Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Тифлис» о расторжении договора аренды,

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тифлис» (далее по тексту ООО «Тифлис») о расторжении договора аренды.

В обоснование исковых требований истцы указали, что 10.10.2013 года между ФИО4 и ООО «Тифлис» был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 77,5 кв.м. сроком на 5 лет, принадлежащего на праве собственности ФИО4 24.10.2013 года произведена государственная регистрация прав и обременений указанного объекта недвижимости в виде аренды за номером регистрации №. 25.05.2014 года ФИО4 умер и после его смерти наследники оформили наследственные права. В настоящее время собственниками указанного нежилого помещения является ФИО2 (7/8 долей в праве собственности) и ФИО3 (1/8 доли в праве собственности). Истцы сообщили ООО «Тифлис», что являются наследниками умершего ФИО4 После смерти ФИО4 и вступление истцов в права наследства ответчик арендную плату не оплачивал, продолжая свою деятельность, однако производил оплату за коммунальные услуги. В октябре 2016 года ООО «Тифлис» самостоятельно передал ключи от арендуемого помещения, освободив его полностью. Истцы также указывают, что в настоящее фактически договор аренды прекратил свое действие, однако после прекращения отношений расторгнут не был, не была произведена передача имущества по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды. Кроме того, в настоящее время не прекращена государственная регистрация обременения в виде аренды. Произвести прекращение регистрации обременения без стороны ответчика не представляется возможным. 26.01.2018 года истцы направили в адрес ответчика претензию об исполнении обязательств по оплате арендной платы и о расторжении договора аренды. В срок до 05.02.2018 года. Однако до настоящего времени ответа от ответчика не последовало. Указанные обстоятельства не позволяют истцам как собственникам в полной мере распоряжаться своим имуществом. В связи с чем, истцы обратились с указанным иском в суд.

На основании изложенного, истцы просили суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 10.10.2013 года, заключенный между ФИО4 и ООО «Тифлис»; признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> пользу ООО «Тифлис» с прекращением записи регистрации № в Едином государственном реестре недвижимости.

Истцы ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, не возражали против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Представитель истцов по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, как подтвержденные представленными доказательствами, и не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства.

Представитель ответчика ООО «Тифлис» в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявлял, о причинах неявки суду не сообщил.

Руководствуясь положениями ст.ст. 167, 233 ГПК РФ, с согласия истцов и их представителя, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в порядке заочного производства, на основании доказательств, представленных истцами.

Суд, выслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

Исходя из вышеназванных положений закона, сторона по делу самостоятельно определяет характер правоотношений, и если считает, какое-либо ее право нарушено, то определяет способ его защиты в соответствии со ст. 12 ГК РФ, а суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных прав.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов.

Как установлено в судебном заседании, ФИО4 на праве собственности принадлежало нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>,, общей площадью 77,5 кв.м.

10.10.2013 года между ФИО4 и ООО «Тифлис» заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>,, общей площадью 77,5 кв.м. (л.д.17-20).

Указанный договор аренды нежилого помещения от 10.10.2013 года прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области на указанном договоре.

В силу п. 2.2 договора аренды, подписание настоящего договора свидетельствует о передаче нежилого помещения в аренду. Акт сдачи-приемки дополнительно не подписывается.

Срок аренды составляет 5 лет с момента принятия арендуемого помещения арендатором (п.3.1 договора аренды).

25.05.2014 года умер арендодатель ФИО4, что подтверждается свидетельством о смерти II-РУ № (л.д.21).

После смерти ФИО4 открылось наследство, и наследниками принявшими наследство ФИО4 являются его супруга ФИО2 и сын ФИО3, обратившиеся после смерти наследодателя с заявлением о принятии наследства по закону, что подтверждается свидетельствами о праве на наследство по закону №№ от 07.04.2016 года и №№ от 07.04.2016 года (л.д.8,10).

Таким образом, суд приходит к выводу, что собственниками спорного арендуемого нежилого помещения являются истцы, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 02.02.2018 года (л.д.16).

В силу ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Так, истцы обратились в суд с иском о расторжении договора аренды в связи с нарушением арендатором условий договора, выразившимся невнесении арендной платы за арендуемое помещение и не внесение коммунальных платежей. Как следует из представленных в материалы дела платежных документов, истцы оплачивают коммунальные платежи за спорное арендуемое нежилое помещение с декабря 2016 года (л.д.24-31).

При этом истцы указывают, что в октябре 2016 года ООО «Тифлис» самостоятельно передал ключи от арендуемого помещения, освободив его полностью, однако передача имущества по акту приема-передачи в соответствии с условиями договора аренды произведена не была.

По условиям договора (пункт 4.1-4.4 договора) размер арендной платы составляет 100 рублей за 1 кв.м., 7750 рублей в месяц. Арендная плата выплачивается в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный арендодателем банковский счет. Арендная плата может быть оплачена через наличный расчет. Арендная плата выплачивается один раз в квартал в сроки удобные арендатору. В арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг

Арендатор самостоятельно оплачивает все коммунальные платежи на основании счетов, выставляемых юридическими лицами, предоставляющими соответствующие услуги.

Доказательств исполнения обязательств по внесению платы за арендуемое помещение и коммунальные услуги ответчиком суду не представлено.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

В соответствии со ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признаются нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Одним из существенных условий договора, в силу пункта 4, является внесение арендатором арендной платы и коммунальных платежей.

Судом установлено, что 26.01.2018 года истцы направили в адрес ответчика претензию с требованием о добровольном исполнении в срок до 05.02.2018 года обязательств по оплате арендной платы и коммунальных услуги, а также с предложением о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.10.2013 года и передаче помещения по акту.

Однако, указанное требование ответчиком не удовлетворено, доказательств обратного ответчиком суду не представлено.

Таким образом, досудебный порядок урегулирования спора со стороны истцов не нарушен, поскольку в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.10.2013 года.

В силу ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что ответчик принятые на себя обязательства по договору не исполняет, что является основанием для обращения истцов в суд с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Данные обстоятельства установлены судом на основании представленных в дело доказательств, при этом в нарушение требований ст.ст. 56, 59, 60 ГПК РФ, ответчиком не представлено допустимых доказательств, опровергающих доводы и требования истцов.

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым удовлетворить требования истцов о расторжении договора аренды нежилого помещения от 10.10.2013 года, поскольку допущенные ответчиком нарушения являются существенными, и дают истцам право требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. ст. 619, 450 ГК РФ.

Согласно п.52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного обременения, осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим. Решение суда по таким искам является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из искового заявления, и пояснений представителя истцов данных в ходе судебного разбирательства, истцы лишены возможности в одностороннем порядке снять обременение с нежилого помещения в виде аренды.

Учитывая, что сохранение ограничения (обременения) на спорный объект недвижимости препятствует истцам в реализации их права как собственников на распоряжение им по своему усмотрению, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов о признании отсутствующим зарегистрированное ограничение (обременение) в виде аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> прекращением записи регистрации 64-64-01/630/2013-380 в Едином государственном реестре недвижимости.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Тифлис» о расторжении договора аренды – удовлетворить.

Расторгнуть договора аренды нежилого помещения от 10 октября 2013 года, заключенный между ФИО4 и обществом с ограниченной ответственностью «Тифлис» (ИНН №).

Признать отсутствующим ограничение (обременение) в виде аренды нежилого помещения по адресу: <адрес> прекращением записи регистрации № в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответчик вправе подать в суд заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения при предоставлении доказательств уважительности неявки в судебное заседание и невозможности сообщения о них суду и доказательств, которые могут повлиять на содержание заочного решения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г.Саратова в течение месяца (с момента изготовления мотивированного решения 26.03.2018 года), по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья О.В. Рослова