Гражданский кодекс часть 1

ИП ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором указала, что является собственником нежилого помещения Н1 в здании по адресу ..... По договору от ДД.ММ.ГГГГ указанное помещение было передано в аренду ФИО2 При передаче помещения в аренду каких-либо замечаний, претензий относительно его состояния от ответчика не поступило. ДД.ММ.ГГГГ истцом было получено заявление ответчика с предложением о расторжении договора с ДД.ММ.ГГГГ. В день расторжения договора помещение было осмотрено истцом и установлено, что оно находится в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению без проведения текущего ремонта. Согласно заключению специалиста стоимость проведения работ по текущему ремонту составляет 236588 руб. Ответчик отказался от проведения текущего ремонта либо от возмещения стоимости его проведения, в связи с чем истец просит взыскать указанную сумму с ответчика.

В ходе рассмотрения дела требования истцом уточнены, дополнительно заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 8692,18 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 на уточненных требованиях настаивала по доводам, изложенным в уточненном иске. Согласно доводам уточненного иска, возражениям на заключение судебной экспертизы полагает заключение необоснованным, не соответствующим действительному состоянию арендованного имущества.

Представитель ответчика ФИО4, ответчик ФИО2 просили требования оставить без удовлетворения. В ходе судебного разбирательства ответчик поясняла, что указанным помещением она пользовалась несколько лет на основании договоров аренды. В помещении периодически проводился текущий ремонт, имущество поддерживалось в надлежащем состоянии. На момент передачи имущества по договору от ДД.ММ.ГГГГ помещение уже имело указанные истцом недостатки. В период действия последнего договора, также как и в предыдущий период от собственника каких-либо замечаний относительно состояния имущества, требований о проведении текущего ремонта не поступало.

Истец ИП ФИО1, третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, от истца имеется заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно статье 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение Н1, общей площадью 642,2 кв.м., (на первом, втором и мансардном этажах в здании теплового пункта с административными помещениями и входным узлом) по .... в .... принадлежит на праве собственности ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 является индивидуальным предпринимателем, о чем представлена выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 и ИП ФИО6 (в настоящее время ФИО15) заключили договор аренды нежилого помещения, общей площадью 85 кв.м., расположенного на втором этаже в указанном нежилом здании.

Согласно п.1.2 договора помещение предоставляется арендатору для использования в целях, соответствующих его уставной деятельности.

На основании п.2.2,2.3,2.4 договора аренды данный договор распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ и действует в течение 11 месяцев до ДД.ММ.ГГГГ; в случае, если ни одна из сторон за тридцать календарных дней до окончания срока действия договора в письменной форме не заявит о своем отказе от его продления, то договор считается продленным на неопределенный срок.

В пункте 3.2.5 договора установлено, что в течение всего срока действия договора арендатор обязан своевременно, за свой счет производить текущий ремонт помещения в объеме и в сроки, определяемые арендодателем.

Указанное помещение передано ИП ФИО1 ФИО2 на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ. В акте указано, что помещение в исправном техническом состоянии, пригодном для целевого использования, имеются трещины на несущих конструкциях.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды изменен порядок и сроки платежей внесение арендных платежей.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды произведена замена арендатора с ИП ФИО6 на ИП ФИО2 (в связи с изменением фамилии).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась к арендатору с заявлением о расторжении заключенного с ней договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направила в адрес ФИО2 письмо, в котором сообщила о принятии помещения ДД.ММ.ГГГГ и необходимости возврата помещения из аренды в том состоянии, в котором оно было передано, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также свободным от персонала и имущества арендатора.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт возврата нежилого помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, подписанный ИП ФИО1 и ФИО2 В акте перечислены претензии арендодателя к фактическому состоянию возвращенного помещения (пятна на поверхности обоев, разводы на поверхности отделки потолка, выцветание линолеума, повреждение краски на поверхности труб и радиаторов и пр.). Со стороны арендатора указано на несогласие с выявленными недостатками.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия о необходимости произвести текущий ремонт помещений либо выплатить 236588 рублей.

В ответе на претензию от ДД.ММ.ГГГГ ответчик указала, что не согласна с требованием о проведении текущего ремонта за счет арендатора в связи с тем, что помещение было возвращено арендодателю в состоянии, в котором оно было принято от арендодателя с учетом нормального износа.

В подтверждение заявленных требований истцом представлено заключение специалиста ООО «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса» № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость устранения дефектов в помещениях 17,18,19,20,22, расположенных в здании по ...., составляет 236588 руб.

В связи с имеющимся спором относительно состояния арендованных помещений, размера убытков по делу проведена судебная строительно-техническая экспертиза в ООО «АлтайСтройЭксперт».

Согласно заключению судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ№ проведенным экспертным осмотром установлено, что исследуемое нежилое помещение находится на втором этаже трехэтажного здания по .... в ...., помещения № используются в коммерческих целях (сданы в аренду), во всех помещениях, кроме туалета поз.17, частично выполнен ремонт, а именно во всех помещениях выполнена окраска потолков, откосов, радиаторов и труб отопления, в помещениях поз.17-20 выполнена подклейка обоев и окраска стен; в помещении поз. 22 выполнена смена обоев; в помещении поз.20 в пластиковом окне одна глухая створка заменена на распашную; выполнена замена светильников во всех помещениях; в помещении поз.18 заменен линолеум; заменены часть розеток, плинтусов и кабель-каналов; выполнена замена плинтусов.

Из анализа представленных данных, материалов дела и данных, полученных при проведении экспертного осмотра установлено, что большая часть недостатков в исследуемых помещениях № нежилого помещения Н1, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелась, начиная с 2013 года.

Перечисленные в акте возврата нежилого помещения дефекты образовались в результате: деформаций здания из-за неравномерной осадки (трещины в перегородках помещений поз. 17, 19; трещины в наружных стенах); промерзания оконных откосов (желтые разводы на откосах по периметру оконного блока помещения поз. 20); естественного физического износа (загрязнено вентиляционное отверстие; стертость порогов межкомнатных дверей и санузла; пятна от выцветания на поверхности обоев; поломка замкового механизма на межкомнатных дверях; придавленности поверхности линолеума от мебели; волосяные царапины на подоконниках); протечки из вышерасположенных помещений (разводы на поверхности отделки потолка); дефекты допущенные при строительстве (шатается сливной бачок унитаза; отслоение обоев от основания; отслоение краски с поверхности труб и радиаторов); повреждения, полученные в процессе эксплуатации (рисунки, отверстия от гвоздей или шурупов на стенах, оклеенных обоями; повреждение краской плинтусов, розеток и кабель-каналов в помещении поз. 18; отсутствует участок плинтуса в помещениях поз. 19 и 20; отдельные повреждения (сколы, прорези и др.) в плинтусах; желтые и голубые пятна на линолеуме в помещениях поз. 18-2С; нарушение целостности поверхности линолеума (дыры); липкие пятна на линолеуме (предположительно от скотча).

Также экспертом указано, что в соответствии с действующими строительными нормами выполнение текущего ремонта обусловлено объективной необходимостью проведения работ, относящихся к такому ремонту, а такая необходимость выявляется на основе регулярных осмотров имущества арендодателем. Стороны, заключающие договор аренды, должны в самом договоре или дополнительных соглашениях к нему согласовать порядок исполнения арендатором обязанности по текущему ремонту, в том числе периодичность проведения такого ремонта или порядок определения его необходимости, а также виды относящихся к нему работ.

Что касается поддержания имущества в надлежащем состоянии, то под этим термином может пониматься как весь спектр действий собственника или иного законного владельца имущества по капитальному и текущему ремонту, страхованию, регистрации, охране, внесению коммунальных платежей, уплате налогов на имущество, специальному (техническому, санитарному и другим) осмотру этого имущества, так и лишь действия арендатора по поддержанию помещения в состоянии, соответствующем переданному.

Экспертами сделан вывод, что проведение работ по внутренней отделке стен до ремонтно- строительных работ по устранению причины образования трещин в наружных стенах, не целесообразно.

Из анализа исследований по вопросу №1 следует, что линолеум, обои, окраска стен, радиаторов и трубопроводов исчерпали срок минимальной эффективной эксплуатации до постановки на капитальный ремонт (замены), в связи с чем устранение недостатков, имеющихся на данных элементов, возможно только в рамках капитального ремонта.

Следовательно, к недостаткам, устранить которые возможно при проведении текущего ремонта, относятся только: рисунки, отверстия от гвоздей или шурупов на стенах; повреждение краской розеток и кабель-каналов в помещении поз. 18.

Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения повреждений допущенных при эксплуатации нежилого помещения путем проведения текущего ремонта исследуемого помещения по ...., в текущих ценах 4-го квартала 2019 года составляет 8574 руб. Конкретные виды, объемы ремонтно-строительных работ, их стоимость, со стоимостью строительных материалов приведены в экспертном расчете приложения 3 к заключению.

В судебном заседании эксперты ФИО7, ФИО8 свои выводы подтвердили, указали, что на основании исследованных материалов дела, осмотра помещения сделан вывод о том, что на момент заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ помещение уже находилось в состоянии, требующем не текущего, а капитального ремонта, часть спорных недостатков является следствием нормального эксплуатационного износа.

Оснований не доверять выводам судебной экспертизы, пояснениям экспертов, данным в судебном заседании, у суда не имеется. Эксперты обладают необходимыми специальными познаниями и опытом, исследование произведено на основании имеющихся материалов дела, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В связи с изложенным суд полагает возможным принять данное экспертное заключение в качестве доказательства размера убытков, причиненных арендатором в связи с ненадлежащим содержанием арендованного имущества.

Суд полагает доказанным то обстоятельство, что на момент передачи помещения по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ спорные помещения уже имели большинство повреждений, дефектов, заявленных истцом. При этом суд принимает во внимание фотографии, представленные стороной ответчика, показания допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО9, ФИО10, третьего лица ФИО5, заключение судебной экспертизы. Указанные доказательства согласуются между собой, электронные файлы с фотографиями, представленные ответчиком, исследованы судом с участием специалиста в области программирования и компьютерной техники ФИО11, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, и установлено, что на части фотографий спорные помещения зафиксированы в периоды, предшествующие ДД.ММ.ГГГГ (даты начала действия договора).

Также судом принимается во внимание, что ответчик арендовала спорные помещения с 2012 года на основании иных договоров аренды. После истечения срока действия ранее заключенных договоров к арендатору каких-либо претензий относительно состояния помещений не предъявлялось, несмотря на то, что часть недостатков имела место на момент действия этих договоров. В период действия спорного договора арендодателем также не устанавливались сроки и объемы проведения текущего ремонта, претензии относительно состояния имущества не предъявлялись.

К представленному истцом заключению специалиста суд относится критически, поскольку в нем при описании повреждений отсутствует привязка данных повреждений по помещениям, описание данных повреждений по их количеству и их количество по помещениям. Фотографии осмотра помещений с участием специалиста малоинформативны, имеющиеся в заключения противоречия, неясности не устранены посредством допроса специалиста в судебном заседании. Специалист перед проведением исследования не предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы специалиста опровергаются заключением судебной строительно-технической экспертизы.

С учетом изложенного суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению в части. С ФИО2 в пользу ИП ФИО1 подлежит взысканию сумма убытков 8574 руб. Оснований для взыскания большей суммы убытков суд не усматривает.

В отношении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами суд приходит к следующему выводу.

Часть 1 ст.395 ГПК РФ предусматривает, что в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Как разъяснено в п.57 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" обязанность причинителя вреда по уплате процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, возникает со дня вступления в законную силу решения суда, которым удовлетворено требование потерпевшего о возмещении причиненных убытков, если иной момент не указан в законе, при просрочке их уплаты должником. При заключении потерпевшим и причинителем вреда соглашения о возмещении причиненных убытков проценты, установленные статьей 395 ГК РФ, начисляются с первого дня просрочки исполнения условий этого соглашения, если иное не предусмотрено таким соглашением.

С учетом изложенного требование истца о взыскании процентов на сумму убытков, причиненных неисполнением ответчиком обязанности по текущему содержанию арендованного имущества, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В пунктах 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ, статья 112 КАС РФ, часть 2 статьи 110 АПК РФ). При неполном (частичном) удовлетворении требований расходы на оплату услуг представителя присуждаются каждой из сторон в разумных пределах и распределяются в соответствии с правилом о пропорциональном распределении судебных расходов (статьи 98, 100 ГПК РФ, статьи 111, 112 КАС РФ, статья 110 АПК РФ).

Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Исковые требования ИП ФИО1 удовлетворены частично – на 3,5 % от заявленных требований.

С учетом категории спора, объема оказанных представителем услуг (составление иска, уточненных исков, возражений на заключение судебной экспертизы, участие в судебных заседаниях) суд полагает разумными расходы по оплате услуг представителя в сумме 15000 руб.

С учетом частичного удовлетворения иска возмещению истцу подлежат расходы по оплате услуг представителя в сумме 525 руб. (3,5 % от 15000 руб.). Указанная сумма судебных расходов подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 сумму убытков 8574 руб., судебные расходы 525 руб.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Центральный районный суд г.Барнаула.

Судья А.К. Ваншейд

Копия верна:

Судья__________ А.К. Ваншейд

Секретарь__________А.А.Андреева