Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского городского округа <адрес> к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок,

установил:

Истец Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского городского округа <адрес>, с учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, обратился в суд с иском к ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, заключенного между ФИО1 и ФИО2 от 29.03.2018 г. недействительным, признании договора купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, заключенный между ФИО2 и ФИО3 от <дата> недействительным, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ФИО2 на спорную квартиру, возвратив в собственность Пушкинского городского округа <адрес> комнату № в <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А.

В обоснование иска указано, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, ранее являлась коммунальной, состоящая из двух жилых комнат. Комнатой №, жилой площадью 16,8 кв.м. и встроенные шкафы площадью 1,5 кв.м. нанимателем является ФИО1 Комнатой №, жилой площадью 11,7 кв.м. собственником является муниципальное образование городское поселение Пушкино Пушкинского муниципального района <адрес>. На основании договора передачи муниципального жилого помещения городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района <адрес> в собственность граждан от <дата> в собственность ФИО1 была передана комната № в <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А. Впоследствии ответчица ФИО1 без законных оснований, без получения соответствующего разрешения, самовольно заняла комнату № и произвела в ней переоборудование, принадлежащая Пушкинского городскому округу МО. Администрация Пушкинского г.о. МО с ответчицей ФИО1 договор социального найма спорной комнаты № в <адрес> не заключала, в собственность не передавала. Истцом в адрес ответчика ФИО1 была направлена досудебная претензия от <дата> с требованием освободить незаконно занятое жилое помещение – комнату №, и привести ее в первоначальное состояние, однако ответа не последовало. Из выписки из ЕГРН на <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А по состоянию на <дата> усматривается, что вся квартира находится в собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи от <дата> Истец своего согласия на отчуждение комнаты № в <адрес> не давало, в связи с чем сделка купли-продажи квартиры от <дата> является недействительной. Согласно выписке из ЕГРН спорная <адрес><дата> на основании договора купли-продажи принадлежит ФИО3, данная сделка по мнению истца, также является недействительной. Указанные обстоятельства стали основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В порядке ст. 40 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

В порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены АО «ГАЗПРОМбанк», Управление Росреестра по <адрес>, АО «Альфастрахование».

Представитель истца КУИ администрации Пушкинского муниципального района <адрес> по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала, по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности истцом не пропущен, поскольку об указанных в иске обстоятельствах о заключенных договоров купли-продажи узнали в 2020 г., дополнительно суду пояснила, что изначальное зарегистрированное право ФИО1 истец не оспаривает, полагает недействительным оспариваемые сделки.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск не признал, полагал его необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Поддержал письменные возражения ФИО2, согласно которым спорная <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А ранее принадлежала ФИО2 на основании договора купли-продажи квартиры от <дата> Свое право собственности ФИО2 зарегистрировала, о чем имеется выписка из ЕГРН. При совершении сделки купли-продажи квартиры от <дата> сомнения в законности данной сделки и наличия права собственности у продавца – ФИО1 отсутствовали. Кроме того, сделка прошла регистрацию в Росреестре. Просил применить срок исковой давности.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещалась по актуальному адресу регистрации, о причинах неявки суду не сообщила.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании иск не признала, полагала его необоснованным и не подлежащим удовлетворению. Поддержала письменные возражения на исковое заявление, указав, в том числе, что является добросовестным приобретателем спорной квартиры, чистота сделки была проверена Банком, сомнений не вызывала, кроме того, указала, что такого объекта права, как комната не существует, т.к. в жилом помещении была произведена перепланировка, в настоящее время объектом права является квартира, просила отказать в удовлетворении требований истца, в том числе, по мотивам пропуска срока исковой давности.

В судебном заседании, допущенная в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 иск не признала, полагала его необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Представитель третьего лица АО «Альфастрахование» по доверенности ФИО7 в судебном заседании возражала против иска.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание явку своего представителя не обеспечило, о слушании дела извещены, причин неявки суду не сообщили.

Третье лицо АО «ГАЗПРОМбанк» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены, от представителя по доверенности ФИО8 поступили письменные возражения на исковое заявление, согласно которым банк возражает против удовлетворения исковых требований истца, указав, что <дата> между ФИО3 и АО «ГАЗПРОМбанк» заключен кредитный договор <***> на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, <адрес>. Для приобретения спорной квартиры ФИО3 был взят кредит в размере 2 500 000 рублей. В тот же день – <дата>, между ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А. <дата> сделка зарегистрирована в Росреестре. В настоящее время спорная квартира находится в залоге у банка до исполнения обязательств по кредитному договору ФИО3 Банком при выдаче кредита ФИО3 на покупку квартиры были проверены все документы на указанную квартиру, никаких нарушений законодательства, а также сомнений в чистоте документов у банка не возникло.

Суд, выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Частью 3 статьи 17 Конституции РФ установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Как предусмотрено ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, ранее являлась коммунальной, состоящая из двух жилых комнат – комнаты №, жилой площадью 16,8 кв.м. и встроенные шкафы площадью 1,5 кв.м., нанимателем которой являлась ФИО1, комнаты №, жилой площадью 11,7 кв.м., собственником которой являлось муниципальное образование городское поселение Пушкино Пушкинского муниципального района <адрес> (л.д.14-15).

На основании договора передачи муниципального жилого помещения городского поселения Пушкино Пушкинского муниципального района <адрес> в собственность граждан от <дата> в собственность ФИО1 была передана комната № в <адрес> по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А (л.д.18-19).

Из материалов регистрационного дела правоустанавливающих документов по спорной квартире, усматривается, что в адрес Начальника Пушкинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО начальником сектора реализации социальных программ имущественного отдела КУИ Администрации Пушкинского муниципального района <адрес>ФИО9<дата> было направлено письмо о регистрации перехода права собственности за ФИО1 на всю квартиру по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>-А, <адрес> соответствии с договором передачи квартиры в собственность, зарегистрированным <дата> за № (л.д. 132).

Во исполнение требований муниципальных органов, <дата> регистрирующий орган зарегистрировал за ФИО1 переход права собственности на всю квартиру, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись о регистрации права, погасив при этом право муниципальной собственности.

Согласно технической инвентаризации по состоянию на 2008 г. в квартире по указанному адресу имелось две жилые комнаты площадью 16,8 кв.м. и 11,7 кв.м. соответственно, три встроенных шкафа площадью 0,5 кв.м. каждый, коридор площадью 3,6 кв.м., туалет 1,2 кв.м., ванная 1,9 кв.м., общая площадь <адрес>,7 кв.м.

По состоянию на <дата> квартира имеет те же технические характеристики, при этом <дата> в квартире произведено переоборудование помещения, общая площадь квартиры составила 36,9 кв.м., в состав которой входит – жилая комната – 18,5 кв.м., кухня – 11,7 кв.м., коридор 3,6 кв.м., туалет – 1,2 кв.м., ванная 1,9 кв.м., разрешение на перепланировку и переоборудование на момент инвентаризации предъявлено не было (л.д. 217-233).

<дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, общей площадью 36,7 кв.м. (л.д.112-115).

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН в установленном законом порядке (л.д.116-119).

<дата> между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, 1-й <адрес>, общей площадью 36,7 кв.м. (148-149).

ФИО3 приобрела спорную квартиру в собственность с использование кредитных средств АО «ГАЗПРОМбанк», о чем с свидетельствует заключенный кредитный договор <***> от <дата> (л.д.150-154).

Указанный договор купли-продажи от <дата> также зарегистрирован в ЕГРН, также в пользу АО «ГАЗПРОМбанк» зарегистрирована ипотека в силу закона.

В настоящее время, истец Комитет по управлению имуществом Администрации Пушкинского городского округа <адрес> оспаривает законность, заключенных <дата> между ФИО1 и ФИО2, а после <дата> между ФИО2 и ФИО3 договоров купли-продажи спорной квартиры, указав, что ФИО1 по договору приватизации принадлежала не вся квартира, а комната, находящаяся в данной квартире, соответственно распоряжаться всей квартирой ответчик не могла, согласие на сделку администрация не давала.

Проверяя доводы сторон, суд приходит к следующему выводу.

В силу положений ст. 168 ГК РФ 1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, на основании договора о приватизации жилья ФИО1 являлась собственником комнаты в коммунальной квартире, соответственно правом распоряжения всей квартирой не имела, соответственно сделка купли-продажи, заключенная <дата> между ФИО1 и ФИО2, не соответствует требованиям закона, поскольку полномочиями собственника на всю квартиру продавец не обладала.

Вместе с тем, указанное обстоятельство не является основанием для признания договоров купли-продажи недействительными сделками, поскольку законом предусмотрены иные последствия нарушения.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, выраженной Конституционным Судом РФ в своем Постановлении N 6-П от <дата> "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ", когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК РФ должно быть отказано (п. 3.1. Постановления).

В соответствии с ФЗ "О Конституционном Суде РФ", конституционно-правовой смысл положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, выявленный Конституционным Судом РФ, является общеобязательным и исключает любое иное их истолкование в правоприменительной практике.

Поскольку истец не является собственником спорной квартиры, т.к. его право муниципальной собственности погашено в связи с регистрацией данного права за ФИО1, истец не являлся стороной сделок, и при этом квартира была продана лицом, которое не имело права на отчуждение квартиры, то истец не вправе требовать признания этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Как указано ранее, на момент совершения сделок со спорной квартирой истец уже не являлся собственником, поскольку его право муниципальной собственности было погашено, при этом само зарегистрированное право ФИО1 на всю квартиру истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривалось.

Более того, регистрация данного права за ФИО1 на всю квартиру была произведена регистрирующим органом с согласия собственника, о чем свидетельствует ранее исследованное судом письмо КУИ от <дата>; истец никаких пояснений относительно данного письма в ходе рассмотрения дела дать не смог.

Суд при разрешении заявленных исковых требований, соглашается с доводами ответчика ФИО3 о том, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры.

Согласно разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного суда РФ N 10/22 от <дата> в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (абзац четвертый пункта 38 постановления Пленума N 10/22).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от <дата> N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С.З., С.Р. и Ш.", приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Судом установлено, что право собственности ФИО2 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН имелись соответствующие сведения, оснований полагать, что правоустанавливающие документы продавца, либо его правопредшественника ФИО1 содержали какой-либо порок, у покупателя ФИО3 не имелось, юридическая чистота сделки была также проверена Банком при одобрении ипотечного кредита, при этом никаких доказательств, опровергающих данные обстоятельства истцом в нарушение ст. 56 ГПК РФ, с учетом разъяснений Постановлении Пленума Верховного суда РФ N 10/22 от <дата>, не представлено.

Оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость и допустимость представленных доказательств, суд приходит в выводу об отказе в иске о признании договоров купли-продажи, заключенных <дата> между ФИО1 и ФИО2, <дата> между ФИО2 и ФИО3 недействительными, применении последствий недействительности сделок в полном объеме.

При этом, не имеется оснований полагать, что истцом пропущен срок исковой давности. В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Истец стороной договоров не являлся, соответственно для него срок исковой давности начинает течь с момента, когда такое лицо узнало о начале исполнения сделок.

С иском в суд истец обратился <дата>, т.е. в пределах трехлетнего срока исковой давности (договор купли-продажи между ФИО1 и ФИО2 заключен <дата>, между ФИО2 и ФИО3 – <дата>), в связи с чем доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняются.

Иные доводы сторон были предметом подробного судебного исследования, однако не влияют на выводы суда.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

решил:

Иск Комитета по управлению имуществом Администрации Пушкинского городского округа <адрес> к ФИО1, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме – <дата>

Судья: подпись

Копия верна: Судья: секретарь: