Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании условий договора недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к Администрации муниципального района Стерлитамакский район РБ о признании условий договора недействительными, ссылаясь на то, что 3 сентября 2019 г. был заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 2637832 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: сельскохозяйственное производство. Срок аренды до ДД.ММ.ГГГГ Указанный договор аренды был зарегистрирован в Управлении росреестра ответчиком. Ответчик в нарушение норм, установленных Земельным кодексом Российской Федерации, подготовил проект договора аренды земельного участка и предоставил истцу на подписание. Считает, что действиями ответчика нарушены права истца по оперативному владению на правах арендатора земельного участка, в связи с тем, что условия договора противоречат нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Истец просит признать пункты 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.2.14, 4.2.20, 5.1.1, 5.1.3 договора аренды земельного участка с кадастровым номером № от 3 сентября 2019 г. противоречащими нормам Земельного кодекса Российской Федерации; обязать ответчика внести изменения в договор аренды № от 3 сентября 2019 г. со дня вступления в законную силу решения суда; в случае неисполнения решения суда, взыскать с ответчика в пользу истца судебную неустойку в сумме 9500 руб. за каждый день просрочки исполнения судебного решения до фактического его исполнения в полном объеме требований.

В судебное заседание истец не явилась, о месте и времени слушания дела надлежаще извещена, что подтверждается почтовым уведомлением, причина неявки не известна.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности ФИО2 просила в удовлетворении исковых требований отказать, поддержала возражение на исковое заявление, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности.

Учитывая требования ст. 167 ГПК РФ, положения ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, заслушав представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка о согласия собственника земельного участка.

Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, вышеуказанными нормами предусматривается возможность передачи прав и обязанностей по заключенным на срок более пяти лет договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателей. Указанные нормы являются императивными, содержат запрет на ограничение прав арендатора и стороны не могут своим волеизъявлением изменить требование данной нормы.

Судом установлено, что 3 сентября 2019 г. между Администрацией муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № № по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2637832 кв.м, по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, относящийся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием: сельскохозяйственное использование.

Договор заключен сроком по ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1 договора).

Согласно п. 4.1.2 договора арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка.

Арендатор имеет право с разрешения арендодателя и в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков (п.4.1.4 договора).

Арендатор имеет право с разрешения арендодателя возводить временные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и с соблюдением правил застройки (п. 4.1.5 договора).

Арендатор обязан ежегодно, не позднее 25 числа 1 квартала, представлять в отдел агропромышленного комплекса Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, план по чередованию сельскохозяйственных культур и паров во времени и на территории, а также по количеству вносимых удобрений (п. 4.2.14 договора).

Арендатор обязан приостанавливать по письменному требованию арендодателя любые работы, ведущиеся арендатором или иными лицами по его поручению на земельном участке с нарушением, по мнению арендодателя, условий настоящего договора, требований земельного законодательства (п. 4.2.20 договора).

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка: при нерациональном использовании земельного участка и не по его целевому назначению, при невнесении арендной платы более чем за два квартала, в случае использования земельного участка способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка; в случае сдачи в субаренду, в залог земельного участка или его части без получения письменного согласия арендодателя и в иных случаях, предусматриваемых настоящим договором и дополнительными соглашениями к нему и по другим основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации (п. 5.1.1 договора).

Арендодатель имеет право осуществлять один раз в год контроль по выявлению ненадлежащего использования земельного участка после письменного уведомления об этом арендатора не позднее, чем за две недели до выезда на земельный участок (п. 5.1.3 договора).

Истец, обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением и оспаривая вышеприведенные условия договора аренды, ссылается на то, что данные пункты договора не соответствуют требованиям земельного законодательства.

В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима (ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона № 101-ФЗ, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п.5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ определяет, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.

Учитывая, что договор аренды № от 3 сентября 2019 года земельного участка с кадастровым номером № заключен сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка, без получения на то письменного соглашения арендодателя, но при условии его уведомления.

Также положениями действующего законодательства не предусмотрена обязанность арендатора на получение разрешения арендодателя на проведение оросительных, осушительных, культуротехнических и других мелиоративных работ, в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков, а также на возведение временных строений и сооружений в соответствии с целевым назначением арендуемого земельного участка и с соблюдением правил застройки.

В связи с чем, требования истца в части признании пп. 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5 договора аренды № от 3 сентября 2019 года противоречащими нормам Земельного кодекса Российской Федерации являются обоснованными.

Поскольку в данном случае пп. 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5 договора аренды № от 3 сентября 2019 года признаны противоречащими нормам Земельного кодекса РФ, следовательно, указанные пункты ничтожны.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 в части признания недействительными пунктов 4.2.14, 4.2.20, 5.1.1, 5.1.3 договора аренды земельного участка № от 3 сентября 2019 г. и противоречащими нормам Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в исковом заявлении истцом не приводятся основания, в связи с наличием которых, по мнению истца, указанные пункты договора аренды земельного участка являются недействительными. Кроме того, суд учитывает, что стороны добровольно согласовали условия договора аренды, ограничивающего права арендатора в отношении распоряжения земельного участка без получения предварительного согласия арендодателя, в связи с чем оспариваемые истцом пункты договора не противоречат действующему законодательству.

Сторона истца добровольно согласовала условия пп. 4.2.14, 4.2.20, 5.1.1, 5.1.3 договора аренды, оспариваемые пункты договора не противоречат действующему законодательству, учитывая также, что истцом не приведены основания заявленных требований о признании незаконными указанных пунктов противоречащими нормам Земельного кодекса РФ.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом без уважительных причин срока исковой давности для обращения в суд за защитой своих прав.

Статьей 166 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

ФИО1 предъявлены требования на основании того, что пункты оспариваемого ею договора аренды, являются ничтожным по основаниям, предусмотренным законом.

Пунктом 1 ст. 168 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

На основании пункта 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Как усматривается из материалов дела, оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком 3 сентября 2019 года, исковое заявление подано истцом 7 июня 2021 года, т.е. за пределами годичного срока с момента, когда истец узнала о нарушении своего права.

Доказательств пропуска срока исковой давности по уважительным причинам истцом не представлено.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании пунктов договора аренды № от 3 сентября 2019 г. противоречащими нормам Земельного кодекса Российской Федерации отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан.

Судья Р.Ф. Киселева

Решение01.09.2021