Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Вологды к ФИО1, финансовому управляющему ФИО1 - ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному иску ФИО1, финансового управляющего ФИО1 – ФИО2 к Администрации города Вологды о взыскании стоимости неотделимых улучшений,

установил:

на основании постановления Администрации города Вологды от 31.10.2013 № с письменного согласия Управления Федеральной антимонопольной службы по Вологодской области от 20 сентября 2013 года № Администрацией города Вологды по договору от 20.12.2013 № предоставлены в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 муниципальные нежилые помещения, расположенные в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>, общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №; I этаж - №; II этаж - №; III этаж - №).

ФИО3 20.05.2015 обратился к Администрации города Вологды с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Закон № 159-ФЗ), в удовлетворении которого отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Вологодской области от 16.12.2015 по делу № А13-9233/2015 признаны не соответствующими Закону № 159-ФЗ и незаконными действия Администрации города Вологды по отказу ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, на Администрацию города Вологды возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и обязанностей ФИО1 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества - нежилых помещений, имеющих кадастровый номер №, общей площадью 722,8 кв.м, этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <адрес>, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости указанного арендуемого имущества в двухмесячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации указанного арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ФИО1 проект договора купли-продажи указанного арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Администрации от 14.06.2016 № «Об условиях приватизации нежилого помещения но адресу: <адрес>» принято решение продать нежилое помещение, общей площадью 722,8 кв.м (кадастровый номер №), этаж: подвал, 1, 2, 3, адрес (местонахождение): <адрес>, являющееся объектом культурного наследия федерального значения, предложить арендатору указанных помещений реализовать преимущественное право на их приобретение по цене 49 819 000 руб. без учета НДС, равной их рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Администрация города Вологды 17.06.2016 направила в адрес ФИО1 предложение о заключении договора №, к которому приложен проект договора купли-продажи нежилого помещения по цене 49 819 000 руб. без учета НДС.

ФИО1 не согласился с ценой нежилых помещений, предусмотренных проектом договора, о чем сообщил Администрации города Вологды письмом от 18.07.2016 №, указав, что цена имущества завышена, поскольку рыночная стоимость объекта составляет 21 676 000 руб.

Администрация города Вологды заключать договор на условиях о цене, предложенных ФИО1, не согласилась.

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к Администрации города Вологды, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, а именно нежилых помещений с кадастровым номером № общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №; I этаж -№; II этаж - №; III этаж - №), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>, путем установления выкупной цены договора, равной их рыночной стоимости в размере 18 369 491 руб. 52 коп., и о возложении на Администрацию города Вологды обязанности произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в размере 32 567 928 руб. 07 коп.

С учетом результатов судебной экспертизы ФИО1 уточнил исковые требования, просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества путем установления цены упомянутых нежилых помещений, равной их рыночной стоимости в размере 38 460 000 руб., а также возложить на Администрации города Вологды обязанность произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты нежилых помещений в сумме 30 022 671 руб.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 по делу № А13-9934/2016 требования ФИО1 удовлетворены.

Постановлением Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 06.09.2017 решение оставлено без изменения.

После вступления в законную силу (06.09.2017) решения Арбитражного суда Вологодской области от 08.05.2017 по делу № А13-9934/2016 между Администрацией города Вологды и ФИО1 был заключен договор купли - продажи муниципального недвижимого имущества от 30.11.2017 №.

Переход права на вышеуказанные нежилые помещения зарегистрирован в установленном законом порядке 12.12.2017, запись об аренде указанных нежилых помещений была погашена.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 решение от 08.05.2017 и постановление от 06.09.2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением суда Арбитражного суда Вологодской области от 17.05.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.08.2018, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 решение от 17.05.2018 и постановление от 29.08.2018 по делу № А13-9934/2016 оставлены без изменения.

Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 13.04.2017 по делу № 2-1592/2018 с ФИО1 в пользу Администрации города Вологды взыскана задолженность по арендной плате за вышеуказанные нежилые помещения за период с 05.05.2017 по 30.11.2017 в размере 2 249 050,35 руб. Решение суда вступило в законную силу 19.05.2018.

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 28.04.2017 по делу № А13-2000/2017 ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим имуществом назначен ФИО2

От финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 31.01.2019 поступило обращение о передаче Администрации города Вологды нежилых помещений с кадастровым номером № общей площадью 722,8 кв. м (позиции по экспликации: подвал - №; I этаж -№; II этаж - №; III этаж - №), расположенных в трехэтажном с подвалом кирпичном нежилом здании - объекте культурного наследия федерального значения «Башни и лавки у Каменного моста, конец XVIII в.» по адресу: <адрес>.

Указанные помещения переданы Администрации города Вологды по акту приема-передачи 31.01.2019.

31.01.2019 Администрация города Вологды и финансовый управляющий заключили соглашение о расторжении договора аренды от 20.12.2013 №.

Со ссылкой на неисполнение ФИО1 обязанностей по внесению арендной платы за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 Администрация города Вологды обратилась в суд с настоящим иском к ФИО1, финансовому управляющему ФИО1 - ФИО2

Просила взыскать с ответчиков задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в сумме 4 572 166,62 руб., задолженность по пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 - 1 604 602,24 руб.

Не согласившись с исковым заявлением Администрации города Вологды ФИО1, финансовый управляющий ФИО1 - ФИО2 обратились в суд со встречным иском, со ссылкой на то, что на стороне Администрация города Вологды имеется неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений муниципального имущества в размере 30 022 671 руб., объем и стоимость которых установлены заключением экспертизы от 07.11.2016 №, произведенной арбитражным судом в рамках рассмотрения дела № А13-9934/2016, которые произведены ФИО1 в период действия договора аренды.

Просили взыскать с Администрации города Вологды в пользу ФИО1 сумму неотделимых улучшений по объекту недвижимого имущества с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в размере 30 022 671 руб., в случае удовлетворения встречного иска - произвести зачет требований.

Представитель истца (ответчика) - Администрации города Вологды по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, возражала относительно удовлетворения встречного иска, указав, что в соответствии с пунктом 5 договора неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности ФИО5 поддержал встречный иск, просил его удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

Финансовый управляющий ФИО1 – ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, его представитель по доверенности ФИО6 поддержала встречный иск, просила его удовлетворить, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, общества с ограниченной ответственностью ТД «Агроторг» в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомлен.

Суд, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Рассматривая исковые требования Администрации города Вологды суд учитывает, что данные требования относятся в силу статьи 134 части 1 Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» к текущим платежам, поскольку спорная задолженность возникла после принятия заявления о признании ФИО1 банкротом (заявление принято к производству 30.03.2017).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (статья 607 ГК РФ). Договор аренды заключается на срок, определённый договором (статья 610 ГК РФ).

Из положений статьи 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 вышеназванной нормы).

Размер годовой арендной платы по договору аренды составлял 3 919 000 руб. Арендная плата в месяц установлена в размере 326 583,34 руб., сумма НДС в месяц - 58 785 руб.

В соответствии с пунктом 11 раздела III «Платежи и расчеты по договору» договора арендатор обязан своевременно производить оплату аренды за текущий месяц, не позднее 10-го числа текущего месяца.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства.

В судебном заседании установлен факт ненадлежащего исполнения ФИО1 обязательств по оплате арендной платы в порядке и сроки, установленные договором.

Согласно расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 составляет 4 572 166,62 руб., задолженность по пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 составляет 1 604 602,24 руб. Представленный расчет неустойки ФИО1 не оспорен, суд считает его арифметически правильным.

На основании вышесказанного следует, что требование Администрации о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в сумме 4 572 166,62 руб. подлежит удовлетворению. Финансовый управляющий является ненадлежащим ответчиком по иску, поэтому суд отказывает в удовлетворении требований к данному ответчику.

При разрешении требований о взыскании штрафных санкций за нарушение денежного обязательства суд принимает во внимание, что в силу статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Кроме того, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

В то же время положения пункта 6 статьи 395 ГК РФ определяют, что если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи, то есть до суммы, определенной исходя из ключевой ставки Банка России.

Принимая во внимание, что неустойка не является способом извлечения прибыли, а также учитывая необходимость соблюдения баланса интересов обеих сторон по делу, исходя из суммы основного долга, суд приходит к выводу о снижении общей суммы штрафных санкций до 350 000 рублей, что составляет не менее суммы ограничения для снижения неустойки, установленного пунктом 6 статьи 395 ГК РФ.

Рассматривая требования, изложенные во встречном иске, суд приходит к следующему.

Действительно, материалами дела, в том числе, заключением экспертизы от 07.11.2016 №, произведенной арбитражным судом в рамках рассмотрения дела № А13-9934/2016, которое лицами, участвующими в деле не оспаривалось, подтвержден факт произведения ФИО1 с согласия арендатора неотделимых улучшений арендованного имущества в период действия договора на сумму 30 022 671 руб.

Вместе с тем, как следует из пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В данном случае договором аренды (пункт 5), заключенным на основании положений статьи 420 ГК РФ, согласованным сторонами, предусмотрено иное, а именно: что неотделимые улучшения арендуемых помещений, произведенные арендатором, возмещению не подлежат.

С учетом изложенного, оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в доход местного бюджета города Вологды с ФИО1 подлежит взысканию государственная пошлина пропорционального удовлетворенным первоначальным требованиям, а также за подачу встречного иска в общей сумме 99 083,84 руб.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

взыскать с ФИО1 в пользу Администрации города Вологды задолженность по арендной плате за период с 01.12.2017 по 31.01.2019 в размере 4 572 166,62 руб., пени за период с 01.04.2018 по 31.01.2019 - 350 000 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований и требований к финансовому управляющему ФИО1 - ФИО2 Администрации города Вологды отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1, финансового управляющего ФИО1 - ФИО2 к Администрации города Вологды о взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 99 083,84 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья

Ю.А. Смыкова

Мотивированное решение изготовлено 22.07.2019.