Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело № по иску ФИО2 к ГУП Самарской области «Аптека № №» о расторжении договора аренды нежилого помещения, дополнительных соглашений, погашении записи об ограничении (обременении)

Установил:

Истец ФИО2. обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обоснование своих требований указал, что в соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от 06.12. 2012 года ФИО2 приобрел у ФИО3 нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., <адрес> (местонахождение) объекта: <адрес>.Кадастровый (или условный) номер: № Право собственности ФИО2 на вышеуказанное нежилое помещение подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия 63-АК№ по договору аренды.

В соответствии с вышеуказанным договором купли-продажи нежилого помещения, а именно с абз. 2 п.4 договора «на момент отчуждения недвижимость обременена договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ГУП «Самарской области «Аптека №№

В связи с тем, что у продавца нежилого помещения отсутствовал договор аренды нежилого помещения, ФИО1 был вынужден обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии для получения Выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним для того, чтобы получить информацию на какой срок заключен вышеуказанный договор аренды. В соответствии с выпиской из ЕГРП № от 05.02.2013 года «срок, на который установлено ограничение (обременение) права» с 18.10.2001 на неопределенный срок. Соответственно договор аренды нежилого помещения, по которому ФИО2 с 14.12.2012 года является арендодателем, заключен на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Также истец указал, что им были запрошены в Управлении Росреестра по Самаркой области копии договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительные соглашения к нему от 21.08.2001 г. и от 27.02.2006 г. Однако, истцы была выдана только копия последнего дополнительного соглашения от 27.02.2006 г., в отношении других документов поступило сообщение об отказе в предоставлении копий договоров, иных документов, в связи с тем, что в деле правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества - нежилое помещение отсутствуют подлинные экземпляры договора аренды нежилого помещения № от 30.04.1996 г. и дополнительного соглашения от 21.08.2001 года.

Истцом указано, что фактически арендатор ГУП Самарской области «Аптека №211» арендованным нежилым помещением не пользуется, местонахождение арендатора неизвестно, извещение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.02.2013 года было отправлено по почтовой связи заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения. Данное письмо было отправлено арендатору ГУП Самарской области «Аптека №» 11.02.2013 года, о чем на уведомлении о вручении имеется отметка. В соответствии с п.35 Правил оказания услуг почтовой связи «почтовые отправления и почтовые переводы при невозможности их вручения (выплаты) адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течении месяца». Так как арендатор ГУП Самарской области «Аптека №» по месту арендованного места отсутствует, и вручить почтовые извещения не представилось возможным, почтовое отправление по истечении месяца было отправлено назад отправителю ФИО2, а именно 11.03.2013 г., о чем также имеется отметка. Также на уведомлении о вручении имеется отметка, о том, что «нет организации по данному адресу».

Истцом в адрес Управления Росреестра по Самарской области подавалось заявление на снятие ограничения (обременения) права с вышеуказанного нежилого помещения. В ответ истец получил уведомление о приостановлении государственной регистрации, так как к заявлению не были приложены доказательства получения извещения арендатором, а также не представлен передаточный акт, свидетельствующий о возврате арендованного имущества арендодателю арендатором. В связи с тем, что вышеуказанные документы не могли быть представлены в Росреестр в указанный срок по окончании периода приостановления государственной регистрации ФИО2 получил сообщение об отказе в государственной регистрации.

Истец полагает, что арендатор ГУП Самарской области «Аптека №» извещен о расторжении с ним договора должным образом, уведомление о расторжении договора аренды отправлялось по адресу, который одновременно является адресом арендованного нежилого помещения, а также юридическим адресом ответчика и его местом нахождения, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) № от 31.05.2013. Кроме того, датой извещения арендатора следует считать 11.03.2013 года, т.е. день, когда закончился установленный законом срок хранения почтовых отправлений на почтовых объектах. Именно с этого дня, по мнению истца, можно отсчитывать трехмесячный срок, по истечении которого договор аренды нежилого помещения, заключенный с ответчиком на неопределенный срок, должен быть расторгнут. В связи с этим, истец полагает, что арендодатель предпринял все необходимые действия для уведомления арендатора о прекращении договора, которые требовались от него по характеру обязательства.

На основании этого, истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от 30.04.1996 г. и дополнительные соглашения к нему, заключенный на неопределенный срок между арендодателем ФИО2 и арендатором Государственное унитарное предприятие Самарской области «Аптека №» в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

В ходе предварительного судебного заседания от 15.07.2013 года в качестве третьего лица по делу было привлечено Министерство имущественных отношений Самарской области.

В судебном заседании от представителя истца по доверенности и ордеру ФИО4 поступило уточненное исковое заявление, согласно которого истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения, назначение нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., этаж 1, <адрес> адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, № от 30.04.1996 года и дополнительные соглашения к нему от 21.08.2001 года и от 27.02.2006 года, заключенный между арендодателем ФИО2 и арендатором ГУП Государственное унитарное предприятие Самарской области «Аптека №». Также, истец просит суд в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погасить запись об ограничении (обременении) в виде аренды на нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., этаж 1<адрес> адрес (местонахождение) объекта: <адрес>

В судебном заседании представитель истца по доверенности и ордеру ФИО4 исковые требования поддержала в полном объеме, дала пояснения аналогичные описательной части решения, просила иск удовлетворить. Просила суд рассмотреть дело в порядке заочного производства ввиду не явки представителя ответчика в судебное заседание без уважительной причины.

В судебное заседание представитель ответчика ГУП Самарской области «Аптека №» не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в адрес суда были возвращены почтовые конверты с отметкой об истечении срока хранения.

В судебное заседание представитель третьего лица Министерства имущественных отношений Самарской области не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, причину не явки не сообщил, отзыв не представил. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Дело рассмотрено в порядке заочного производства, о чем вынесено отдельное определение суда.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1, 2, ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 06.12.2012 года истец - ФИО2 приобрел у ФИО3 нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., этаж 1, поз. № адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: № Право собственности ФИО2 на вышеуказанное нежилое помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.12.2012 серия 63-АК№.

Согласно абз. 2 п. 4 договора купли-продажи от 06.12.2012 года, на момент отчуждения указанная недвижимость обременена договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ГУП «Самарской области «Аптека №».

Из представленного по запросу суда документов из Управления Росреестра по Самарской области следует, что обременением права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, является договор аренды № от 30.04.1996 года и дополнительные соглашения к нему от 21.08.2001 года и от 27.02.2006 года.

Учитывая требования ч. 1 ст. 617 ГК РФ, суд приходит к выводу, что по заключенному договору аренды 30.04.1996 г. на неопределенный срок, истец по делу как новый собственник нежилого помещения является арендодателем по договору аренды и ему в силу требований ст. 610 ГКРФ принадлежит право отказаться от договора, в порядке, предусмотренном договором и законом.

В ходе судебного разбирательства установлено, что арендатор ГУП «Аптека №» арендованным нежилым помещением не пользуется, местонахождение арендатора неизвестно, финансово-хозяйственная деятельность ГУП СО «Аптека №» не ведется, в настоящее время ведутся мероприятия, направленные на исключение предприятия из ЕГРЮЛ, что подтверждается сообщением Министерства имущественных отношений Самарской области от 09.07.2013 года, которое в соответствии с п. 2.2 Положения о министерстве имущественных отношений Самарской области", утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 20.06.2007 N 79 (ред. от 17.10.2012), выступает учредителем государственных унитарных (казенных) предприятий Самарской области, соучредителем учреждений Самарской области в соответствии с действующим законодательством, утверждает их уставы, вносит в них изменения, в том числе утверждает уставы в новой редакции; закрепляет имущество Самарской области за государственными унитарными предприятиями Самарской области на праве хозяйственного ведения, за казенными предприятиями Самарской области и учреждениями Самарской области на праве оперативного управления.

При этом, согласно выписки из ЕГРЮЛ, по состоянию на 31.05.2013 года ГУП СО «Аптека №», является действующей организацией, место нахождение которой, расположено по адресу: <адрес>.

Судом также установлено, что истец 11.02.2013 года направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, однако почтовый конверт с отметкой - «по данному адресу организация отсутствует», было возвращено в адрес истца, что подтверждается копией почтового конверта и уведомления.

Из материалов дела следует, что ФИО2 10.04.2013 года обратился в адрес Управления Росреестра по Самарской области с заявлением о снятии ограничения (обременения) – аренда на объект недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенного по адресу: <адрес>, однако, сообщением от 21.05.2013 года, ему было отказано по причине того, что отсутствуют документы подтверждающие получение извещения о расторжении договора аренды ГУП СО «Аптека №» и дополнительных соглашений к нему, а также не представлен передаточный акт, свидетельствующие о возврате арендованного имущества арендодателю арендатором.

В силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В силу ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истец ФИО2, являясь собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ предупредил другую сторону о расторжении договора, однако не получение арендатором указанного уведомления, по причинам не зависящим от истца, по мнению суда не могут расцениваться как отсутствие надлежащего уведомления ответчика о расторжении договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

В пункте 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", судам разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГПК РФ.

В связи с этим, суд полагает, что требования истца ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого помещения 35029 от 30.04.1996 года и дополнительные соглашения к нему от 21.08.2001 года и от 27.02.2006 года подлежат удовлетворению, поскольку достоверно установлено соблюдение истцом мер по урегулированию спора во внесудебном порядке.

В соответствии со ст. 18 Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 62 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, записи подразделов II и III Единого государственного реестра прав при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи (приложение N 12). В штампе погашения регистрационной записи проставляются дата регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права, сделки, фамилия и инициалы регистратора, его подпись.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства были установлены основания для расторжения договора аренды, суд полагает, что ограничение (обременение), зарегистрированное в соответствии с действующим законодательством подлежит снятию с регистрации, а запись об ограничении (обременении) подлежит погашению.

На основании изложенного, суд полагает, что требование истца о погашении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним об ограничении (обремени) в виде аренды на нежилое помещение, на основании договора № от 30.04.1996 года, подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, 232-237 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования по иску ФИО2 к ГУП Самарской области «Аптека №» о расторжении договора аренды нежилого помещения, дополнительных соглашений, погашении записи об ограничении (обременении) удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды № от 30.04.1996 года и дополнительные соглашения к нему от 21.08.2001 года и от 27.02.2006 года нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., этаж 1, поз. № адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, заключенные между ФИО2 и ГУП Самарской области «Аптека №».

Погасить запись об ограничении (обременении) в виде аренды на нежилое помещение назначение: нежилое, общая площадь 229,2 кв.м., этаж 1, № адрес (местонахождение) объекта: <адрес> Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Исполнение решения суда поручить Управлению Росреестра по Самарской области.

Ответчик вправе подать в Промышленный районный суд заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Мотивированное решение суда изготовлено 12.08.2013 года.

Председательствующий: (подпись) Осипов О.В.

Копия верна:

Решение вступило в законную силу:_______________

Судья:

Секретарь: