Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и обязании освободить нежилое помещение,

встречному иску ФИО1 к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России о взыскании задолженности по договору аренды и признании права на удержание нежилого помещения до полного погашения задолженности по договору аренды,

у с т а н о в и л:

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО РФ обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 565.877 руб. и об обязании освободить нежилое встроенное помещение лит.«Б», общей площадью 125 кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 43, 44, 45 и 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу: РСО-Алания, <адрес>.

В обоснование исковых требований указано на то, что Российской Федерации в лице Министерства обороны РФ на праве собственности принадлежит нежилое встроенное помещение лит.«Б», общей площадью 125 кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 41а, 43, 44, 45, 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу: <адрес> (запись регистрации № от 14.07.2010г.).

Указанное нежилое встроенное помещение зарегистрировано за ФГКУ Северо-Кавказское ТУИО Минобороны России на праве оперативного управления (запись регистрации № от 24.12.2015г.).

В результате проведенной проверки порядка использования федерального недвижимого имущества ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО РФ установлен факт использования ФИО1 нежилого встроенного помещения литер «Б» под магазин бытовой химии, о чем составлен Акт фактического использования строения (помещения) от 10.11.2016г.

В дальнейшем на основании полученной из прокуратуры Южного военного округа информации было установлено, что в соответствии с договором передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №-ф/06 от 09.02.2006г., заключенном с ТУФАУФИ по РСО-Алания, балансодержателем по которому выступала Владикавказская КЭЧ района, ИП ФИО1 были переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 122,3 кв.м, расположенные на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, под торговлю потребительскими и продовольственными товарами.

В соответствии с приказом МО РФ от 17.12.2010г. № «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, о чем выдано свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия 61 № от 26.08.2011г.

На основании распоряжения Правительства РФ №-р от 29.03.2012г. тип Федеральное государственное учреждение «Северо-Кавказское ТУИО» МО России изменен на федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России.

В соответствии со ст. 58 ГК РФ ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России является правопреемником ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» Минобороны России по договору №-ф/06 от 09.02.2006г.

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО1 прекратила деятельность в качестве ИП 03.09.2012г.

Согласно Постановлению Верховного Совета РФ № от 27.12.1991г. «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» имущество Вооруженных Сил РФ независимо от того, на чьем балансе оно находится, относится исключительно к федеральной собственности.

Пунктом 12 ст. 1 Федерального закона № 61-ФЗ от ... «Об обороне» установлено, что имущество Вооруженных Сил РФ, других войск, воинских формирований и органов, является федеральной собственностью.

В соответствии с п. 5 и п.п. 71 п. 7 «Положения о Министерстве обороны РФ», утвержденного Указом Президента РФ № от 16.08.2004г., последнее осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества, скрепленного за Вооруженными Силами РФ, а также правомочия в отношении земель, лесов, вод и других природных ресурсов, предоставленных в пользование Вооруженным Силам РФ. Министерство обороны РФ осуществляет свою стельность непосредственно и через органы управления военных округов, иные органы военного управления, территориальные органы (военные комиссариаты).

При этом согласно п. 1 Постановления Правительства РФ № от 29.12.2008г. «О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом» Министерство обороны РФ является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил РФ на праве хозяйственного ведения или управления, земельными участками, находящимися на праве бессрочного пользования, имуществом подведомственных ему государственных унитарных предприятий и государственных учреждений.

В п. 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от ...№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в силу ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договoрa аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Поскольку переход прав и обязанностей осуществляется на основании закона (ст.387 ГК РФ), передача прав арендодателя по договору аренды соглашения с прежним арендодателем не требует.

Кроме того, в п. 8.4 договора было предусмотрено, что реорганизация арендодателя, а также перемена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий или расторжения договора.

Следовательно, в силу указанного закона и договора Министерство обороны РФ и ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России выступают арендодателями по вышеуказанному договору.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды был установлен с 01.01.2006г. по 29.12.2006г.

С учетом положений п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 4.2. договора величина ежемесячной арендной платы оставляла 6.873 руб.

Согласно п.п. 3.2.3. п. 3.2 договора арендатор обязан вносить арендную пату в установленный договором срок.

В п. 4.2. договора указано, что внесение арендной платы производится арендатором за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца.

ФИО1 арендную плату по договору ни МО РФ, ни ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не оплачивала.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В данной связи ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России было направлено ФИО1 уведомление исх. № от 10.07.2018г. о прекращении действия договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г., обязании освободить занимаемое помещение и уплатить задолженность по договору за период с 01.09.2011г. по 10.07.2018г. в сумме 565.877 руб.

Указанное уведомление осталось без ответа и удовлетворения, задолженность не оплачена, в соответствии с Актом фактического использования территории от 09.10.2018г. помещение ФИО1 не освобождено и продолжает использоваться по настоящее время.

Истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

ФИО1 исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не признала и обратилась со встречным иском о взыскании с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России в ее пользу задолженности в размере 1.469.785 руб. по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и о признании за ней права на удержание нежилого помещения, общей площадью 122,3 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес> аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. в размере 1.469.785 руб.

В обоснование заявленных требований ФИО1 было указано на то, что 12.04.2005г. с ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания был заключен договор аренды №-ф/05, по условиям которого ФИО1 были переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 122,3 кв.метров, расположенные по адресу: <адрес>.

09.02.2006г. между с ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания был заключен Договор аренды №-ф/06, по условиям которого ФИО1 были переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 122,3 кв.метров, расположенные по адресу: <адрес>.

Размер арендной платы, согласно Приложению № был определен в сумме 6.873 руб.

При этом, 27.03.2006г. с ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания было заключено дополнительное соглашение к Договору №-ф/06 от 09.02.2006г., по условиям которого были признаны недействительными пункты:

- 2.1 о том, что Договор аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. действует с 01.01.2016г. по 29.12.2006г.;

- ... о необходимости письменно уведомить Арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок не позднее, чем за один месяц до истечения срока данного договора;

- 6.4 о том, что невыполнение условий п.... является основанием для отказа Арендатору в заключении договора аренды на новый срок;

- 6.5 если Арендатор письменно не уведомил Арендодателя и Владельца о желании заключить договор аренды на новый срок, то данный Договор по истечении срока прекращается.

Более того, пункты 2.1, 2.3 и 8.2.1 Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. были приняты в следующей редакции:

«2.1 Настоящий договор действует с 09.02.2006г. по 31.12.2006г.».

«2.3 Договор считается автоматически продленным на следующий год, если стороны не выразили письменное сообщение об изменении его условий и о расторжении в течение 10 дней со дня его окончания срока».

«8.2.1 Стоимость расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договора помещения, произведённые с письменного согласия Арендодателя и Владельца, зачитываются в счет погашения арендной платы по договору до полного погашения».

12.02.2006г. в подвальном помещении под арендуемыми ФИО1 нежилыми помещениями, общей площадью 122,3 кв.м., по <адрес> произошел аварийный прорыв коммуникаций водопровода и канализации, ввиду их высокой степени износа.

В связи с чем и с неотложной необходимостью арендатору ФИО1 пришлось произвести ремонтные работы на сумму 2.541.973 руб.

Данное обстоятельство подтверждается локальным сметным расчетом №, согласованным ТУ Росимущества по РСО-Алания, ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России и ИП ФИО1, Актом о приеме выполненных работ от 27.03.2006г., подписанным ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, ИП ФИО1, а так же исполнителем ООО «Еврострой», а так же справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 27.03.2016г., подписанной ИП ФИО1 и исполнителем ООО «Еврострой».

Договор аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. неоднократно продлевался в порядке ч.2 ст.621 ГК РФ.

16.04.2012г. ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России и ИП ФИО1 провели комплексную сверку взаимозачетов, по результатам которой на 01.04.2012г. задолженности по арендной плате нет, что подтверждается письмом ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России № от 16.04.2012г.

05.07.2015г. ИП ФИО1 письменно обратилась в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России по вопросу согласования графика погашения задолженности ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России в связи с тем, что расходы, связанные с капитальным ремонтом помещения было решено зачитывать в счет ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 27.03.2006г. к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г.

Однако, данное письменное обращение осталось без какого-либо реагирования со стороны ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России.

Несмотря на вышеуказанное, ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, необоснованно заявило требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011г. по 10.07.2018г. в размере 565.877 руб.

К ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России перешли как права, так и обязанности Арендодателя как по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г., так и по дополнительному соглашению от 27.03.2006г. к данному договору, в частности обязанность в соответствии с положениями 8.2.1 вышеуказанного договора произвести зачет стоимость расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договору помещения, произведённые с письменного согласия Арендодателя и Владельца, в счет погашения арендной платы по договору до полного погашения.

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемник ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, данные условия заключенного договора, не исполнило, чем нарушило права и законные интересы ФИО1 как арендатора.

В соответствии с условиями Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. размер арендной платы установлен в сумме 6.873 руб. в месяц, следовательно, за год сумма арендной платы составляет 6.873 х12 = 82.476 руб.

При этом нежилые помещения, общей площадью 122,3 кв.м., расположенные по <адрес> находятся в фактическом пользовании ФИО1 на условиях аренды 13 лет (по 09.02.2019г.).

Сумма арендной платы за указанный период составляет 82.476 руб. х 13 лет = 1.072.188 руб.

В свою очередь ФИО1 были понесены расходы по производству капитального ремонта вышеуказанного нежилого помещения на сумму 2.541.973 руб.

Таким образом, задолженность ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемник ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России перед ФИО1 по производству зачета затрат на капитальный ремонт в счет погашения арендной платы составляет 2.541.973 -1.072.188 = 1.469.785 руб.

При изложенных обстоятельствах полагает необходимым взыскать с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России сумму задолженности по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и признать за ней право на удержание нежилого помещения, общей площадью 122,3 кв.м. по <адрес> на срок полного погашения задолженности по указанному договору аренды в размере 1.469.785 руб.

Представитель истца ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, направил возражения на встречный иск ФИО1, указав следующее.

В соответствии с п.п. 3.2.8 и. 3.2 договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. арендатор обязан не производить капитальный ремонт и реконструкцию помещений, указанных в п. 1.1, без письменного согласия арендодателя.

ФИО1 не представлены доказательства получения согласия арендодателя - ТУФАУФИ по РСО-Алания для проведения капитального ремонта, как и доказательства направления и получения арендодателем и Владикавказской КЭЧ района каких-либо письменных обращений о выдаче разрешения для его проведения.

ФИО1 указывается, что проведение капитального ремонта было вызвано аварийным прорывом 12.02.2006г. коммуникаций водопровода и канализации ввиду их высокой степени износа.

Действительно, проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью (ст. 616 ГК РФ).

Между тем, передаточный акт арендуемого имущества был подписан ФИО1 09.02.2006г. без каких-либо возражений относительно санитарно-технического состояния помещения и его пригодности к использованию по назначению.

Следовательно, ФИО1 не представлено доказательств передачи ей в аренду помещения с недостатками, полностью или частично препятствующими его использование по назначению, о которых ей заранее не было известно и, которые она не могла обнаружить во время осмотра или проверки исправности имущества при его получении.

Более того, ФИО1 не представлены доказательства самого факта возникновения аварийной ситуации, некие локальный сметный расчет №, акт о приемке выполненных работ от 27.03.2006г. и справка, на которые ссылается ФИО1, как на доказательства проведения неотделимых улучшений арендованного имущества, в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России отсутствуют, арендатором не направлялись.

Следовательно, не представляется возможным дать правовую оценку заявленному размеру затрат на проведение ремонта.

Более того, в настоящее время не представляется возможным установить факт проведения каких-либо работ по капитальному ремонту посредством экспертизы, поскольку с момента аварии, на которую ссылается истец, прошло более 12 лет.

Указанное обстоятельство, по мнению ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, является злоупотреблением арендатором своим правом, которая не вносила арендную плату и не уведомляла ни ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России, ни Министерство обороны РФ о проведенном капитальном ремонте помещений.

Также в настоящее время истекли сроки исковой давности для взыскания стоимости ремонтных работ; проведенных в 2006г.

ФИО1 во встречном исковом заявлении указывает, что на основании дополнительного соглашения от 27.03.2006г. к договору аренды № №-ф/06 от 09.02.2006г. договор был дополнен п.п. 8.2.1, предусматривавшим возможность зачета в счет погашения арендной платы стоимости расходов арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения, произведенных с письменного согласия арендодателя и владельца.

Указанное обстоятельство, по мнению ФИО1, является согласием арендодателя на производство арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Однако, указанное дополнительное соглашение в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не направлено, соответственно не представляется возможным установить факт его государственной регистрации.

Кроме того, п.п. 8.2.1 договора предусматривает перед производством капитальных работ получение письменного согласия на их проведение одновременно от арендодателя и от владельца. Такого рода согласие у ФИО1 отсутствует.

Более того, арендатор не упоминает о наличии п. 8.3 договора, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя и владельца при долевом участии в капитальном ремонте помещения, указанного в п. 1.1, а также текущем ремонте и реконструкции арендуемых помещений, после прекращения настоящего договора возмещению арендатору не подлежат.

Таким образом, ФИО1 письменного согласия от арендодателя помещений на проведение капитального ремонта не получала, доказательства того, что проведение такого ремонта за ее счет было вызвано неотложной необходимостью отсутствуют, как и отсутствуют доказательства факта уклонения арендодателя от самостоятельного выполнения капитального ремонта.

В рассматриваемом случае при отсутствии доказательств факта возникновения аварийной ситуации и необходимости проведения капитальных работ, если ФИО1 и проводились какие-либо работы на объекте, их следует относить к текущему ремонту, в связи с чем, подлежит применению п. 8.3 договора.

Доказательства внесения арендной платы по договору ФИО1 не представлены, платежные поручения отсутствуют, арендная плата ни ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, ни МО РФ не вносилась. В данной связи ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России правомерно было направлено арендатору уведомление о прекращении действия договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и освобождении помещения.

В соответствии с п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ...№ «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» для прекращения обязательства зачетом заявление о зачете должно быть получено соответствующей стороной.

ФИО1 не представлено доказательств направления и получения ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России заявления о зачете. Причем, заявленные ФИО1 во встречном исковом заявлении требования об удержании спорного нежилого помещения до полного погашения задолженности вообще подпадают под признаки преступления, предусмотренного ст. 330 Уголовного кодекса РФ (самоуправство).

В судебное заседание ФИО1 не явилась, направила в суд своего представителя.

Представитель ФИО1 – ФИО3, действующий на основании нотариальной доверенности <адрес>8 от 14.03.2019г., исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России не признал в полном объеме, полагал их незаконными, необоснованными и не подлежащими удовлетворению, в свою очередь встречные исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме и просил суд удовлетворить встречный иск ФИО1, а в удовлетворении иска ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России отказать по приведённым во встречном иске основаниям.

Выслушав объяснения представителя ФИО1, исследовав материалы дела в их совокупности, приходит к убеждению о том, что исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России и встречный иск ФИО1 подлежат оставлению без удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с ч.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, а также из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.07.2010г. Российская Федерация на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991г. № является собственником нежилого встроенного помещения (лит. «Б»), назначение: нежилое, общей площадью 125 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 41,42, 41а, 43, 44, 45, 48г, по адресу: РСО-Алания, <адрес>.

В соответствии с п.12 ст. 1 Федерального закона от 31.05.1996г. № 61-ФЗ (ред. от 29.12.2017г.) "Об обороне" имущество Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов является федеральной собственностью и находится у них на правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как усматривается из п. 1 Постановления Правительства РФ от 29.12.2008г. № (ред. от 12.12.2017г.) "О некоторых мерах по управлению федеральным имуществом" Министерство обороны Российской Федерации является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, находящимся у Вооруженных Сил Российской Федерации на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

09.02.2006г. между ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания (Арендодатель), Владикавказской КЭЧ района (Владелец) и ИП ФИО1 (Арендатор) был заключен Договор аренды №-ф/06, по условиям которого ФИО1 были переданы в аренду нежилые помещения, общей площадью 122,3 кв.м., расположенные по адресу: РСО-Алания, <адрес>.

В п.2.1 Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. указано, что договор действует с 01.01.2016г. по 29.12.2006г.

Размер ежемесячной арендной платы согласно Приложению № к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. был определен в размере 6.873 руб.

В соответствии с приказом МО Российской Федерации от 17.12.2010г. № «О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации» ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» Минобороны России прекратило свою деятельность как юридическое лицо путем реорганизации в форме присоединения к ФГУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, о чем выдано свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ серия 61 № от 26.08.2011г.

На основании распоряжения Правительства РФ №-р от 29.03.2012г. тип Федеральное государственное учреждение «Северо-Кавказское ТУИО» МО России изменен на федеральное государственное казенное учреждение Северо-Кавказское ТУИО» МО России.

Таким образом, в соответствии со ст. 58 ГК РФ ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России является правопреемником ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России по договору №-ф/06 от 09.02.2006г.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.12.2015г. за ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» было зарегистрировано право оперативного управления в отношении нежилого встроенного помещения (лит. «Б»), назначение: нежилое, общей площадью 125 кв.м., 1 этаж, номера на поэтажном плане 41,42, 41а, 43, 44, 45, 48г, по адресу: РСО-Алания, <адрес> на основании передаточного акта при присоединении федеральных государственных учреждений МО РФ от 01.04.2011г.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица.

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» в соответствии со ст. 58 ГК РФ является правопреемником Владикавказской КЭЧ района и тем самым является стороной по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. в результате универсального правопреемства.

Согласно ч.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО1 продолжает пользоваться спорным имуществом после истечения срока Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как усматривается из п. 2 Акта фактического использования строения (помещения), составленного инженером отдела (порядка использования недвижимого имущества) ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России ФИО2 помещение «Магазин» площадью 125,0 кв.м., расположено по адресу: <адрес>. На момент осмотра объект недвижимости («Магазин» площадью 125,0 кв.м.) находится в удовлетворительном состоянии и используется не по назначению, помещение без документов – оснований использует ИП ФИО1 под магазин бытовой химии. Договоры аренды между ИП ФИО1 и ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Минобороны России не заключались. Какие-либо документы-основания представлены не были.

05.07.2015г. ИП ФИО1 было направлено письмо в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России по вопросу согласования графика погашения задолженности ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России в связи с тем, что расходы, связанные с капитальным ремонтом помещения было решено зачитывать в счет ежемесячной арендной платы в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 27.03.2006г. к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г.

К данному письменному обращению были приложены копии локального сметного расчета №, согласованного согласованным ТУ Росимущества по РСО-Алания, ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России и ИП ФИО1; дополнительного соглашения от 27.03.2006г. к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г.; заключения № от 16.01.2012г. ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России.

При этом в материалы настоящего дела не было представлено сторонами никаких сведений о каком-либо реагировании со стороны ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России на данное письменное обращение.

На основании п.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как усматривается из ч.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

10.07.2018г. ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России направило в адрес ФИО1 письменное уведомление за исх. № о том, что действие договора передачи в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за учреждением на праве оперативного управления №-ф/06 от 09.02.2006г. прекращается в связи с чем ФИО1 необходимо освободить занимаемые по договору помещения, а так же уплатить ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России задолженность по арендной плате за период с 01.09.2011г. по 10.07.2018г. в сумме 565.877 руб.

Однако, суд усматривает в действиях ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России по одностороннему отказу от Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. злоупотребление правом в связи со следующим.

12.02.2006г. в подвальном помещении под арендуемыми ФИО1 нежилыми помещениями, общей площадью 122,3 кв.м. по <адрес> произошел аварийный прорыв коммуникаций водопровода и канализации, ввиду их высокой степени износа.

Как усматривается из заявления директора ВМУП № от 14.02.2006г., направленного в адрес прокурора Северо-Кавказского военного округа и начальника Владикавказской КЭЧ района, в нежилом помещении по <адрес> размещается ВМУП №, в ночь на 12 февраля произошла авария коммуникационных сетей водопровода и канализации, которая не устранена до настоящего времени (т.е. на 14.02.2006г.)

При этом выражалась просьба направить представителя для принятия необходимых мер, так как сложилась катастрофическая ситуация во ВМУП №, стены мокрые, отделка и покрытия пола и стен пришли в негодность, в подвале, в нарушение всех санитарных норм, по колено вода и фекальные массы, питьевая вода смешивается с канализационными стоками. Руководитель Владикавказской КЭЧ района ссылается на отсутствие денежных средств на капитальный ремонт, и то, что он приступит к ремонту в порядке очередности.

В связи с указанными обстоятельствами и с неотложной необходимостью арендатору ФИО1 пришлось произвести ремонтные работы на сумму 2.541.973 руб.

В силу положений ч.1 ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

10.03.2006г. ИП ФИО1 в адрес начальника Владикавказской КЭЧ района и руководителя ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания было направлено письмо о необходимости согласовать смету на капитальный ремонт на сумму 2.541.973 руб.

Кроме того, в данном письме ИП ФИО1 просила расходы, связанные с капитальным ремонтом помещения зачитывать в счет ежемесячной арендной платы путем подписания дополнительного соглашения к Договору №-ф/06 от 09.02.2006г.

Как усматривается из ч.1 ст.616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

27.03.2006г. между ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания (Арендодатель), Владикавказской КЭЧ района (Владелец) и ИП ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к Договору №-ф/06 от 09.02.2006г., по условиям которого были признаны недействительными пункты:

- 2.1 о том, что Договор аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. действует с 01.01.2016г. по 29.12.2006г.;

При этом, пункты 2.1, 2.3 и 8.2.1 Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. были приняты в следующей редакции:

«2.1 Настоящий договор действует с 09.02.2006г. по 31.12.2006г.»

Согласно п. 2 данного дополнительного соглашения установлено, что в соответствии с п.3.3.8 Договора, Арендодатель и Владелец подтверждают свое согласие на капитальный ремонт арендуемого согласно Договора нежилого помещения, по адресу: <адрес>, литер «Б». Стоимость и перечень работ по капитальному ремонту арендуемого помещения определена подписанным актом выполненных работ по форме КС-3 и составляет 2.541.972,60 руб.

Пунктом 3 данного дополнительного соглашения установлено, что данное соглашение распространяется на отношения, возникшие после 09.02.2006г.

Как усматривается из ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Факт понесённых ИП ФИО1 расходов, связанных с капитальным ремонтом в нежилом помещении, по адресу: <адрес> на сумму 2.541.973 руб., подтверждается локальным сметным расчетом №, согласованным ТУ Росимущества по РСО-Алания, ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России и ИП ФИО1, Актом о приеме выполненных работ от 27.03.2006г., подписанным ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, ИП ФИО1 и исполнителем ООО «Еврострой», а так же справкой о стоимости выполненных работ и затрат от 27.03.2016г., подписанной ИП ФИО1 и исполнителем ООО «Еврострой».

Тем самым ТУ Федеральное агентство по управлению Федеральным имуществом по РСО-Алания как арендодатель, Владикавказская КЭЧ района как владелец в соответствии со ст. 623 ГК РФ дали свое согласие Арендатору на производство неотделимых улучшений в арендуемом имуществе.

В связи с вышеуказанными обстоятельствами подлежат критической оценке доводы ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» о том, что ФИО1 не было представлено доказательств согласия арендодателя для проведения капитального ремонта, как и доказательств направления и получения арендодателем и Владикавказской КЭЧ района каких-либо письменных обращений о выдаче разрешения для его проведения.

Исследованные в судебном заседании по правилам ст.67 ГПК РФ вышеуказанные документы, суд считает допустимыми и достаточными доказательствами для подтверждения факта того, что ИП ФИО1 были понесены расходы, связанные с капитальным ремонтом в нежилом помещении, по адресу: <адрес> на размере 2.541.973 руб.

В свою очередь возражения ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» о не предоставлении ФИО1 доказательств самого факта возникновения аварийной ситуации подлежат критической оценке, так как в соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ не было представлено никаких доказательств, свидетельствующих о недопустимости вышеуказанных письменных документов.

Кроме того, подлежат критической оценке и доводы ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» о том, что локальный расчет №, акт о приемке выполненных работ от 27.03.2006г. и справка в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» отсутствуют и арендатором не направлялись, а так же доводы о том, что дополнительное соглашение к Договору №-ф/06 от 09.02.2006г. в ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» не направлено, поскольку учреждение, являясь стороной по сделке в результате универсального правопреемства, должно было знать о его заключении и исполнении.

Также подлежат критической оценке доводы ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» об отсутствии сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г.

Пункт 2 ст.651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. был заключен на срок менее года и, следовательно, не подлежал государственной регистрации.

Согласно п.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, дополнительное соглашение от 27.03.2006г. к договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. не подлежит государственной регистрации, так как не подлежал государственной регистрации сам договор аренды.

Как указано в п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013г. № "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно п. 2 ст.609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу п.3 ст.433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 ст. 433 ГК РФ (п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018г. № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

На основании изложенного суд признает дополнительное соглашение от 27.03.2006г. к договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. заключенным и обязательным для его сторон.

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» в соответствии со ст. 58 ГК РФ является правопреемником Владикавказской КЭЧ района и тем самым является стороной также по дополнительному соглашению к Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г.

Таким образом, к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России перешли как права, так и обязанности Арендодателя как по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г., так и по дополнительному соглашению от 27.03.2006г. к данному договору, в том числе и обязанность в соответствии с положениями 8.2.1 вышеуказанного договора произвести зачет стоимости расходов Арендатора на капитальный ремонт арендуемого согласно договору помещения, произведённых с письменного согласия Арендодателя и Владельца, в счет погашения арендной платы по договору до полного погашения.

Так, в соответствии с условиями Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. размер арендной платы установлен в сумме 6.873 руб. в месяц, следовательно, за год сумма арендной платы составляет 6.873 х12 = 82.476 руб.

Сумма арендной платы за указанный период составляет 82.476 руб. х 13 лет = 1.072.188 руб.

Таким образом, задолженность ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемника ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России перед ФИО1 по производству зачета затрат на капитальный ремонт в счет погашения арендной платы составляет 2.541.973 -1.072.188 = 1.469.785 руб.

При этом в соответствии с пунктом 8.3 Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведённых Арендатором с согласия Арендодателя и Владельца при долевом участии в капитальном ремонте здания, указанного в п.1.1, а также текущем ремонте и реконструкции арендуемых помещений, после прекращения настоящего Договора возмещению Арендатору не подлежит.

ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России, как правопреемник ФГУ «Владикавказская КЭЧ района» МО России, направило письменное уведомление за исх. № прекращении действия Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и выплате задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011г. по 10.07.2018г. в сумме 565.877 руб.

В свою очередь Арендатор – ФИО1 арендуемое помещение не освободила, арендную плату не выплатила в связи с тем, что иная возможность по возмещению понесённых расходов на капитальный ремонт в размере 1.469.785 руб. как в сохранении за ней права пользования арендуемого помещения до полного погашения арендной платы у неё отсутствует в соответствии с условиями Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и дополнительного соглашения от 27.03.2006г.

Из разъяснений п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016г. № "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п.2 ст. 450.1 ГК РФ).

Указанным Постановлением Пленума даны соответствующие разъяснения не только о правовых последствиях отказа от договора, но и о необходимости учета баланса интересов сторон договора при осуществлении одной из них такого права.

Так, в пункте 14 Постановления Пленума указано, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны. Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (п. 2 ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора.

Согласно п. 2 ст. 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Из разъяснений, изложенных в п. 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2005г. № "О применении судами некоторых положений раздела 1 первой части ГК РФ", следует, что согласно п. 2 ст.154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Поскольку такая односторонняя сделка, совершенная с нарушением предъявляемых к ней требований, не влечет юридических последствий, то она фактически ничтожна.

Судебная практика применения разъяснений п. 51 Постановления Пленума № пошла по пути признания таких односторонних отказов недействительными (ничтожными), то есть вне зависимости о признания судом.

В соответствии с п.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст.168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом установлено, что ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России было принято решение об отказе от Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. в одностороннем порядке без учета наличия у Арендодателя задолженности перед Арендатором по арендной плате в размере в размере 1.469.785 руб., образовавшейся в результате затрат, понесенных Арендатором по осуществлению капитального ремонта, необходимость погашения которой путем сохранения за Арендатором права пользования арендуемым помещением до ее полного погашения в соответствии с условиями Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и дополнительного соглашения от 27.03.2006г., и тем самым действовало не добросовестно, не учитывая права и законные интересы другой стороны – Арендатора, что в свою очередь свидетельствует о допущенном злоупотребление правом (ст.10 ГК РФ).

По правилам ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В связи с чем суд приходит к убеждению о том, что письменное уведомление ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России за исх. № о прекращении действия Договора аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и выплате задолженности по арендной плате за период с 01.09.2011г. по 10.07.2018г. в сумме 565.877 руб. подлежит признанию недействительной (ничтожной) сделкой.

Согласно ч.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При установленных обстоятельствах суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения как первоначального иска ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и обязании освободить нежилое помещение, так и встречного иска ФИО1 к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России о взыскании задолженности по договору аренды и признании права на удержание нежилого помещения до полного погашения задолженности по договору аренды, так как суд признает Договор аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и дополнительное соглашение к нему от 27.03.2006г. действующими и обязательными для их сторон.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 565.877 рублей и об обязании освободить нежилое встроенное помещение литер «Б», общей площадью 125 кв.м., номера на поэтажном плане 41, 42, 43, 44, 45и 48г, расположенное на первом этаже дома по адресу РСО-Алания, <адрес>, - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 Зои ФИО1 к ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» Министерства Обороны России о взыскании с ФГКУ «Северо-Кавказское ТУИО» МО России задолженности в размере 1.469.785 рублей по Договору аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. и признании за ФИО1 права на удержание нежилого помещения, общей площадью 122,3 кв.метров, расположенного по адресу <адрес>, <адрес> аренды №-ф/06 от 09.02.2006г. в размере 1.469.785 рублей - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РСО-Алания в течение месяца.

Судья- Амбалова Ж.Х.