Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 предъявил иск к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Свои требования мотивирует тем, что на основании Договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ года являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В 2013 году ФИО1 обратился к ранее знакомому ДД.ММ.ГГГГ с просьбой занять 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Ответчик согласился и предложил оформить указанную сделку путём составления договора купли - продажи принадлежащей Истцу Квартиры. Истец и Ответчик пришли к соглашению о том, что будет оформлена притворная сделка купли - -продажи квартиры на сумму 4 000 000 рублей, по которой право собственности будет оформлено на Ответчика. В дальнейшем, по мере того как Истец произведёт возврат полученного от Ответчика займа, будет подписан договор обратного выкупа, в соответствии с которым право собственности на Квартиру будет вновь оформлено за Истцом.

ДД.ММ.ГГГГ года Истцом и Ответчиком был подписан Договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым Истец, выступающий в качестве продавца, продал Ответчику, выступающему в качестве покупателя, квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Право собственности на указанную квартиру за Ответчиком было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года. Фактически, стороны имели ввиду сделку по предоставлению Ответчиком Истцу займа под залог квартиры.

Указанная сделка носила притворный характер, о чём свидетельствуют следующие обстоятельства.

Цена Квартиры указана в размере 4 000 000 рублей, что составляет не более 25 % от действительной стоимости указанной квартиры в тот период;

Квартира не была фактически передана продавцом покупателю, Ответчик до настоящего времени продолжает пользоваться указанной квартирой, несёт расходы на оплату коммунальных услуг.

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, сделка купли-продажи квартиры (Договор от ДД.ММ.ГГГГ года) является ничтожной сделкой.

Право собственности Ответчика на Квартиру основано на ничтожной сделке, т.е. сделке, не имеющей никаких правовых последствий, кроме тех, которые связаны с её недействительностью.

Просит суд признать недействительным Договор купли-продажи квартиры, заключённый между Истцом и Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ года, применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО9 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, возвратить ФИО10 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, иск поддержал по выше изложенным основаниям. Дополнил, что стоимость квартиры на момент совершения сделки составляла более 20 000 000,00руб., когда цена договора купли-продажи 4 000 000,00руб. ФИО3 изначально понимал ничтожность совершаемого договора купли-продажи, поскольку данный договор прикрывал договор займа под залог квартиры. Акта приема-передачи квартиры между сторонами не подписывалось. ФИО1 не выезжал из квартиры, продолжал и продолжает в ней проживать. Квартира является единственным его местом жительства и его семьи. Денежные средства, полученные истцом в займ, он должен был возвратить в ноябре 2016 года. Это не единственный договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами, что свидетельствует о том, что ответчик передает деньги именно в займ под залог недвижимого имущества. Просит иск удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, иск не признал, поддержал письменные возражения на иск, которые имеются в материалах дела. Дополнил, что со стороны ответчика намерений на заключение договора займа под залог квартиры не имелось. ФИО6 занимается тем, что приобретает недвижимое имущество с целью дальнейшей реализации в целях получения прибыли – в инвестиционных целях. В данном случае ответчик также приобретал квартиру по выгодной цене. На момент заключения оспариваемого договора в спорной квартире никто по месту жительства зарегистрирован не был. По устной договоренности сторон ответчик разрешил проживать ответчику в квартире какое-то время при условии оплаты коммунальных услуг. После того, как ответчик узнал, что ФИО1 не производит оплату, ФИО6 оплатил долг, предъявил к истцу требование в суде о выселении, после чего последовал данный иск. Как указывает сторона истца, ФИО1 при заключении договора купли-продажи понимал о ничтожности договора, соответственно, имея намерение в последующем его оспорить, свидетельствует о недобросовестности истца. ФИО6 после приобретения квартиры оплатил налог в связи с наличием права на квартиру, оплатил задолженность по коммунальным платежам, что свидетельствует о том, что у ответчика не имелось намерений на заключение договора займа с залогом квартиры. Доказательств того, что между сторонами имелись отношения займа, истцом суду не представлено. Просит в иске отказать.

Третье лицо Управление Россреестра по <адрес> своего представителя в судебное заседание не направило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в письменном отзыве на иск ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, суд считает, что в иске следует отказать в силу следующего.

Согласно ст.550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В силу ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.554 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ст.555 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (ст.556 ГК РФ).

Согласно ст.558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ продавцом ФИО1 и покупателем ФИО6 в лице ФИО7, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности, заключили договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, общей площадью 188,3кв.м, расположенную на первом этаже. Цена договора 4 000 000,00руб., расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора. Квартира передана покупателю, договор имеет силу акта приема-передачи квартиры (п.3 договора).

На момент заключения договора в соответствии с представленной продавцом выпиской из домовой книги на регистрационном учете по месту жительства в данном жилом помещении никто не состоит. По заявлению продавца квартиры передается свободной от прав и притязаний иных третьих лиц, а также иных членов семьи ( в том числе несовершеннолетних), сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением после его приобретения покупателем (п.7 договора).

Договор и право собственности ответчика на данную квартиру зарегистрированы в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается как самим договором, так и свидетельством о государственной регистрации права ответчика <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ истец выдал представителю ответчика ФИО7 расписку в получении 4 000 000,00руб. за проданную квартиру.

Таким образом, договор купли-продажи соответствует всем требованиям по форме, содержанию, регистрации договора и права собственности, установленными выше приведенными положениями закона.

В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу приведенной нормы в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Истцом не представлено доказательств того, что и у ответчика имелись намерения совершить притворную сделку - сделку займа с залогом квартиры.

Каких-либо письменных доказательств наличия между сторонами отношений договора займа и его условий стороной истца суду не представлено.

Свидетель ФИО11, супруга истца, суду показала, что истцу необходимы были денежные средства для погашения его долгов и он заключил договор купли-продажи квартиры. Деньги истцом ответчику должны были быть возвращены в ноябре 2016, а ответчиком истцу должна была быть возвращена квартира. После заключения договора купли-продажи истец передавал ответчику проценты за пользование займом.

Однако доказательств того, что истцом ответчику передавались денежные средства якобы во исполнение договора займа, стороной истца суду не представлены. Кроме того, к показаниям данного свидетеля суд относится критически, поскольку, являясь супругой истца, она действует в интересах истца.

В подтверждение своих доводов о ничтожности договора сторона истца ссылается на его цену – 4 000 000,00руб., представляет отчет № ФИО12, согласно которого стоимость квартиры на момент заключения оспариваемого договора составляла 20 213 000,00руб.

Однако рыночная стоимость квартиры сама по себе не свидетельствует о притворности договора, поскольку в силу ст.ст.421, 424 ГК РФ истец вправе распорядиться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и при определении цены имущества.

Доводы стороны истца о том, что он зарегистрирован в квартире по месту жительства, продолжал проживать в не и продолжает на настоящий момент, также не свидетельствуют о притворности договора.

Как указано было выше на момент заключения договора в квартире по месту жительства никто не был зарегистрирован. Согласно выписки из домовой книги № от ДД.ММ.ГГГГ ТСЖ «Лотос» истец вновь зарегистрировался в спорной квартире уже после заключения договора – ДД.ММ.ГГГГ.

Факт проживания истца в спорной квартире ответчик обосновывает тем, что по соглашению сторон ответчик разрешил проживать истцу в данной квартире до приобретения им иного жилья при условии оплаты коммунальных платежей, исходя из личных отношений с истцом и того, что квартира ответчиком приобреталась им не для своего проживания, а в инвестиционных целях.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО6 предъявлен в суде иск к истцу ФИО1 о выселении из спорной квартиры.

Истец оплатил коммунальные платежи за квартиру за октябрь 2013 (до момента заключения оспариваемого договора) ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходным кассовым ордером №. Следующий платеж истцом был произведен толь ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается приходным кассовым ордером №, что подтверждает доводы стороны ответчика о том, что в нарушение договоренности сторон истец не производил оплату коммунальных услуг.

Допрошенный в качестве свидетеля ДД.ММ.ГГГГ председатель ТСЖ «Лотос» ФИО13 суду показал, что в связи с наличием долга по коммунальным платежам по данной квартире он обращался к ФИО1 с требованием оплатить задолженность, однако тот сказал, что никакого отношения к квартире не имеет. В конце 2015 года представитель ФИО6 представила его документы на квартиру и оплатила имевшуюся задолженность. Как оказалось, несмотря на то, что квартира давно не принадлежала ФИО1, он зарегистрировался сам в ней, зарегистрировал жену и ребенка. После того, как стало известно, что собственником квартиры Является ФИО6 от ФИО1 уже оплата коммунальных услуг не принималась.

Доводы истца о том, что ответчик квартиру не осматривал и квартира не передавалась ответчику, опровергаются самим договором. Как указано было выше, договор имеет силу акта приема-передачи квартиры (п.3 договора). Согласно п.8 договора покупатель до заключения договора ознакомился с техническим состоянием квартиры путем ее внутреннего осмотра, претензий не имеет.

Допрошенная в качестве свидетеля ФИО7, действовавшая от имени ответчика при заключении оспариваемого договора, суду показала, что с ФИО6 она знакома много лет, оказывает ему услуги по приобретению и продаже объектов недвижимости. ФИО6 приобретает объекты недвижимости в инвестиционных целях. Данную сделку она также совершила по просьбе ФИО6 и на условиях, которые ей были сообщены. Цену сделки указывал ФИО1. Сам ФИО6 не присутствовал при совершении сделки, т.е. давно проживает за пределами <адрес>. Текст договора готовила она, подписывался договор в Управлении Росреестра по <адрес>, ФИО1 она передавала деньги в ее машине. Речи о том, что деньги ФИО1 передаются от ФИО6 в долг не шло. Данная сделка была привлекательной для ФИО6 из-за цены.

После приобретения квартиры ответчик уплачивает налоги на имущество в отношении данной квартиры, что подтверждается ответом ИФНС России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, согласно которого по состоянию на дату ответа текущая задолженность за 2015 год у ответчика отсутствует. ФИО6 оплачивает на настоящий момент коммунальные услуги по данной квартире, что подтверждается представленными стороной ответчика платежными документами.

В силу изложенного у суда не имеется оснований полагать, что оспариваемая сделка является притворной и при ее заключении ответчик имел намерение совершить иную сделку, и им исполнялась иная сделка – займа, в связи с чем у суда не имеется оснований для удовлетворения иска.

Доводы стороны истца о том, что заключение договоров займа под прикрытием договоров купли-продажи является предметом деятельности ответчика, что подтверждает копией свидетельства о регистрации права собственности ответчика от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> на квартиру по адресу: <адрес>, распиской в получении денежных средств при ее продаже от покупателей А-вых, опровергаются этими же документами.

Согласно приведенного свидетельства о регистрации права собственности ответчика от ДД.ММ.ГГГГ<адрес> на квартиру по адресу: <адрес>, право ответчика на данную квартиру зарегистрировано на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. согласно расписок ДД.ММ.ГГГГ ответчик в лице представителя ФИО7 получил от покупателя ФИО14 данной квартиры задаток 250 000,00руб., а ДД.ММ.ГГГГ оставшуюся сумму 4 100 000,00руб. от покупателей ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17. Квартира по адресу: <адрес> также ранее принадлежала истцу, как следует из объяснений стороны истца и подтверждается договором купли продажи, заключенного продавцом ФИО1 и покупателем ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ. Однако данная квартира не была продана (возвращена) ФИО1, что подтверждало бы доводы стороны истца, а продана третьим лицам, и это обстоятельство подтверждает доводы стороны ответчика о том, что ответчик приобретает недвижимость в инвестиционных целях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

В иске ФИО10 к ФИО5 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Центральный В иске районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: