Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Альфа» к Гезалову С.М.о о взыскании задолженности по оплате риэлтерских услуг, встречному иску Гезалова С.М.о к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» о признании договора недействительным в части,

у с т а н о в и л :

ООО «Альфа» обратилось в суд с иском к Гезалову С.М.о. по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор оказания услуг по продаже принадлежащего ответчику объекта недвижимости – жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора Гезалов С.М.о. (заказчик) поручил ООО «Альфа» (исполнитель) и обязался оплатить услуги последнего по поиску потенциальных покупателей объекта недвижимости, его продажи и государственной регистрации сделки. Стороны согласовали продажную стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, которая ДД.ММ.ГГГГ была снижена до <данные изъяты> рублей, а также стоимость услуг исполнителя - <данные изъяты>% от стоимости продажи объекта, но не менее <данные изъяты> рублей, и сроки оплаты услуг - в момент подписания договора купли-продажи жилого дома или в момент подписания акта выполненных услуг. Во исполнение обязательств по договору истец произвел работы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, дал рекомендации по предпродажной подготовке объекта, произвел профессиональную фотосъемку дома, предлагал покупку объекта потенциальным покупателям из базы данных исполнителя, осуществлял демонстрацию жилого дома потенциальным покупателям. В результате исполнения обязательств по договору ООО «Альфа» был найден потенциальный покупатель дома - Османов Н.Р.о., который ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика жилой дом и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировал свое право собственности на него. В обоснование иска ООО «Альфа» ссылается на исполнение обязательств по договору в полном объеме, неоплату заказчиком услуг исполнителя до настоящего времени. С учетом изменения исковых требований истец просит взыскать с ответчика основной долг по договору в размере <данные изъяты> рублей исходя из продажной стоимости объекта <данные изъяты> рублей (<данные изъяты>*<данные изъяты>%) и пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей из расчета: <данные изъяты>*<данные изъяты>%*<данные изъяты> дня.

Гезалов С.М.о. обратился в суд с встречным иском к ООО «Альфа», просит признать недействительным п. <данные изъяты> (после уточнения в связи с допущенной опиской) договора оказания услуг по продаже объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на нарушение прав истца как потребителя условием договора об оплате услуг исполнителя в полном объеме, в том числе в случае отказа заказчика от исполнения договора.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП Тиньков Н.В., ИП Федотов А.А., Османов Н.Р.о, Садыкова С.А-к.

Представитель ООО «Альфа» Котов В.П., действующий по доверенности, в судебном заседании первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал, уточнил размер пени на день рассмотрения спора в суде за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - <данные изъяты> рублей.

Гезалов С.М.о. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, его представители Миронов Н.А. и Иссар Т.А., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании иск ООО «Альфа» не признали, встречный иск поддержали.

Третье лицо ИП Теньков Н.В. в судебном заседании первоначальный иск поддержал, с встречным иском не согласился.

Другие участники процесса в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альфа» (исполнитель) и Гезалов С.М.о (заказчик) заключили договор оказания услуг по продаже принадлежащего ответчику жилого дома с подвалом и мансардой общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес>.

Стороны согласовали продажную стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты> рублей, которая в зависимости от покупательского спроса могла быть скорректирована по соглашению сторон (п. <данные изъяты> договора).

В п. <данные изъяты>, <данные изъяты> договора стороны установили размер вознаграждения исполнителя - <данные изъяты>%, но не менее <данные изъяты> рублей, и сроки оплаты услуг - в момент подписания заказчиком и потенциальным покупателем договора отчуждения жилого дома, либо в момент подписания акта выполненных оказанных услуг, в зависимости от того какое из событий наступит раньше.

Срок действия договора стороны определили с момента его подписания и до ДД.ММ.ГГГГ (п. <данные изъяты> договора) с условием его пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, если ни одна из сторон не сделает заявление об отказе от договора до истечения срока его действия (п. <данные изъяты>).

В силу п. <данные изъяты> договора его действие может быть прекращено до момента исполнения сторонами своих обязательств в случае поступления от заказчика заявления о расторжении договора, когда сторонами подписывается соглашение о расторжении. При отказе заказчика от подписания соглашения о расторжении договор продолжает действовать.

В случае расторжения договора по соглашению сторон объем и стоимость фактически выполненных исполнителем работ определяется на основании подписанного сторонами соглашения о расторжении договора (п.<данные изъяты> договора).

Согласно п. <данные изъяты> договора любая сделка, направленная на отчуждение права собственности на дом с потенциальным покупателем, предоставленным исполнителем или лицом, изъявившим желание приобрести объект в результате непосредственных действий исполнителя, и совершенная в период действия либо в течение 6 месяцев по окончании срока действия договора, считается совершенной в результате действий и усилий исполнителя, поэтому заказчик принимает на себя обязательство выплатить исполнителю вознаграждение по настоящему соглашению в полном объеме.

В случае просрочки выплаты вознаграждения стороны согласовали неустойку в размере <данные изъяты>% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ продажная стоимость жилого дома была согласована сторонами в размере <данные изъяты> рублей.

Кроме того, суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альфа» (заказчик) и ИП Теньков Н.В. (исполнитель) заключили договор на оказание информационно-консультационных услуг, в рамках которого ИП Теньков Н.В. за вознаграждение оказывал обществу услуги по поиску потенциальных покупателей на вышеуказанный объект недвижимости; сбор документов, необходимых для регистрации сделки купли-продажи объекта недвижимости; согласование условий основного договора купли-продажи объекта и иные действия, направленные на достижение предмета договора. Сорок договора стороны определили с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с условиями договора (п. <данные изъяты>) поручение заказчика считается исполненным после подписания сторонами акта оказанных услуг. По договоренности сторон стоимость услуг ИП Тенькова Н.В. составила <данные изъяты> рублей (п. <данные изъяты>), которые выплачиваются исполнителю после подписания акта оказанных услуг (п. <данные изъяты>).

В соответствии с условиями указанного договора действия по поиску потенциальных покупателей на вышеуказанный объект недвижимости осуществлял Теньков Н.В., который напрямую с Гезаловым С.М.о. обсуждал вопросы реализации объекта недвижимости и его продажной стоимости.

Суду представлены акты демонстрации объекта недвижимости в количестве <данные изъяты> штук за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, которые содержат подпись Тенькова Н.В. и потенциальных покупателей, в том числе акт от ДД.ММ.ГГГГ демонстрации объекта потенциальному покупателю Османову Н.Р.о.

До настоящего времени акт оказанных услуг между ООО «Альфа» и ИП Теньковым Н.М. не подписан, расчеты по договору не произведены.

Также суд установил, что ДД.ММ.ГГГГ Османов Н.Р.о (принципал) и ИП Федотов А.А. (агент) заключили агентский договор на оказание услуг по подбору (поиску) объекта недвижимости максимальной стоимостью <данные изъяты> рублей в виде кирпичного 3-х этажного дома общей площадью от <данные изъяты> кв.м. Согласно условиям указанного договора стоимость услуг агента составляет <данные изъяты> рублей (с дальнейшей корректировкой по соглашению сторон), которые принципал выплачивает агенту после подписания договора отчуждения объекта недвижимости (п. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ Османов Н.Р.о. и ИП Федотов А.А. подписали акт выполнения работ/оказания услуг по агентскому договору от ДД.ММ.ГГГГ.

Вышеуказанные агентский договор и акт выполненных работ содержат описки в указании даты заключения договора (ДД.ММ.ГГГГ), подписания акта (ДД.ММ.ГГГГ), однако из текстов указанных документов следует, что правоотношения сторон имели место в ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Гезаловым С.М.о., Садыковой С.А.кызы (продавцы) и Османовым Н.Р.о. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу: <адрес>, согласно которому цена договора составила <данные изъяты> рублей, в том числе стоимость жилого дома - <данные изъяты> рублей, земельного участка – <данные изъяты> рублей. Переход права собственности от продавцов к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альфа» оформило акт оказанных услуг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с учетом заключения Гезаловым С.М.о. договора купли-продажи спорного объекта ДД.ММ.ГГГГ сумма комиссионного вознаграждения исполнителя составляет <данные изъяты> рублей.

Гезалов С.М.о. с данным актом не согласился, до настоящего времени оплату услуг по договору не произвел.

Данные обстоятельства подтверждаются пояснениями сторон, материалами дела.

Из пояснений Тенькова Н.В. следует, что после заключения сторонами договора все переговоры с Гезаловым С.М.о. по вопросам реализации объекта недвижимости осуществлял он, оказывать услуги по продаже объекта начал с ДД.ММ.ГГГГ, в 20-х числах ДД.ММ.ГГГГ получил от Гезалова С.М.о. ключи от дома и в конце ДД.ММ.ГГГГ ключи от дома по требованию собственника вернул, каких-либо мероприятий по продаже дома после возврата ключей не осуществлял, снял объявление о продаже дома. Сообщение Гезалова С.М.о. о том, что дом он будет продавать самостоятельно, Теньков Н.В. воспринял как отказ заказчика от дальнейшего исполнения договора. Прием-передачу ключей документально стороны не оформляли. Будучи допрошенным в качестве свидетеля, до привлечения к участию в деле в качестве третьего лица, Теньков Н.В. указал суду дату возвращения собственнику Гезалову С.М.о. ключей - ДД.ММ.ГГГГ.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик ссылается на факт отказа от исполнения договора до окончания его действия, невыполнение исполнителем ООО «Альфа» обязательств по договору оказания услуг от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, поскольку на обозначенных заказчиком условиях о продажной стоимости объекта недвижимости покупатель найден не был, при этом Гезалов С.М.о. обозначил свою готовность оплатить исполнителю фактические расходы по договору от ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Альфа» не смогло обозначить в судебном заседании размер фактических расходов исполнителя по спорному договору до даты возврата ключей заказчику.

Гезалов С.М.о. представил суду справку-заключение <данные изъяты> о рыночной стоимости риэлтерских услуг по поиску покупателя объекта недвижимости и сопровождению сделки купли-продажи с оформлением договора купли-продажи до стадии подачи его на регистрацию, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей.

По ходатайству ООО «Альфа» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению <данные изъяты>№ от ДД.ММ.ГГГГ среднее значение величины риэлтерских услуг до заключения договора купли-продажи аналогичного рассматриваемому объекта недвижимости (или величина компенсации расходов агентства (риэлтора) при расторжении договора) составляет <данные изъяты> рублей.

Представитель ООО «Альфа» с заключением судебной экспертизы не согласился, однако доказательств иного размера фактических расходов исполнителя по спорному договору суду не представил.

В судебном заседании был допрошен эксперт Мельников А.И., который пояснил алгоритм расчета стоимости услуг и подтвердил выводы судебной экспертизы.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства по делу, отвечающее требованиям ст. 86 ГПК РФ и согласующееся с другими доказательствами по делу.

Правоотношения сторон регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее ГК РФ), Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Аналогичные положения содержатся в ст. 32 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В обоснование исковых требований ООО «Альфа» ссылается на исполнение обязательств по договору в полном объеме, поскольку исполнителем был найден потенциальный покупатель Османов Н.Р.о., с которым ДД.ММ.ГГГГ Гезалов С.М.о. заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Однако суд установил, что до истечения срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ Гезалов С.М.о. от исполнения договора отказался, обозначив свою позицию Тенькову Н.В., с которым согласовывал все вопросы реализации имущества в рамках спорного договора, забрал у Тенькова Н.В. ключи от дома.

Пунктом <данные изъяты> договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен письменный порядок расторжения договора - подача заказчиком соответствующего заявления и подписание сторонами соглашения о расторжении договора, в отсутствие такого соглашения - договор продолжает действовать.

По мнению суда, указанное условие договора оказания риэлторских услуг ущемляет права потребителя на избрание способа отказа от исполнения договора.

Односторонний отказ от исполнения договора как односторонняя сделка должен рассматриваться с точки зрения его восприятия контрагентом договора. Под восприятием односторонней сделки понимается ее доведение до сознания контрагента.

Теньков Н.В. в судебном заседании пояснил, что воспринял сообщение Гезалова С.М.о. о том, что дом он будет продавать самостоятельно, как отказ от исполнения договора, в связи с чем исполнитель снял объект недвижимости с продажи, каких-либо мероприятий по поиску потенциальных покупателей больше не производил.

Тот факт, что заказчик не направил исполнителю уведомление об отказе от исполнения договора в письменном виде, сам по себе не исключает реализацию им такого права, поскольку закон не содержит каких-либо ограничений по способу выражения волеизъявления сторон договора.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что факт отказа заказчика от исполнения договора до истечения срока его действия нашел свое подтверждение в судебном заседании.

Оценивая доводы ООО «Альфа» о том, что обязательства по договору были выполнены исполнителем в полном объеме, суд признает их несостоятельными, поскольку по согласованной сторонами продажной стоимости объекта недвижимости – <данные изъяты> рублей никто из потенциальных покупателей, в том числе Османов Н.Р.о., купить объект не согласился. После отказа от исполнения договора Гезалов С.М.о. и его <данные изъяты> продали спорный объект недвижимости Османову Н.Р.о. на иных условиях.

Гезалов С.М.о. во встречном иске просит признать недействительным (ничтожным) п. <данные изъяты> договора оказания риэлторских услуг от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на положения ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Пункт 5.3 спорного договора предусматривает обязанность заказчика по оплате услуг исполнителя в полном объеме в случае отчуждения объекта недвижимости потенциальному покупателю, предоставленному исполнителем, или лицу, изъявившему желание приобрести объект в результате непосредственных действий исполнителя (реклама и т.д.), в период действия договора и в течение шести месяцев по окончании его действия.

Указанное условие договора, по мнению суда, противоречит положениям ст. 32 Закона о защите прав потребителей, согласно которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при наличии одного условия - оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору, какие-либо иные последствия такого отказа, законом не предусмотрены.

С учетом изложенного условие договора оказания услуг, закрепляющее обязанность заказчика по выплате исполнителю комиссионного вознаграждения при определенных условиях, в том числе после отказа от исполнения договора, ущемляет предусмотренное законом право потребителя в любое время отказаться от оказания услуги с возмещением исполнителю фактически понесенных расходов.

При таких обстоятельствах встречный иск Гезалова С.М.о. суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Первоначальный иск ООО «Альфа» подлежит частичному удовлетворению, с Гезалова С.М.о. в пользу общества в возмещение фактических расходов следует взыскать <данные изъяты> рублей.

Что касается требований ООО «Альфа» о взыскании с Гезалова С.М.о. неустойки за просрочку оплаты вознаграждения исполнителя, при их разрешении суд исходит из условий договора и фактических обстоятельств дела.

Срок оплаты исполнителю вознаграждения предусмотрен договором, в том числе в момент подписания акта выполненных оказанных услуг (п. <данные изъяты>).

В пункте <данные изъяты> договора стороны согласовали размер неустойки – <данные изъяты>% от суммы задолженности за каждый день просрочки оплаты заказчиком исполнителю вознаграждения.

Акт оказанных услуг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Альфа» оформило ДД.ММ.ГГГГ, от подписания данного акта заказчик отказался, не согласившись с суммой вознаграждения в размере <данные изъяты> рублей, однако оплату фактических расходов в неоспариваемой сумме не произвел до настоящего времени.

При таких обстоятельствах суд полагает требования ООО «Альфа» о взыскании с ответчика неустойки подлежащими частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца следует взыскать неустойку в размере <данные изъяты> рублей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из расчета: <данные изъяты>*<данные изъяты>%*<данные изъяты> дней, а также с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств.

С учетом удовлетворения требований Гезалова С.М.о. в соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ООО «Альфа» в доход Петрозаводского городского округа подлежит взысканию государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Согласно ст. 98 ГПК РФ в связи с частичным удовлетворением иска ООО «Альфа» (<данные изъяты>%) пропорционально удовлетворенным требованиям с Гезалова С.М.о. в пользу ООО «Альфа» подлежат расходы по уплате госпошлины <данные изъяты> рублей и расходы на оплату услуг экспертного учреждения <данные изъяты> рубль.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Альфа» удовлетворить частично.

Взыскать с Гезалова С.М.о (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН №) оплату услуг по договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей, неустойку в размере <данные изъяты>% от суммы невыплаченного основного долга (<данные изъяты> рублей) за каждый день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, расходы на оплату услуг экспертного учреждения <данные изъяты> рубль, расходы по уплате госпошлины <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска отказать.

Исковые требования Гезалова С.М.о удовлетворить.

Признать недействительным п. <данные изъяты> договора оказания услуг по продаже объекта недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» и Гезаловым С.М.о.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН №) в доход Петрозаводского городского округа государственную пошлину <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья И.Ю. Гадючко

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2023.