Гражданский кодекс часть 1

Сургутский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе: председательствующего судьи Куракиной Т.П., при секретаре судебного заседания Павловой Е.Н., с участием: представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Сургута к ФИО5, ФИО6, ФИО3, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, третьи лица : ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 о признании недействительными решений и протоколов общего собрания собственников помещений многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ,, признании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожной сделкой,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Сургута обратилась в суд обратилась в суд названным исковым заявлением, которое мотивирует тем, что Муниципальное образование городской округ город Сургут, в лице Администрации города на основании распоряжения главы Администрации города Сургута от ДД.ММ.ГГГГ. № №., распоряжения Мэра города Сургута от ДД.ММ.ГГГГ. № и письма-согласования комитета по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа от ДД.ММ.ГГГГ. № №, является собственником жилых помещений №№ № по адресу: <адрес>, о чем в реестре муниципального имущества города Сургута внесена запись за реестровым номером № №.

Администрация города Сургута, как собственник муниципального имущества обладает <данные изъяты> на общем собрании собственников помещений указанного многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ. собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> было проведено общее собрание собственников помещений в этом доме, на котором были приняты следующие решения:

- Утвердить председателя внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - ФИО5, секретаря внеочередного общего собрания - ФИО1, наделить председателя внеочередного общего собрания полномочиями по подсчету голосов по итогам проведения общего собрания.

- Передать в пользование общее имущество многоквартирного дома - земельный участок, расположенный в кадастровом квартале №. <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м собственникам смежного земельного участка кадастровый номер №, имеющего адрес <адрес> ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10. Разрешить: устанавливать на земельном участке ограждение строительной площадки, расположенной по <адрес>, складировать строительное оборудование, устанавливать временные сооружения, необходимое строительное оборудование, специальную технику, осуществлять движение по земельному участку транспортных средств и специальной строительной техники, демонтировать малые формы, установленные на детской площадке.

- Заключить договор аренды земельного участка с собственниками смежного земельного участка, расположенного по адресу <адрес> с гражданами ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10. В счет оплаты за пользование общим имуществом многоквартирного дома (частью земельного участка) ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10 осуществляют ремонт и благоустройство общего имущества в многоквартирном <адрес>. Поручить заключение договора от имени собственников общего имущества многоквартирного дома ФИО5.

- Определить местом хранения протокола и других документов внеочередного общего собрания собственников помещений по адресу <адрес>, сособственник - ФИО5.

ДД.ММ.ГГГГ. собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> было проведено еще одно общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. На нем были приняты следующие решения:

- Избрать председателем общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - ФИО6 и наделить ее полномочиями но подсчету голосов по итогам проведения общего собрания.

– Подсчитывать голоса исходя из расчета, 1 голос – 1 кв.м.

– Уведомить собственников путем уведомления через объявление на видном месте у подъезда.

– Собственники придомовой территории по адресу: <адрес> согласны провести межевание земельного участка.

– После проведения межевания придомовой территории с собственниками земельного участка по адресу <адрес> заключить договор аренды на пользование придомовой территорией.

О принятом ДД.ММ.ГГГГ. решении собственников Истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ. из письма Службы жилищного и строительного надзора от ДД.ММ.ГГГГ. № №.

Общие собрания собственников помещений многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГг. и от ДД.ММ.ГГГГг. проводились с существенными нарушениями требований Жилищного кодекса Российской Федерации, а именно:

Отсутствие кворума, так как суммарная площадь жилых помещений в доме составляет <данные изъяты> кв. м, из которых <данные изъяты> кв. м находятся в муниципальной собственности, то есть для наличия формального кворума в голосовании должны были принять участие собственники <данные изъяты> кв.м жилья. При этом вопросы, связанные с реализацией собственниками помещений в многоквартирном жилом доме содержания их права собственности на общее имущество в таком доме - владение, пользование и распоряжение им, в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме квалифицированным большинством голосов - не менее чем <данные изъяты> голосов от общего количества голосов.

Согласно ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В соответствии со статьями 37 и 42 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты. Фактически же наличие кворума обеспечено не было.

Отсутствие извещения о созыве собрания, т.к. согласно п. 4 ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Положениями приведенной нормы права установлен определенный порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания - посредством направления каждому собственнику сообщения о проведении собрания заказным письмом.

Администрация не получала извещение о проведении собрания, а потому установленный законом порядок проведения общего собрания был нарушен, подсчет голосов произведен с нарушением требований закона.

Протоколы общего собрания оформлены с существенными нарушениями требований законодательства, подписаны неуполномоченными лицами (секретарем и председателем собрания).

При проведении собраний собственников инициатором собрания нарушены права собственника муниципального имущества - право голоса, право на распоряжение общедомовым имуществом, право на информацию.

Сам акт голосования направлен на реализацию собственниками их прав, связанных с правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме, и специально предусмотрен для этого нормами Жилищного кодекса РФ, поэтому ч. 1 ст. 48 ЖК РФ прямо устанавливает, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают только собственники помещений в данном доме.

Иные лица, не являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, не обладают вышеуказанными правомочиями.

Проживающий в квартире на основании договора социального найма гражданин, вправе участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме только в качестве представителя наймодателя (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования) - собственника указанной квартиры (при условии наличия соответствующей доверенности). Доверенности на голосование муниципальным образованием (Истцом) не выдавались.Следовательно, голосование Истца могло повлиять на результаты собрания (на принятие оспариваемых решений).

Договор аренды земельного участка, заключенного ДД.ММ.ГГГГ., не соответствует требованиям гражданского, земельного, жилищного и градостроительного законодательства. Он заключен собственником одного из жилых помещений многоквартирного <адрес> <адрес> в интересах всех собственников помещений, без предоставления ему таких полномочий.

В судебном заседании представитель администрации г.Сургута ФИО2 по заявленным уточненным требованиям и по основаниям, изложенным в исковом заявлении просит:

Признать недействительными протоколы и решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.и от ДД.ММ.ГГГГ., признать договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. ничтожной сделкой.

Представитель ответчика ФИО3- ФИО4 суду пояснила, что согласна с доводами администрации г.Сургута о том, что собрания проводились без извещения всех собственников, в частности администрацию г.Сургута как собственников жилых помещений в <адрес>, не известили о предстоящих собраниях, а потому не возражает в удовлетворении заявленных требований о признании недействительными протоколов и решений этих собраний. А требование о признании договора аренды ничтожным считает излишне заявленным, так как все экземпляры договора не подписан, а потому договор является незаключенным.

Другие лица, заявленные в иске ответчиками и третьими лицами в судебное заседание не явились, о слушании дела были извещены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

Как установлено судом, истец является собственником помещений №№ № многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Как видно из оспариваемых протоколов и решений общих собраний собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.и от ДД.ММ.ГГГГ., в указанные даты были проведены собрания собственников данного дома, по итогам которого приняты следующие решения:

- Передать в пользование общее имущество многоквартирного дома - земельный участок, расположенный в кадастровом квартале №. <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м собственникам смежного земельного участка кадастровый номер №, имеющего адрес <адрес> ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10. Разрешить: устанавливать на земельном участке ограждение строительной площадки, расположенной по <адрес>, складировать строительное оборудование, устанавливать временные сооружения, необходимое строительное оборудование, специальную технику, осуществлять движение по земельному участку транспортных средств и специальной строительной техники, демонтировать малые формы, установленные на детской площадке.

- Определить местом хранения протокола и других документов внеочередного общего собрания собственников помещений по адресу <адрес>, сособственник - ФИО5 (собрание от ДД.ММ.ГГГГ.)

– Подсчитывать голоса исходя из расчета, 1 голос – 1 кв.м.

– Уведомить собственников путем уведомления через объявление на видном месте у подъезда.

– Собственники придомовой территории по адресу: <адрес> согласны провести межевание земельного участка.

– После проведения межевания придомовой территории с собственниками земельного участка по адресу <адрес> заключить договор аренды на пользование придомовой территорией ( собрание от ДД.ММ.ГГГГ.).

В соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ в случае, если он не принимал участия в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Согласно ч.1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме регламентирован ст. 45 ЖК РФ, согласно которой общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (ч.3 ст.45 ЖК РФ).

Согласно ч.3 ст. 48 Жилищного кодекса РФ количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В силу ч.4 ст.45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения.

Из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что вопросы извещения о проведении собрания, наличия кворума, легитимности лиц, участвующий в голосовании, соблюдения порядка самого голосования и подсчета голосов имеют существенное значение для оценки правомочности и законности принимаемых собранием решений.

Судом установлено, что в нарушение ч.4 ст. 45 ЖК РФ процедура подготовки к оспариваемым собраниям не была соблюдена, не все собственники помещений в многоквартирном доме были уведомлены о дате проведения собрания, что в судебном заседании не оспаривает представитель ответчика ФИО3 - ФИО4

Проверив кворум общего собрания, суд установил, что суммарная площадь жилых помещений в доме составляет <данные изъяты> кв. м, из которых <данные изъяты> кв. м находятся в муниципальной собственности, то есть для наличия кворума в голосовании должны были принять участие собственники <данные изъяты> кв.м жилья.

При этом вопросы, связанные с реализацией собственниками помещений в многоквартирном жилом доме содержания их права собственности на общее имущество в таком доме - владение, пользование и распоряжение им, в том числе принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме квалифицированным большинством голосов - не менее чем <данные изъяты> голосов от общего количества голосов.

Как следует из материалов дела, на оспариваемых собраниях кворум отсутствовал.

При таких обстоятельствах, учитывая, что при подготовке к общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме от ДД.ММ.ГГГГг. и от ДД.ММ.ГГГГг. и при его проведении были допущены существенные нарушения положений жилищного кодекса РФ, в связи с чем и решения указанных собраний, оформленные протоколами, являются недействительными, в том числе и договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, если учесть, что указанный договор заключен собственником одного из жилых помещений многоквартирного дома в интересах всех остальных собственников помещений данного дома, которые не давали своих полномочий на совершение такой сделки, данную сделку следует признать ничтожной в силу ст.168 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации г.Сургута – удовлетворить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем подачи апелляционной жалобы в Сургутский городской суд.

Судья Т.П. Куракина