Гражданский кодекс часть 1

Согласно п. 1.1. Договора, расчетная площадь квартиры определяется как сумма общей проектной площади (36,53 кв.м.) и проектной площади балкона ( 4.05 кв.м - с коэффициентом при остеклении – 1).

Пунктом 5.2 Предварительного договора установлено, что, если фактическая площадь квартиры и площадь балконов с соответствующим коэффициентом по данным ПИБа будут отличаться от расчетной площади квартиры на 2 и более процента, стороны произведут перерасчеты (л.д. 9).

Соглашением установлено, что «Покупатель-2» принимает на себя все права и обязанности «Продавца-1» и становится стороной по Предварительному договору от 25.02.2010г. (л.д. 12).

Одновременно ФИО1 предложено составить акт осмотра квартиры и заключить договор долевого участия в строительстве.

30.10.13г. ФИО1 обратился в Кировский районный суд с иском к ООО «Стоун», который впоследствии дополнил, ссылаясь на Закон «О защите прав потребителя».

Истец просил суд:

- признать предварительный договор купли-продажи квартиры основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате,

- признать незаконным требование о доплате денежных средств в размере 213 600руб.,

-обязать ООО «Стоун» сообщить истцу дату ввода дома в эксплуатацию (л.д.37)

- взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 50 000руб.

Истец полагал, что ответчик безосновательно отказывается заключить с ним основной договор купли-продажи, несмотря на его неоднократные требования (от 20.05.2013г. и 15.07.2013г.).

Также ФИО1 утверждал, что требование ответчика о доплате денежных средств является незаконным, поскольку, по его подсчетам, по обмерам ПИБа площадь квартиры и балкона не превысила проектную площадь более чем на 2%, а остекление балкона произведено без его согласия, нарушает права потребителей, т.к. является, по существу, навязанной ему услугой.

Ответчик, в лице представителя по доверенности, ФИО2, против иска возражала (письменные возражения на л.д. 48, 59-63) и пояснила, что требование о доплате денежных средств соответствует условиям предварительного договора, обязательного для сторон. Для признания предварительного договора купли-продажи основным в настоящее время оснований не имеется, т.к. ФИО1 не произведена в полном объёме оплата по договору после обмеров ПИБа и, кроме того, здание ещё не принято в эксплуатацию, а право собственности на него за ООО «Стоун» не зарегистрировано в Росреестре.

Судом предпринимались меры к примирению сторон, однако истец от заключения с ООО «Стоун» договора долевого участия после оплаты полной стоимости квартиры отказался.

Суд, изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон, находит иск

подлежащим отклонению.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" распространяет свое действие на правоотношения, связанные со строительством объектов, разрешение на строительство которых получено после 01.04.2005г.

Разрешение на строительство жилого дома по адресу: <адрес>, участок 1, выдано Правительством Санкт-Петербурга 16.11.2004г. (вступило в силу 08.01.2005г.), поэтому на правоотношения истца и ответчика распространяет свое действие ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», согласно ст.8 которого, отношения между

субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора.

Согласно п.6 заключенного сторонами договора, в течение 90 дней со дня ввода объекта в эксплуатацию по акту Государственной приемочной комиссии, при полном исполнении покупателем условий п.5 Договора, Продавец передает Покупателю квартиру по акту приема-передачи.

Поскольку до настоящего времени объект в эксплуатацию не введен, а п.5 Договора ФИО1 не исполнен, для признания заключенного сторонами предварительного договора основным, достаточных оснований не имеется.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 16 "Обзора практики
разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Из объяснений представителя ООО «Стоун» следует, что срок ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу: <адрес>, участок 1, неоднократно продлевался по вине «Ленэнерго». В настоящее время плановый срок ввода - 2 квартал 2014 года.

Гражданам-участникам строительства, в т.ч. истцу, ООО «Стоун» предложено для защиты их прав заключить договоры долевого участия при условии полной оплаты квартир, однако ФИО1 производить оплату отказывается.

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, допускается изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными

обычно предъявляемыми требованиями.

Судом установлено, что по обмерам ПИБа Невского района <адрес>. 3 (милицейский адрес) составила 36.7 кв.м., а с учетом площади остекленного балкона 4,6 кв.м. (коэффициент по договору -1), составила - 41, 3 кв.м., т.е. увеличилась на 3, 56 кв.м.(около 10%).

Поскольку условия Предварительного договора, заключенного сторонами 25.02.2010г. (п. 1.1. и 5.2.) содержит условие о перерасчете стоимости квартиры в случае увеличения ее площади более чем на 2%, истец обязан доплатить ООО «Стоун» 213000руб. (3,56кв.м х 60000руб./м).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске ФИО1 к ООО «Стоун о:

- признании предварительного договора купли-продажи <адрес>. 3 в Санкт-Петербурге от 25.02.2010г. №-СУН 12-35/9 основным договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате,

- признании незаконным требования о доплате денежных средств в размере 213600руб.,

- обязании сообщить истцу дату ввода дома в эксплуатацию,

- взыскании компенсации морального вреда в размере 50000руб.– ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в Горсуд Санкт-Петербурга путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, через гражданскую канцелярию Кировского районного суда.

Судья Никитина О.Ю.