Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего Сарахова А.А., при секретаре Кошеровой Л.М., с участием истца Алчагирова В.М. и его представителя истца Жилиной С.А., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Местной администрации г.о.Нальчик Мальбаховой Б.К., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика МКУ «Управление земельных отношений Местной администрации г.о.Нальчик Темботовой Л.А., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, представителя ответчика Темукуева А.А. - Тохаева Э.А.-А., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алчагирова Владимира Магомедовича к Местной администрации г.о.Нальчик и МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о.Нальчика и Темукуеву Азнауру Ахматовичу о признании аукциона и договора аренды недействительным,

у с т а н о в и л:

Истец обратился в суд с указанным иском к ответчику, в котором просил:

1.Признать недействительным постановление местной администрации г.о.Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, №

2.Признать недействительным протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ. которым победителем признан Темукуев А. А. и аннулировать результаты аукциона.

3.Признать недействительным договор аренды земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о.Нальчика и Темукуевым Азнауром Ахматовичем на право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, №

4.Признать за истцом право на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, площадью 950 кв.м, для организации открытой бесплатной автостоянки без проведения торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что на основании Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №, ему был предоставлен в аренду земельный участок в <адрес>, мерой 370 кв.м, под строительство комплекса автосервиса с автомойкой, ремонтными боксами, магазином и кафе, сроком на 5 лет. В последующем сроки продлевались.

ДД.ММ.ГГГГ. им получено свидетельство №-№ о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства (торговый центр), назначение: нежилое, ( 98% готовности) площадь застройки 295, 2 кв.м. лит.А по адресу Нальчик <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. на основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № ему был предоставлен в аренду соседний с вышеуказанным участком, земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, площадью 950 кв.м, для организации открытой бесплатной автостоянки.

Согласно ст.621 ГК РФ данный договор был продлен на неопределенный срок и он оплачивал арендную плату.

Согласно ч.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Эти требования администрацией г.о.Нальчик также не соблюдены.

Никаких уведомлений или претензий по оплате арендной платы из администрации г.о.Нальчик он не получал до августа 2016г.

Согласно п.1 ч.3 ст.39.6 ЗК РФ, он имел право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, чем намерен был воспользоваться.

О проведении торгов и об изъятии у него участка площадью 950 кв.м, истец не знал, поскольку в нарушение требования ст. ст. 56.2, 56.5 ЗК РФ не был уведомлен об этом Местной администрацией г о.Нальчик.

Аукцион, который был проведен 28.07.2016г. имел ряд существенных нарушений установленных правил, содержащихся в ст. 39.11 ЗК РФ.

Спорный участок был выделен из находящегося у истца в аренде участка с кадастровым номером № площадью 950 кв.м., однако отсутствует утвержденный проект межевания территории не соблюдены и другие требования ст.39.11 ЗК РФ, что согласно ч.8 данной нормы препятствует выставлению земельного участка на аукцион.

К договору об аренде спорного участка приложен акт приема -передачи земельного участка Темукуеву А. от ДД.ММ.ГГГГ., однако, на эту дату договор аренды с ним еще не был расторгнут и участок у него не был изъят администрацией г.о.Нальчик. Нарушено его право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Следовательно, постановление местной администрации г.о.Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ. «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адрес: <адрес>, № является незаконным и в соответствии со ст.60, 61 ЗК РФ подлежит отмене. Следовательно, незаконным является проведенный аукцион, подведение итогов аукциона и заключенный на его основе договор аренды земельного участка, ввиду ничтожности данной сделки.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в иске, и просили их удовлетворить в полном объеме. Истец суду также пояснил, что если бы своевременно узнал о формировании на месте арендуемой им автостоянки нового земельного участкас кадастровым № то принял бы участие в аукционе по продаже права заключения на него договора аренды. Часть ранее арендованного им земельного участка с кадастровым номером № используется им и в настоящее время по назначению в качестве автостоянки.

Представители ответчиков просили в удовлетворении иска отказать за необоснованностью.

Представитель МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации представил суду возражение, из содержания которого следует, что истец в исковом заявлении указывает, что согласно ч.2 ст.610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Эти требования Местной администрацией г.о. Нальчик также не соблюдены. Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГг. № между ДУГИ и Алчагировым В.М. был заключен ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что говорит о том, что срок договора был установлен. По истечению срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора. Истец не направил письменное уведомление о том, что хочет продлить договор аренды.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор подлежащий государственной регистрации, считается заключенным, с момента его регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Поскольку истец не зарегистрировал данный договор аренды, согласно вышеуказанной норме, договор не считается заключенным и не может быть продлен в соответствии с ч.2 ст.610 ГК РФ.

Кроме того истец не исполнял условия договора аренды п 3.2 где указано, что арендная плата вносится арендатором 1 раз в квартал до 15 числа первого месяца. В материалах дела имеется акт сверки расчетов по договору №-№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В исковом заявлении истец указывает, что не получал никаких уведомлений или претензий по оплате арендной платы, однако в материалах дела имеется уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, исх.№ о наличии задолженности по арендной плате.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление земельных отношений поступило обращение Темукуева А.А. о предоставлении земельного участка площадью 700 кв.м., с кадастровым №, расположенного по <адрес>, №, в аренду в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ от 30 октября 1994г. № 51-ФЗ, Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001г. №136-Ф3, Положением о подготовке, организации и проведении аукционов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков на территории городского округа Нальчик, утвержденным решением Совета местного самоуправления городского округа Нальчика от ДД.ММ.ГГГГ№, был подготовлен весь пакет документов для проведения вышеуказанного аукциона. В связи с тем, что на участие в аукционе была подана только одна заявка от Темукуева А.А., комиссией Управления было принято решение о признании аукциона несостоявшимся и заключении договора аренды с единственным участником - Темукуевым А.А., т.к. заявка и заявитель соответствовали всем требованиям, указанным в извещении (протокол рассмотрения заявок от ДД.ММ.ГГГГ.). Заявка была подана Темукуевым А.А. своевременно и задаток поступил в полном объеме на соответствующий счет (подтверждение в наличии).

Протокол признания был размещен на сайте torgi.gov.ru в соответствии с требованиями ЗК РФ, который в ст.39.11 и 39.12 обязывает организатора торгов размещать информацию о торгах на специализированном сайте, определенном Правительством РФ, в целях обеспечения доступности информации и прозрачности действий организатора торгов для потенциальных участников торгов.

Так же ГК РФ и ЗК РФ предусмотрен срок заключения договора по результатам торгов - не ранее 10 дней и не позднее 20 дней со дня размещения информации на официальном сайте РФ. Этот срок был соблюден и в течение 10 дней до заключения договора аренды обращений о наличии прав аренды или других прав на земельный участок в УЗО не поступало.

Земельный участок, который был объектом аукциона, и земельный участок, по которому обращается Алчагиров В.М., различны по площади и кадастровому номеру, т.е. земельный участок площадью 700 кв.м, ранее не был в аренде у Алчагирова В.М.

Истец указывает, что в протоколе о рассмотрении заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договора аренды на спорный участок от ДД.ММ.ГГГГ указано, что извещение о проведении открытого аукциона было размещено на сайте www.torg.gov.ru и сайте www.na.adm- kbr.ru, а также в газете «Нальчик» от ДД.ММ.ГГГГ№., т.е. за 5 дней до аукциона вместо 30 дней как того требует ст 39.11 ЗК РФ. Однако, ни на одном, ни на другом указанном сайте данных объявлений о проведении аукциона не обнаружено.

Довод истца о том, что информация не была размещена на сайте является несостоятельным, что подтверждается выпиской с сайта http:// torgi.gov.ru. (копия выписки прилагается) Также данная информация была размещена в газете «Нальчик» № от ДД.ММ.ГГГГ (копия газеты прилагается).

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.

На основании Постановления Главы Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. №, истцу был предоставлен в аренду земельный участок в <адрес>, мерой 370 кв.м, под строительство комплекса автосервиса с автомойкой, ремонтными боксами, магазином и кафе, сроком на 5 лет. В последующем сроки продлевались.

ДД.ММ.ГГГГ. им получено свидетельство №-АВ 245871 о государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства (торговый центр), назначение: нежилое, ( 98% готовности) площадь застройки 295, 2 кв.м. лит. А по адресу Нальчик <адрес>.

На основании постановления главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. № Департаментом по управлению городским имуществом местной администрации г.о Нальчик с истцомдля организации открытой бесплатной автостоянки был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу <адрес>, площадью 950 кв.м, № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный земельный участок был передан ему по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

По окончании указанного в договоре аренды срока, стороны вопрос о его расторжении не ставили, в связи с чем согласно положениям ст.621 ГК РФ он считается продленным на неопределенный срок.

В связи с тем, что данный земельный участок носил статус временного учтенного, он снят с учета.

ДД.ММ.ГГГГ начальником МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о Нальчик ФИО9 в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды №-№ от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ.

Отсутствие государственной регистрации данного договора правового значения для сторон не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ, т.е до расторжения ранее заключенного с истцом договора аренды земельного участка№-№ от ДД.ММ.ГГГГ, на месте земельного участка площадью 950 кв.мс кадастровым номером № расположенного по <адрес> в <адрес> был сформирован земельный участок площадью 700 кв.м., с кадастровым №, расположенного по <адрес>, б/н в <адрес>

Указанный факт, подтверждается материалами дела и ответчиками не оспаривается.

Об этом также указано в представленном в судебном заседании письме заместителя главы местной администрации г.о Нальчик ФИО14Бегидова от ДД.ММ.ГГГГ направленном в адрес истца, а также карте с координатами участка № составленной ФИО13

ДД.ММ.ГГГГ в Управление земельных отношений поступило обращение Темукуева А.А. о предоставлении земельного участка площадью 700 кв.м., с кадастровым №, расположенного по <адрес>, № в <адрес>, в аренду в соответствии с действующим законодательством.

На основании постановления Местной администрации городского округа Нальчик от ДД.ММ.ГГГГ№ «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, № принято распоряжение УЗО от ДД.ММ.ГГГГ. № об установлении начальной цены аукциона в размере <данные изъяты>.;

На основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ. победителем признан Темукуев А. А.

ДД.ММ.ГГГГ. между МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о.Нальчика и Темукуевым Азнауром Ахматовичем заключен договор аренды земельного участка №-№ от на право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, <адрес>

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ).

Под заинтересованным лицом следует понимать субъекта, имеющего юридически значимый интерес в деле. Такая заинтересованность может признаваться за лицами, чьи права и законные интересы нарушены при проведении торгов и будут восстановлены в результате признания торгов недействительными.

Из указанной нормы права следует, что лицо, требуя признания торгов недействительными, должно представить суду доказательства нарушения закона при проведении конкурса и доказать свою заинтересованность.

Хотя закон не определяет, какие именно нарушения правил проведения торгов могут привести к признанию торгов недействительными, однако при рассмотрении дела о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными (грубыми) и повлияли ли они на результат торгов, привели ли к неправильному определению победителя.

Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в ред. действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер.

Из указанного следует, что кадастровый номер земельного участка - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный земельный участок существует.

Согласно материалами дела сведения о земельном участке с кадастровым номером № аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Указанное обстоятельство не лишало истца статуса его арендатора. Обязанность по обеспечению учета арендованных земельных участков и соблюдению прав арендаторов лежит на арендодателе.

Вместе с этим, действующим законодательством не предусмотрена возможность повторного использования кадастрового номера земельного участка, сведения о котором аннулированы в установленном порядке.

Судом установлено, что исключенный из государственного кадастра недвижимости земельный участок был предоставлен истцу на праве аренды для организации автостоянки непосредственно прилегающей к зданию магазина истца, что не оспаривается ответчиками.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Ответчиком не отрицается, что повторное межевание произведено в границах ранее арендованного истцом земельного участка с кадастровым номером № для образования нового земельного участка с кадастровым номером №, который в последующем был предоставлен Темукуеву А.А. на основании результатов проведенного аукциона.

Вместе с этим из материалов дела следует, что ответчик после образования земельного участка и предоставления его в аренду Темукуеву А.А. направил в адрес истца уведомление, которым было констатировано наличие ранее возникших правоотношений с истцом на основании договора аренды земельного участка, который был исключен из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, суд считает, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером №№-№ от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на снятие его с учета и отсутствие госрегистрации договора его аренды расторгнут лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок с кадастровым номером № не смотря на снятие его с кадастрового учета по акту приёма-передачи у истца после расторжения договора аренды не изымался и частично находится в его пользовании и в настоящее время. Доказательств обратного ответчиками не представлено.

При указанных обстоятельствах расположенный на том же месте земельный участок с кадастровым номером № фактически не мог быть передан ФИО3ДД.ММ.ГГГГ

Вместе с этим, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Следовательно, действия ответчика по образованию раннее предоставленного земельного участка истцу в новый земельный участок с целью его предоставления в аренду третьему лицу нарушает права истца, для восстановления которого необходимо признать незаконным протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ. победителем которого признан Темукуев А. А. и заключенный на его основании договор арендыземельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ

Требование о признании за истцом права на заключение нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес>, площадью 950 кв.м, для организации открытой бесплатной автостоянки без проведения торгов является необоснованным поскольку указанный земельный участок снят с кадастрового учета.

Также не подлежит удовлетворению и требование истца о признании недействительным постановление местной администрации г.о.Нальчик № от ДД.ММ.ГГГГ «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу : <адрес>, б\н, поскольку его отмена не приведет к восстановлению прав истца, а сам он не будет лишен возможности участия в открытом аукционе.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования Алчагирова Владимира Магомедовича к Местной администрации г.о.Нальчик и МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о.Нальчика и Темукуеву Азнауру Ахматовичу о признании аукциона и договора аренды недействительным удовлетворить частично.

Признать недействительным протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м, от ДД.ММ.ГГГГ. которым победителем признан Темукуев А. А. и аннулировать результаты аукциона.

Признать недействительным договор аренды земельного участка №-№ от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между МКУ «Управление земельных отношений» Местной администрации г.о.Нальчика и Темукуевым Азнауром Ахматовичем на право аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 700 кв.м., расположенного по адресу : <адрес>, №

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КБР через Нальчикский городской суд КБР в течение месяца с момента его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Сарахов