Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-50/2020 по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Газпром трансгаз Югорск» обратилось в Ивдельский городской суд с исковым заявлением к ФИО2 о понуждении к заключению договора коммерческого найма жилого помещения по адресу: <адрес>, по тем основаниям, что ответчик, проживая в спорном жилом помещении на основании договора аренды от дд.мм.гггг, отказывается заключать с собственником жилого помещения, договор, предусмотренный введенным в действие Гражданским кодексом Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца ООО «Газпром трансгаз Югорск» ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ФИО2 и третьих лиц ФИО3, ФИО4 – Герц А.П. в судебном заседании исковые требования ООО «Газпром трансгаз Югорск» не признал, по тем основаниям, что между сторонами имеется заключенный договор, в котором обговорены все необходимые условия для пользования спорным жилым помещением, в том числе и по сроку действия договора; предлагаемые истцом условится в договоре противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации и ухудшают положение нанимателя и членов его семьи.

Выслушав участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности от дд.мм.гггг жилое помещение по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности ООО «Газпром трансгаз Югорск» (л.д.19).

Жилое помещение: <адрес> предоставлено предприятием «Тюментрансгаз» РАО «Газпром» (в настоящее время ООО «Газпром трансгаз Югорск») ФИО2 и членам её семьи З.А.В. и З.А.В. на основании договора аренды жилого помещения от дд.мм.гггг (л.д.11-18, 20-24).

Проект договора коммерческого найма жилого помещения № от дд.мм.гггг направлен ответчику дд.мм.гггг. Согласно проекта договора, в нем предложено изменение условий первоначального договора в части: срока действия в 60 месяцев, начиная с дд.мм.гггг (п.1.5); запрещение на вселение и временное пребывание граждан, не указанных в договоре (п.2.1.3), запрет на сдачу помещения в поднаем, вселение временных жильцов и вселение других граждан, не указанных в договоре (п.2.3.8, п.2.3.9, п.2.3.10), прекращение договора в случае смерти или выбытия нанимателя и невозможность передачи прав нанимателя лицам, проживающим совместно с нанимателем (п.2.3.16), обязанность по регистрации договора найма (п.2.3.17), изменение внесения даты внесение платы за коммерческий наем до 25 числа месяца, следующего за расчетным (п.3.4), установление пени за несвоевременное освобождение помещения и внесение платы за наем (п.4.3, п.4.8), прекращение действия договора в случае прекращения трудовых отношений или приобретением нанимателем в собственность другого жилого помещения (п.5.2, 5.3.5), отсутствие преимущественного права на перезаключение договора (п.5.6); в остальной части проект повторяет и конкретизирует условия, указанные в ранее заключенном договоре (л.д.56-57, 70-76).

В соответствии с ч.1 ст.57, ч.3 ст.196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает решение по заявленным истцом требованиям, по указанным им основаниям. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

На основании п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случая когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Доводы истца о невозможности заключения договора найма жилого помещения с ответчиком вместо договора аренды в дд.мм.гггг являются необоснованными, поскольку на момент заключения договора положения главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации были введены в действие; при этом истцом заявлены требования о возложении обязанности заключить договор в новой, предложенной к иску редакции, то есть об изменении условий ранее заключенного договора, в связи с чем, доводы представителя ответчика, о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований в связи с отсутствием оснований для заключения нового договора являются необоснованными.

На основании п.2-4 ст.421, 422, п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом, то есть договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения; при этом если законом предусмотрена возможность изменения установленных условий договор, стороны вправе установить условия отличные от условий, предусмотренных законом. Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором, договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст.671, п.1 ст.677 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения предоставляет гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем по договору найма жилого помещения.

В соответствии со ст.679, п.3 ст.682, п.1 ст.684, п.2 ст.686 Гражданского кодекса Российской Федерации в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя, при вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется; плата за наем жилого помещения вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения; наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок; в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними; при отсутствии согласия все постоянно проживающие граждане становятся сонанимателями.

Договором аренды от дд.мм.гггг (п.4.2-4.3) закреплено право ответчика вселять в жилое помещение родственников при наличии определенных условий, данные положения не противоречат Гражданскому кодексу Российской Федерации; (п.6.4) установлена плата за жилое помещение ежемесячно не позднее 10 числа следующего за проживанием месяца; сторонами условие о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок и переходе прав в случае смерти или выбытия нанимателя не изменено, отсутствие такого права у нанимателя договором не предусмотрено, а, следовательно, предложенные истцом новые условия в этой части, являются не согласованным сторонами односторонним изменением договора, что является недопустимым.

В соответствии с п.2 ст.674 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.2 ст.51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 года №218-ФЗ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, осуществляемой на основании заявления сторон договора; вместе с тем, учитывая, что, указанные положения введены в действие в 2014 году и они не накладывают указанную обязанность исключительно на нанимателя жилого помещения, следовательно в этой части оснований для внесения изменений в действующий договор не имеется; как и не имеется оснований для установление пени за несвоевременное освобождение помещения и внесение платы за наем, поскольку такие условия не относятся к существенным условиям договора найма и их указание в договоре не является обязательным.

Основания для расторжения договора найма жилого помещения предусмотрены ст.687 Гражданского кодекса Российской Федерации, дополнительные основания могут быть предусмотрены договором или жилищным законодательством.

При заключении договора аренды от дд.мм.гггг сторонами возможность прекращения действия договора в случае прекращения трудовых отношений или приобретением нанимателем в собственность другого жилого помещения не оговорена, для договоров найма жилого помещения такие условия Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством также не предусмотрены, а, следовательно, предложенные истцом новые условия этой части также являются не согласованным сторонами односторонним изменением договора, что является недопустимым.

На основании п.1 ст.683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок не превышающий пяти лет, возможность заключения договора на более длительный срок законодательством не предусмотрена, поэтому положения договора аренды от дд.мм.гггг (п.3.1, п.4.11, п.4.12) о сроке действия договора и пожизненном проживании нанимателя и членов его семьи в жилом помещении противоречат вышеназванным положениям законодательства, а, следовательно, в этой части, требования истца подлежат удовлетворению, а заключенный договор арены в этой части изменению.

Вместе с тем, учитывая, что ответчик проживает в спорном жилом помещении длительное время, с 1997 года, а также исходя из необходимости соблюдения интересов обеих сторон, сохранения стабильности жилищных прав ответчика, положения договора в части срока, на который заключен данный договор, необходимо установит в виде максимального срока договора найма в 5 лет с установлением преимущественного права нанимателя на заключение договора найма на новый срок; при этом, учитывая обстоятельства предоставления спорного жилого помещения и закрепленное договором волеизъявление собственника о предоставлении ответчику жилого помещения фактически на неограниченный срок, наймодатель, не может отказаться от заключения договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Газпром трансгаз Югорск» удовлетворить частично.

2. Внести изменения в договор аренды жилого помещения по адресу: <адрес>, заключенного между Предприятием «Тюментрансгаз» РАО «Газпром и ФИО2 от дд.мм.гггг изложив пункты договора в следующей редакции:

- п.3.1. Срок действия настоящего договора составляет 5 (пять) лет. По истечении срока договора арендатор (наниматель) имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. Арендодатель (наймодатель) не имеет права по окончании срока действия договора отказаться от продления договора, в связи с решением не сдавать в течение не менее 1 года жилое помещение внаем.

- в абзаце втором п.4.11. слова: «в том числе пожизненное проживание лиц, включенных в договор аренды» - исключить.

- абзац второй п.4.12 – исключить.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме через Ивдельский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2020 года в совещательной комнате.

Председательствующий подпись А.А. Михель