Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела по исковому заявлению ФИО3, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» о признании условий приложения к договору участия в долевом строительстве не соответствующими проектной декларации, признании условия договора участия в долевом строительстве в части раздела «Особые условия» недействительным, возложении обязанности устранить недостатки, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО3, ФИО2 обратились в Октябрьский районный суд <адрес> с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указали, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Синара-Девелопмент» был заключен договор участия в долевом строительстве № № ****** согласно условий которого ответчик ООО «Синара-Девелопмент» (застройщик) обязалось построить многоэтажный жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным № ******, общей площадью № ****** кв.м., на № ****** этаже. Цена договора составила 4848000 руб. и была полностью оплачена истцами.

ДД.ММ.ГГГГ истцами зарегистрировано право собственности на переданный объект долевого строительства.

Между тем, как до подписания акта приема-передачи квартиры, так и после подписания указанного акта истцами в объекте долевого строительства были обнаружены недостатки: в сентябре 2017 года при визуальном осмотре установлено отсутствие остекления лоджии в квартире, а в последствии (при принятии квартиры и после ее принятия) обнаружено выпадение конденсата между оконным блоком и остеклением фасада с последующим оледенением, что, в свою очередь, блокирует механизм открывания остекления фасада; в теплое время года на внутренней поверхности дверного блока летнего помещения имеются подтеки воды, что приводит к изменению цвета и вздутию штукатурки. На претензии истцов об отсутствии остекления лоджии ответчик сначала пояснял, что строительство жилого дома еще не завершено, а после передачи квартиры указал, что облик жилого дома был согласован с Департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации <адрес>. На претензии истцов о наличии конденсата и подтеков воды указал, что данный вопрос будет передан на устранение генеральному подрядчику ООО «НПП Стройтэк». Между тем, указанные недостатки не устранены.

Таким образом, выявленные истцами недостатки противоречат требованиям ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве либо ФЗ № 214), Закона «О защите прав потребителей», а так же условиям договора участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку качество объекта долевого строительства должно соответствовать как требованиям различных регламентов и проектной документации, так и условиям договора, в Приложении № ****** к которому в качестве прочих характеристик объекта долевого строительства содержится указание на остекление лоджии одинарным стеклом. Аналогичная характеристика объекта долевого строительства в части остекления лоджии содержится и в проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ, размещенной на сайте ответчика в сети «Интернет», а именно – в пункте 2.5. В стоимость квартиры заложены характеристики объекта, указанные в приложении № ****** к договору, что следует из пункта 3.1. договора, следовательно, в стоимость квартиры заложено остекление лоджии. Более того, ответчик публично на своем сайте https://svoy-krug.sinara-development.ru/ в разделе «Описание» жилого дома «Свой круг» указывает на наличие остекления лоджии от пола до потолка в каждой квартире. Действующее законодательство обязывает застройщика и продавца своевременно предоставить потребителю необходимую информацию, обеспечивающую возможность свободного и правильного выбора товара, к числу которой, в том числе, относится и остекление лоджии или его отсутствие. О каких-либо изменениях проектных решений ответчик истцов не уведомлял ни в момент подписания договора, ни после. В связи с чем, в момент подписания договора истцы исходили из наличия остекления лоджии.

В целях определения дефектов и нарушений, допущенных застройщиком при строительстве объекта, а так же стоимости их устранения, ФИО3 обратился в ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт», согласно заключению специалиста которого от ДД.ММ.ГГГГ стоимость устранения выявленных дефектов и недостатков внутренней отделки помещений <адрес> по адресу: <адрес> составляет 225809 руб.

Кроме того, приложение № ****** к договору участия в долевом строительстве № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в разделе «Особые условия» содержит указание на то, что участники долевого строительства проинформированы и согласны с тем, что проектные решения в случае необходимости могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке в ходе строительства жилого дома (в рамках действующих СНиП и иных нормативных документов в сфере строительства). Истцы полагают, что такое условие договора противоречит как положениям ч.4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, согласно которой застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а так же фактов внесения изменений в проектную декларацию в течение 3 рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений, так и ущемляет права истцов как потребителей, поскольку истцы лишены возможности визуально проверить соответствие купленной квартиры заявленным в договоре характеристикам.

В связи с чем, истцы просили:

- признать условия раздела «Особые условия» Приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (ничтожными);

- обязать ответчика ООО «Синара-Девелопмент» безвозмездно устранить недостатки квартиры, привести лоджию в соответствие с условиями Приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а так же п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ путем ее остекления, устранить повреждения отделки откосов оконно-балконного блока в жилой комнате площадью 16,73 кв.м., возникшие вследствие протечки, а так же устранить причину протечки, устранить нарушение сплошности устройства утеплителя откоса оконно-балконного блока в жилой комнате площадью 16,73 кв.м.;

- взыскать солидарно в пользу ФИО3, ФИО2 неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 225809 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. в пользу каждого из истцов, штраф, а так же расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 8000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2050 руб., расходы за оформление протокола осмотра интернет-страницы в размере 8130 руб.

С учетом представленного представителем ответчика в материалы дела письменного отзыва, указывающего на то, что условиями договора стороны установили наличие в составе квартиры истцов балкона, а не лоджии, каких-либо договоренностей об остеклении балкона условия договора № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ не содержат, ДД.ММ.ГГГГ истцы уточнили исковые требования: дополнив их требованием о признании условия Приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в части характеристики объекта «остекление лоджии» не соответствующими п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ по проекту «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес>»; а так же уточнив, что просят обязать ответчика устранить недостатки квартиры путем приведения летнего помещения в соответствие с условиями п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ путем его остекления.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ принят частичный отказ истцов от исковых требований в части возложения на ответчика ООО «Синара-Девелопмент» обязанностей: устранить повреждения отделки откосов оконно-балконного блока в жилой комнате площадью 16,73 кв.м., возникших вследствие протечки, устранении причин протечки, устранении нарушений сплошности устройства утеплителя откоса оконно-балконного блока в жилой комнате площадью 16,73 кв.м., производство в указанной части исковых требований прекращено.

В судебном заседании истцы ФИО3, ФИО2 исковые требования уточнили: в связи с отказом от части требований, а соответственно, исключении из стоимости работ, необходимых для восстановления нарушенных прав истцов сумм, связанных с соответствующими работами по устранению недостатков оконно-балконного блока, просили взыскать неустойку в размере 205133 руб. 36 коп. В обоснование стоимости работ по остеклению летнего помещения представили локально-сметный расчет ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт» на сумму 205133 руб. 65 коп. В остальной части на удовлетворении исковых требований настаивали по изложенным в иске и дополнениях к иску основаниям. Дополнительно пояснили, что квартира истцов № ****** находится на 24 этаже, всего в <адрес> этажей. На последних трех этажах летние помещения не остеклены.

Представители ответчика ООО «Синара-Девелопмент» - ФИО6, ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении по доводам письменных возражений, указав, что в соответствии с п. 8.2 договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ свидетельством исполнения застройщиком обязательств, связанных с постройкой и сдачей жилого дома в эксплуатацию, качества выполненных работ, соответствия проекту и СНиП является издание распорядительного правового акта органа исполнительной власти о вводе жилого дома в эксплуатацию. В соответствие с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Синара-Девелопмент» разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и общественной автостоянкой «№ ****** по ПЗУ)» по адресу: <адрес>. Проектная документация стадии Р была разработана на основании проектной документации стадии П, прошедшей государственную экспертизу в ГАУ СО «Управление государственной экспертизы» и получившей ДД.ММ.ГГГГ ее положительное заключение № ******. Как следует из раздела 4.2 «Выводы в отношении технической части проектной документации» проектная документация соответствует требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Согласно приложению «Б» к «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минрегиона РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ ******) СНиП 31-01-2003. «Здания жилые многоквартирные» (приняты Постановлением Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ ******):

- балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка;

- лоджия – это встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон стенами (с двух – при угловом расположении) помещение с глубиной, ограниченной требованиями естественной освещенности помещения, к наружной стене которого она примыкает.

Квартира истцов имеет в своем составе классическую конструкцию балкона, а не лоджию, как это заявляется истцами при мотивировке исковых требований. Приложение № ****** к договору каких-либо договоренностей об остеклении балкона не содержит. В Приложении № ****** к договору выступающая часть квартиры поименована однозначно термином «балкон». Та же информация подтверждается содержанием проектной документации СДП.010.-01-АР2 «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес> в <адрес>», лист 34 стадия Р «Отделочный план 23 этажа», где выступающая часть квартиры истцов так же поименована как «балкон». Лист 20 проектной документации: разрезы 2,3 стадия Р «Отделочный план 23 этажа» согласно которого в вертикальном разрезе квартиры истцов видно, что начиная с 23 этажа конструкции жилого дома содержат не остекленные лоджии, а открытые балконы.

Согласно условий п. 2.3. Договора, при расчете проектной (приведенной) площади квартиры (включая площадь летнего помещения с учетом понижающего коэффициента) в качестве понижающего коэффициента был использован коэффициент 0,3, который согласно приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№ ******/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» используется в качестве понижающего коэффициента именно для учета площади балкона, а не лоджии – в отношении которой поименованный Приказ устанавливает иной понижающий коэффициент – 0,5.

Таким образом, участниками долевого строительства при заключении договора была доведена полная и достоверная информация относительно приобретаемого ими объекта недвижимости, включая наличие в тексте договора конкретных формулировок входящего в состав квартиры летнего помещения – балкона, так же общая площадь квартиры была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ с использованием установленного для учета площади балконов понижающего коэффициента 0,3. Подписав договор, истцы, в силу положений п. 8.2 договора, подтвердили, что они ознакомлены с проектной декларацией застройщика по жилому дому со всеми имеющимися на дату подписания настоящего договора изменениями и дополнениями к ней, информацией о застройщике и проекте.

Дополнительно пояснили, что не согласны с уточненным расчетом истцов о стоимости работ по остеклению летнего помещения, так как в него включены работы, не относящиеся к объему необходимых работ. Полагали, что такая стоимость может составлять 146160 руб., в обоснование чего представили собственный локальный сметный расчет от ДД.ММ.ГГГГ. В случае удовлетворения требований о взыскании неустойки, просили применить к ее размеру положения ст. 333 ГК РФ.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «НПП Стройтэк» - ФИО8 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению по доводам письменного отзыва. Пояснила, что ООО «НПП Стройтэк» выступал генеральным подрядчиком при строительстве объекта «Многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и общественной автостоянкой «№ ****** по ПЗУ), взамен сносимого здания», расположенного по адресу: <адрес>. Строительство жилого дома осуществлено в соответствии с условиями договора генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ, действующими строительными нормами и правилами на основании проекта, представленного застройщиком ООО «Синара-Девелопмент» с отметкой «В производство работ». Отсутствие остекления балконов на 23, 24, 25 этажах дома предусмотрено Проектом СДП.010.-01-АР2, что отражено на листе 20 стадии Р. При заключении договора участия в долевом строительстве в п. 8.2 истцы подтвердили, что они ознакомлены с информацией о Проекте жилого дома, а потому требования по остеклению балкона удовлетворению не подлежат.

Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Синара-Девелопмент» (застройщик) и ФИО3, ФИО2 (участники долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № № ****** согласно п.п. 1, 2.1, 2.2, 2.3 которого ответчик застройщик обязался построить (создать) многоэтажный (27 этажей) жилой дом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать истцам объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру со строительным № ******, общей площадью 64,15 кв.м., на 23 этаже (л.д. 16-21).

Цена договора составила 4848000 руб. (п. 3.1) и была полностью оплачена истцами (л.д. 29), что ответчиком не оспаривалось.

ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства – <адрес>, состоящая из двух комнат, общей площадью 64,2 кв.м., кроме того площадь лоджии (с учетом соответствующего коэффициента 0,5) 1,6 кв.м. (далее Квартира), расположенная на 24 этаже многоэтажного жилого дома – был принят истцами (л.д. 39), ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей совместной собственности истцов на квартиру (л.д. 30-33).

В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что, несмотря на то, что договором предусмотрено строительство 27-этажного жилого дома (26 наземных этажей и 1 подземный) (пункт 2.1. проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 106-117) и предусматривалось нахождение квартиры истцов на 23 этаже, фактически застройщиком осуществлено строительство 25-этажного дома с расположением квартиры истцов № ****** на 24 этаже. И это при том, что как из заключения о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ, так и из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ следует, что количество этажей у введенного в эксплуатацию жилого дома по <адрес> составляет – 27 этажей, из которых 1 подземный.

Как до принятия объекта долевого строительства, так и после его принятия истцами было установлено отсутствие остекления лоджии в квартире, о чем ответчику направлялись претензии от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 34), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-41), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-43), ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 44-46) с требованиями безвозмездного устранения недостатков, а именно – остекления летнего помещения, а впоследствии и взыскании неустойки.

Отвечая на претензии истцов, ответчик изначально указывал на то, что строительство жилого дома еще не завершено (л.д. 35, ответ от ДД.ММ.ГГГГ), в ответе от ДД.ММ.ГГГГ сообщил, что строительство осуществлено в соответствии с выданным Департаментом государственного жилищного и строительного надзора <адрес> заключением о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации; облик жилого дома был согласован с Департаментом архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Администрации <адрес>, в связи с чем строительство осуществлено надлежащим образом, качество строительных работ соответствует всем нормам и правилам (л.д. 38).

В судебном заседании представители ответчика относительно требований истцов об обязании осуществить остекление летнего помещения дали аналогичные пояснения, указав, на то, что качество объекта долевого строительства соответствует как проектной документации, так и условиям заключенного договора, при заключении которого до истцов была доведена полная и достоверная информация относительно приобретаемого ими объекта.

Исходя из совокупного анализа представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что требование истцов о возложении на ответчика обязанности безвозмездно устранить недостатки квартиры путем остекления летнего помещения является законным и обоснованным.

Правоотношения сторон спора регулируются как Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», так и Законом РФ «О защите прав потребителей».

В соответствии с ч.1 ст. 7 ФЗ № ****** застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (ч.2 ст. 7 ФЗ № ******).

Как следует из п. 3.1 договора участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ цена договора определена исходя из характеристик, указанных в пункте 2.3 договора и приложения № ****** к договору.

Пунктом 2.3 установлено, что квартира имеет характеристики, согласно которых: общая площадь квартиры составляет – 64,15 кв.м., площадь летних помещений – 5,30 кв.м., проектная площадь квартиры (включая площадь летнего помещения с учетом понижающего коэффициента) – 65,74 кв.м.

Из приложения № ****** к договору следует, что в числе прочих характеристик объекта долевого строительства содержится указание на остекление лоджий одинарным стеклом, в случае остекления на всю высоту нижнее стекло – с тонировкой (л.д. 22-23).

Характеристика объекта долевого строительства в части остекления летних помещений содержится в пункте 2.5 Проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ по проекту: «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес> в <адрес>» (л.д. 106-117), согласно которого в качестве уровня отделки и оборудования передаваемой квартиры указано на остекление летних помещений – одинарное стекло, при остеклении летних помещений до пола – нижняя часть остекления с тонировкой. В качестве особых условий данный пункт декларации содержит указание на то, что проектные решения в случае необходимости могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке в ходе строительства (в рамках действующих СНиП и иных нормативных документов в сфере строительства). Данное условие, в том числе, содержится и в разделе «Особые условия» приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве (л.д.22).

В силу положений ч.1 ст. 19 ФЗ № ****** проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч.4 ст. 19 ФЗ № ******). При этом такие изменения в силу ч.6 названной статьи подлежат размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 23.3 настоящего Федерального закона, и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Доказательств внесения каких-либо изменений в проектную декларацию от ДД.ММ.ГГГГ после заключения договора участия в долевом строительстве с истцами ответчиком суду не предоставлено.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Синара-Девелопмент» получено заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов. Из пункта 3 таблицы основных характеристик объекта капитального строительства следует, что площадь квартир по данным инвентаризации составляет 9924,9 кв.м.; кроме того, лоджии (с учетом соответствующего коэффициента) 476,1 кв.м., что в сумме составит 10401 кв.м. (9924,9 кв.м. + 476,1 кв.м.).

Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ № RU № ******, выданного ответчику Министерством строительства и развития инфраструктуры <адрес> в отношении многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>, следует, что в таблице 2.2 «Объекты жилищного фонда» фактическая площадь жилых помещений, но только уже с учетом балконов и лоджий составляет 10401 кв.м.

Согласно информации, размещенной застройщиком ООО «Синара-Девелопмент» публично на своем сайте https://svoy-krug.sinara-development.ru/ в разделе «Описание» жилого дома «Свой круг», расположенного по адресу: <адрес> указано, что дом введен в эксплуатацию в декабре 2017 года, дом является одноподъездным, этажность – 25 этажей, в каждой квартире лоджия с остеклением от пола до потолка (л.д. 48-58). Данное обстоятельство подтверждено протоколом осмотра Интернет-страницы от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 47).

На основании части 9 статьи 4 ФЗ № ****** к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст. 10 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей" изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Указанное свидетельствует о том, что ООО «Синара-Девелопмент» как застройщик до заключения с истцами ДД.ММ.ГГГГ договора участия в долевом строительстве обязано было предоставить участникам долевого строительства такую информацию об объекте долевого строительства, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара, исключающего возникновение у истцов каких-либо сомнений относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

В соответствии с п. 3.2 СП 54.13330.2016 Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003, утв. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ№ ******/пр и введенным в действие с ДД.ММ.ГГГГ :

- балкон – выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает;

- лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Из указанных определений следует, что как балкон, так и лоджия могут выполняться с покрытием и остеклением.

Пунктом 9.20 СП 54.13330.2016 установлено, что помещения здания должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем конструктивными средствами и техническими устройствами.

Конструкции и детали должны быть выполнены из материалов, обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких температур, агрессивной среды, биологических и других неблагоприятных факторов согласноСП 28.13330.

В необходимых случаях должны быть приняты соответствующие меры от проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций здания, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем достаточной герметизации конструкций или устройства вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек (пункт 10.4 СП 54.13330.2016).

С момента введения в действие СП 54.13330 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", СП 54.13330.2011 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", утвержденный приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 778 признаны не подлежащими применению.

Пунктом 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что в случае отсутствия норм права, регулирующих спорное отношение, суд применяет нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм разрешает дело, исходя из общих начал и смысла законодательства (аналогия права).

Действующее законодательство не содержит понятия летнего помещения, на которое имеется указание в договоре участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ, а так же в п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ. Однако такое понятие дано в п. 7.6.1 СП 137.13330.2012 Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования, утв. Приказом Госстроя от ДД.ММ.ГГГГ№ ******/ГС, по смыслу которого к летним помещениям относятся террасы, веранды, лоджии, балконы. Указанный свод правил, согласно п. 1.1 распространяется, в том числе, на проектирование жилых домов массового строительства, включая блокированные и жилые дома фонда социального использования.

При рассмотрении настоящего спора, представителем ответчика не оспаривалось, что как балкон, так и лоджия относятся к летним помещениям.

Из содержания пункта 2.5. проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ следует, что при строительстве жилого дома по <адрес> не предусматривалось разделение остекления летних помещений на балконы или лоджии, застройщиком в проект заложено остекление всех летних помещений, к которым, как указывалось выше относятся и балконы, и лоджии.

Поскольку проектная декларация является официальным документов, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика, доводы ответчика о том, что условия как проектной документации, так и договора участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ предусматривают только остекление лоджий и не предусматривают остекление балкона, который расположен в квартире истцов, подлежат отклонению судом как явно необоснованные и противоречащие декларации от ДД.ММ.ГГГГ.

Ссылка ответчика на наличие положительного заключения государственной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в отношении многоквартирного дома по <адрес> в <адрес> правового значения для рассматриваемых требований не имеет, поскольку, как верно отмечено представителем истцов в письменных возражения, еще не гарантирует соблюдение застройщиком в ходе строительства требований всех разделов проектной документации, проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ, а, более того, не исключает право истцов обратиться к застройщику с требованием об устранении выявленных недостатков в рамках гарантийного срока, что прямо предусмотрено положениями ст. 7 ФЗ № ******.

Так же суд соглашается с письменными доводами представителя истцов о том, что в соответствии с установленными выше обстоятельствами не имеют правового значения возражения ответчика о том какой понижающий коэффициент применялся при расчете общей площади жилого помещения (о,3 или 0,5), балкон или лоджия находятся в квартире истцов, поскольку пунктом 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено остекление летних помещений, к которым относится и балкон, и лоджия.

При этом суд полагает необходимым отметить, что доводы ответчика о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ до истцов была доведена полная и достоверная информация относительно приобретаемого ими объекта недвижимости, включая наличие в тексте договора конкретных формулировок входящего в состав квартиры летнего помещения – балкона, явно противоречат материалам дела, поскольку: в тексте договора долевого участия содержится лишь понятие летнего помещения, без конкретизации балкона или лоджии; формула расчета проектной площади квартиры с указанием конкретного понижающего коэффициента в пункте 2.3 не указана и иным наглядным способом до истцов не доведена; в качестве характеристик квартиры в приложении № ****** указано на остекление лоджий. Более того, анализ представленных истцами документов свидетельствует о том, что застройщик и сам не располагал информацией о том, что в качестве летнего помещения в квартире истцов подразумевался балкон, а не лоджия, поскольку в уведомлении о завершении строительства многоквартирного дома и о готовности к передаче объекта долевого строительства (л.д. 36), а так же в акте приема-передачи квартиры (л.д. 39) указывает о передаче в качестве объекта долевого строительства <адрес>, общей площадью 64,2 кв.м., кроме того площадь лоджии(с учетом соответствующего коэффициента 0,5) 1,6 кв.м., расположенной на 24 этаже многоэтажного жилого дома.

Таким образом, суд находит обоснованными доводы истцов о том, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком истцам не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте.

С учетом вышеизложенного, а так же положений ч.2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, требование истцов о возложении на ответчика обязанности безвозмездно устранить недостатки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путем приведения летнего помещения в соответствие с условиями п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ по проекту «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес>» путем его остекления является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Разрешая требование истцов о взыскании с ответчика неустойки, суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч.8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

Согласно ч.1 ст. 23 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Первичная претензия истцов о безвозмездном устранении недостатков путем остекления летнего помещения была получена ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 40-41) и, с учетом установленного ст. 22 Закона «О защите прав потребителей» 10-дневного срока, подлежала удовлетворению не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом представленного истцами уточненного локального сметного расчета ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт» стоимость устранения недостатков, необходимых для остекления летнего помещения, составляет 205133 руб. 65 коп.

Ответчик с указанным расчетом не согласился, предоставив локальный сметный расчет на сумму 146160 руб. Из пояснений представителей ответчика, данных в судебном заседании, следует, что расчет подготовлен самим ответчиков в программе Гранд-СМЕТА, имеющейся у ответчика.

Исходя из совокупного анализа представленных сторонами расчетов, суд приходит к выводу о том, что за основу расчета неустойки необходимо принять локальный сметный расчет ООО «ЭнергоСтройПроект-Эксперт», представленный истцами, поскольку он подготовлен квалифицированным специалистом, имеющим специальное образование (л.д. 88-95), а так же удостоверение о прохождении обучения по программе Сметное дело, «Гранд Смета» (л.д. 96), сертификат о прохождении обучения по теме «Практические навыки работы с программным комплексом «ГРАНД-Смета» (л.д. 98).

Из представленного же ответчиком локального сметного расчета невозможно определить в какой программе Гранд-СМЕТА он рассчитывался, кем и когда производился расчет, он надлежащим образом не подписан, не заверен, а потому является ненадлежащим доказательством.

Истцами заявлено о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 205133 руб. 36 коп. (с учетом ограничений, установленных п.5 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», 205133 руб. 36 коп. х 0,01 х 127 дней = 260519 руб. 37 коп.). Расчет истцов судом проверен, является верным и ответчиком не оспорен.

В связи с чем, с ответчика в пользу истцов солидарно подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ч.8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, в размере 205133 руб. 36 коп.

Оснований для применения к размеру неустойки положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения ее размера суд не усматривает, поскольку снижение размера неустойки допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. С учетом длительности нарушения прав истцов, таких оснований судом не установлено.

В соответствии со ст. 1101 Гражданского кодекса Российской Федерации размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости.

На основании ст. 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Учитывая, что факт нарушения прав истцов как потребителей нашел свое подтверждение в судебном заседании, то действиями ответчика истцам, безусловно, причинены нравственные страдания, в связи с чем заявленное требование о взыскании с ответчика компенсации морального вреда является обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению. С учетом обстоятельств дела, степени и характера нравственных страданий истцов, принципа разумности и справедливости суд определяет компенсацию морального вреда в размере 10000 руб. в пользу каждого из истцов.

В силу п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Судом установлено и ответчиком не оспаривается, что истцы обращались к ответчику с претензией о безвозмездном устранении недостатков, которая в досудебном порядке удовлетворена не была.

Таким образом, размер штрафа, подлежащего взысканию с ответчика, составляет 112566 руб. 68 коп. (205133 руб. 36 коп. + 10000 руб. + 10000 руб.) х 50%) и подлежит взысканию солидарно в пользу истцов.

Требование истцов о признании условия Приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ в части характеристики объекта «остекление лоджии» не соответствующими п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ по проекту «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес>» не является материально-правовым и не подлежит рассмотрению как самостоятельное требование, поскольку установление данного обстоятельства входит в предмет доказывания и фактически установлено при рассмотрении дела по существу.

Оснований для удовлетворения требования о признании условия раздела «Особые условия» Приложения № ****** к договору участия в долевом строительстве № № ****** от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (ничтожными) суд не усматривает, поскольку прав истцов, установленных п.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» (с учетом установленного ч.4 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве порядка внесения таких изменений) не нарушает. При этом материалами дела установлено, что какие-либо изменения в проектные решения после заключения с истцами договора ответчиком не вносились.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцами заявлено о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя в размере 30000 руб. В обоснование представлены договор оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-133), а так же расписка от ДД.ММ.ГГГГ об оплате оказанных услуг на сумму 30000 руб. (л.д. 134), оригиналы которых приобщены к материалам дела.

С учетом изложенного, суд взыскивает с ответчика в пользу истцов солидарно расходы на оплату услуг представителя в размере 30000 руб., полагая данную сумму разумной и справедливой с учетом сложности дела, объема работы, проделанной представителем истцов.

Кроме того, с ответчика в пользу истцов солидарно подлежат взысканию расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 8000 руб. (л.д.61-62, 64), расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2050 руб. (л.д. 135-136, а так же справкой нотариуса от ДД.ММ.ГГГГ), расходы за оформление протокола осмотра интернет-страницы в размере 8130 руб. (л.д. 60).

Также в соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину, от уплаты которой истец освобожден, в размере 5551 руб. 33 коп.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» о признании условий приложения к договору участия в долевом строительстве не соответствующими проектной декларации, признании условия договора участия в долевом строительстве в части раздела «Особые условия» недействительным, возложении обязанности устранить недостатки, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов – удовлетворить частично.

Возложить на ответчика общество с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» обязанность безвозмездно устранить недостатки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путем приведения летнего помещения в соответствие с условиями п. 2.5 проектной декларации от ДД.ММ.ГГГГ по проекту «Многоэтажный жилой дом с подземной автопарковкой по <адрес>» путем его остекления.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» в пользу ФИО3, ФИО2 солидарно неустойку в размере 205133 руб. 36 коп., штраф в размере 112566 руб. 68 коп., а так же расходы на проведение строительно-технической экспертизы в размере 8000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2050 руб., расходы за оформление протокола осмотра интернет-страницы в размере 8130 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» в пользу ФИО3, ФИО2 компенсацию морального вреда в размере по 10000 руб. каждому.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Синара-Девелопмент» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5551 руб. 33 коп.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>.

Председательствующий Л.В. Лукичева