Гражданский кодекс часть 1

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Павловой Н.С., при секретаре Желяба А.А., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, неустойки,

установил:

истец обратился в суд с настоящим иском к ООО «СКМ-Торг», указав в обоснование требований, что 11.03.2016 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве < № >, в соответствии с которым застройщик обязался построить нежилое здание Административно-делового центра с подземной автостоянкой, расположенное по адресу: <...>. Объектом долевого строительства по указанному договору является нежилое помещение, расположенное на -1 этаже, помещение № 1, расположенное в осях 4-1/Ж-В, площадью 300 кв. м. Согласно п. 2.4. Договора цена договора составляет 7150000 рублей. Истец оплатил наличными денежными средствами всю сумму в день подписания договора, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру < № > от 11.03.2016. Согласно п 5.2. Договора нежилое здание должно быть сдано в эксплуатацию не позднее 3 квартала 2016 года. Согласно дополнительного соглашения от 31.07.2019 к Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 срок сдачи нежилого здания был перенесен на 31.12.2019.

Застройщик свои обязанности не исполнил и на месте согласованного в договоре объекта – отдельного помещения площадью 300 кв.м. расположены парковочные места и места общего пользования, а само помещение в здании отсутствует, то есть не построено, а также существенно нарушен срок окончания строительства, перенесенный на 31.12.2019, что исключает возможность принятия объекта договора.

20.08.2021 направлена претензия-уведомление Застройщику об отказе от исполнения договора в отношении принятия помещения, возврате уплаченных денежных средств, а также неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования, действовавшей на дату оплаты цены договора, за период с момента оплаты цены договора до момента возврата ответчиком указанной суммы в полном объеме. Требования в досудебном порядке удовлетворены не были.

Также, 04.07.2018 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве < № >, к указанному договору 31.07.2019 подписано Дополнительное соглашение, в соответствии с которым ООО «СКМ-Торг» приняло на себя обязанности построить следующие объекты:

- парковочное место № 39, расположенное на 1 уровне подземной автостоянки, на отметке – 4300, в осях 2-1/ВБ, площадь парковочного места 18 кв.м.

- парковочные места № 2 и 3, расположенные на 2 уровне подземной автостоянки на отметке - 7500, в осях 2-3/Е-Ж, площадь парковочного места 18 кв.м. и в осях 3-4/Е-Ж, площадь парковочного места 18 кв. м. соответственно. Срок окончания строительства определен 31.12.2019.

07.08.2019 истец оплатил наличными денежными средствами 800000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру < № > от 07.08.2019.

Поскольку свои обязанности застройщик не исполнил, объекты строительства до настоящего времени не переданы, истец вручил 20.08.2021 претензию-уведомление об отказе от исполнения договора и возврате денежных средств.

При расчете процентов истцом учтено, что с 03.04.2020 до 01.01.2021 не начисляются проценты, подлежащие уплате дольщику по ч. 6 ст. 9 по требованиям об уплате процентов, предъявленным к исполнению застройщику до 03.04.2020, предоставляется отсрочка до 01.01.2021.

С учетом уточненных исковых требований, ссылаясь на положения ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ, истец просил взыскать с ответчика:

- денежные средства в размере 7150000 рублей по договору долевого участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016,

- неустойку по Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 за период с 13.09.2018 по 31.07.2019 в размере 963 291, 09 рублей,

- неустойку по Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 за период с 02.01.2021 по 30.11.2021 в размере 724108, 91 рублей,

- неустойку по Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с 30.11.2021 по день фактического исполнения обязательства по оплате суммы основного долга;

- денежные средства в размере 800000 рублей по договору долевого участия в долевом строительстве < № > от 04.07.2018,

- неустойку по договору участия в долевом строительстве < № > от 04.07.2018 за период с 02.01.2021 по 01.12.2021 в размере 81019, 17 рублей,

- неустойку по Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 за период с 01.12.2021 в размере двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с 30.11.2021 по день фактического исполнения обязательства по оплате суммы основного долга;

- сумму уплаты государственной пошлины в размере 59083, 30 рубля.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования не признала, поддержала доводы изложенные в отзыве на иск, указала, что ответчиком приняты меры для передачи объекта долевого строительства, так 09.03.2021 ответчик направил в адрес истца уведомление о завершении строительства по договорам < № > от 04.07.2018 и < № > от 11.03.2021 и необходимости принятия объектов до 01.04.2021. По состоянию на 09.11.2021 объект строительства не принят, акт приема-передачи со стороны Дольщика не подписан, несмотря на то, что объект полностью готов к сдаче возражала относительно взыскания неустойки в двойном размере, поскольку на дату заключения договора, дату обращения с исковым заявлением в суд, истец обладал статусом индивидуального предпринимателя, среди видов экономической деятельности, осуществляемых истцом значатся – техническое обслуживание и ремонт легковых автомобилей и легких грузовых транспортных средств, в связи с чем предмет договора имеет коммерческое назначение. Также полагала, что заявленный размер неустойки является завышенным и просила снизить её размер на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явился истец ФИО3 о дате, времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, исследовав материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй настоящей статьи, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к компетенции арбитражных судов.

Согласно положениям статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане).

Согласно статье 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно выписке из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 05.04.2016, при этом первый договор долевого участия в строительстве < № > заключен 11.03.2016, а последующий договор долевого участия в строительстве < № > заключен с истцом как физическим лицом.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие какого-либо дохода от приобретения объектов недвижимости, отсутствие как таковой экономической деятельности, суд приходит к выводу, что дело подсудно суду общей юрисдикции.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (ч. 1).

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

Согласно п. 4 ст. 9 вышеназванного Федерального закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Судом установлено, что 11.03.2016 между гражданином ФИО3 и ООО «СКМ-Торг» заключен договор участия в долевом строительстве < № >, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить нежилое здание Административно-деловой центр с подземной автостоянкой, расположенное по адресу: <...>. Объектом долевого строительства по указанному договору является нежилое помещение, расположенное на -1 этаже, помещение № 1, расположенное в осях 4-1/Ж-В, площадью 300 кв.м. Согласно п. 2.4. Договора цена договора составляет 7150000 рублей. Срок окончания строительно-монтажных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта – не позднее 3 квартала 2016 года (п. 5.1. договора (л.д. 12-16).

Денежные средства в размере 7150000 рублей оплачены истцом в день заключения договора 11.03.2016, что подтверждается приходно-кассовым ордером (л.д. 21).

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.07.2019 к Договору участия в долевом строительстве < № > от 11.03.2016 сторонами согласован срок окончания строительно-монтажных работ – не позднее 31.12.2019. Срок передачи объекта не позднее 4 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 20).

20.08.2021 истцом вручена ООО «СКМ-Торг» претензия-уведомление об отказе от исполнения договора < № > от 11.03.2016 и возврате денежных средств (л.д. 24). Представитель ответчика не оспаривая факт получения данной претензии, указала, что стороны вели переговоры о принятии объекта долевого строительства в имеющемся виде, а именно в отсутствие предусмотренных договором перегородок, отделяющих места общего пользования от объекта договора. Представитель истца в судебном заседании пояснила, что объект приобретался в целях организации автомойки и принятие объекта в данном виде сделает невозможным его использование по запланированному назначению.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии основания для взыскания денежных средств о договору < № > от 11.03.2016, поскольку истец вправе был отказаться от исполнения договора, ввиду нарушения не только срока сдачи объекта, но и в том числе отсутствия самого объекта договора.

Относительно требований о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве < № > от 04.07.2018, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что 04.07.2019 между гражданином ФИО3 и ООО «СКМ-Торг» заключен договор участия в долевом строительстве < № >, по условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить нежилое здание Административно-деловой центр с подземной автостоянкой, расположенное по адресу: <...>. Объектом долевого строительства по указанному договору является парковочное место № 39, расположенное на 1 уровне подземной автостоянки, на отметке – 4300, в осях 2-1/ВБ, площадью -18 кв.м. Согласно п. 2.4. Договора цена договора составляет 450000 рублей. Срок окончания строительно-монтажных работ и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта – не позднее 31.12.2018(п. 5.1. договора (л.д. 25-32). В соответствии с дополнительным соглашением от 31.-7.2019 к договору участия в долевом строительстве < № > от 04.07.2018 стороны согласовали дополнить Договор пунктом 1.3.2. в следующей редакции: парковочное место № 2 и 3, расположенные на 2 уровне подземной автостоянки на отметке - 7500, в осях 2-3/Е-Ж, площадь парковочного места 18 кв.м. и в осях 3-4/Е-Ж, площадь каждого парковочного места 18 кв.м. Цена договора – 1 парковочного места на первой уровне 450000 рублей, цена двух парковочных мест на втором уровне 800000 рублей. Пункт 2.5. Договора изложен в следующей редакции: дольщик уплачивает цену договора в размере 800000 рублей (сумма с учетом оплаты одного парковочного места на первом уровне). Срок окончания строительства определен 31.12.2019.

07.09.2019 истцом оплачено 800000 рублей, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру (л.д. 36). Доказательств оплаты 450000 рублей истцом не представлено.

20.08.2021 истцом вручена ООО «СКМ-Торг» претензия-уведомление об отказе от исполнения договора < № > от 04.07.2018 и возврате денежных средств (л.д. 33). Представитель ответчика, пояснила, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 01.03.2021, уведомление на приемку было направлено за 14 дней, объект считается переданным 25.04.2021. Вместе с тем из представленного отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором, следует, что направленная в адрес истца корреспонденция была возвращена по иным, то есть не была получена ФИО3 Доказательств направления ответа на претензию истца не представлено.

Оценив представленные сторонами доказательства, учитывая пояснения представителя истца о том, что изначально приобреталось помещение для целей использования автомойки, которая по факту построена на была, у истца ФИО3 отпала необходимость в пользовании паркингом, а также в связи с нарушением срока сдачи объекта, руководствуясь ст. п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, суд приходит к выводу о наличии основания для взыскания денежных средств по договору < № > от 04.07.2018, поскольку истец вправе был отказаться от исполнения договора, ввиду нарушения не только срока сдачи объекта, но и в том числе отсутствия интереса в использовании парковочных мест.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки по двум объектам на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" предусматривает различные правовые последствия для застройщика при нарушении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в частности уплату неустойки (пени) в соответствии с частью 2 его статьи 6 за каждый день просрочки в случае принятия объекта долевого строительства участником долевого строительства и возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, с уплатой процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона, начисляемых со дня их внесения участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком, в случае расторжения договора по соответствующим основаниям (п. 29 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (ред. от 04.03.2015)).

Принимая во внимание, что истец отказался от исполнения договоров долевого участия в строительстве, направив в адрес ответчика претензию-уведомление, суд полагает, что имеются основания для взыскания неустойки на основании ч. 2 ст. 9 названного закона, рассчитанной за периоды указанные истцом.

Часть 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусматривает, что застройщик, в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Исходя из указанных выше норм закона, размер неустойки составит:

По договору долевого участия в строительстве < № > от 11.03.2016 за период с 13.09.2018 по 31.07.2019 и с 02.01.2021 по 08.12.2021- (7150 000 руб. x 662 дня x 1/300 x 11%) – 1165386 рублей 17 копеек.

По договору долевого участия в строительстве < № > от 04.07.2018 за период с 02.01.2021 по 08.12.2021- (800 000 руб. x 341 день x 1/300 x 7,25%) – 68200 рублей.

Оснований для присуждения процентов в двойном размере суд не усматривает. Как указано выше, в части 2 статьи 9 Закона №214 закреплено правило об уплате процентов в двойном размер в случае, если участником долевого строительства является гражданин.

Несмотря на то, что в договоре участия в долевом строительстве ФИО3 не значится в качестве предпринимателя, однако предмет договора - объект долевого строительства имеет коммерческое предназначение.

Закон №214-ФЗ делает различия между гражданином и индивидуальным предпринимателем, что следует из общих положений, в частности части 3 статьи 1. Кроме того, повышенная ответственность застройщика установлена с целью максимальной защиты наименее подготовленных участников правоотношений при долевом участии в строительстве (граждан, которые строят квартиры в многоквартирных домах для собственного использования).

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В абзаце втором п. 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 разъяснено, что применение ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Помимо самого заявления о явной несоразмерности штрафа последствиям нарушения обязательства, ответчик в силу положений ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан представить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

Ответчик, заявляя о несоразмерности неустойки, последствиям нарушенного обязательства, ссылается на нахождение длительное время в процедуре банкротства, что само по себе не может быть расценено в качестве основания для снижения размера неустойки.

На основании ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина с учетом пропорциональности удовлетворенных требований (94%) в размере 55538 рублей 30 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве, неустойки, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 7150000 рублей по договору долевого участия в строительстве < № > от 11.03.2016, а также неустойку в размере 1165386 рублей 17 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 800 000 рублей по договору долевого участия в строительстве < № > от 04.07.2018, а также неустойку в размере 68 200 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СКМ-Торг» в пользу ФИО3 расходы по уплате государственной пошлины в размере 55538 рублей 30 копеек.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Н.С. Павлова