Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бахирева А.Ю. к Лесновой Ю.А. о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, взыскании денежных средств, встречному исковому заявлению Лесновой Ю.А. к Бахиреву А.Ю. о взыскании денежных средства в размере 70000 рублей за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами,

установил:

Бахирева А.Ю. обратился в суд с иском к Лесновой Ю.А. о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Лесновой Ю.А. и Бахиревым А.Ю., взыскании с Лесновой Ю.А. в пользу Бахирева А.Ю. 70000 рублей, составляющих неосновательное обогащение, взыскании с Лесновой Ю.А.. в пользу Бахирева А.Ю. процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2025,20 рублей.

В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между арендатором Лесновой Ю.А. и новым арендатором Бахиревым А.Ю. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ После подачи вышеуказанного договора на государственную регистрацию прав (ДД.ММ.ГГГГ) выяснилось, что использовать земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером № в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием невозможно в полном объеме (строительство индивидуального жилого дома).

Согласно пунктам 1.2 и 1.4 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на передаваемом участке объектов недвижимого имущества не имеется, ограничений и обременений не установлено.

На момент подписания договора Леснова Ю.А. скрыла от него существенную информацию о предмете договора. Отсутствовала информация о факте нахождения на земельном участке трех охранных зон: зона газопровода (№), зона объектов электросетевого хозяйства (№), зона газораспределительных сетей (№). Таким образом, из <данные изъяты> кв.м. земельного участка, охранные зоны занимают <данные изъяты> кв.м., что с учетом действующих СНиП делает абсолютно невозможным строительство индивидуального жилого дома, а также хозяйственных построек, а также делает невозможным заезд техники на участок. Данные скрытые недостатки являются существенными, в связи с чем, имеются основания для расторжения указанного договора в соответствии со ст.620 ГК РФ.

Введя истца в заблуждение, Леснова Ю.А. потребовала от него 140000 рублей за передачу прав и обязанностей по указанному договору. ДД.ММ.ГГГГБахирев А.Ю. передал Лесновой Ю.А. половину от указанной суммы – 70000 рублей, что подтверждается распиской. Однако договор о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ не подразумевает никаких выплат со стороны нового арендатора в пользу арендатора, так как данным договором новый арендатор принимает все обязанности, в том числе обязанность внесения арендной платы арендодателю, установленную п.4.4.3 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Договор о передаче прав и обязанностей не содержит порядок взаиморасчетов. Леснова Ю.А. не являющаяся стороной – выгодоприобретателем, не имела прав требовать с него каких-либо денежных средств за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием расторгнуть договор и возвратить ему денежные средства, переданные по расписке в размере 70000 рублей. Леснова Ю.А. отказалась в добровольном порядке вернуть денежные средства.

Поскольку Леснова Ю.А. получила денежные средства без правовых оснований, поэтому в соответствии с п.п.1,7 ст.8, п.1 ст.1102 ГК РФ, считает, что переданные им 70000 рублей подлежат взысканию с Лесновой Ю.А. как неосновательное обогащение.

Ссылаясь на положения ст.1107, ч.1 ст.395 ГК РФ, п.2 ст.314 ГК РФ просил взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами (с учетом даты получения ответчиком претензии ДД.ММ.ГГГГ и срока возврата денежных средств в течение 7 дней). Расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, рассчитывается за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составляет 2025,20 рублей.

В последующем представитель истца Борщова М.Н. имеющая соответствующие полномочия по доверенности изменила основание иска, просила не рассматривать требования о признании 70000 рублей, как составляющие неосновательное обогащение и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2025,20 рублей. Окончательные требования заявила следующим образом: просила суд расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Лесновой Ю.А. и Бахиревым А.Ю., взыскать с Лесновой Ю.А. в пользу Бахирева А.В. 70000 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 2600 рублей (300 рублей за требование по расторжению договора и 2300 рублей за требование по возмещению денежных средств).

В обоснование указала, что ее доверить визуально определить наличие на земельном участке подземных сооружений (газопроводов) не мог в силу объективных обстоятельств. Согласно п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Если бы Бахирев А.Ю. знал или мог предвидеть наличие обременений приобретаемого земельного участка, то договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка не был бы им заключен. Данные скрытые недостатки являются существенными. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое повлечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. На основании ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, является основанием для его изменения ли расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. На основании ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Согласно п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства прекращаются. Из содержания п.4 ст.453 ГК РФ следует, что стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его расторжения (т.1 л.д.104-106).

Леснова Ю.А. предъявила встречные исковые требования к Бахиреву А.Ю. согласно которым просила взыскать с Бахирева А.Ю. в пользу Лесновой Ю.А. денежные средства в размере 70000 рублей за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Бахирева А.Ю. в пользу Лесновой Ю.А. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2286, 99 рублей.

В обоснование указала о том, что с ее стороны существенного нарушения договора от ДД.ММ.ГГГГ не было, все документы она передала Бахиреву А.Ю. Всю имеющуюся у нее информацию по земельному участку также сообщила ему. О существовании охранной зоны газопровода она не знала, так как она была установлена в то время, когда участок находился у нее в аренде, а администрация Красносельского муниципального района Костромской области об установлении охранной зоны ее не уведомила, и в договор аренды никаких изменений не внесла. О существовании охранной зоны узнала от Бахирева А.Ю. Стоимость переуступки права аренды на земельный участок по адресу: <адрес> установлена ею в размере 140000 рублей именно из-за прохождения вдоль участка трубы газопровода (№), о чем Бахиреву А.Ю. сообщалось. Данная стоимость намного ниже рыночной стоимости за аналогичные земельные участки. Бахирев А.Ю. к заключению договора никто не принуждал, он заключал его по своей воле. Все охранные зоны, в том числе охранная зона газопровода (№) были установлены намного ранее, чем был заключен договор от ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора информация об установлении охранных зонах на земельном участке была в общем доступе, в том числе на публичной кадастровой карте в сети интернет. Осматривал земельный участок Бахирева А.Ю.ДД.ММ.ГГГГ, договор переуступки прав аренды составлен ДД.ММ.ГГГГ, а сама сделка по переуступке прав аренды состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, у Бахирева А.Ю. было достаточно времени, чтобы собрать всю информацию о земельном участке. Однако он информацию об участке не собрал, то есть не проявил должной заботливости и осмотрительности перед заключением договора. Считает, что Бахирев А.Ю. еще до сдачи документов на государственную регистрацию знал об установленных на земельном участке охранных зонах и намеревался получить права аренды на указанный участок за 70000 рублей вместо 140000 рублей. Поскольку она со своей стороны выполнила добросовестно все условия договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а Бахирев А.Ю, не уплатил ей оставшиеся 70000 рублей за переуступку прав по аренде земельного участка в срок до ДД.ММ.ГГГГ, просит взыскать с него указанную сумму денежных средств. И в соответствии с ч.1 ст.395 ГК РФ, с учетом неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их уплаты Бахиревым А.Ю. взыскать с него проценты на указанную сумму долга (т.1 л.д.20-242).

С учетом характера спорных правоотношений, в соответствии со ст.43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: администрация Красносельского муниципального района Костромской области, АО «Газпром газораспределение Кострома», ПАО Россети центр в лифе филиала «Костромаэнерго», администрации Подольского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области, управление Росреестра по Костромской области (т.1 л.д.63, 88-88-оборот,228-229).

Истец по первоначальным требованиям Бахирев А.Ю. (ответчик по встречным требованиям), надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения спора, не явился. Согласно телефонограммы просил рассмотреть дело в его отсутствие. Поддерживает окончательные уточненные требования к Лесновой Ю.А., встречные требования Лесновой Ю.А. не признает и просит в них отказать.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец Бахирев А.Ю. дал аналогичные пояснения, что в исковом заявлении.

Представитель истца по первоначальным требованиям Борщова М.Н. окончательные исковые требования к Лесновой Ю.А. поддержала, по доводам указанным при изменении заявленных исковых требований ДД.ММ.ГГГГ, встречные исковые требования Лесновой Ю.А. не признала. Дополнительно суду пояснила, что в акте выбора земельного участка для строительства, согласовании на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям (по объекту индивидуальному жилому дому <адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, кроме всех прочих имеются визы представителей администрации Красносельского района и Подольского сельского поселения, а также представителя газоснабжающей организации, из чего можно сделать вывод об осведомленности в администрации Красносельского района еще в 2010 году о наличии газопровода на земельном участке Ч.И.В. которая в дальнейшем переуступила в 2017 году право аренды ответчику Лесновой Ю.А..

Согласно ответам АО «Газпром газораспределение Кострома» от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на запросы суда в собственности общества находятся два газопровода, проходящие по земельному участку №, зарегистрированные в 2019 и 2021 года. Строительство газопроводов осуществлялось в 2002-2003 годах, присвоены кадастровые номера (одному:№ в ДД.ММ.ГГГГ, второму (:№ – в ДД.ММ.ГГГГ). По данным газопроводам оформлены охранные зоны в соответствии с действующим законодательством. Привела выдержки из правил газораспределительных сетей, утвержденные постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 г. №878, в соответствии с которыми на участке запрещено строить объекты жилищно-гражданского назначения, огораживать и перегораживать охранные зоны, рыть погреба, копать и обрабатывать почву на глубину более 0,3 метра (п.14 Правил).

Согласно приложенной исполнительно-технической документации в ДД.ММ.ГГГГ году были проложены подземные и надземные газопроводы среднего и низкого давления глубиной <данные изъяты> м №), а также установлен шкаф газораспределения. В ДД.ММ.ГГГГ году был проложен подземный газопровод низкого давления длиной <данные изъяты> м (:№). В состав обеих приемочных комиссий входил начальник Красносельского участка службы городского хозяйства, следовательно информация о газопроводах на участке должна была быть у администрации Красносельского района. Согласно ответу ПАО «Россети Центр» от ДД.ММ.ГГГГ по запросу суда по спорному земельному участку проходит линия электропередач, которая введена в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, обслуживается Красносельским РЭС. Охранная зона на данную ЛЭП установлена с ДД.ММ.ГГГГ Представлена инвентаризационная карточка на ЛЭП, согласно которой периодически происходит капитальный ремонт данной линии. В материалах дела проверки по заявлению Бахирева А.Ю. о предполагаемых мошеннических действиях со стороны ответчика при заключении договора переуступки прав на аренду земельного участка имеется объяснение Лесновой Ю.А. от ДД.ММ.ГГГГ, в котором она указывает, что не знала о том, что на земельном участке имеются какие-то ограничения (обременения), впервые услышала об этом от Бахирева А.Ю. на следующий день после заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды. По указанному материалу вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ за отсутствием в действиях Лесновой Ю.А. состава преступления.

Ни в одном из представленных договоров аренды земельного участка, договоров о передаче прав и обязанностей не указано на наличие каких-либо обременений или ограничений в использованию земельного участка. Там прямо прописано, что в отношении земельного участка не имеется никаких ограничений и обременений, также как и в передаточных актах от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из представленных документов считает, что реально использовать земельный участок в соответствии с назначением под индивидуально-жилищное строительство невозможно, так как охранная зона газопровода низкого давления составляет согласно п.п. «б» п.7 Правил охраны газораспределительных сетей: вдоль трасс подземных газопроводов из полиэтиленовых труб при использовании медного провода для обозначения трассы газопровода – в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 3 метров от газопровода со стороны провода и 2 метров - с противоположной стороны. Согласно п.8 правил, отсчет расстояний при определении охранных зон газопроводов производится от оси газопровода – для однониточных газопроводов и от осей крайних ниток газопровода – для многониточных. С учетом того, что на земельном участке по одной оси проложены два подземных газопровода (среднего и низкого давления), т.е. многониточный, перпендикулярно им проложен подземный газопровод низкого давления, а рядом проходит еще охранная зона ЛЭП – использование участка под ИЖС невозможно.

Бихирев А.Ю. не знал и не мог знать о факте нахождения на земельном участке трех охранных зон, визуально определить наличие каких-либо признаков подземных сооружений невозможно, так как никакие метки ресурсоснабжающей организацией не установлены. Только после подписания договора о передаче прав на аренду земельного участка и сдачи данного договора на регистрацию (ДД.ММ.ГГГГ) и получения документов на руки, Бахирев А.Ю. незамедлительно предпринял действия по сбору информации в отношении возможных ограничений на земельном участке. При осмотре земельного участка ДД.ММ.ГГГГ ему было лишь сообщено о том, как указал свидетель Л.Д.В. в суде, что труба газопровода проходит строго вдоль участка. Получив выписку их ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, где были указаны все охранные зоны, он предпринял меры к мирному расторжению договора от ДД.ММ.ГГГГ и возвращению денежных средств в размере 70000 рублей переданных ответчику по расписке.

В связи с тем, что скрытые недостатки (охранные зоны, связанные с газопроводами) выявились после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ, после получения Бахиревым А.Ю. выписки из ЕГРН, данные недостатки являются существенными, поэтому в соответствии со ст.ст.450-451 ГК РФ имеются основания для расторжения указанного договора.

Ответчик Лесновой Ю.А. (истец по встречным требованиям) в судебном заседании исковые требования Бахирева А.Ю. не признала, встречные исковые требования поддержала в полном объеме, по доводам указанным при подаче встречных исковых требований. В суде дала аналогичные пояснения, уточнив, что о существовании охранной зоны подземного газопровода с учетным номером № (площадью <данные изъяты> кв.м.), проходящего вдоль земельного участка она знала. Подтвердила, что только после заключения договора переуступки права аренды на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ передала Бахиреву А.Ю. копию кадастрового паспорта на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, где зафиксирована охранная зона указанного газопровода. О наличии на земельном участке охранной зоны газопровода низкого и среднего давления с учетным номером № площадью <данные изъяты> кв.м. она не знала до того момента, пока ей об этом не сообщил сам Бахирев А.Ю.

Представители третьих лиц, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора – администрации Красносельского муниципального района Костромской области, администрации Подольского сельского поселения Красносельского муниципального района Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения спора, в суд не явились. Просили рассмотреть дело без их участия, разрешение спора и вынесение решения оставили на усмотрение суда.

В судебном заседании 22.03.2023 г. и 27.04.2023 г. представитель третьего лица – администрации Красносельского муниципального района Костромской области Панова Ж.Н. действующая по доверенности пояснила, что изначально земельный участок с кадастровым номером № в <адрес> был предоставлен администрацией района первому арендатору Чемадовой И.В. на основании договора аренды для строительства индивидуального жилого дома, договор был заключен на <данные изъяты> лет. В ДД.ММ.ГГГГ году права аренды на земельный участок этим арендатором были переуступлены Лесновой Ю.А., с которой администрация <адрес> заключила договор аренды на земельный участок сроком на <данные изъяты> лет. На тот момент никаких ограничений (обременений) на земельный участок внесено не было согласно выписки из ЕГРН, которую запросила администрация района. В ДД.ММ.ГГГГ года Леснова Ю.А. решила переуступить права аренды на земельный участок Бахирева А.Ю., который обратился в земельный комитет администрации района для получения сведений по указанному земельному участку. При истребовании выписки из ЕГРН в Управлении Росреестра по Костромской области ДД.ММ.ГГГГ выяснилось, что на земельном участке установлены две охранные зоны по газопроводы площадью <данные изъяты>, <данные изъяты> кв.м., и одна охранная зона электросетевого хозяйства площадью <данные изъяты> кв.м.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ПАО «Россети Центр – Костромаэнерго, извещенный надлежащим образом, в суд не явился. Прислал письменное ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие, решение оставили на усмотрение суда. Ранее в направленном отзыве указали, что по спорному земельному участку с кадастровым номером № проходит воздушная линия электропередач (<данные изъяты> Красное, находящаяся на балансе ПАО «Россети Центр» в лице филиала ПАО «Россети Центр»- Кострома» и обслуживается Красносельским РЭС, введена в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Охранная зона на ЛЭП установлена с ДД.ММ.ГГГГ, учетный №

В соответствии с п.5 правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160 охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон. Согласно установленных зон с собственниками земельных участков законодательством РФ не предусмотрено. Границы охранной хоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании. Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах. Согласно п.3 постановления Правительства РФ от 26.08.2013 г. №736 «О некоторых вопросах установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства» согласование границ охранных зон объектов электросетевого хозяйства, введенных в эксплуатацию до даты вступления в силу постановления Правительства РФ от 24.02.2009 №160, с Ростехнадзором не требуется. В таком случае сведения о границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании заявления организации, владеющей такими объектами на праве собственности или на ином законном основании (т.1 л.д.140-141).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – АО Газпром газораспределение Кострома», извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, своего представителя в суд не направило, просили рассмотреть без их участия. Прислали письменные отзывы, указывая, что по земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> проходят сооружения, находящиеся в собственности общества: газопровод с кадастровым номером № (право собственности зарегистрировано согласно выписки из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ), установлена охранная зона с реестровым номером №; газопровод с кадастровым номером № (право собственности зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ), установлена охранная зона с реестровым номером №. В соответствии с пунктом 14 Правил охраны газораспределительных сетей, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 г. №878, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются следующие ограничения (обременения), которыми запрещается: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, как в данном случае; е) огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра. Правила также предусматривают, что вдоль трасс наружных газопроводов устанавливаются охранные зоны в виде территории, ограниченной условными линиями, проходящими на расстоянии 2 метров с каждой стороны газопровода (подпункт «а» пункта 7) (т.1 л.д.99,101, т.2 л.д.38-40).

При таких обстоятельствах, суд, руководствуясь ст.167 ГПК РФ определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав стороны, присутствующие в судебном заседании, исследовав материалы дела, материалы проверки № КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Бахирева А.Ю. в отношении Лесновой Ю.А. при заключении договора переуступки прав аренды земельного участка, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Общие основания расторжения договора установлены ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, из которой следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Один из таких случаев предусмотрен ст. 451 Гражданского кодекса РФ определившей, что основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ч. 2 ст. 451 Гражданского кодекса РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства прекращаются. Из содержания п.4 ст.453 ГК РФ следует, что стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору до момента его расторжения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании заявления Чемадовой И.В. от ДД.ММ.ГГГГ, акта выбора земельного участка для строительства от ДД.ММ.ГГГГ, являющегося окончательным документом о согласовании основных проектных решений и технических условий на присоединение объекта к источникам снабжения, инженерным сетям, коммуникациям и сооружениям, подписанного членами комиссии: первым заместителем главы администрации Красносельского муниципального района, комитетом имущественных и земельных отношений, администрации Подольского сельского поселения, отдела архитектуры и градостроительства, санэпидемиологической службы, службы электросетей, службы связи, участка газоснабжения, Управления Роснедвижимости по Костромской области вынесено распоряжение первым заместителем главы администрации Красносельского района за № от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении гражданке Чемадовой И.В. из земель населенного пункта в аренду земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. сроком на <данные изъяты> лет для строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес> (т.1 л.д. 160,161,163, 164-16,167,168).

ДД.ММ.ГГГГ между администраций Красносельского муниципального района Костромской области «арендодатель» и гражданкой Чемадовой И.В. «арендатор» заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому последней был предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, сроком на <данные изъяты> лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установлена арендная плата, участок передан в аренду по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 153-155,156,157,158).

ДД.ММ.ГГГГЧемадовой И.В. в адрес администрации Красносельского муниципального района направленно уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору Лесновой Ю.А. (т.1 л.д.159).

Распоряжением главы администрации Красносельского муниципального района Костромской области за № от ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления Лесновой Ю.А. от ДД.ММ.ГГГГ договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключением договора аренды на новый срок с Лесновой Ю.А. (т.1 л.д. 171) расторгнут, составлен передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указано об отсутствии ограничений и обременений на земельный участок (т.1 л.д.180,181).

ДД.ММ.ГГГГ между администраций Красносельского муниципального района Костромской области «арендодатель» и гражданкой Лесновой Ю.А. «арендатор» заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому последней был предоставлен в аренду земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, сроком на <данные изъяты> лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, установлена арендная плата, участок передан в аренду по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ В самом договоре и в передаточном акте указано об отсутствии ограничений и обременений на земельном участке, приложена усеченная выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.172-173,174-176,177-178,179) Право аренды земельного участка за Лесновой Ю.А. зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 23-оборот).

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиком Лесновой Ю.А. (истцом по встречным требованиям) «арендатором» и истцом Бахиревым А.Ю. (ответчиком по встречным требованиям) «новым арендатором» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому последнему были переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, категория земель земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> для строительства индивидуального жилого дома, участок передан в аренду по передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ В самом договоре и в передаточном акте не содержится сведений о наличии ограничений и обременений на земельном участке (т.1 л.д.20,21). По расписке от ДД.ММ.ГГГГЛеснова Ю.А. получила от Бахирева А.Ю. денежные средства в размере 70000 рублей в счет оплаты переуступки права аренды земельного участка по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.22). Согласно расписки без даты Бахирев А.Ю. обязался выплатить оставшуюся сумму денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ за переуступку аренды земельного участка (т.1 л.д.49).

Также из представленной исполнительно-технической документации АО «Газпром газораспределение Кострома» и ответов на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в <адрес>, в том числе через указанный земельный участок с кадастровым номером № проходят 2 подземных газопровода: 1) низкого давления с кадастровым номером № присвоенным ДД.ММ.ГГГГ протяженностью <данные изъяты> м. зарегистрированный на праве собственности общества в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от ДД.ММ.ГГГГ, оформлена охранная зона с реестровым номером №, утвержденная в соответствии с распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области № от ДД.ММ.ГГГГ «Об установлении охранных зон газораспределительных сетей»; 2) низкого и среднего давления общей длиной <данные изъяты> м, со шкафом газораспределения, зарегистрирован на праве собственности общества ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором купли-продажи имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, строительство осуществлялось с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ что подтверждается актом приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы от ДД.ММ.ГГГГ, охранная зона с реестровым номером № утверждена в соответствии с распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области №329 от 25.03.2021 «Об утверждении охранных зон газораспределительных сетей, площадь охранных зон газопроводов составляет <данные изъяты> и <данные изъяты> кв. м. соответственно (т.1 л.д.99,184,185-200, т.1 л.д.26 оборот). Кроме того по земельному участку проходит воздушная линия электропередач (<данные изъяты>, находящаяся на балансе ПАО «Россети Центр» в лице филиала ПАО «Россети Центр»- Кострома» и обслуживается Красносельским РЭС, введена в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, охранная зона на ЛЭП установлена с ДД.ММ.ГГГГ под учетным номером №; на ЛЭП в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ периодически происходила реконструкция и ремонт (т.1 л.д.140-141,143-144).

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость которого составляет 185000 рублей, зарегистрированы: охранная зона газопровода с учетным номером № площадью <данные изъяты> кв.м., охранная зона электросетевого хозяйства с учетным номером № площадью <данные изъяты> кв.м., охранная зона газопровода с учетным номером <данные изъяты> площадью <данные изъяты> кв.м. (т.1 л.д. 23-26).

Допрошенный в судебном заседании специалист Королев М.В. (начальник Красносельской РЭС) подтвердил факт прохождения по земельному участку 2 подземных газопроводов: низкого давления с кадастровым номером № (вдоль участка) и низкого и среднего давления (поперек участка), проложенных в период 2002-2003 годов, которые имеют охранные зоны площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> кв.м. соответственно. Визуально как и где именно проходят газопроводы по участку не видно, поскольку трубы проходят под землёй на глубине 1,10-1,20 м. Также на земельном участке имеется охранная зона воздушной линии электропередач. Общая площадь охранных зон составляет практически половину земельного участка. На участке с учетом наличия охранных зон под газопроводами нельзя строить капитальные строения (жилой дом).

Допрошенный в суде свидетель Л.Д.В. показал, что ДД.ММ.ГГГГ его супруга Леснова Ю.А. заключила с Бахиревым А.Ю. договор переуступки права аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес>, предназначенного для строительства индивидуального жилого дома. За переуступки права аренды Бахирев А.Ю. обязался заплатить 140000 рублей, из этой суммы уплатил 70000 рублей по расписке ДД.ММ.ГГГГ, а оставшуюся сумму в конце ДД.ММ.ГГГГ Документы по сделке готовила его супруга, какие именно документы она передавала Бахиреву А.Ю. по земельному участку, он не видел. Перед сделкой, ДД.ММ.ГГГГ он лично показывал Бахиреву А.Ю. земельный участок и словесно пояснил, что по правому краю участка вдоль забора проходит труба газопровода.

Допрошенная в суде свидетель А.С.А. показала, что земельный участок с кадастровым номером № в <адрес> изначально был предоставлен в аренду одной гражданке для строительства индивидуального жилого дома. В ДД.ММ.ГГГГ году был заключен договор аренды уже с Лесновой Ю.А. Была получена выписка из ЕРГН ДД.ММ.ГГГГ в усеченном виде, где отсутствовали сведения о наличии каких-либо ограничений (обременений) на земельном участке. В договоре аренды на земельный участок также указали об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) по земельному участку. В ДД.ММ.ГГГГ года Леснова Ю.А. переуступила права аренды земельного участка Бахиреву А.Ю.ДД.ММ.ГГГГ была запрошена выписка по указанному земельному участку, возможно в связи с обращением Бахирева А.Ю. по результатам которой выяснилось о наличии на земельном участке трех зарегистрированных охранных зон, установленных в связи с наличием на ней двух газопроводов и линии электросетей, сведениями по которым ранее администрация не располагала. До ДД.ММ.ГГГГ выписки из ЕГРН администрацией не запрашивались, и выход на указанный земельный участок не осуществлялся, поскольку у администрации заключено порядка 1700 договоров аренды земельных участков.

Представленные сторонами и исследованные судом доказательства являются относимыми, допустимыми, достоверными доказательствами, и в своей совокупности достаточными для правильного разрешения возникшего спора.

Истец Бахирев А.Ю. и его представитель по доверенности Борщова М.Н. в обоснование заявленных требований ссылаются на то, что при заключении договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка Бахирев А.Ю. полагал исходя из целевого назначения земельного участка, указанного в правоудостоверяющих документах на земельный участок о возможности использования его по целевому назначению для строительства индивидуального жилого дома размером <данные изъяты>. в центральной части земельного участка. Также ссылаются на то, что если бы Бахиреву А.Ю. было изначально известно, что приобретаемый им в субаренду земельный участок, не подлежит индивидуальной застройке, в силу наличия охранных зон газопроводов и электросетевого хозяйства договор между ним и Лесновой Ю.А. вообще не был бы заключен.

Согласно представленного в материалы дела дополнительного ответа ООО «Газпром газораспределение Кострома» от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений специалиста Королева М.В. в суде, размещение и строительство каких-либо объектов в зоне минимального расстояния от оси проходящих подземных газопроводов (низкого, низкого и среднего давления) на данном земельном участке категорически запрещено.

Судом установлено, что Бахирев А.Ю. не знал о факте нахождения на земельном участке трех охранных зон, поскольку визуально определить наличие каких-либо признаков подземных газопроводов невозможно, так как никакие обозначения ресурсоснабжающей организацией не установлены. Только после подписания договора о передаче прав на аренду земельного участка и сдачи данного договора на регистрацию (ДД.ММ.ГГГГ), получения документов на руки, в частности кадастрового паспорта на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, где отмечена охранная зона газопровода № площадью <данные изъяты> кв.м.) (т.2 л.д.43-45), Бахирев А.Ю. незамедлительно предпринял действия по сбору информации в отношении возможных ограничений на земельном участке. Непосредственно при осмотре земельного участка ДД.ММ.ГГГГ ему было лишь сообщено о том, как указал свидетель Л.Д.В. в суде, что труба газопровода проходит строго вдоль забора земельного участка. Получив выписку их ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, где были указаны все охранные зоны, он предпринял меры к мирному расторжению договора от ДД.ММ.ГГГГ и возвращению денежных средств в размере 70000 рублей переданных ответчику по расписке. На указанную претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик Леснова Ю.А. ответила отказом (т.1 л.д.27,28,29).

Данные обстоятельства подтверждаются исследованным в суде материалом проверки по заявлению Бахирева А.Ю. за № КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ о предполагаемых мошеннических действиях со стороны ответчика Лесновой Ю.А. при заключении договора переуступки прав на аренду земельного участка, где имеется объяснение последней от ДД.ММ.ГГГГ, в котором та указывает, что она вообще не знала и не предполагала о наличии на земельном участке каких-либо ограничений (обременений), впервые услышала об этом от самого Бахирева А.Ю. после заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды. По указанному материалу вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ за отсутствием в действиях Лесновой Ю.А. состава преступления (л.д.36,38-39 материала).

Существенными условиями оборота, земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства, является сама возможность капитального строительства на нем, с целью проживания в построенном объекте, использования созданного объекта, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ.

Нахождение земельного участка в охранных зонах газопроводов низкого, низкого и среднего давления, согласно пунктов 2, 14 Правил охраны Газораспределительных сетей (в ред. Постановления Правительства РФ от 22.12.2011 N 1101) предполагает ограничение. Так, на земельные участки, входящие в охранные зоны газораспределительных сетей, в целях предупреждения их повреждения или нарушения условий их нормальной эксплуатации налагаются ограничения (обременения), которыми запрещается лицам, указанным в пункте 2 настоящих Правил: а) строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения ж) разводить огонь и размещать источники огня; з) рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра".

С учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению становится невозможным.

Характеристики и недостатки земельного участка, связанные с ограничениями, в первую очередь с охранными зонами газопроводов не были оговорены в договоре переуступки прав и обязанностей по договору аренды и в передаточном акте от ДД.ММ.ГГГГ, возникли до его заключения и являются существенными, то есть не позволяют использовать такой участок в соответствии с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома, а поэтому в соответствии с ч.2 ст.451 ГК РФ требования истца Бахирева А.Ю. о расторжении договора и возврата сторон в первоначальное положение подлежат удовлетворению, в связи с изменением существенных обстоятельств.

С учетом изложенного, договор переуступки права аренды подлежит расторжению, а денежные средства в размере 70 000 рублей уплаченные по расписке Бахирева А.Ю.Лесновой Ю.А.ДД.ММ.ГГГГ подлежат возврату истцу Бахиреву А.Ю.

Доводы ответчика Лесновой Ю.А. о том, что при заключении договора передачи права аренды на земельный участок ДД.ММ.ГГГГ не имеется существенных изменений обстоятельств, предусмотренных ст.ст.450,451 ГК РФ, о том, что истец Бахирев А.Ю. изначально преследовал цель приобрести право аренды на земельный участок по заниженной цене в 70000 рублей, суд находит не состоятельными, поскольку они опровергаются представленными и исследованными в суде доказательствами.

При указанных выше обстоятельствах, с учетом установления судом факт существенного нарушения условий договора, не подлежат удовлетворению встречные требования Лесновой Ю.А. к Бахиреву А.Ю. о взыскании с него денежных средств в размере 70000 рублей за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2286, 99 рублей, как производного требования от первого.

С учетом положений ст.98 ГПК РФ в пользу истца Бахирева А.Ю. с ответчика Лесновой Ю.А. подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб. (за требование по расторжению договора) и 2300 рублей (за требование имущественного характера по возврату 70000 рублей), а всего 2600 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Бахирева А.Ю. к Лесновой Ю.А. о расторжении договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, взыскании денежных средств, - удовлетворить.

Расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между Лесновой Ю.А., <данные изъяты> г. рождения, уроженкой <адрес>, паспорт <данные изъяты> выдан <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, и Бахиревым А.Ю,, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, уроженцем <адрес>, паспорт <данные изъяты> выдан <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с Лесновой Ю.А. в пользу Бахирева А.Ю. 70000 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Лесновой Ю.А. к Бахиреву А.Ю. о взыскании денежные средства в размере 70000 рублей за передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 2286, 99 рублей, отказать.

Взыскать с Лесновой Ю.А. в пользу Бахирева А.Ю. расходы по оплате государственной пошлины в размере 2600 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Красносельский районный суд Костромской области.

Судья: А.Н. Смолин

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2023 года в 15 часов