Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 и ФИО1 (далее – истцы) обратились в суд с исковым заявлением к ООО «Социум» (далее – ответчик) о взыскании денежных средств, в обосновании которого указали, что являются совладельцами земельного участка с кадастровым номером 35:24:0402005:32:42, расположенного по адресу: <адрес>. С 07.06.2017 года данный участок находится в аренде у ООО «Социум», в соответствии с договором аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа, сроком по март 2019 года. В апреле 2019 года сторонами было принято решение о пролонгации договора в соответствии с положениями ст. 621 ГК РФ. В начале 2020 года арендодателями в связи с невыполнением основных пунктов договора со стороны арендатора было предложено расторгнуть договор, но со стороны арендатора был получен отказ. 27.02.2020 года арендодателями был подан иск о расторжении договора аренды. 23.10.2020 года Вологодским городским судом в рамках дела № 2- 3163/2020 иск был удовлетворен. Решение обжаловано, апелляционным определением Вологодского областного суда от 25.02.2021 года решение Вологодского городского суда по делу № 2- 3163/2020 в части расторжения договора оставлено без изменения. До этого времени с 07.06.2017 года участок находился в полном распоряжении ООО «Социум».

На момент вступления в законную силу решения Вологодского городского суда о признании договора аренды расторгнутым за ООО «СОЦИУМ» образовалась задолженность по выплате арендной платы, компенсации налоговых выплат, компенсации неустойки за отказ в выполнении пункта договора аренды 1.5.6 о выкупе участка в размерах, указанных в расчете. Указали, что за ООО «СОЦИУМ» числиться общая задолженность в рамках договора аренды от 07.06.2017 года в сумме 1 260 062 рубля 50 копеек. Ссылаясь на то, что договорные обязательства должны выполняться надлежащим образом, истцы просят взыскать задолженность с ООО «Социум» в размере 1 266 562 руб. 81 коп., с учетом расходов на оплату государственной пошлины.

Протокольным определением от 10.08.2021 года судом принято уточнение исковых требований от ФИО2 относительно порядка взыскания сумм по исковым требованиям, просил в случае удовлетворения иска взыскать в пользу истцов суммы с учетом их доли с ФИО1 в праве собственности на земельный участок.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании истец и представитель истца ФИО1 по ордеру ФИО2 исковые требования с учетом уточненных требований поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. Дополнительно пояснил, что все расчеты произведены с учетом условий договора. Считает, что пункты 3.1.5 и 3.2.5 договора по оплате налога не противоречат друг другу, так как определяют обязанности арендатора и арендодателя. Российским законодательством не запрещено оплачивать налоги иным лицом, а не собственником объекта налогообложения. Предполагалось, что до момента выкупа земельного участка налоги должны были выплачивать они с сыном, что они и делали. В дальнейшем, ООО «Социум» при получении налогового требования должны были компенсировать сумму налога. Однако, он не направлял требований ответчику, ФИО1 направлял, но по старому юридическому адресу. В части расчета суммы неустойки были вправе взять за основу сумму выкупной цены объекта, как определено в условиях договора (п. 5.1).

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности – ФИО3 с исковыми требованиями не согласился в полном объеме по доводам отзыва на иск. Вместе с тем, не оспаривал, что суммы арендной платы не были оплачены. Указал на то, что договор был заключен формально, поскольку отношения носили доверительный характер. Просил учесть, что неисполнение обязательств имело место также со стороны М-вых, в результате чего ООО «Социум» понесло значительные убытки. В случае удовлетворения иска в части взыскания неустойки просил ее снизить с применением ст. 333 ГК РФ до 10 000 руб. по доводам, изложенным в отзыве.

Суд, заслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определённый договором (статья 610 ГК РФ).

Из положений статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Из материалов дела следует, что 07.06.2017 года между ФИО2 (арендодатель 1), ФИО1 (арендодатель 2) и ООО «Социум» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа (далее- договор).

Предметом данного договора является: одноэтажный жилой дом площадью 47,3 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (жилой дом №1); жилой дом общей площадью 63,4 кв. м, находящийся по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (жилой дом №2); земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер – №, площадь – 1195 кв. м, местоположение: <адрес>, вид разрешенного использования – многоэтажные жилые дома.

Согласно п.п.1.2.4, 1.2.5 договора у истца ФИО2 право обшей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 13.04.2017 года и составляет 3/4 доли в праве собственности, у истца ФИО1 право обшей долевой собственности на земельный участок зарегистрировано 13.04.2017 года и составляет 1/4 доли в праве собственности, что подтверждается имеющимися в деле выписками из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, и в судебном заседании не оспаривалось.

В силу п.1.5.7 договора арендная плата определена сторонами в размере 100 рублей в месяц. В случае нарушения арендатором срока строительства многоквартирного дома (домов) (п. 1.5.8 настоящего договора), арендная плата составляет 10 000 рублей в месяц.

Согласно п. 1.5.8 договора срок завершения строительства и сдачи многоквартирного дома –первый квартал 2019 года.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу ч. 2 ст. 209 этого же кодекса после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Решением Вологодского городского суда по делу № 2-3163/2020 разрешен иск ФИО1, ФИО2 ча к ООО «Социум» о признании договора аренды расторгнутым и встречные исковые требования о взыскании денежных средств. Указанное решение обжаловано, апелляционным определением Вологодского областного суда по делу № 33-954/2021 от 25.02.2021 года решение Вологодского городского суда Вологодской области от 23.10.2020 года в части взыскания с ФИО2 и ФИО1 убытков в пользу ООО «Социум» отменено, в удовлетворении требований отказано, снижены расходы по оплате государственной пошлины, в остальной части решение оставлено без изменения. Разрешая спор, судами первой и апелляционной инстанции установлено, что условия договора аренды от 7 июня 2017 года со стороны ООО «СОЦИУМ» исполнялись ненадлежащим образом, а также установлены основания для признания договора аренды земельного участка расторгнутым.

Указанным решением и апелляционным определением также установлено, что 7 июня 2017 года между ФИО2 (арендодатель 1), ФИО1 (арендодатель 2) и обществом с ограниченной ответственностью «СОЦИУМ» (арендатор, далее ООО «СОЦИУМ») действительно заключен договор аренды земельного участка под строительство жилого многоквартирного дома с правом выкупа.

Апелляционным определением Вологодского областного суда от 25.02.2021 года по делу № 33-954/2021 установлено, что письменных доказательств внесения ООО «СОЦИУМ» арендной платы (пункты 1.5.7, 2.7), уплаты земельного налога (пункт 3.2.5) материалы дела не содержат. Строительство и сдача многоквартирного дома в первом квартале 2019 года (пункт 1.5.8) не осуществлены.

Кроме того, решение о прекращении договорных отношений явилось следствием ненадлежащего исполнения условий договора именно со стороны арендатора, который в числе прочего своевременно не получил разрешение на строительство многоквартирного дома и не приступил к его возведению, что в конечном итоге, с учетом внесения изменений в действующее законодательство области в части площади земельного участка под многоэтажное строительство, сделало исполнение условий договора от 7 июня 2017 года невозможным. При этом какой-либо вины М-вых в неисполнении ООО «СОЦИУМ» принятых на себя обязательств не усматривается.

Таким образом, в настоящем судебном заседании, а также указанными судебными актами установлено, что ООО «Социум» ненадлежащим образом исполнило свои обязательства по внесении арендной платы в спорный период, в связи с чем, суд приходит к выводу, что истцами правомерно заявлено требование по взысканию с ответчика арендной платы по договору от 07.06.2017 года.

В соответствии с расчетом истцов размер арендной платы с июня 2017 года по март 2019 года составил 2 100 рублей (21 месяц*100 рублей), с апреля 2019 года по февраль 2021 года составил 220 000 рублей (22 месяца*10 000 рублей), всего 222100 руб.

Расчет задолженности по арендной плате судом проверен, является верным, соответствует условиям договора (п.п. 1.5.7, 1.5.8), контррасчет представителем ответчика не представлен. Доказательств оплаты арендной платы полностью или в части суду не представлено.

При определении сумм к взысканию, суд полагает обоснованными доводы истца ФИО2 о необходимости учета доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и считает возможным взыскать с ответчика в пользу ФИО2 в счет арендной платы в сумме 166575 руб. (222100:4*3), в пользу ФИО1 - 55525 руб. (222100:4*1).

Разрешая требования истцов по взысканию сумм налога за земельный участок, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее-НК РФ) установлено, что налогоплательщиками, плательщиками сборов, плательщиками страховых взносов признаются организации и физические лица, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность уплачивать соответственно налоги, сборы, страховые взносы.

Пунктом 1 части 1 ст. 23 НК РФ предусмотрена обязанность налогоплательщика уплачивать законно установленные налоги.

В соответствии с ч.1 ст. 38 НК РФ объектом налогообложения является имущество, с наличием которого законодательство о налогах и сборах связывает возникновение у налогоплательщика обязанности по уплате налога.

Согласно ч. 1 ст. 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

В силу п. 6 ст. 228 НК РФ уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога.

Согласно представленному ответу на запрос из МИНФС России № 11 по Вологодской области по состоянию на 10.06.2021 года у ФИО2 имеется задолженность по земельному налогу в отношении земельного участка с кадастровым номером № в сумме 12 825, 89 руб. и пени в размере 3 288,33 руб., у ФИО1 имеется задолженность по земельному налогу в сумме 237, 50 руб. (пени).

В указанном ответе на запрос суммы, начисленные в счет оплаты земельного налога, и суммы в расчете истцов не совпадают. Кроме того, срок уплаты земельного налога за 2020 год и 2021 год не наступил.

В ответе Межрайонной ИФНС России № 11 по Вологодской области от 15.07.2021 года содержаться аналогичные сведения о наличии недоимки и пени по земельному налогу у ФИО2 и пени у ФИО1 за указанный земельный участок.

Таким образом, установлено, что оплата земельного налога в установленном законом порядке истцами производится несвоевременно, у ФИО2 присутствует недоимка по налогу, у каждого истца начислены пени.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из приведенной нормы права следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом в том числе установившейся практики взаимоотношений сторон осуществляется в случае, если установить буквальное значение его условий затруднительно или не представляется возможным.

В силу 3.2.5 договора арендатор обязан оплачивать земельный налог по земельному участку с даты подписания договора.

Согласно п.3.1.5 договора арендодатель до момента выкупа самостоятельно и за свой счет несет расходы по уплате налога на имущество.

Доводы представителя ответчика о наличии противоречий в условиях договора относительно оплаты налога за земельный участок с кадастровым номером № нашли свое подтверждение.

При выяснении действительной воли сторон при заключении договора и согласовании существенных условий, суд приходит к выводу, что стороны пришли к соглашению о том, что арендодатель до момента выкупа самостоятельно и за свой счет несет расходы по уплате налога на имущество. Кроме того, указанный факт не отрицал в судебном заседании ФИО2, который пояснил, что был намерен оплачивать налог, однако, выкуп участка планировался произвести ранее, чем это установлено условиями договора. Также ФИО2 сообщил, что условия в части оплаты налога должны были носить характер компенсации, то есть собственники должны были направлять ООО «Социум» требования (уведомления) о выплате налога. Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела каких-либо надлежащих доказательств, подтверждающих направление истцами требований (уведомлений) ответчику о выплате налога, суду не представлено. Истец ФИО2 подтвердил, что сам такие требования (уведомления) в адрес ООО «Социум» не направлял.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что требование истцов о взыскании земельного налога с ответчика по земельному участку необоснованно, поскольку договор аренды земельного участка расторгнут, выкупа земельного участка не было произведено, согласно п. 3.1.5 договора арендодатель до момента выкупа самостоятельно и за свой счет несет расходы по уплате налога на имущество.

Разрешая требования истцов о взыскании пени за просрочку платежа, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае просрочки платежей по настоящему договору (выкупной цены или арендной платы) арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Как указывалось выше, апелляционным определением Вологодского областного суда от 25.02.2021 года по делу № 33-954/2021 установлено, что строительство и сдача многоквартирного дома в первом квартале 2019 года (пункт 1.5.8) не осуществлены, права на жилые помещения суммарной общей площадью 150 кв.м, которые будут выстроены на земельном участке в составе многоквартирного дома, в счет выкупной цены земельного участка (пункт 2.1) ФИО2 и ФИО1 не переданы, что ответчиком не оспаривалось. Стоимость земельного участка в денежном эквиваленте – 6300000 рублей арендодателям также не выплачена.

В настоящем судебном заседании и на основании ранее вынесенных судебных актов установлен факт ненадлежащего исполнения обязательств со стороны ООО «Социум» по договору в части выкупа земельного участка в денежном эквиваленте 6300000 рублей.

В соответствии с расчетом истцов размер просрочки платежа (выкупной цены) составил 863 597 50 руб. Расчет производился от выкупной цены -6 300 000 рублей, что соответствует условиям договора вопреки доводам представителя ответчика (п. 5.1).

Расчет задолженности судом проверен, период просрочки истцами определён верно. Вместе с тем, судом установлено, произведенный расчет просрочки имеет арифметическую ошибку, и размер просрочки составляет 700 715 рублей за период с 01.04.2019 по 25.02.2021. Указанную сумму суд полагает обоснованно заявленной истцами к взысканию с ответчика.

Кроме того, представитель ответчика ходатайствовал о необходимости применения к сумме просрочки платежа (выкупной цены) ст. 333 ГК РФ по доводам отзыва, а также на основании того, что обязательства по договору надлежащим образом не исполнялись также и М-выми, в результате чего ООО «Социум» понесли значительные убытки.

Принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а выступает в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, учитывая доводы отзыва на иск представителя ответчика, а также факт того, что со стороны арендодателей также имели место нарушения сроков и порядка исполнения обязательств, что установлено, в том числе, решением Вологодского городского суда по делу № 2-3163/2020, апелляционным определением Вологодского областного суда по делу № 33-954/2021, суд считает, что имеются основания для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера просрочки платежа (выкупной цены) с целью установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причинённого в результате конкретного правонарушения.

Так, суд полагает возможным снизить сумму за просрочку платежа (выкупной цены) до 120 000 руб., а в дальнейшем, взыскать с ответчика в пользу истцов суммы пропорционально их доле в праве общей долевой собственности: в пользу ФИО2 – 90 000 (120 000:4*3), в пользу ФИО1 – 30000 руб. (120 000:4*1).

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины. При взыскании государственной пошлины суд учитывает положения п. 21 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», в соответствии с которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

Суд произвел расчет государственной пошлины следующим образом: 222 100 рублей (размер арендной платы) +700 715 рублей (неустойка за невыкуп объекта недвижимости)=922 815 рублей, государственная пошлина от суммы исковых требований, которую суд признал обоснованными составляет 12 428, 15 рублей. С учетом наличия долей в праве собственности на земельный участок: у ФИО1 – 1/4 доли в праве собственности, у ФИО2 3/4 доли в праве собственности, то размер взыскиваемой государственной пошлины составляет 9321,10 руб. (12428,15:4*3) в пользу ФИО2, в пользу ФИО1 3107,05 руб. (12428,15:4*1).

При установленных по делу обстоятельствах, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 98, 100, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с ООО «Социум» в пользу ФИО2 ча денежные средства:

-в счет арендной платы в сумме 166575 руб.

-за просрочку платежа (выкупной цены) в сумме 90 000 руб.

-расходы по оплате государственной пошлины 9321,10 руб.

взыскать с ООО «Социум» в пользу ФИО1 денежные средства:

-в счет арендной платы в сумме 55525 руб.

-за просрочку платежа (выкупной цены) в сумме 30 000 руб.

-расходы по оплате государственной пошлины 3107,05 руб.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья А.Н. Пестерева

Мотивированное решение изготовлено 17.08.2021 года.