Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО6 к администрации Нижнеломовского района Пензенской области, Муниципальному унитарному предприятию Нижнеломовского района «Бюро технической инвентаризации» о признании процедуры межевания земельного участка недействительной, постановления администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, государственной регистрации договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения многоквартирного жилого дома № по ул.Р.-Люксембург в г.Нижний Ломов. Земельный участок, на котором находится данный жилой дом и прилегающая придомовая территория, является общей долевой собственностью собственников жилых помещений и используется ими в размерах и границах в существующей застройке, сложившейся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Данный земельный участок является сформированным, зарегистрирован в государственном земельном кадастре за кадастровым номером № до введения в действие Жилищного кодекса РФ и используется жителями дома в этих размерах и границах на протяжении <данные изъяты> лет. Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ № площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ истцу стало известно, что администрация Нижнеломовского района на основании Постановления № от ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО <данные изъяты> договор аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры : <адрес>, разрешенное использование «для размещения контейнерной площадки». Работы по межеванию данного земельного участка проводило МУП Нижнеломовского района «БТИ», в результате чего на государственный кадастровый учет был поставлен земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №. Истец считает, что процедура межевания, постановки данного земельного участка на государственный учет, а также его передача в аренду ООО <данные изъяты> проведены с нарушением, поскольку согласование местоположения границ данного земельного участка с ней как с собственником смежного земельного участка проведено не было. На основании изложенного, просила признать процедуру межевания земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресные ориентиры : <адрес>, недействительной; постановление администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; государственную регистрацию договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной.

Впоследствии ФИО6 исковые требования уточнила, просила признать процедуру межевания земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресные ориентиры : <адрес>, недействительной; постановление администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным; договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; государственную регистрацию договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, в части земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресные ориентиры : <адрес>.

В судебное заседание ФИО6 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила.

В судебном заседании представитель истца ФИО6- ФИО2, действующий по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, уточненные исковые требования поддержал, дополнительно пояснив, что земельный участок под многоквартирным домом является сформированным, поставлен на кадастровый учет, границы его местоположения установлены, поэтому необходимости в межевании земельного участка не имеется. Данный земельный участок используется собственниками квартир в размерах и границах в существующей застройке на протяжении <данные изъяты> лет. Земельный участок является смежным по отношению к земельному участку, предоставленному ООО <данные изъяты> для размещения контейнерной площадки. Границей смежных земельных участков является дорожное полотно(проезд), которое расположено на земле собственников многоквартирных домов № и № по <данные изъяты> и является их общей долевой собственностью. Администрация Нижнеломовского района никакого отношения к этой земле не имеет. В соответствии с действующим законодательством ответчики при межевании земельного участка под контейнерную площадку обязаны были согласовать его границы с собственниками смежных участков, однако этого сделано не было, что свидетельствует о том, что процедура межевания земельного участка нарушена. Поэтому же основанию считает постановление администрации о передаче земельного участка в аренду ООО <данные изъяты>, договор аренды и его последующую регистрацию незаконными и недействительными. Истица является собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, платит земельный налог, что также свидетельствует о том, что границы земельного участка под многоквартирным домом являются установленными, а сам участок сформированным. Установление местоположения границ земельного участка без согласования с собственниками смежных участков противоречит действующему законодательству и нарушает законные права и интересы как истицы, так и других собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании управомочили ФИО6 представлять интересы собственников жилых помещений во всех инстанциях по земельным спорам.

В судебном заседании представитель ответчика МУП Нижнеломовского района «БТИ» - директор предприятия ФИО4, иск не признала, сославшись на доводы, изложенные в письменных возражениях на исковое заявление. Дополнительно пояснила, что при межевании земельного участка под размещение контейнерной площадки МУП Нижнеломовского района «БТИ» выполняло процедуру образования земельного участка из земель муниципального образования. В данном случае образование земельных участков осуществляется в соответствии с нормами ЗК РФ, согласно которым до проведения кадастровых работ разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории, то есть местоположение границы образуемого участка согласовывается органом местного самоуправления. При этом, согласование местоположения границ в порядке, установленном законом о Кадастре, не проводится и акт согласования местоположения границ земельных участков в межевой план не включается. При межевании спорного земельного участка наличие смежных участков определялось с использованием кадастрового плана территории и наличия физических границ смежных земельных участков относительно вновь образованного. При этом определить, что земельный участок с кадастровым № является смежным по отношению к участку с кадастровым номером №, невозможно, поскольку границы данного земельного не установлены(естественные и координатные границы отсутствуют), и соответственно земельный участок не сформирован. Кроме того, смежные участки- это прилегающие или примыкающие земельные участки, одна сторона которых является общей. Однако между домом и оспариваемым земельным участком проходит проезд к гаражному массиву и соседнему многоквартирному дому, что также свидетельствует о том, что данные земельные участки смежными быть не могут. Просила в иске отказать.

В судебном заседании представитель ответчика - Администрации Нижнеломовского района Пензенской области ФИО3, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признала, указав на отсутствие доказательств нарушения прав истца. Земельный участок под кадастровым номером № не сформирован, его границы не установлены, имеет статус ранее учтенного с декларированной площадью <данные изъяты> кв.м. Отмежеванный земельный участок общих границ с указанным участком не имеет, поэтому необходимости в согласовании местоположения его границ с собственниками жилых помещений в доме № по <данные изъяты>, не было. Считает, что процедура межевания нарушена не была. Просила в иске отказать.

Представитель третьего лица - администрации г.Нижний Ломов ФИО5, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года, с иском не согласилась, просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что процедура межевания земельного участка под размещение контейнерной площадки соблюдена. Необходимости в согласовании местоположения границ данного земельного участка в порядке, установленном Законом «О государственном кадастре недвижимости» не имелось, поскольку он не является смежным по отношению к земельному участку под многоквартирным домом № по <данные изъяты> и образован из земель, находящихся в муниципальной собственности. При этом права ФИО6, являющейся собственником <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, не нарушены. Также указала на отсутствие у ФИО6 права на обращение в суд по вопросу нарушения прав общей долевой собственности на земельный участок.

Представители третьих лиц- Нижнеломовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Пензенской области и ООО «Феникс» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Суд, выслушав стороны, объяснения свидетеля, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существующего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно п. 2 ст. 11, п. 2 ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 60 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка, а действия, нарушающие права на землю, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Как следует из материалов дела, ФИО6 является собственником квартиры №, расположенной в многоквартирном доме № по ул.<адрес>.

Из кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок по адресу : <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, разрешенное использование: для размещения многоквартирного жилого дома, правообладатель : собственники помещений многоквартирного дома, площадь участка - <данные изъяты> кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Представитель истца ФИО2 ошибочно считает, что данный земельный участок является сформированным, объясняя это тем, что земельный участок зарегистрирован в государственном земельном кадастре до введения в действие Жилищного кодекса РФ и используется жителями дома в размерах и границах в существующей застройке на протяжении <данные изъяты> лет и не принимает во внимание необходимость проведения межевых работ.

В соответствии с п.п. 3, 4, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений, содержащихся в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22, в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура формирования земельного участка предполагает, в том числе, установление местоположения его границ с описанием указанных границ в конкретных координатах, что позволяет индивидуализировать указанный объект недвижимости.

В силу положений ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с нормами Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта, местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания таких границ участка и их деления на части.

С учетом вышеприведенных норм права, земельный участок становится объектом земельных отношений только с момента описания его границ и прохождения соответствующего кадастрового учета.

В соответствии с п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее Закон о кадастре недвижимости), местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Таким образом, исходя из указанных положений закона, земельный участок под многоквартирным жилым домом по ул. <адрес> переходит в общую собственность собственников помещений в нем только после формирования земельного участка и установления его границ в соответствии с проведением процедуры межевания земельного участка.

Такая процедура на момент постановки земельного участка на кадастровый учет не проводилась, границы земельного участка до настоящего времени не установлены, что свидетельствует о том, что земельный участок не сформирован в установленном законом порядке и не обладает признаками индивидуально-определенной вещи.

Довод представителя истца ФИО2 о том, что истица оплачивает земельный налог не является доказательством того, что земельный участок под многоквартирным домом сформирован.

Оплата земельного налога за ранее учтенные участки объясняется принципом платности землепользования, установленным Земельным кодексом РФ. Переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (ст.ст. 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

По утверждению представителя истца ФИО2 указанный земельный участок имеет смежную границу с земельным участком с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенным по адресу : <адрес>.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу : <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, площадь земельного участка составляет <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование : для размещения контейнерной площадки.

Постановлением Администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок в числе других участков был предоставлен ООО <данные изъяты> в аренду для размещения контейнерной площадки.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Нижнеломовского района и ООО <данные изъяты> подписан договор аренды земельного участка №, согласно условиям которого в аренду ООО <данные изъяты> для размещения контейнерной площадки сроком на 10 лет были переданы земельные участки из земель населенных пунктов, в том числе и земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, имеющий адресные ориентиры : <адрес>.

Передаче указанного земельного участка в аренду ООО <данные изъяты> предшествовало проведение в отношении него кадастровых работ, по результатам которых был подготовлен межевой план, процедуру проведения которого оспаривает истица.

В соответствии со ст. 38 «О государственном кадастре недвижимости» межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Согласно пункту 3 ст.38 указанного закона, если в соответствии со статьей 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.

В силу требований ч. 1 ст. 39, ч.2 ст. 40 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей, за исключением предусмотренного частью 3 настоящей статьи случая.

Согласно межевому плану от ДД.ММ.ГГГГ, составленному кадастровым инженером ФИО1, при межевании земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, МУП Нижнеломовского «БТИ» выполняло процедуру образования земельного участка из земель муниципального образования и постановку его на кадастровый учет.

В силу положений ч. 3 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласование местоположения границ земельных участков с органом местного самоуправления осуществляется при условии, что такие земельные участки находятся в муниципальной собственности или в государственной собственности до ее разграничения и данные земельные участки не предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, а также гражданам или юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование (за исключением муниципальных учреждений, казенных предприятий, органов местного самоуправления) либо в аренду на срок более чем пять лет.

В случаях образования земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при отсутствии необходимости уточнения местоположения границ смежных, учтенных в государственном кадастре недвижимости земельных участков согласование местоположения границ в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится и акт согласования местоположения границ земельных участков в межевой план не включается.

В данном случае образование земельных участков осуществляется в соответствии с нормами Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым до проведения кадастровых работ разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Таким образом, местоположение границы образуемого земельного участка( по <адрес>) должно быть согласовано органом местного самоуправления на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Как установлено судом, вышеуказанные требования земельного законодательства при межевании земельного участка с кадастровым номером № были исполнены, схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории № от ДД.ММ.ГГГГ составлена, согласована и утверждена органом местного самоуправления.

Таким образом, оснований полагать, что процедура межевания земельного участка выполнена с нарушением действующего законодательства, у суда не имеется.

Доводы представителя истца ФИО2 о том, что земельный участок под многоквартирным домом является смежным по отношению к участку, предоставленному ООО <данные изъяты> для размещения контейнерной площадки, что свидетельствует о нарушении порядка согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №, судом исследовался и не может быть признан достаточным доказательством того, что процедура межевания является недействительной.

Судом исследовались схема расположения земельных участков, а также чертеж земельных участков и их частей (межевой план от ДД.ММ.ГГГГ), сведений о наличии смежных участков по отношению к земельному участку с кадастровым номером №, не имеется.

Суд соглашается с доводами представителя МУП Нижнеломовского района «БТИ» о том, что истица и ее представитель не представили доказательств установления границ участка № на местности(естественных или координатных), в связи с чем определить, что данный участок является смежным по отношению к участку с кадастровым номером №, невозможно.

Кроме того, из представленных в материалы дела документов( распечатки с яндекс-карты жилого массива в районе дома № по <адрес> и фотоматериалов) усматривается, что между домом и оспариваемым земельным участком с кадастровым номером № проходит проезд к гаражному массиву и соседнему многоквартирному дому, что также свидетельствует о том, что данные земельные участки не могут являться смежными( граница земельного участка под многоквартирным домом № по фактическому землепользованию проходит между проездом и стеной дома, тогда как спорный земельный участок расположен за проездом, то есть на земле муниципального образования).

При этом доводы представителя истца о том, что данный проезд расположен на земле собственников многоквартирных домов № и № по <адрес> и является их общей долевой собственностью, несостоятельны, поскольку основаны на неверном толковании норм материального закона.

Согласно п.12 ст.1 Градостроительного кодекса РФ проезд- это территория, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

На основании изложенного, суд считает требование ФИО6 о признании процедуры межевания земельного участка, находящегося по адресу : <адрес> с кадастровым номером № удовлетворению не подлежит.

Требования ФИО6 о признании постановления администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ и договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ незаконными, не подлежат удовлетворению, поскольку в обоснование своих требование истец также ссылается на нарушение ответчиком процедуры межевания спорного земельного участка, иных оснований суду представлено не было.

Требование ФИО6 о признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресные ориентиры : <адрес>, удовлетворению не подлежит, поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, такой способ оспаривания зарегистрированного права не предусмотрен законодательством, о чем дано разъяснение в пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд -

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО6 к администрации Нижнеломовского района Пензенской области, Муниципальному унитарному предприятию Нижнеломовского района «Бюро технической инвентаризации» о признании процедуры межевания земельного участка недействительной, постановления администрации Нижнеломовского района № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, государственной регистрации договора аренды недействительным в части земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., имеющего адресные ориентиры : <адрес>- отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Нижнеломовский районный суд Пензенской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27 ноября 2013 года.

Судья Баранова О.И.