Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мустафаева М.Ф.о. к Комитету имущественных отношений администрации г. Мурманска, муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации г. Мурманска о возврате арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Мустафаев М.Ф.о. обратился в суд с иском к Комитету имущественных отношений администрации города Мурманска (далее - КИО), муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации г. Мурманска (далее - Администрация) о возврате арендной платы.

В обоснование иска указал, что между ним и КИО Дата заключен договор земельного участка № **, в соответствии с которым ему в возмездное пользование передан земельный участок по адресу: ..... Данный договор заключен в качестве главного условия перевода принадлежащего ему жилого помещения в этом доме в нежилое. Все это время он, согласно договору, производил оплату аренды земельного участка. Однако с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ данный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме № ** по .... Согласия собственников жилья в этом доме на распоряжение земельным участком под этим домом никому не давалось, решения общего собрания по этому вопросу не было. Таким образом, Комитет имущественных отношений г. Мурманска на момент заключения договора аренды не обладал и не мог обладать полномочиями по распоряжению этим земельным участком. С Дата он являлся собственником помещений в многоквартирном доме № ** по ...., то есть, одним из долевых собственников земельного участка, который ему же и сдан в аренду. Таким образом, имеет место совпадение должника и кредитора, что в силу статьи 413 ГК РФ делает данный договор недействительным с момента его заключения. Таким образом, данный объект недвижимости на основании закона не мог быть предметом договора аренды между ним и КИО, и договор аренды вместе с изменениями и дополнениями по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ является недействительным с момента его заключения. С учетом изложенного, просит взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по недействительному договору аренды за период с Дата по Дата в размере .... рубля 43 копейки.

В судебное заседание истец не явился, будучи надлежаще уведомлен о дате, времени и месте рассмотрения дела. Его представителем Замятиным А.Ю. в судебном заседании Дата, о дате, времени и месте проведения которого истец был уведомлен надлежащим образом, пояснено, что истец находится за пределами Российской Федерации, те же пояснения даны представителем истца до рассмотрения дела по существу при решении вопроса о возможности рассмотреть дело в отсутствие его доверителя Дата, кроме того, пояснено, что Мустафаев М.Ф.о. знает о рассмотрении его иска и не возражает против проведения судебного заседания в его отсутствие с участием Замятина А.Ю.

При таких обстоятельствах, с учетом статей 118 и 167 ГПК РФ, принимая во внимание, что иные участники процесса не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истца, суд полагает возможным рассмотреть спор в отсутствие истца с участием его представителя.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске, просил взыскать сумму арендных платежей, полученных ответчиками по сделке, противоречащей статье 413 ГК РФ, в дальнейшем уточнил, что считает необходимым применение статьи 1102 ГК РФ, рассматривая арендные платежи в качестве неосновательного обогащения, что не требует применения последствий недействительности сделки, о чем им вопрос от имени его доверителя не ставится, а это в свою очередь, исключает применение срока исковой давности.

Представители ответчика КИО в судебном заседании с иском не согласились, пояснив суду, что земельный налог, как и арендная плата за пользование земельным участком, поступают в доход бюджета муниципального образования город Мурманск, истец своим заявлением фактически просит освободить его от платы за землепользование с Дата в ущерб интересам муниципального образования, что является недопустимым нарушением действующего законодательства. Полагали, что постановка земельного участка на кадастровый учет с учетом отсутствия установленных границ участка не произведена в окончательной форме, значит применение части 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», на который ссылается сторона истца, недопустимо и на момент заключения договора аренды КИО обладало соответствующими полномочиями, поэтому сделка не противоречит закону. В то же время, исходя из позиции стороны истца, полагали, что пропущен срок исковой давности, поскольку применение последствий недействительности ничтожной сделки возможно только в течение трех лет со дня исполнения сделки. Также полагали, что неосновательное обогащение требует правового обоснования и не может применяться само по себе. Считали расчет арендных платежей, заявленный к взысканию, не соответствующим реальной сумме. На основании изложенного просили в иске отказать, не возражали против рассмотрения дела в отсутствие истца, представителей третьих лиц.

Представитель муниципального образования г. Мурманск в лице Администрации г. Мурманска, привлеченного к участию в деле по ходатайству представителя истца в качестве соответчика, в судебном заседании поддержала позицию представителей КИО, считала исковые требования удовлетворению не подлежащими в силу пропуска срока исковой давности, кроме того, пояснила, что КИО самостоятельно получает арендные платежи, согласно договору аренды, денежные средства поступали на его счет и именно КИО является главным администратором доходов бюджета муниципального образования г. Мурманск со всеми полномочиями, следовательно, оснований для удовлетворения иска в отношении Администрации не имеется. Не возражала против рассмотрения дела в отсутствие истца, представителей третьих лиц,

Представитель третьего лица - Управления финансов Администрации г. Мурманска (далее - Управление), привлеченный к участию в деле по ходатайству представителей КИО, в судебное заседание не явился, представлен отзыв, из которого следует, что Управление просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, ссылаясь на то, что вопросы постановки земельных участков на кадастровый учет не входят в компетенцию Управления, указывая, что истцом пропущен срок исковой давности, установленный статьей 181 ГК РФ.

Представитель третьего лица - Управление Росреестра по Мурманской области, привлеченный к участию в деле по инициативе суда, в судебное заседание не явился, представил факсимильный отзыв, согласно которому просил рассматривать дело в свое отсутствие, поскольку вопросы кадастрового учета и предоставления соответствующих сведений о кадастровом учете находятся в ведении ФБУ «Кадастровая плата Мурманской области».

Суд, исходя из статьи 167 ГПК РФ, с учетом мнения явившихся лиц, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, надлежаще уведомленных о дате, времени и месте рассмотрения дела и просивших о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Выслушав представителя истца, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

С учетом положений части 7 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно частям 1, 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

На основании частей 2, 4 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 29 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Как установлено судом, Дата между Мустафаевым М.Ф.о. и КИО администрации города Мурманска заключен договор № ** «О предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли)», в соответствии с которым истцу в возмездное пользование, передан земельный участок .... кв.м. с кадастровым № **, расположенный по адресу: ....

На основании статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1.4 договора от Дата договор заключен на срок с Дата по Дата с правом продления по Дата под предприятие розничной торговли.

На основании пункта 2.1 договора арендатор (Мустафаев М.Ф.о.) принял на себя обязанность вносить арендную плату за использование земельного участка пропорционально доле арендатора в здании в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 1 числа месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее Дата текущего года.

При этом, арендную плату истец уплачивал не за весь земельный участок, а за находящимися под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, которые он использует под предприятие розничной торговли, на земельном участке с учетом санитарно-защитных, технических и др. зон в кв.м. - .... кв.м., пропорционально доле на недвижимость, что следует из п. 1.5 Договора и приложения к договору (расчет арендной платы).

По расчету истца, по указанному договору за период с Дата по Дата начислена арендная плата в размере .... рублей 43 копейки. Расчет истца произведен в пределах трехлетнего срока исковой давности для обращения в суд, как пояснил его представитель.

Сторона истца считает, что поскольку в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом того, что Мустафаев М.Ф.о. являлся одним из собственников помещений в многоквартирном доме, при заключении договора аренды имело место быть совпадение должника и кредитора, что в силу статьи 413 ГК РФ влечет прекращение обязательств, так как КИО на момент заключения договора не обладало правом его заключать.

В силу статьи 25 Земельного кодекса РФ права аренды на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 34 Земельного Кодекса Российской Федерации определено, что органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

В силу части 10 статьи 3 Федерального закона «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Исходя из кадастрового паспорта спорного земельного участка от Дата - выписка из государственного кадастра недвижимости, предоставленная ФБУ «Кадастровая палата по Мурманской области» № **, земельный участок за кадастровым номером № ** (ранее - № **), внесен в государственный кадастр недвижимости Дата, правообладателем являются собственники помещений многоквартирного дома, которым данный участок принадлежит на праве общей долевой собственности. В паспорте также имеется отметка о том, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Сторона ответчиков полагает, что поскольку граница земельного участка не определена, то это свидетельствует о том, что на кадастровый учет земельный участок не поставлен, следовательно, к нему не применима часть 2 статьи 16 вышеназванного Закона.

Однако суд не может согласиться с данным утверждением, поскольку из самого паспорта следует, что участок состоит на кадастровом учете с Дата, законодательно не установлено, что определение границ является обязательным условием постановки земельного участка на кадастровый учет, исходя из анализа Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 года и Земельного кодекса РФ. Соответственно, суд принимает довод стороны истца о том, что в данном случае у органов местного самоуправления муниципального образования город Мурманск отсутствовало право на заключение договора аренды с истцом, поскольку земельный участок в силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» имел иных собственников в лице собственников помещений в многоквартирном доме № ** по ...., с которыми вопрос о заключении договора аренды с истцом не обсуждался, сами собственники в его заключении не участвовали и полномочий КИО на заключение указанного договора не передавали, доказательств обратного суду не представлено и в судебном заседании не добыто.

Сторона истца полагает, что, ориентируясь на статью 413 ГК РФ, следует рассматривать поступившие на счет КИО арендные платежи Мустафаева М.Ф.о. как неосновательное обогащение, что не требует признания договора аренды недействительным. Действительно, Мустафаев М.Ф.о. являлся одним из собственников земельного участка, исходя из вышеизложенного, однако это не свидетельствует о совпадении должника и кредитора, как указано в статье 413 ГК РФ, поскольку арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом. Поскольку сделка заключалась не между законными собственниками земельного участка и Мустафаевым М.Ф.о., а арендные платежи поступали также не законным собственникам участка, в том числе - истцу, то рассматривать договор аренды с позиции статьи 413 ГК РФ невозможно, совпадение должника и кредитора в данном случае отсутствует.

В то же время, учитывая, что КИО на момент заключения договора не обладало законным правом заключать договор аренды, как указывалось ранее, суд считает, что в данном случае применима статья 168 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Принимая во внимание статью 608 ГК РФ, суд приходит к выводу, что заключенный Дата договор аренды между КИО и Мустафаевым М.Ф.о. является сделкой, вступившей в противоречие с законом, соответственно, является ничтожным, что влечет применение статей 166 и 167 ГК РФ.

Согласно положений статьи 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку сделка, пусть и ничтожная в силу того, что противоречила закону, имела место быть, то применение статьи 1102 ГК РФ, на которую ссылается сторона истца, возможно только с учетом статьи 1103 ГК РФ, предусматривающей возможность возврата исполненного по недействительной сделке.

Однако в этом случае суд принимает во внимание довод стороны ответчиков и третьего лица о том, что часть 1 статьи 181 ГК РФ оговаривает, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Договор аренды заключен в Дата, актом приема-передачи земельного участка с кадастровым номером № **, подписанного как истцом, так и представителем КИО зафиксирован факт передачи земельного участка арендатору Мустафаеву М.Ф.о. Дата, в день заключения договора аренды. Соответственно, данный день является началом исполнения сделки. Истец вышел в суд с иском Дата, то есть, спустя .... лет и семь месяцев, то есть, за пределами срока исковой давности.

Таким образом, в силу статьи 199 ГК РФ суд отказывает в удовлетворении исковых требований Мустафаева М.Ф.о. в силу пропуска им срока исковой давности, установленного законом.

На изложенного и руководствуясь статьями 56, 67, 118, 167, 194- 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Мустафаева М.Ф.о. к Комитету имущественных отношений администрации г. Мурманска, муниципальному образованию город Мурманск в лице Администрации г. Мурманска о возврате арендной платы - отказать.

Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в 10-дневный со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Н.В. Шуминова