Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ООО «УК КС» об обязании устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом, путем демонтажа бойлерной, по встречному иску ООО «УК КС» к ФИО1, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части принадлежащего ей нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «УК КС» об обязании устранить препятствия в пользовании, принадлежащим ей на праве собственности недвижимым имуществом, находящимся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., путем демонтажа бойлерной за счет ответчика.

Исковые требования ФИО1 мотивированы тем, что она на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилых помещений расположенных по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и пом. 4 с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. При этом, в помещении № без её согласия ответчиком была оборудована бойлерная (общедомовая), у третьих лиц имеется свободный доступ к принадлежащим ей помещениям, при том, что она лишена возможности свободно пользоваться и распоряжаться данным имуществом. В адрес ответчика ею была направлена письменная претензия с требованием устранить препятствия в пользовании принадлежащим ей на праве собственности имуществом, путем демонтажа незаконно установленной бойлерной, либо заключения с ней договора аренды нежилых помещений, на что ответчик ответил отказом. До настоящего времени никаких мер по демонтажу бойлерной ответчиком не принято, в связи с чем, она вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными исковыми требованиями в защиту своих нарушенных прав.

ООО «УК КС» с исковыми требованиями ФИО1 не согласилось и обратилось в суд с встречным иском об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части принадлежащего ФИО1 нежилого помещения в цокольном этаже площадью 37,1 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> на условиях соглашения об установлении частного сервитута, предложенного Обществом, с ежемесячной оплатой за пользование зданием в размере 1 000 рублей (включая НДС).

Встречные исковые требования мотивированы тем, что ООО «УК КС» осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> на основании протокола общего собрания собственников МКД № от ДД.ММ.ГГГГ. В конце июня 2018 года произошла смена фирменного наименования с ООО «Кубань-Сервис» на ООО «УК КС». Многоквартирный дом вводился в эксплуатацию на основании решения Прикубанского районного суда г. Краснодара от 26.10.2011 года, согласно которому за ФИО12ФИО7, ФИО8 было признано право собственности на квартиры и нежилые помещения, проектная документация на многоквартирный дом при строительстве отсутствовала. В нежилом помещении № цокольного этажа многоквартирного дома застройщиком было установлено насосное оборудование и бойлерная обеспечивающее холодное и горячее водоснабжение МКД, перенос бойлерной и оборудования невозможен. Таким образом, в данном случае имеется необходимость в установлении сервитута части здания, принадлежащего ФИО1, ввиду обязанности управляющей компании обслуживать общее имущество собственников МКД, общее имущество которое установлено в пом. №, в связи с чем управляющая компания вынуждена обратиться в суд с вышеуказанными встречными исковыми требованиями.

Представитель истца ФИО1, по ордеру № — адвокат Бублий Е.З. в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивает, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, против удовлетворения требований встречного иска возражает, суду пояснила, что заключением судебной экспертизы установлено, что перенос бойлерной и оборудования возможно, таким образом ответчик не вправе требовать сервитута.

Представитель ответчика ООО «УК КС», по доверенности — ФИО2 в судебном заседании возражает против удовлетворения заявленных требований, пояснив суду, что оборудование и бойлерная установленные в помещении, принадлежащем ФИО1 является общим имуществом собственников многоквартирного дома, его перенос невозможен, так как отсутствует необходимое для этого оборудования и бойлерной помещение, которое бы принадлежало собственникам.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречного иска ООО «УК КС» необходимо отказать, по следующим основаниям.

Как достоверно установлено судом, ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ принадлежат на праве собственности нежилые помещения расположенные по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. и пом. 4 с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м.

При этом, в помещении № установлено инженерное оборудование (бойлерная), которое используется для обеспечения многоквартирного дома холодным и горячим водоснабжением, таковое как установлено судом, установлено без согласия собственника помещений ФИО1.

Истица ФИО1 в адрес ответчика ООО «УК КС» направила письменное требование об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ей имуществом, путем демонтажа установленной бойлерной, либо заключения с ней договора аренды помещений по указанному адресу. Однако, письмом ООО «УК КС» от ДД.ММ.ГГГГ истице в этом было отказано на том основание, что оборудование в данном помещении было установлено застройщиком, таковое установлено без проектной документации на общедомовую систему водоснабжения и водоотведения, переоборудование дома не производилось, в связи с чем, оснований для переноса данного оборудования не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «УК КС» также суду пояснил, что данное оборудование является общим имуществом собственников помещения в данном многоквартирном доме, помещений которые находилось бы в собственности жильцов данного многоквартирного дома и в которые возможно перенести данное оборудование не имеется, в связи с чем, требования ФИО1 удовлетворены быть не могут, поскольку в данном случае будут нарушены права и законные интересы собственников помещений многоквартирного дома и в целях недопущения их прав необходимо установить сервитут в отношении части принадлежащего ФИО1 нежилого помещения в цокольном этаже площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> на условиях соглашения об установлении частного сервитута, предложенного Обществом, с ежемесячной оплатой за пользование зданием в размере 1 000 рублей.

Определением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20.05.2019 года по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «ГлавЮгЭксперт». На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы: возможен ли перенос инженерного оборудования и инженерных коммуникаций МКД, установленного в нежилом помещении № цокольного этажа площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый №, расположенном по адресу: <адрес> состоящего из бойлерной, насосов подачи водоснабжения в МКД из помещения № в иное место общего имущества названного многоквартирного дома? Какие коммунальные услуги в случае демонтажа инженерного оборудования и инженерных коммуникаций МКД, установленных в нежилых помещениях № цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес>, состоящее из бойлерной, насосов подачи водоснабжения в МКД прекратят поставляться в МКД?

Согласно, заключению судебной экспертизы, выполненной ООО «ГлавЮгЭксперт» - приводя размещение бойлерной в соответствие с действующими нормами и требованиями возможен перенос инженерного оборудования и инженерных коммуникаций МКД, установленных в нежилом помещении № цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоящее из бойлерной, насосов подачи водоснабжения в МКД из помещения № МКД в иное место общего имущества многоквартирного дома помещение № по адресу: <адрес>

Комплекс предоставляемых коммунальных услуг в случае демонтажа инженерного оборудования и инженерных коммуникаций МКД, установленных в нежилых помещениях № цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоящее из бойлерной, насосов подачи водоснабжения в МКД в результате его переноса в помещение № не изменится.

В судебном заседании был допрошен эксперт давший названное заключение — ФИО11, который суду показал, что согласно СНиП 41-01-2003, СП 41-104-2000 размещение тепловых агрегатов предусматривается: в отдельном помещении на любом этаже (в том числе подвальном или цокольном) — при их суммарной мощности для системы отопления и горячего водоснабжения до 150 кВт — в отдельном помещении первого или цокольного этажа, а также в помещении, пристроенном к жилому дому, - при их суммарной мощности для системы отопления и горячего водоснабжения до 500 кВт. Пр и размещении теплогенераторов в отдельном помещении на первом, цокольном или подвальном этаже, оно должно иметь выход непосредственно наружу. Допускается предусматривать второй выход в помещение подсобного назначения, дверь при этом должна быть противопожарной 3-го типа (потеря целостности и теплоизолирующей способности происходит не менее чем за 15 минут). При размещении тепловых агрегатов суммарной мощностью до 150 кВт в отдельном помещении расположенном на любом этаже жилого здания, помещение должно отвечать следующим требованиям: высота не менее 2,5 м; объем и площадь помещения — из условий удобного обслуживания оборудования тепловых агрегатов и вспомогательного оборудования, но не менее 15 м?; помещение должно быть отделено от смежных помещений ограждающими стенами с пределом огнестойкости 0,75 ч., а предел распространения по конструкции равен нулю; естественное освещение из расчета остекления 0,03 м2 на 1 м3 помещения. Котел рекомендуется устанавливать на фундамент высотой 150-200 мм. Контур фундамента может выходить за контур котла не более чем на 50 мм.

Также эксперт показал, что существуют определенные требования к вентиляции помещения котельной, так в помещении должна предусматриваться вентиляция, необходимая для осуществления воздухообмена и более качественного сгорания топлива, из расчета: вытяжка в объеме 3-х кратного воздухообмена помещения в час, приток в объеме вытяжки плюс количество воздуха на горение топлива, для сгорания 1м3 природного газа необходимо 9м.куб воздуха, 1 кг дизельного топлива 14 м3. Необходимо устанавливать вентилятор с требуемым расходом в рабочей зоне горелки; через приток (окно) с регулируемой жалюзийной решеткой, в рабочей зоне помещения (не ниже 0,3 от поверхности пола) — установить вентилятор с требуемым расходом в проеме наружной стены, окна таким образом, чтобы воздушный поток охватывал всю рабочую зону горелок. Также необходим вытяжной канал, который может быть выполнен из кирпича либо из труб, организован дымоход в пределах дома либо быть пристроенным вне его и т.д.

При этом, если мощность газового котла не превышает 30 кВт, то объем котельной должен быть минимум 7,5 кв.м. Если производительность устройства от 31 до 60 кВт, то необходимый размер от 13,5 м?. При мощности от 61 до 200 кВт — 15 м?. Высота потолка 2-2,5 м.

При экспертном осмотре помещения № было установлено, что его площадь составляет 9,9 кв.м., таким образом помещение необходимо привести в соответствие с требованиями действующих СНиП и СП, помещение должно быть больше 13,5 кв.м., также в данном помещении превышен фоновый уровень шума, который должен быть приведен в соответствие с действующими требованиями СНиП.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, с учетом показаний эксперта, проводившем судебную экспертизу, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы. Данное экспертное заключение принимается судом, как допустимое доказательство. Основания для сомнения в его правильности, а также в беспристрастности и объективности эксперта отсутствуют.

Что касается доводов ответчика, что помещение № не является общим имуществом и в следствие этого в данное помещение невозможно перенести оборудование бойлерной, то таковые в данном случае не имеют правового значения, поскольку истцом не ставится вопрос о переносе оборудования в какое-то конкретное помещение, истцом заявлены требования об устранении её прав как собственника помещения № в котором без её согласия размещено оборудование бойлерной и в связи с чем, она лишена права пользоваться принадлежащим ей имуществом и распоряжаться таковым. При том, что экспертом достоверно установлено, что помещение № площадью 9,9 кв.м., не соответствует требованиям действующих СНиП и СП, поскольку помещение в котором размещается такое оборудование должно быть больше 13,5 кв.м., также в данном помещении превышен фоновый уровень шума, который должен быть приведен в соответствие с действующими требованиями СНиП. Таким образом, суд изучив материалы дела, в том числе и заключение экспертизы делает вывод, что размещение оборудования (бойлерной) с нарушением вышеуказанных норм и правил не только нарушает права и законные интересы истца как собственника, но и может создавать угрозу жизни и здоровью жильцов данного многоквартирного дома, размещение оборудования (бойлерной) с такими нарушениями недопустимо в силу действующего законодательства.

Согласно пункту 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца (п. 47 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

В пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" отмечено, что, удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на нарушителя обязанность совершить определенные действия (например, вывезти мусор), а также воздержаться от действий. При неисполнении ответчиком обязанности совершить действия на основании решения суда истец вправе совершить их самостоятельно, предварительно или впоследствии взыскав с ответчика денежные средства по правилам об изменении способа и порядка исполнения судебного акта (статья 324 АПК РФ) или по правилам части 3 статьи 174 АПК РФ, если им заявлялось требование о взыскании денежных средств в случае неисполнения судебного акта об обязании совершить действие в определенный срок.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска об устранении препятствий в пользовании имуществом является доказанность совокупности следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности или иного права, предусмотренного ст. 305 ГК РФ, факт нахождения имущества во владении истца на момент подачи искового заявления и рассмотрения дела; наличие препятствий в осуществлении этого права, а также наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что указанные препятствия возникли в результате неправомерных действий ответчика.

На основании изложенного, принимая во внимание то, что ответчик не представил доказательства демонтажа спорного оборудования, таковое находится в помещении принадлежащим истцу на праве собственности и вследствие этого делает невозможным для истца использование и распоряжение данным помещением, согласно заключению экспертизы перенос оборудования (бойлерной) в иное помещение возможен, при этом комплекс предоставляемых коммунальных услуг в случае демонтажа инженерного оборудования и инженерных коммуникаций МКД, установленных в нежилых помещениях № цокольного этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес> состоящее из бойлерной, насосов подачи водоснабжения в МКД в результате его переноса в иное помещение не изменится, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных ФИО1 требований и необходимости их удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска ООО «УК КС» к ФИО1, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части принадлежащего ей нежилого помещения суд считает необходимым отказать, ввиду того, что оборудование бойлерной не является объектом недвижимости, то есть объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ), при том, что заключением судебной экспертизы установлено, что такой перенос возможен. Таким образом, Общество не доказало невозможность использования оборудования без установления сервитута на часть нежилого помещения принадлежащего ФИО1 Суд полагает, что в данном случае возможно использование данного оборудования, его эксплуатация, ремонт и т.д. путем его переноса.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «УК КС» об обязании устранить препятствия в пользовании недвижимым имуществом - удовлетворить.

Обязать ООО «УК КС» устранить препятствия в пользовании, принадлежащим ФИО1, на праве собственности недвижимым имуществом, находящимся по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., путем демонтажа (переноса в другое помещение) бойлерной (оборудования водоснабжения) за счет ответчика.

В удовлетворении встречного иска ООО «УК КС» к ФИО1, об установлении права ограниченного пользования (сервитута) в отношении части принадлежащего ей нежилого помещения — отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Прикубанский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Председательствующий: