Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» о признании договора участия в долевом строительстве заключенным,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО5 обратилась в суд с иском к ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» о признании договора участия в долевом строительстве заключенным.

В обоснование иска указано следующее:

ФИО1ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Кубаньжилстрой» заключен договор участия в долевом строительстве № НР/СВ-4/1/3/4/1, согласно которому ФИО5 является «Дольщиком» Объекта долевого строительства: 1-комнатной квартиры номер на площадке 4, проектной площадью 36,10 кв.м. (далее – жилое помещение), расположенной на 3 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома по строительному адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, Куникова, <адрес>, Снайпера Рубахо, <адрес> по ГП (далее – ДДУ).

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Кубаньжилстрой» признано банкротом и в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

В связи с инициированием в 2017 году процедуры банкротства застройщика – ООО «Кубаньжилстрой»уполномоченными органами приняты меры обеспечения, в том числе, в виде запрета осуществления Росреестром регистрационных действий с договорами долевого участия.

По указанным причинам указанный выше ДДУ не был зарегистрирован в установленном порядке.

ФИО5 исполнила свои обязательства по оплате за объект долевого строительства по ДДУ в полном объеме, что подтверждаются соглашением от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НР/15-18/8/3/3/1, согласно которому сумма, оплаченная ФИО1 по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 557 658 рублей, зачтена в счет оплаты договора от 28.03.2019№ НР/СВ-4/1/3/4/1.

В реестр требований о передачи жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой» арбитражным управляющим включены требования ФИО1 на квартиру номер на площадке 4, площадью 36,10 кв.м., расположенной на 3 этаже, в 1 секции многоквартирного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, Центральный внутригородской район, территория квартала в границах улиц Суворовская, Куникова, <адрес>, снайпера Рубахо, <адрес> по ГП, на основании договора об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1, с полной оплатой в размере 1 557 658 рублей.

Правомерность права требования ФИО1 о передаче ей жилого помещения, несмотря на отсутствие регистрации договора участия долевого строительства, в порядке, установленном законодательством, подтверждено определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-42523/2017-43/146-Б (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ).

В ходе строительства многоквартирного дома произошла смена застройщика: новым застройщиком является ООО «Юг-Инжиниринг».

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства МО <адрес> ООО «Юг-Инжиниринг» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № указанного многоэтажного жилого дома, с присвоением адреса и номера: <адрес>.

С учетом подтвержденных арбитражным судом прав ФИО1 требовать передачи жилого помещения в многоквартирном доме по <адрес> в <адрес> (далее-МКД), а также ввиду состоявшейся смены застройщика данного МКД, ФИО5 обратилась ДД.ММ.ГГГГ к новому застройщику – ООО «Юг-Инжиниринг» с заявлением о передаче ей жилого помещения, приобретенного по ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1.

Однако, ООО «Юг-Инжиниринг» отказалось передавать ФИО1 жилое помещение, порекомендовав обратиться с этим вопросом к ООО «Кубаньжилстрой» в рамках дела о банкротстве (исх. № от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГФИО5 через МФЦ обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> для регистрации указанного договора долевого участия, однако на устной консультации специалистами МФЦ, связавшимися со специалистами Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес>, разъяснено, что зарегистрировать право собственности невозможно, так как многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию. Подать договор участия в долевом строительстве на регистрацию ФИО5 не смогла.

Аналогичное разъяснение содержится в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ на обращение представителя ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данному ответу регистрация ДДУ после осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не представляется возможной.

Одновременно в ответе Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№ указано, что в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации основанием для осуществления учетно-регистрационных действий являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

В связи с тем, что строительство многоквартирного жилого дома завершено и дом введен в эксплуатацию в настоящий момент зарегистрировать договор долевого участия в установленном законом порядке не представляется возможным. ФИО5 не может реализовать свое право на государственную регистрацию ДДУ, и, как следствие, оформить право собственности на объект недвижимости, приобретенный по данному договору.

Договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1, подписанный ФИО1 и ООО «Кубаньжилстрой», содержит все существенные условия для договора долевого участия в строительстве, предусмотренные ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Таким образом, стороны договора выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Поскольку договор об участии в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1 по форме и содержанию соответствует требованиям закона, оплата цены договора произведена ФИО1 в полном объеме, что не оспаривается другой стороной договора, подтверждено включением ФИО1 в реестр требований о передаче жилых помещений ООО «Кубаньжилстрой», определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А32-42523/2017-43/146-Б (резолютивная часть объявлена ДД.ММ.ГГГГ), суд считает необходимым признать договор строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1заключенным.

Как следует из содержания Инвестиционного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Юг-Инжиниринг» является Новым Застройщиком и принимает на себя все обязательства прежнего застройщика (ООО «Кубаньжилстрой»), связанные с многоквартирным домом (пункт 1.3.): обеспечить надлежащим образом подписание согласованных сторонами дополнительных соглашений, фиксирующих смену сторон в обязательстве, а также новый срок ввода в эксплуатацию МКД (п. 2.3.9), осуществить передачу гражданам, участникам долевого строительства помещений в МКД в срок до 01.09.2020( п. 2.3.2). По договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (п.5) ООО «Юг-Инжиниринг» приняло обязательства передать участникам долевого строительства квартиры в соответствии с заключенными ДДУ.

Ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома подтвержден Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Управлением архитектуры и градостроительства муниципального образования <адрес>.

На основании изложенного истец просит:

Признать договор участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1 заключенным.

Обязать ООО «Юг-Инжиниринг» подписать с ФИО1 дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ НР/СВ-4/1/3/4/1 о смене застройщика в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать ООО «Юг-Инжиниринг» передать ФИО1 по передаточному акту жилое помещение - 1-комнатную <адрес> площадью 36,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на 3 этаже в 1 секции многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в течение 5 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ООО «Юг-Инжиниринг» в пользу ФИО1 10 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

Произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 на жилое помещение - 1-комнатную <адрес> площадью 36,1 кв.м., кадастровый №, расположенную на 3 этаже в 1 секции многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца просил иск удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «Кубаньжилстрой», ООО «Юг-Инжиниринг» в судебное заседание не прибыли. Причину неявки не сообщили. Ответчики извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Новороссийского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> просил вынести решение в соответствие с требованиями закона.

Заслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению.

К данному выводу суд пришел на основании следующего:

По указанным причинам указанный выше ДДУ не был зарегистрирован в установленном порядке.

Жилое помещение, являющееся предметом ДДУ от ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1, после ввода дома в эксплуатацию является 1-комнатная <адрес>, площадью 36,1 кв.м., кадастровый №, расположенная на 3 этаже в 1 секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>,

Как установлено судом, в соответствии с кассационным постановлением Арбитражного суда <адрес> по делу № А32-42523/2017 от ДД.ММ.ГГГГ правоотношения, возникшие между участниками долевого строительства и новым застройщиком, не могут быть предметом рассмотрения в рамках дела о банкротстве ООО «Кубаньжилстрой».

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано закона или иными правовыми актами (п. 4 ст.421 ГК РФ), а в силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В силу требований ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

- условия, предусмотренные ч.5 ст. 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в ч. 1 ст. 18.1 настоящего Федерального закона.

Условия договора, предусмотренные ч.4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных ч.4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Исходя из Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не следует, что ООО «Юг-Инжиниринг» освобождается от исполнения обязанностей перед теми участниками строительства, договоры с которым по тем или иным причинам не зарегистрированы в установленном порядке.

Права и обязанности, перешедшие к ООО «Юг-Инжиниринг», полностью идентичны ООО «Кубаньжилстрой», а, следовательно, новый застройщик не вправе устанавливать такие требования к участникам строительства, которые формально позволяют ему отказать в заключении дополнительного соглашения к ДДУ, а также в передаче объекта.

Пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

В соответствии с ч. 11 ст. 48 Закона о регистрации недвижимости для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными данным Законом, также необходимы:

разрешение на ввод в эксплуатацию МКД ;

передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В настоящий момент у истца отсутствует передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в связи с отказом ООО «Юг-Инжиниринг» передавать ФИО1 жилое помещение. При этом, из представленного ответа Новороссийского отдела Управления Росреестра по <адрес> следует, что регистрация, как основного договора, так и дополнительного соглашения к нему в настоящий момент не возможна.

Таким образом, обязательства ООО «Юг-Инжиниринг» по передаче истцу жилого помещения, остаются неисполненными, несмотря на достройку дома, при этом указанные обязательства не могут быть выполнены ООО «Кубаньжилстрой», так как в связи соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, договором от ДД.ММ.ГГГГ им утрачен статус застройщика(лицо, которое юридически может передать объекты), а также утрачено фактическое владение объектом, установление дополнительных условий для передачи помещений устанавливается лицом, фактически владеющим объектом и юридически являющимся застройщиком (ООО «Юг-Инжиниринг»).

В связи с вышеизложенным, требования ФИО1 об обязании ООО «Юг-Инжиниринг» подписать дополнительное соглашение к ДДУ и о возложении на ООО «Юг-Инжиниринг» обязанности передать квартиру являются обоснованными.

В соответствии с п. 63, п. 61 Постановления Пленума Верховного суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ истец вправе в одном исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности.

В связи с чем, требования ФИО1 о государственной регистрации права собственности на квартиру также подлежат удовлетворению.

В то же время, суд приходит к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика ООО «Юг-Инжиниринг» судебной неустойки заявлено преждевременно и не лишает истца права обратиться с соответствующим заявлением в суд после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать договор участия в долевом строительстве ДД.ММ.ГГГГ № НР/СВ-4/1/3/4/1 заключенным.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию <адрес>вого суда через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий Кириленко И.В.