Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «СТАТУС ЭР» к ФИО1 и ФИО2 о расторжении договора участия в долевом строительстве,

установил:

ООО «СТАТУС ЭР» обратилось в Сосновоборский городской суд Ленинградской области с иском к ФИО1 и ФИО2, в котором просит расторгнуть договор № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года.

Иск мотивирован тем, что 24 октября 2017 года между ООО «СТАТУС ЭР» (застройщик), а также ФИО1 и ФИО2 (участники долевого строительства) заключен договор № 7-97 участия в долевом строительстве, о чем 03 ноября 2017 года Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу в ЕГРН сделана запись о регистрации №. Согласно условиям данного договора, застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным гаражом по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, который предоставлен застройщику по договору аренды земельного участка №/№ от 05 декабря 2016 года. Застройщик обязывался ввести дом в эксплуатацию до ДД.ММ.ГГГГ и передать объект долевого строительства – квартиру, проектной площадью 38,57 кв.м, расположенную в жилом доме, участникам долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указывает, что после заключения договора в Законодательном Собрании Санкт-Петербурга стал рассматриваться проект закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга». По совместной инициативе фракции ЛДПР, депутатов Законодательного Собрания Санкт-Петербурга, постоянной комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и имущественным вопросам, в качестве одной из поправок (рег. № 3861 от 27 ноября 2018 года) предложено внести в проект Закона следующие изменения:

В листе 22 приложения 1 к проекту закона в отношении территории, расположенной в квартале, ограниченном <адрес>, <адрес> проспектом в <адрес> районе, между земельными участками №:№ часть функциональной зоны среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны (3ЖД), изменить на функциональную зону зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения (Р2) в соответствии с прилагаемой схемой.

Данное обстоятельство означало невозможность строительства на земельном участке с кадастровым номером № многоквартирного жилого дома, так как участок, согласно проекту Закона, попадет в зону Р2, не предназначенную для строительства многоквартирных жилых домов.

Учитывая риск запрещения возведения жилого дома на земельном участке, застройщиком принято решение от 23 октября 2018 года о консервации строительства жилого дома, о чем застройщик уведомил Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Законом Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером №, была утверждена функциональная зона Р2 – зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования с включением объектов, допустимых в соответствии с законодательством об охране зеленых насаждений, включая плоскостные спортивные сооружения.

Таким образом, по мнению истца, исполнение договора со стороны застройщика оказалось объективно невозможным и в этой связи участникам долевого строительства было направлено уведомление о консервации строительства и предложение расторгнуть договор. Переговоры о расторжении договора оказались безрезультатными.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» приложения №№ 1-8 к постановлению были изложены в новой редакции. Земельный участок с кадастровым номером №:№, расположенный в <адрес>, на котором застройщиком планировалось строительство многоквартирного жилого дома стал относиться к зоне ТР2 (Зоне рекреационного назначения – зеленых насаждений общего и зеленых насаждений ограниченного пользования, с включением объектов инженерной инфраструктуры). Согласно разделу 2.28 приложения № 7 к ПЗЗ, целью выделения зоны ТР2 является сохранение и обустройство открытых озелененных пространств при их активном использовании.

Перечень основных и условно разрешенных видов использования земельных участков, расположенных в территориальной зоне ТР» установлен в п. 2.28.5 разд. 28 Приложения № 7 к ПЗЗ и в указанном перечне отсутствует вид разрешенного использования земельного участка, допускающий какое-либо жилое строительство любой этажности.

В связи с изменением функциональной зоны земельного участка в Генеральном плане Санкт-Петербурга с 3ЖД на Р2 и территориальной зоны земельного участка в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга с Т3ЖД3 на ТР2 ООО «СТАТУС ЭР» лишено возможности завершить строительство жилого дома.

В этой связи истец повторно предложил ответчикам расторгнуть договор, направив 07 ноября 2019 года соответствующее уведомление. 05 декабря 2019 года состоялись переговоры с ФИО1, который от предложения застройщика отказался. 06 декабря 2019 года ФИО2 направила ответ с согласием расторгнуть договор, но с условием выплаты ей убытков, процентов, расходов на выплату страховых взносов, неустойки.

ООО «СТАТУС ЭР» считает, что при данных обстоятельствах расторжение договора возможно только в судебном порядке.

В судебном заседании представитель ООО «СТАТУС ЭР» ФИО3 иск поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, его интересы представлял адвокат Трусов Д.А., возражавший против иска и указавший на то, что ООО «СТАТУС ЭР» не лишено возможности осуществить строительство дома.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании выразили несогласие с доводами иска ООО «СТАТУС ЭР», но полагали возможным расторгнуть договор от 24 октября 2017 года с учетом выплаты ФИО2: суммы долевого взноса в размере 2 760 120 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в суме 971 844 рублей 14 копеек, убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными средствами ПАО Сбербанк России за период с 24 октября 2017 года по 20 августа 2020 года в размере 573 146 рублей 45 копеек, расходов по уплате страховых взносов по договору ипотечного страхования в сумме 19 380 рублей 61 копейка, убытков в виде разницы между рыночной стоимостью права требования на квартиру и фактически уплаченным долевым взносом в размере 2 670 880 рублей, а также штрафа за несоблюдение удовлетворения в добровольном порядке требований потребителя.

Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Установлено и материалами дела подтверждено, что 24 октября 2017 года между ООО «СТАТУС ЭР», а также ФИО1 и ФИО2 заключен договор № 7-97 участия в долевом строительстве.

Согласно условиям данного договора, застройщик обязывался ввести дом в эксплуатацию до 30 июня 2020 года и передать объект долевого строительства (однокомнатную квартиру) участникам долевого строительства до 31 декабря 2020 года (п.1.1, п. 2.5).

В п. 2.2 договора указано, что застройщик обладает правом аренды земельного участка с кадастровым номером 78:07:0003163:2629, площадью 3954 кв.м, на основании договора аренды земельного участка № 1/ЗУ от 05 декабря 2016 года. Участок расположена по адресу: <адрес>.

Цена договора составила 5 520 240 рублей (п. 3.1).

23 октября 2018 года ООО «СТАТУС ЭР» принято решение о консервации объекта строительства, о чем уведомлена Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Исходящим № 707 от 21 декабря 2018 года ООО «СТАТУС ЭР» направило в адрес ФИО1 и ФИО2 уведомление о консервации объекта строительства и невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок. Ссылаясь на то, что в Законодательном Собрании Санкт-Петербурга рассматривается проект закона Санкт-Петербурга «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга», в случае принятия которого строительство дома будет невозможно, истец предложил ответчикам расторгнуть договор.

Письмом от 04 февраля 2019 года ФИО1 и ФИО2 уведомили ООО «СТАТУС-ЭР» о том, что расторжение договора возможно, но на одном из следующих условий:

приобретение застройщиком на имя участников долевого строительства жилого помещения в <адрес> аналогичного тому, на получение права собственности которого они вправе были рассчитывать при заключении договора;

возврат выплаченных участниками долевого строительства денежных средств в размере 5 520 240 рублей, убытков в виде уплаченных процентов за пользование кредитными денежными средствами, разницы между ценой, установленной договором и рыночной ценой квартиры, а также неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка РФ от цены договора за каждый день пользования денежными средствами, начиная с даты поступления денежных средств застройщику по день выплаты.

Исходящим № 527 от 07 ноября 2019 года ООО «СТАТУС ЭР» направило в адрес ФИО1 и ФИО2 уведомление об изменении функциональной зоны в отношении территории, на которой расположен земельный участок с кадастровым номером №:№ на Р2, на основании Закона Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161 и изменении территориальной зоны участка на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 и как следствие о невозможности осуществления строительства дома. Ответчикам было повторно предложено расторгнуть договор долевого участия № 7-97 от 24 октября 2017 года.

ООО «СТАТУС ЭР» указывает, что на данное предложение ФИО1 ответил отказом.

Письмом от 06 декабря 2019 года ФИО2 уведомила ООО «СТАТУС-ЭР» о возможности расторжения договора долевого участия, но на условиях не только возврата уплаченного долевого взноса, но и выплаты различного рода компенсаций и убытков.

При этом письмом б/н от 20 декабря 2019 года, направленным в адрес ответчиков, ООО «СТАТУС-ЭР» предложило изменить срок исполнения застройщиком обязательства по договору в части передачи участникам долевого строительства квартиры до 31 декабря 2022 года.

Согласно пояснениям ФИО2, в настоящее время она находится в зарегистрированном браке с ФИО1, фактически вместе они не проживают с июня 2020 года, но бракоразводного процесса, включающего и раздел имущества, не имеется.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года по делу № 3а-79/2018 удовлетворено административное исковое заявление ООО «СТАТУС ЭР» о признании недействующим отдельных положений Закона Санкт-Петербурга от 26 января 2018 года № 3-1 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего пользования».

Признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу строка 1008-51 пункта 1 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга от 26 января 2018 года № 3-1 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О зеленых насаждениях общего использования» и приложение к указанному закону, в той мере, в которой они распространяются на земельный участок, площадью 3954 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>.

Разрешая спор по существу, суд, помимо прочего, исходил из того, что оспариваемым законом к территориям зеленых насаждений общего пользования отнесен сквер, расположенный на пересечении <адрес> и <адрес>, при этом из прилагаемой к оспариваемому закону схему 13-6, усматривалось, что в границах территории сквера находится земельный участок, площадью 3954 кв.м, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, принадлежащий на праве собственности лицам ФИО7 и ФИО8, переданный в аренду на срок 5 лет с 15 июня 2017 года для строительства жилого дома административному истцу ООО «СТАТУС ЭР». На дату принятия оспариваемого закона земельный участок, включенный им в границы территорий зеленых насаждений общего пользования, находился в частной собственности. Такое правовое регулирование не было признано судом правомерным.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного суда Российской Федерации от 25 июля 2018 года по делу № 78-АПГ18-13 решение Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Законодательного Собрания Санкт-Петербурга без удовлетворения.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года по делу №3а-31/2020 удовлетворено административное исковое заявление ООО «СТАТУС ЭР» о признании недействующим в части Закона Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года № 763-161 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санк-Петербурга».

Признан недействующим со дня вступления в законную силу решения лист 22 приложения № 1 к Закону Санкт-Петербурга от 19 декабря 2018 года№ 763-161 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санк-Петербурга» в части отнесения земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, к функциональной зоне Р2.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17 июня 2020 года по делу № 66а-299/2020 решение Санкт-Петербургского городского суда от 27 января 2020 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и Губернатора Санкт-Петербурга без удовлетворения.

Решением Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2020 года по делу № 3а-33/2020 частично удовлетворено административное исковое заявление ООО «СТАТУС ЭР» о признании недействующим в части Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524».

Признано недействующим со дня вступления в законную силу решения постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 21 июня 2016 года № 524» в части отнесения на листе 94 Приложения № 2 и листе 122 Приложения № 5 к Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 23 июля 2019 года № 464 «О внесении изменений в Постановление Правительства Санкт-петербурга от 21 июня 2016 года № 524» земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, к территориальной зоне ТР2.

Из протокола осмотра доказательств от 13 июня 2020 года № 78АБ8762451, выполненного врио нотариуса нотариального круга Санкт-Петербурга ФИО9 – ФИО10 следует, что строительство дома истцом осуществляется.

Согласно письму № ОБ-1833-1374/20-0-1 от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1, строительство дома по адресу: <адрес>-<адрес>, <адрес> осуществляется ООО «СТАТУС ЭР» на основании разрешения на строительство от 30 декабря 2016 года № со сроком действия до 14 июня 2022 года. По состоянию на 06 июля 2020 года основания для аннулирования разрешения на строительство объекта у Службы отсутствуют. В настоящее время на Объекте осуществляются работы по устройству конструкций нулевого цикла.

Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ в адрес представителя ФИО1 – адвоката Трусова Д.А., действие разрешения на строительство дома 30 декабря 2016 года № 78-013-0366-2016 не прекращалось. На объекте осуществляются работы по устройству конструкций нулевого цикла.

Также в материалы дела представлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-002/2020-17485137 из которой следует, что участниками долевого строительства по земельному участку с кадастровым номером №, кроме ФИО1 и ФИО2, являются ООО «Терминал», ООО СЗ «МИТИНО ГРАД» и ФИО5

В выписке указано, что всего договоров долевого участия – 73.

Представитель истца ссылается на то, что ООО «Терминал», ООО СЗ «МИТИНО ГРАД» и ФИО5, а также ООО «СТАТУС ЭР» входят в группу «Аквилон» и имеют одних и тех же конечных бенефициаров. Указанные лица стали участниками договоров долевого строительства путем заключения с прежними участниками долевого строительства соглашений об уступке прав и обязанностей по договорам участия в долевом строительстве в связи с наличием у ООО «СТАТУС ЭР» препятствий в строительстве дома. Представитель истца указывает, что данные лица в любое время подпишут соглашения о расторжении договоров с застройщиком.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Частью 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Разрешая спор по существу, а также считая, что иск ООО «СТАТУС ЭР» не подлежит удовлетворению, суд исходит из следующего.

Обращаясь с настоящим иском в суд и требуя защиты, по мнению ООО «СТАТУС ЭР» нарушенного права, истец указывает на то, что строительство жилого дома невозможно, а потому имеются основания для применения положений п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляют участникам гражданско-правового соглашения расторгнуть его по обоюдному согласию в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых они исходили при заключении договора.

При этом соглашение о расторжении договора, применительно к настоящему спору, должно было быть заключено в письменной форме, что прямо установлено п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, договор № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года, заключенный между сторонами, во внесудебном порядке и по обоюдному соглашению путем переговоров между ООО «СТАТУС ЭР», ФИО1 и ФИО2 не был расторгнут, а спор передан на разрешение суда.

При данных обстоятельствах применению подлежит п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с п. 1 названной правовой нормы.

В ходе рассмотрения дела совокупность условий, установленных п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установлена.

Обстоятельства, препятствовавшие ООО «СТАТУС ЭР» осуществлять строительство дома на земельном участке с кадастровым номером №:№:№ устранены, что прямо следует из вступивших в законную силу решений Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2018 года по делу № 3а-79/2018, от 27 января 2020 года по делу №3а-31/2020 и от 17 июля 2020 года по делу № 3а-33/2020.

Строительство дома застройщиком ведется, что также подтверждено материалами дела.

Доказательств того, что исполнение договора № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для ООО «СТАТУС ЭР» такой ущерб, что истец в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не имеется.

При этом надлежит учесть, что исходя из специфики сложившихся между ООО «СТАТУС ЭР», ФИО1 и ФИО2 правоотношений, именно на застройщике лежит риск изменения обстоятельств, связанных с осуществлением строительства.

При принятии решения суд также учитывает наличие 72 заключенных ООО «СТАТУС ЭР» договоров участия в долевом строительстве с иными лицами, которые до настоящего времени не расторгнуты. Доводы представителя истца о том, что ООО «Терминал», ООО СЗ «МИТИНО ГРАД» и ФИО5, а также ООО «СТАТУС ЭР» входят в группу «Аквилон», и по необходимости участники соглашений примут решение об их расторжении, суд оценивает критически.

Данное обстоятельство во взаимосвязи с иными доказательствами по делу, а именно: c ответами Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 06 июля 2020 года и от 11 августа 2020 года, протоколом осмотра доказательств 78 АБ 8762451 от 13 июня 2020 года и письмом ООО «СТАТУС ЭР» от 20 декабря 2019 года, прямо свидетельствует о том, что истец имеет намерение осуществить строительство дома, что в дальнейшем не лишит его возможности осуществить передачу ответчикам объекта долевого строительства.

Учитывая то, что доводы ООО «СТАТУС ЭР» судом состоятельными не признаются, не является основанием для расторжения договора № 7-97 участия в долевом строительстве от 24 октября 2017 года и согласие ФИО2 на его расторжение при условии компенсации ей убытков и иных выплат, поскольку такая позиция противоречит позиции по делу ФИО1, приходящегося ей супругом (п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

В ходе рассмотрения дела ФИО2 заявлено ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде установления запрета Управлению Росреестра по Ленинградской области и ответчику ООО «СТАТУС-ЭР» осуществлять регистрационные действия, связанные с договором от 27 октября 2017 года №7-97 участия в долевом строительстве.

Учитывая то, что ООО «СТАТУС-ЭР» в иске суд отказывает, а встречный иск ФИО2 к производству судом не был принят, оснований для удовлетворения названного ходатайства не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Обществу с ограниченной ответственностью «СТАТУС ЭР» в удовлетворении иска отказать.

ФИО2 в удовлетворении ходатайства о принятии мер по обеспечению иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Сосновоборский городской суд Ленинградской области.

Судья М.А. Алексеев