные с ФИО2 следует признать недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.

Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области к Мурадян ФИО14, ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ мотивируя тем, что в нарушение ст. 22 ЗК РФ и п.5.3.5 договора аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между УИЗО и ООО «Технический центр организации дорожного движения» сделка по передаче прав и обязанностей по договору аренды была оформлена без согласия собственника земельного участка.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела судом был извещен надлежащим образом. Причина неявки истца суду не известна.

В судебном заседании представитель истца по ордеру адвокат Гончаров И.А. просил иск удовлетворить, при этом сослался на доводы, изложенные в исковом заявлении. Суду пояснил, что встречные иски необоснованны и не подлежат удовлетворению в силу того, что истец ФИО2 приобрел объект незавершенного строительства площадью <данные изъяты> (КПП) в ДД.ММ.ГГГГ тогда как ФИО3 оформила договор купли продажи недвижимого имущества и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась. Извещена надлежащим образом. Причина неявки в суд ответчика суду неизвестна.

Представитель ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4 иск ФИО5 и УИЗО по Липецкой области не признала, встречные иски поддержала, ссылаясь на доводы, изложенные во встречных исках и письменных возражениях. Полагает, что иск УИЗО по Липецкой области также является необоснованным, т.к. в соответствии с п.9 ст. 22 ЗК РФ при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды с 3-м лицом согласие собственника земельного участка (арендодателя) не требуется. В данном случае возможен уведомительный характер, что должно было сделать ООО « Технический центр организации дорожного движения».

Представитель 3-го лица с самостоятельными требованиями –УИЗО Липецкой области по доверенности ФИО6 исковые требования поддержала и суду пояснила, что считает недействительными оба соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (арендодатель УИЗО, арендатор ООО «Технический центр организации дорожного движения») земельного участка с кадастровым номером №, заключенными и с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ.) и с ФИО3

( ДД.ММ.ГГГГ т.к. оба соглашения заключены без согласия собственника земельного участка – УИЗО Липецкой области, что является нарушением ст. 22 ЗК и п.5.3.5 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ

Представитель 3-го лица – Управления Росреестра Липецкой области в судебное заседание не явился. В направленном суду заявлении просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО2 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства готовностью 9%, площадью <данные изъяты> (КПП), расположенного по адресу г.Липецк район <адрес> и право собственности истца зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ (л.д.6-10).

Данный объект вместе со складом, площадью согласно техническому паспорту (л.д.124-131) <данные изъяты> располагался по данному адресу на земельном участке с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> и находившемуся в аренде у ООО «Технический центр организации дорожного движения» на основании договоров аренды №№ от ДД.ММ.ГГГГ.(л.д.11-17) и №№ (л.д.21-30) от ДД.ММ.ГГГГзаключенных с УИЗО Липецкой области.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Технический центр организации дорожного движения» было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды № № на вновь сформированный земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером № и расположенный внутри земельного участка с кадастровым номером № № (л.д.18-19)

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО3 был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства площадью <данные изъяты>.готовностью76%, расположенного по адресу <адрес> (л.д.121-123)

По соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к ФИО3, переходят права и обязанности по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> (л.д.65-66).

Эти обстоятельства подтверждаются письменными доказательствами, имеющимися в деле и не оспариваются сторонами.

Исследовав материалы дела, суд считает, что иск ФИО2, иск УИЗО Липецкой области о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению. Также суд считает, что иск ФИО3 о признании недействительным соглашения от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ред. действующая на момент заключения договоров).

В силу ст. 22 п.5 ЗК РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Договорами аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенными между УИЗО Липецкой области (собственник земельного участка) и ООО Технический центр организации дорожного движения» №№ от ДД.ММ.ГГГГ и №№ от ДД.ММ.ГГГГ предусмотренною, что в пределах срока действия договора аренды арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с письменного согласи арендодателя (п. 5.3.5).

Кроме того, соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 переданы права и обязанности на земельный участок с кадастровым номером №, хотя решение №№ о разделе земельного участка с кадастровым номером № и формировании нового земельного участка с кадастровым номером № было принято собственником только ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, ООО «Технический центр организации дорожного движения», ФИО2 и ФИО3 в нарушение требований земельного законодательства заключили договоры передачи прав и обязанностей по договорам аренды, что влечет их ничтожность

Суд считает, что исковые требования ФИО3 к ФИО2 и ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО2, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании незаконной регистрации права на объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес> удовлетворению не подлежат.

Предъявляя данные иски, ФИО3 ссылается на то обстоятельство, что она по договору купли-продажи приобрела объект незавершенного строительства: склад и КПП общей площадью <данные изъяты> данный объект является неделимым, что подтверждается разрешением на строительство и техническим паспортом и не может быть продан по объектам.

Суд полагает, что данный довод ФИО3 необоснован и не может быть принят судом.

Разрешение № № от ДД.ММ.ГГГГ выдано ООО «Технический центр организации дорожного движения» на строительство склада непродовольственных товаров (здание склада площадью <данные изъяты> и здание КПП площадью <данные изъяты>

В силу ст. 131. 1 ГК РФ ( в редакция действующей на момент заключения сделки с ФИО3) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах."

В соответствии со ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (редакция на момент заключения сделок).

Объекты незавершенного строительства: здание склада и КПП нельзя признать недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект (неделимая вещь), поэтому собственник ООО «Технический центр организации дорожного движения» вправе был продавать указанные объекты незавершенного строительства отдельно, что им и было сделано, в частности продан объект КПП по договору купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ

По этом же основаниям не подлежит удовлетворению также иск ФИО3 о признании незаконной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты>здание КПП), расположенного по адресу <адрес>

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ

Р Е Ш И Л :

Признать недействительными соглашения о передаче прав и обязанностей по соглашениям аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 ФИО15 и ООО «Технический центр организации дорожного движения» и с кадастровым номером №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Технический центр №,организации дорожного движения» и Мурадян ФИО16.

Мурадян ФИО17 в исках к ФИО1 ФИО18 и ООО «Технический центр организации дорожного движения» о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ООО «Технический центр организации дорожного движения» и ФИО1 ФИО19, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, о признании незаконной регистрации права на объект незавершенного строительства общей площадью застройки <данные изъяты> расположенного по адресу <адрес> – отказать..

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Советский районный суд гор.Липецка в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Соловьева В.П..

Решение в окончательной форме изготовлено 22.09.2014г.