Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи долей на жилой дом <адрес>, общей площадью 289,1 кв.м. В обоснование заявленного требования указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи 15/189 долей в праве собственности на жилой дом №, общей площадью 289,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, а также 6/735 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу. При заключении договора ею были переданы ответчику денежные средства в размере 150 000 рублей. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. После передачи приобретенного имущества она узнала, что в жилом доме отсутствует свет, туалет в здании закрыт, вода перемерзла, отопление разморожено, в связи с чем, отсутствуют условия для проживания. Полагает, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно условий проживания в помещении. В настоящее время она не имеет возможности использовать приобретенное имущество по назначению, поскольку оно является неблагоустроенным. В добровольном порядке ответчик расторгнуть договор купли-продажи отказался. Просит расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ней и ФИО2, приведя стороны в первоначальное положение: признав право собственности на имущество за ФИО2, взыскав с него в ее пользу сумму, оплаченную по договору в размере 150 000 рублей; взыскать судебные расходы в размере 3 200 рублей.

В свою очередь ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями о взыскании с ФИО1 в его пользу денежных средств в размере 240 000 рублей, а также понесенные им судебные расходы в размере 5 600 рублей, указав, что оспариваемым договором купли-продажи цена имущества определена в размере 360 000 рублей. Договором предусмотрено, что 120 000 рублей передаются продавцу до подписания договора, оставшаяся сумма в размере 240 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с указанным, Управлением Росреестра было наложено обременение - ипотека в силу закона. На момент подписания договора ФИО1 не имела претензий к техническому состоянию земельного участка и жилого дома. До настоящего времени ФИО1 не выполнила обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по оплате оставшейся суммы в размере 240 000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддерживала в полном объеме, пояснила, что на момент осмотра помещения отопление и водоснабжение в жилом помещении имелись, при заключении договора купли-продажи претензий к техническому состоянию помещения у нее не было.

Представитель истца ФИО3, действующая по устному ходатайству истца, заявленные требования поддержала, указав, что ФИО1 продавцом была введена в заблуждение относительно благоустроенности жилого помещения, продавцом скрыты существенные недостатки помещения - отсутствие коммуникаций. В настоящее время жилое помещение для проживания не пригодно, устранение недостатков требует значительного времени и затрат со стороны застройщиков, в связи с чем, договор купли-продажи подлежит расторжению. Встречные исковые требование не признала, полагая их безосновательными и не подлежащими удовлетворению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, ранее в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, пояснив, что не знал об отключении коммуникаций на момент заключения сделки, поскольку продажей комнаты занималось агентство недвижимости, ФИО1 впервые увидел на заключении сделки, ранее с ней знаком не был. В период, когда он приобретал доли в жилом доме по указанному адресу, все коммуникации имелись, в связи с чем, он является ненадлежащим ответчиком. После того, как узнал от истца об отключении дома от инженерных коммуникаций, помогал истице в заключении договора на обслуживание с ресурсоснабжающими организациями. Вина в отключении дома от коммуникаций лежит на застройщике, не оформившим в установленном порядке техническую документацию. Дополнительно пояснил, что комнату продавал истцу в рассрочку, ею передано лишь 120 000 рублей, остаток суммы по договору в размере 240 000 рублей он не получил, в связи с чем, заявленные встречные исковые требования о взыскании данной суммы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании нотариальной доверенности, исковые требования не признала, суду пояснила, что ФИО2 не знал об имеющихся недостатках, поскольку в комнате не проживал, приобрел ее для дальнейшей реализации. При заключении договора ФИО1 претензий к техническому состоянию жилого помещения не высказывала, комната ею была осмотрена. Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Омска установлена вина застройщика в отсутствии коммуникаций к жилому дому <адрес>, в связи с чем, ФИО2 является ненадлежащим ответчиком. Заявленная истцом к взысканию сумма в размере 150 000 рублей необоснованно завышена, т.к. по договору в счет оплаты покупной цены передано 120 000 рублей, имеются подписи сторон. Встречные исковые требования о взыскании с ФИО1 неоплаченной суммы по договору купли-продажи в размере 240 000 рублей поддержала в полном объеме, настаивала на удовлетворении.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела уведомлен, его неявка рассмотрению дела не препятствует.

Управления Росреестра по Омской области своего представителя в судебное заседание не направило, о дате и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, возражений относительно заявленных требований не представили.

ФИО7, ФИО8 привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, судом уведомлены надлежащим образом, причины неявки не сообщили.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 550, 551 ГК РФ.

Как следует из материалов дела, ответчику ФИО2 на праве собственности принадлежало 6/75 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>; 15/289 долей в праве собственности на жилой дом №, общей площадью 289,1 кв.м., инвентаризационный номер: №, литер Б, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес> что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права на жилой дом и земельный участок <данные изъяты>. Право собственности на объекты недвижимости к ФИО2 перешло на основании договора купли-продажи указанных долей, заключенного с ФИО7 <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому ФИО1 приобрела у ФИО2 6/75 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., предназначенный для размещения домов индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>; 15/289 долей в праве собственности на жилой дом №, общей площадью 289,1 кв.м., назначение: жилое, инвентаризационный номер: №, литер Б, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес> <данные изъяты>. Цена недвижимого имущества определена сторонами в размере 360 000 рублей, расчет по договору предусмотрен по частям до его подписания в размере 120 000 рублей, и в срок до ДД.ММ.ГГГГ в размере 240 000 рублей. Сумма в размере 120 000 рублей передана, что подтверждается подписями сторон.

Между сторонами по договору ДД.ММ.ГГГГ подписан акт приема-передачи, согласно которого ФИО2 передал ФИО1 вышеуказанные объекты недвижимости. Претензий к техническому состоянию земельного участка и жилого дома на момент передачи не имелось <данные изъяты>

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № <данные изъяты>

Таким образом, при заключении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости сторонами соблюдены все существенные условия для данного вида сделок.

Однако, основанием для обращения истца в суд послужил тот факт, что после передачи жилого помещения в собственность и получением реальной возможности пользования жилым помещением, оно стало не пригодным для проживания. В жилом помещении, расположенном по адресу: <адрес>, отсутствует водо-, электро-, тепло- снабжение, что исключает возможность проживания в нем.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО1 обратилась к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, что подтверждается телеграммой <данные изъяты>. В добровольном порядке ответчик от расторжения договора отказался.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Частью 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В судебном заседании ФИО1 пояснила, что до подписания договора визуально осматривала комнату и не обнаружила каких-либо недостатков, поскольку в жилом помещении имелось отопление, туалет на этаже, водоснабжение и электричество. После вселения обнаружила, что электричество отключено ресурсоснабжающей организацией; в связи с отсутствием отопления, батареи разморожены, подача воды прекращена, канализация отсутствует, в результате чего помещение не пригодно для проживания. Полагает, что ответчик от нее скрыл техническое состояние жилого помещения, тем самым ввел в заблуждение относительно качества продаваемого жилого помещения, чем существенно нарушил условия договора.

Решением Ленинского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что жилой дом <адрес>, инвентарный номер № литера Б выстроен в 2012 году, общая площадь составляет 289,1 кв.м., жилая - 208,3 кв.м. В жилом доме предусмотрено наличие центрального водопровода на площади 289,1 кв.м., автономной канализации на площади 289,1 кв.м., автономного отопления на площади 289,1 кв.м.; электроснабжения на площади 289,1 кв.м.: водопровод - от городской центральной сети, электроосвещение - скрытая проводка, ванны и души - имеются, печное отопление - водяное.

Также указанным решением установлен факт отключения жилого дома № по <адрес> в г. Омске от электроэнергии ДД.ММ.ГГГГ г.; в декабре 2012 года отопительная система была разморожена, установлены масляные радиаторы, перемерзла канализация, водопровод, отсутствует возможность проживания <данные изъяты>

Отсутствие в указанном жилом доме отопления, водоснабжения, освещения, водоотведения, вентиляции, кухни, санузла, и как следствие условий для проживания, установлено и Прокуратурой области входе проверки обращения о нарушении прав собственников многоквартирных жилых домов в г. Омске <данные изъяты>

Установление данных обстоятельств, позволяет сделать суду вывод о том, что на момент заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи жилое помещение - комната, площадью 15 кв.м., расположенная по адресу: <адрес>, не соответствовала техническим нормам, предъявляемым к благоустроенным помещениям. ФИО2, являясь долевым собственником жилого помещения, знал об отсутствии необходимых коммуникаций, а также необходимости выполнения определенных технических условий для подключения к ресурсоснабжающим организациям.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При установленных обстоятельствах, суд приходит к мнению о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между сторонами. Судом достоверно установлено, что ФИО1 приобретала благоустроенное жилое помещение пригодное для проживания. На момент осмотра жилья имелись все коммуникации, что послужило основанием для заключения договора купли-продажи. Отсутствие в настоящее время условий для проживания в жилом помещении суд признает существенными недостатками договора и как следствие введение покупателя ФИО1 в заблуждение относительно технических характеристик жилья. Жилой дом <адрес> не пригоден для эксплуатации в качестве жилого дома, самостоятельно ФИО1 устранить данные недостатки не может, что существенно снижает качество дома, а истица лишена того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Истцом предоставлено достаточно доказательств того, что она не имеет реальной возможности использовать приобретенное им имущество по назначению.

Суд не принимает во внимание довод ФИО2 о том, что истцом исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку ФИО2 является собственником долей указанных выше объектов недвижимости, являлся стороной сделки купли-продажи, выступив от своего имени продавцом долей в праве собственности на объекты недвижимости, в связи с чем, несет ответственность за достоверность предоставления информации при сделке, а также качество продаваемого товара. Кроме того, непосредственно ФИО2 получил денежные средства по сделке в счет оплаты договора в размере 120 000 рублей, что им не оспаривается и подтверждается подписями сторон в договоре.

Заявленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи 15/289 долей в праве собственности на жилой дом <адрес>, общей площадью 289,1 кв.м. и 6/735 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 подлежит удовлетворению судом в виде привидения сторон в первоначальное положение путем обязания ФИО1 возвратить ФИО2 15/289 долей в праве собственности на жилой дом <адрес>, общей площадью 289,1 кв.м. и 6/735 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, а также взыскания с ФИО2 в пользу истца денежных средств, полученных по договору в размере 120 000 рублей.

Суд принимает во внимание доводы стороны ответчика о том, что заявленная к взысканию ФИО1 сумма в размере 150 000 рублей является необоснованно завышенной, поскольку договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ содержит сведения о передачи в счет оплаты договора денежных средств в размере 120 000 рублей. Иных доказательств, подтверждающих передачу истцом суммы в большем размере, суду не представлено, в связи с чем, в данной части иск подлежит частичному удовлетворению.

Обоснованными суд находит заявленные истцом требования о взыскании с ответчика понесенных расходов, связанных с обращением в суд за защитой своих прав, а именно: расходы по составлению искового заявления в размере 3 000 рублей, оплата государственной пошлины в размере 200 рублей. Понесенные истцом расходы подтверждаются платежными документами <данные изъяты> и подлежат взысканию с ответчика в соответствии со ст. 98 ГПК РФ.

В связи с тем, что заявленное истцом требование о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено, стороны подлежат привидению в первоначальное положение, заявленные ФИО2 требования о взыскании с ФИО1 240 000 рублей в счет оплаты жилого помещения, взыскании судебных расходов, являются взаимоисключающими и удовлетворению не подлежат.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

С учетом изложенного, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 600 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи 15/289 долей в праве собственности на жилой дом <адрес>, общей площадью 289,1 кв.м. и 6/735 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, привидя стороны в первоначальное положение: возвратить ФИО2 15/289 долей в праве собственности на жилой дом <адрес>, общей площадью 289,1 кв.м. и 6/735 долей в праве собственности на земельный участок, площадью 735,0 кв.м., кадастровый номер №, расположенный относительно жилого дома, имеющего почтовый адрес: <адрес>; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, полученные по договору купли-продажи в размере 120 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате юридических услуг - 3000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 200 рублей, всего 3 200 (три тысячи двести) рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3 600 (три тысячи шестьсот) рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании денежных средств - отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Ленинский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья -

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2013 года

Судья -