Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу об «Официальном узаконивании перепланировки, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовании данного помещения для нужд ТСЖ», оформленного п. 4.2. протокола №С-2022.

В обоснование иска указала на следующие обстоятельства. ДД.ММ.ГГГГ общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> (далее – ОСС МКД) по результатам проведенного голосования приняты следующие решения:

- п. 4.2. «Официально узаконить перепланировку, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовать данное помещение для нужд ТСЖ».

Вышеуказанное решение оформлено протоколом ОСС МКД от ДД.ММ.ГГГГ№С-2022.

Истец является собственником жилого помещения №, расположенного в <адрес> в <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Истец с вынесенным решением не согласна ввиду процессуальных нарушений при проведении собрания, а именно:

Истец не был извещен о дате, времени, месте и повестке предстоящего собрания, что нарушило его право на участие в данном собрании и реализации прав на управление в отношении общего имущества.

В протоколе ОСС МКД вопрос о месте хранения протокола не принят и в протоколе не содержится, так как данный вопрос не вынесен для принятия инициатором собрания. Тем самым собственникам не известно, где и как они могут ознакомиться с протоколом общего собрания и приложениями к нему, что ограничивает их права на его своевременное обжалование и возможность участия в управлении имуществом.

Дата проставления подписи в протоколе отсутствует, что также нарушает требования, предъявляемые действующим законодательством к порядку оформления протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирных домов. Данное обстоятельство может влиять на установление сроков фактического оформления решений ОСС МКД протоколом.

В обоснование несогласия относительно решения о перепланировки нежилого помещения указала на следующее.

В повестку ОСС МКД под номером № был включен один вопрос: «О перепланировке помещения подвала № с целью организации помещения для хранения имущества товарищества (дорогостоящего оборудования, материалов и запасных частей)».

Однако в самом решении принимались решения уже по двум (а фактически по трем вопросам:

- под номером 4.1. «Выполнить демонтаж стен, привести подвальное помещение в первоначальное состояние (работы будут выполняться за счет собственников МКД)»,

- под номером 4.2. «Официально узаконить перепланировку, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовать данное помещение для нужд ТСЖ».

Формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками "Разное", "Другие вопросы" или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов. В случае, если вопрос повестки дня общего собрания касается рассмотрения общим собранием какого-либо документа и принятия решения относительно него, формулировка такого вопроса должна содержать полное название и реквизиты данного документа.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Во-первых, демонтаж стен, приведение подвального помещения в первоначальное состояние не является перепланировкой в силу отсутствия данных изменений в технических документах на соответствующее помещение. Данный вопрос не может быть включен в повестку, как вопрос о перепланировке. Тем самым повестка ОСС МКД по вопросу под номером № противоречит вопросу, вынесенному на голосование под номером №.1. При этом вопрос под номером №.1 не отнесен к компетенции общего собрания собственников в многоквартирном доме.

Во-вторых, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В-третьих, вопрос под номером №.2 содержит два разных вопроса о перепланировке (п.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ) и об определении порядка пользования общим имуществом (п.3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. ЖК РФ).

Общее собрание по указанными вопросам допустило изменение повестки дня (вместо 1 вопроса предложено 3 разных по смыслу), что свидетельствует о недействительности принятых по ним решений.

С учетом того, что на повестку ОСС МКД вынесен вопрос, связанный с «официальным узакониванием перепланировки», то для полного и всестороннего рассмотрения данного вопроса необходимо было инициатору собрания также предоставить документы, предусмотренные ч. 2 ст. 26 ЖК РФ. Однако данные документы при рассмотрении вопросов о принятии соответствующего решения собственникам помещения предоставлены не были и в приложении к протоколу не указаны.

В протоколе ОСС МКД от ДД.ММ.ГГГГ№С-2022 указано следующее:

- собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит 7983,7 м2 помещений.

- в ОСС МКД приняли участие собственники, обладающие 4679,5 м2 помещений, что составляет 58,61 % от их общего количества,

- признано недействительными 3 решения собственников,

- кворум имеется. Общее собрание правомочно принимать решения по вопросам повестки дня.

По вопросу под номером 4.2. «Официально узаконить перепланировку, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовать санное помещение для нужд ТСЖ» в голосовании приняло участие собственники помещений МКД общей площадью 4 666,93 м2.

При этом нормы действующего законодательства указывают на другое количество голосов, необходимых для принятия положительного решения (проголосовавших «ЗА») по следующим вопросам:

- о переустройстве/перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в МКД (1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ);

- о разрешении третьим лицам (в данном случае ТСЖ) пользоваться общим имуществом (п. 3 ч. ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 7 ст. 287.5 ГК РФ).

С учетом того, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит 7 983,7 м2 помещений (с аналогичным количеством голосов), для положительного принятия решения по обоим вопросам необходимо было наличие голосов собственников не менее 5 322, 46 м2 помещений.

Таким образом, как считает истец, решение противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права истца.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела извещена, обеспечила явку своего представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 – ФИО5 требования иска и доводы в их обоснование поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании против иска возражала. В обоснование письменных возражений указала на следующее.

В подвале дома по адресу: <адрес> часть помещения сдавалась ТСЖ «ВК - НСК» по договору аренды подрядчику ООО «ВОЛНА», выполняющему работы по обслуживанию инженерных систем (индивидуальный тепловой пункт - ИТП) дома. Арендатор за свой счет отгородил помещение площадью 12 кв.м. путем возведения двух стен, установил дверь, был выполнен монтаж пожарной сигнализации, присвоена категория пожарной безопасности данному помещению (перенос каких-либо инженерных коммуникаций не осуществлялся). Кроме того, ООО «ВОЛНА» оплачивало в год по договору аренды 36000 рублей, что позволяло товариществу извлекать дополнительный доход. В 2022 году договор аренды был расторгнут, вплоть до сегодняшнего дня помещение пустует и никак не используется.

В ноябре 2022 было проведено общее собрание собственников, на котором с целью определения дальнейшей судьбы помещения собственникам было предложено два варианта: демонтировать стены помещения либо официально узаконить перепланировку в целях дальнейшего использования помещения для нужд товарищества. По результатам голосования было принято оспариваемое решение.

Истцом, как полагает ответчик, не представлено надлежащих и допустимых доказательств нарушения ее прав и интересов принятым решением, наличия существенных неблагоприятных последствий принятого решения для нее. Возможность истицы пользоваться общим имуществом ограничивает не оспариваемое решение, а нормы жилищного законодательства.

Соглашение между истцом и товариществом о предоставлении ФИО2 в пользование какого-либо общего имущества не заключалось, заявления о намерении заключить подобное соглашение от истицы также не поступали. Решение о предоставлении истице в пользование общего имущества собственниками помещений также не принималось.

С учетом изложенных обстоятельств у истицы отсутствовало право использования подвального помещения до принятия оспариваемого решения, а признание решения недействительным не приведет к тому, что у истицы появится такое право. Таким образом, оспариваемое решение не нарушает и не создает угрозу нарушения прав истицы.

Кроме того, сама формулировка принятого решения «официальное узаконивание перепланировки» в принципе не может расцениваться как нарушающая чьи-либо права и законные интересы, так как предполагает проведение официально установленных законом мер и мероприятий.

Ни одно из указанных в исковом заявлении нарушений при проведении общего собрания, как полагает ответчик, не является существенным.

Доводы о том, что истец не был извещен о дате, времени и месте собрания, не соответствуют действительности. Учитывая сложную природу взаимоотношений между товариществом и истцом, уведомление о проведении собрания было направлено ей лично на адрес электронной почты evteeva68@mail.ru ДД.ММ.ГГГГ.

Протокол общего собрания собственников был изготовлен и направлен в ГЖИ НСО в установленный законом срок, письменные решения собственников содержат подписи, дату их заполнения, что позволяет устранить все сомнения в волеизъявлении собственников.

Оспариваемое решение представляет собой волеизъявление собственников на то, что чтобы были предприняты шаги по официальному узакониванию перепланировки. Оспариваемое решение также не является решением о предоставлении в пользование общего имущества третьим лицам.

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. В соответствии с положениями ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;

2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;

3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования;

4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2).

Согласно п. 3 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ, решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.

В силу положений статья 181.5 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:

1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;

2) принято при отсутствии необходимого кворума;

3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;

4) противоречит основам правопорядка или нравственности.

Как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>.

Как следует из протокола общего собрания №С-2022 от ДД.ММ.ГГГГ, на повестку дня был вынесен вопрос: 4. О перепланировке помещения подвала № с целью организации помещения для хранения имущества товарищества (дорогостоящего оборудования, материалов и запасных частей).

При этом, фактически на голосование было вынесено по вопросу № два подвопроса:

п. 4.1 Выполнить демонтаж стен, привести подвальное помещение в первоначальное состояние (работы будут выполняться за счет собственников помещений МКД),

п. 4.2 Официально узаконить перепланировку, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовать данное помещение для нужд ТСЖ.

Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4, 4.2 и 4.7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи.

В п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ - принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как следует из протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, не оспаривалось в ходе судебного разбирательства, в доме по адресу: <адрес> собственники владеют 7 983,70 кв.м. всех жилых и нежилых помещений в доме, что составляет 100 % голосов.

В общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники и их представители, владеющие 4 679,5 кв.м. жилых и нежилых помещений, что составляет 58,61 % голосов, то есть менее 2/3.

«За» принятие решения по вопросу №.2 проголосовали 4 133,23 голоса, что от общего числа голосов собственников составляет 51,77 %, то есть менее 2/3.

В настоящем случае необходимого количества голосов, не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, для принятия решения по вопросам «о перепланировке», «о передаче в пользование» помещения, входящего в состав общего имущества, не имелось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что решение на собрании принято по вопросу, не включенному в повестку дня, и принято при отсутствии необходимого кворума, что влечет ничтожность решения общего собрания.

При таких обстоятельствах довод представителя ответчика об отсутствии нарушения прав и интересов истца принятым решением подлежит отклонению как не имеющий правового значения. При этом, довод представителя истца о том, что права истца как собственника помещения в многоквартирном доме и соответственно сособственника общего имущества многоквартирного дома, нарушены принятием решения в отношении данного общего имущества, суд находит заслуживающим внимания.

Довод представителя ответчика о том, что на собрании решался лишь вопрос о дальнейшей судьбе уже перепланированного помещения, судом отклоняется, поскольку исходя из буквального толкования требований жилищного законодательства, на принятие любого вопроса о «перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме» требуется не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, иные доводы иска своего подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашли.

Так, довод истца о не извещении ее о месте и времени проведения собрания опровергается представленными ответчиком сведениями о направлении в адрес истца уведомления по электронной почте.

Согласно ч. 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.

Во исполнение указанной обязанности оригиналы протокола собрания и решений собственников направлены в ГЖИ НСО, что подтверждено представленными на запрос суда из Государственной жилищной инспекции <адрес> сведениями.

Не находит своего подтверждения и довод иска об отсутствии компетенции для принятия оспариваемого решения.

При изложенных обстоятельствах требование иска суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по вопросу «официально узаконить перепланировку, чтобы в дальнейшем исключить любую возможность каких-либо претензий со стороны жалующихся, и использовать данное помещение для нужд ТСЖ», оформленное п. 4.2 протокола №С-2022.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья (подпись) Е.Н. Герасина