Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по исковому заявлению Н.А. к И.А., Х.М. о признании договора . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) договором участия в долевом строительстве,

установил:

Истец Н.А. обратилась в Центральный районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ответчикам И.А., Х.М. о признании договора . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) договором участия в долевом строительстве.

В обоснование исковых требований Н.А. ссылается на то, что между истцом и ответчиком (.) был заключен договор . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем.

По условиям указанного договора (п. 1.4.) продавец принял на себя обязанность продать (передать в собственность покупателя) имущество, создаваемое в будущем: часть жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ., по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, (), в районе (), со следующими характеристиками: площадь помещения - 38,0 кв.м., этаж - 1 (первый), подъезд - 2 (второй), проектный номер помещения - 8 (восемь).

Из существенных условий договора следует, что И.А., являющаяся собственником земельного участка с кадастровым номером ., обязуется за счет собственных и заемных денежных средств обеспечить строительство жилого дома (объекта капитального строительства) площадью 3182 кв.м, на основании разрешения на строительство объекта № БШ23309-133-Ц/135и-2007, выданного (.) Администрацией города Сочи, действующего до 17.12.2017г.

Ориентировочный срок окончания строительства дома (.). Также, п. 1.3. договора предусматривает, что указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 месяцев, а п. 1.6. договора предусматривает, что продавец обязан обеспечить в срок не позднее 4-х месяцев с момента окончания строительства дома государственную регистрацию своего права собственности на указанное помещение, и в срок не позднее 3-х месяцев с момента регистрации права собственности продавца передать его покупателю, а также предоставить в указанный срок в соответствующее подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии заявление о переходе права собственности на помещение к продавцу.

Выкупная стоимость (выкупная цена) помещения, согласованная сторонами, в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей уплачена покупателем в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Факт надлежащего исполнения обязательств истца подтверждается распиской от (.) на сумму 1 535 000 рублей и распиской от (.) на сумму 365 000 рублей.

Считает, что заключенный между сторонами договор купли- продажи вещи, создаваемой в будущем, по своей правовой природе и конструктивным особенностям, фактически является договором об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

На основании изложенного, просит суд признать договор . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) договором участия в долевом строительстве.

При производстве по делу Н.А. исковые требования уточнила, о чем представила соответствующее заявление, в котором просила суд взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательств по передаче помещения по договору . от (.) за период с (.) по (.) в размере 433 358,33 руб., а также штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя.

В судебном заседании истец Н.А. доводы, изложенные в исковом заявлении с учетом уточнений поддержала, просила суд исковые требования удовлетворить.

Ответчик Х.М., выступающий в своих интересах, а также в качестве представителя ответчика И.А., в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, свои возражения мотивировал тем, что заключенный между сторонами договор является договором купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, и по своей природе является договором инвестирования. И разговора о том, что данный договор является договором об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, никогда не возникало, так как это инвестиционный договор.

На основании изложенного, просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав доводы и возражения сторон, исследовав в судебном заседании все представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В судебном заседании установлено, что между Н.А. (покупатель) и И.А. (продавец) (.) был заключен договор . купли - продажи вещи, создаваемой в будущем.

В соответствии и. 1.1 договора продавец является собственником земельного участка, имеющего следующие характеристики: категория земель: земли населенных пунктов; площадь: 2000 кв.м, адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, (), в районе (), кадастровый номером ..

В соответствии с п. 1.2 договора на земельном участке, указанном в п. 1.1. указанного договора, продавцом ведется строительство жилого дома площадью 3182 кв.м. Данное строительство осуществляется продавцом своими и/или привлеченными силами на основании разрешения на строительство объекта № RU 23309-133-Ц/135и-2007, выданного (.) администрацией города Сочи Краснодарского края (срок действия с (.) до(.)).

Согласно п. 1.4 договора продавец принимает на себя обязательство продать (передать в собственность покупателя) имущество, создаваемое в будущем: часто дома, имеющую следующие характеристики: этаж расположения: 1 этаж (первый этаж), 2 (второй) подъезд; проектный номер помещения (квартиры): 8; общая проектная площадь обособленного помещения (с учетом площади балконов и лоджий): 38 кв.м.

В силу п. 1.3 договора ориентировочный срок окончания строительства дома - (.), указанный срок может быть продлен продавцом без согласования с покупателем, но не более чем на 6 (шесть) месяцев.

Согласно п. 2.1 договора стороны определили стоимость покупаемого объекта в размере 1 900 000,00 рублей.

Также между И.А. в лице представителя Х.М. (продавец) с одной стороны и Н.А. (покупатель) с другой стороны было заключено соглашение об обеспечении исполнения обязательств по договору . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.), согласно которому в обеспечение исполнения обязательств по указанному договору покупатель передает, а продавец принимает, в качестве иного обеспечения обязательств, не поименованного в законе, денежную сумму в размере 1 900 000,00 рублей, из расчета стоимости одного квадратного метра проектной площади, включая площадь балконов и лоджий, 50 000 рублей 00 копеек.

Денежные средства передаются в следующем порядке: в день заключения договора . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) в размере 1 535 000,00 рублей; денежные средства в размере 365 000,00 рублей - в срок до (.).

Как следует из представленных в материалы дела расписок, истец передала денежные средства в размере 1 535 000,00 рублей (.), то есть в день подписания договора, и денежные средства в размере 365 000 рублей-(.). Таким образом, обязательства по договору исполнены истцом своевременно и в полном объеме.

Как указывает истец, (.) она направила в адрес ответчика претензию о выплате неустойки, которая ответчиком удовлетворена не была.

Истцом заявлены требования о признании указанного договора . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) договором участия в долевом строительстве, однако суд считает, что оснований для этого не имеется.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Истец в судебном заседании подтвердила, что ею с ответчиком был заключен именно договор купли-продажи вещи, создаваемой в будущем. Речь о том, что это договор участия в долевом строительстве не шла.

Ответчик Х.М. в судебном заседании настаивал на том, что между ними с истцом был заключен инвестиционный договор, а не договор участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 2 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество и некоммерческая организация.

В ст. 4 указанного Федерального закона содержится понятие договора участия в долевом строительстве, в соответствии с которой по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действующей на момент заключения сторонами договора), привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи (ч. 2.1).

Как следует из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ (.)) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно, имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В силу ч. 3 ст. 3 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Договор . купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) заключен между двумя физическими лицами, в установленном законом порядке не зарегистрирован, то есть заключен с нарушением требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», следовательно, он не может быть признан договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, к такому договору могут применяться положения ч. 3 ст. 3 Федерального закона от (.) № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о немедленном возврате переданных денежных средств, уплате в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и о возмещении сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков, а также Закон о защите прав потребителей.

Однако истцом требований о возврате денежных средств, процентов от суммы этих средств и убытков не заявлено.

Так как в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки отказано, следовательно, оснований для взыскания с ответчика штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, также не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Н.А. к И.А., Х.М. о признании договора № 11 купли-продажи вещи, создаваемой в будущем, от (.) договором участия в долевом строительстве отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда в соответствии со статьей 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации составлено 13 ноября 2020 года.

Судья Центрального

районного суда г. Сочи ФИО1