Гражданский кодекс часть 1

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - представителя ООО УК «Комфорт-Сервис-1» ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда г. Ставрополя гражданское дело № по иску ФИО1 к ООО «Су-3 «ЮгСтройИнвест» о признании недействительными части договора участия в долевом строительстве и акта примета передачи,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Су-3 «ЮгСтройИнвест» о признании недействительными части договора участия в долевом строительстве и акта примета передачи, мотивируя свои требования тем, что ответчиком в нарушение действующего законодательства подписан акт приеме передачи квартиры истца ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Просит признать недействительным (ничтожным) пункт 3.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест»; признать недействительным (ничтожным) Акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест».

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объем и суду пояснил, что между ним и ООО «СУ-3 «ЮСИ» заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. На основании п. 1.1. данного Договора Застройщик обязался «...построить (создать) многоэтажный жилой дом.. . и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства» мне как Дольщику. Далее в ч. 2 п. 1.1. Договора предусмотрено, что Участник долевого строительства принимает объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В главе 2 Договора, перечисляющей обязанности Застройщика указано, что Застройщик по хронологии событий сначала строит, потом в установленном порядке получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (п. 2.1. Договора). Пункт 2.2. Договора четко указывает что «После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию... передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства». Так же пунктом 2.3. Договора предусмотрена возможность Застройщика досрочного исполнения обязательств по передаче объекта «но не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». В Договоре имеется п. 3.3., в котором указано, что с момента передачи жилого дома в управление эксплуатирующей организации дольщик обязуется уплачивать расходы по ее эксплуатации. ДД.ММ.ГГГГ с Застройщиком подписан Акт приема передачи без указания чего в наименовании. Из текста следует, что по данному акту передается оборудование и материалы, расположенные в помещении 81 строящегося дома. Так же в Акте указано, что Дольщик принимает <адрес> обязуется уплачивать коммунальные платежи с даты подписания Акта. В последствии ДД.ММ.ГГГГ Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, 12 октября "2011 года; подписан Акт приема передачи недвижимости, который является неотъемлемой частью Договора участия в долевом строительстве, зарегистрирован в органах юстиции, указан в Свидетельстве о собственности на данное имущество, и по которому права и обязанности перешли от Застройщика к Дольщику. Считаю п. 3.3. Договора участия в долевом строительстве и Акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными, противоречащими. Закону и не влекущими правовых последствий по следующим основаниям: 1. Между мной и ООО «СУ-3 «ЮСИ» заключен договор участия в долевом строительстве. Пункт 2.1 указанного договора предусматривает срок ввода в эксплуатацию — 3 <адрес> года. Процедура ввода дома в эксплуатацию, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, подразумевает получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию - документа, удостоверяющего, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, дом соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдается после окончания строительства, получения технического паспорта БТИ и проведения приемки завершенного строительством дома органами, выдавшими технические условия, проектными и контролирующими органами. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик может начать процедуру передачи дома. Понятия ввода в эксплуатацию неправомерно отождествлять с понятием окончания строительства. Срок окончания строительства жилого дома (окончание строительных работ) - это завершение строительных работ, выполняемых застройщиком. После ввода дома в эксплуатацию должен подписываться акт приёма передачи квартир между дольщиками и застройщиком. Дата подписания акта является датой перехода права собственности от застройщика к дольщику - собственнику. Для третьих лиц датой перехода считается дата регистрации права собственности в учреждении юстиции. Пункт 1 ст. 12 ФЗ № «О долевом строительстве» гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом и соответственно несет бремя по его содержанию. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им. П. 1 ст. 4, п.п. 2, 3 ст. 8 ФЗ № «О долевом строительстве» предусматривает передачу объекта долевого строительства не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Акт датирован ДД.ММ.ГГГГ а разрешение на ввод в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ Данное положение Закона нашло широкое применение в судах различных уровней. Например, Определение Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № четко связывает составление Акта приема передачи недвижимости со сроком ввода объекта в эксплуатацию. Так же Арбитражный Суд <адрес> в Решении от ДД.ММ.ГГГГ по делу N А23-4144/06А-11-349 указал, что передача объекта долевого строительства возможна только после ввода объекта строительства в эксплуатацию, а условия договора, противоречащие Закону в таких случаях незаконны. П. 4 ст. 7 ФЗ № «О долевом строительстве» четко предусматривает, что «условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными». Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при передаче объекта являлось бы существенным нарушением Договора участия в долевом строительстве, неприемлемым недостатком объекта, фактически освобождающим Застройщика от ответственности за эти недостатки. Подписание акта приема передачи квартиры до момента ввода объекта в эксплуатацию является по указанному основанию ничтожным. Кроме того, в акте не идентифицирован надлежащим образом объект передачи — квартира. Неверно указан адрес: <адрес>, после полного соблюдения техрегламента по вводу дома в эксплуатацию правомерным адресом объекта является: <адрес>. В акте передачи, отсутствует этажность квартиры, ее площадь, площадь лоджии, а эти показатели по факту сдачи существенно отличаются от предусмотренных в Договоре участия в долевом строительстве, что является явно существенными условиями исполнения договорных обязательств Застройщика. 5. Так же в ст. 16 ФЗ № указано, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), -разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Условие договора долевого участия в строительстве, содержащееся в п. 3.3, противоречит требованиям, установленным ст. 12 и 16 ФЗ N 214, при этом ущемляет его права как потребителя, поскольку на него возлагается обязанность по содержанию имущества с момента, когда фактически у них еще не возникло право на владение и пользование данным имуществом. Согласно п.1 ст. 25 Закона № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимость» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. В Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утв. приказом Федеральной регистрационной службы от ДД.ММ.ГГГГ №) со ссылкой на п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса указывается, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, в силу, пункта 2, статьи 8 ФЗ № и п. 1 ст. 25 ФЗ № процедура получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома предшествует передаче и приемке объекта долевого строительства. Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В пункте 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. А сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

Прсит признать недействительным (ничтожным) пункт 3.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест»; признать недействительным (ничтожным) Акт приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест».

Ответчик – представитель ООО «Су-3 «ЮгСтройИнвест» ФИО2 исковые требования не признала и суду пояснила, что договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, на основании которого оформлено право собственности на квартиру. Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пункт 3.3. договора участия в долевом строительстве предусматривает, что с момента передачи жилого дома, в котором расположена квартира, в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации, участник долевого строительства обязуется нести расходы по ее эксплуатации на основании действующих расценок. Жилой дом передан застройщиком управляющей компании на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Квартира № передана застройщиком дольщику ФИО1. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Исходя из условий пункта 3.3. договора с ДД.ММ.ГГГГ у истца возникла обязанность нести расходы по эксплуатации своей квартиры. Более того, ДД.ММ.ГГГГ является датой перехода права собственности от застройщика к дольщику - собственнику, соответственно истец ФИО1. с указанной даты обладает правом владения и пользования квартирой и после регистрации права собственности в учреждении юстиции - правом распоряжения. Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанного в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но и обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании вышеизложенного считаем, что с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В связи с этим момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства.

Просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель ООО УК «Комфорт-Сервис-1» ФИО3 не согласилась с заявленными требованиями, пояснив, что обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на истце. Договор был заключен добровольно, истец должен был выплачивать коммунальные платежи после передачи имущества. Вывоз мусора, электрификация подъезда, освещение во дворе – все это относится к местам общего пользования и должны быть оплачены истцом по договору. Истцом был оплачен авансовый платеж в размере 5000 рублей, т.е. он согласился с условиями договора.

Просит в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме.

Выслушав истца ФИО1, представителя ответчика ООО «Су-3 «ЮгСтройИнвест» ФИО2, представителя третьего лицо, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - представителя ООО УК «Комфорт-Сервис-1» ФИО3, исследовав представленные материалы дела, оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Как было установлено судом, договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, на основании которого оформлено право собственности на квартиру.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пункт 3.3. договора участия в долевом строительстве предусматривает, что с момента передачи жилого дома, в котором расположена квартира истца, в управление и/или на баланс эксплуатирующей организации, участник долевого строительства обязуется нести расходы по ее эксплуатации на основании действующих расценок.

Жилой дом передан застройщиком управляющей компании на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Квартира № передана застройщиком дольщику ФИО1 по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ

Исходя из условий пункта 3.3. договора с ДД.ММ.ГГГГ у истца возникла обязанность нести расходы по эксплуатации своей квартиры. Также, ДД.ММ.ГГГГ является датой перехода права собственности от застройщика к дольщику - собственнику, соответственно истец ФИО1. с указанной даты обладает правом владения и пользования квартирой и после регистрации права собственности в учреждении юстиции - правом распоряжения.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства наделяется не только правом фактически осуществлять права собственника, указанного в статье 209 Гражданского кодекса РФ, но и обязанностью по содержанию принадлежащего ему имущества, как это предусмотрено ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец ФИО1, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, поскольку момент возникновения у дольщика обязанности по оплате коммунальных услуг определяется не датой государственной регистрации права собственности на квартиру, а датой приемки объекта долевого строительства.

Кроме того, спорный договор был заключен истцом ФИО1 добровольно, им был оплачен авансовый платеж в размере 5000 рублей, т.е. истец ФИО1 согласился с условиями договора.

Учитывая установленные судом обстоятельства, а также положения действующего законодательства суд не находит оснований для признания недействительными (ничтожными) пункта 3.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест», и Акта приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «СУ-3 «ЮгСтройИнвест», в связи с чем отказывает в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в полном объеме в удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Су-3 «ЮгСтройИнвест» о признании недействительными части договора участия в долевом строительстве и акта примета передачи.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Л.А.Шевелев

Копия верна: Судья: