Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Баера А.К. к ООО «Калина» о признании права собственности на объект незавершенного строительства - жилую секцию и земельный участок,

У С Т А Н О В И Л

Истец Баер А.К., уточняя исковые требования, обратился в суд с иском к ответчику ООО «Калина» о признании права собственности на объект незавершенного строительства, жилую секцию №, инвентарный номер №, ориентировочной площадью *** кв.м, расположенную в блокированном жилом доме (блоке №), по строительному адресу: (...) и земельный участок общей площадью *** кв.м, расположенный в границах земельного участка под кадастровым номером №, по адресу: (...) в соответствии с координатами заключения ООО «Центр независимой оценки и консалтинга», с учетом зачета в оплату строительной секции суммы в размере *** руб. *** коп., уплаченной по предварительному договору №, на строительство секции №.

В обоснование заявленных требований истец указал, что "..." между ним и ООО «Калина» были заключены предварительные договора купли-продажи № и №.

В соответствии с условиями предварительного договора №, стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи жилой секции № ориентировочной площадью *** кв.м, а также земельного участка, на котором расположена жилая секция площадью *** кв.м. Жилая секция № расположена в блокированном жилом доме в блоке № проекта «Барселона», а также земельный участок ориентировочной площадью *** кв.м, по адресу: (...). Общая стоимость жилой секции, включающая в себя стоимость земельного участка, установлена в размере *** руб. *** коп.

В соответствии с условиями договоров, ориентировочный срок окончания производства строительно-монтажных работ определен "..."

В счет оплаты стоимости работ по строительству Жилой секции № и земельного участка он выдал ответчику задаток в размере ***, что составляет *** руб. *** коп. В подтверждение факта принятия задатка, ответчик выдал ему собственный вексель, что подтверждается актом приема-передачи векселя от "..."

Также в счет оплаты стоимости работ по строительству Жилой секции № и земельного участка он выдал ответчику задаток в размере *** %, что составляет *** руб. *** коп. В подтверждение факта принятия задатка, ответчик выдал ему собственный вексель, что подтверждается актом приема-передачи векселя от "..."

Таким образом, им была передана ответчику общая сумма в размере *** руб. *** коп., что соответствует полной стоимости жилой секции № ориентировочной площадью *** кв.м, а также земельного участка, на котором расположена жилая секция площадью *** кв.м.

При этом между сторонами была предварительная договоренность, что средства, уплаченные за жилую секцию № и земельный участок, на котором она расположена, учитываются в зачет уплаты жилой секции № и соответствующего ей земельного участка.

Считает, что поскольку уплаченная им сумма в размере *** руб. *** коп., соответствует полной стоимости жилой секции № ориентировочной площадью *** кв.м, а также земельного участка, на котором расположена жилая секция площадью *** кв.м, то следовательно он приобрел право собственности на указанные объекты недвижимости, однако со стороны ответчика договорные обязательства не выполнены, кроме того, ответчик в "..." года обратился в суд с заявлением о признании его банкротом, в связи с чем, он обратился в суд за защитой нарушенного права.

В судебном заседании истец и его представитель, по доверенности Андронова С.М. исковые требования, с учетом уточнения, поддержали в полном объеме, а также представитель истца пояснила, что так как споры, вытекающие из предварительного договора, подлежат рассмотрению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями п. 3,4 ст. 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в п.п. 2,3,5 Постановления ВАС № 54 от 11.07.2011г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». Указанные правила ГК РФ и Постановление ВАС следует применить в соответствии со ст. 6 ГК РФ (применение гражданского законодательства по аналогии) ввиду схожести рассматриваемых в нем и возникших между сторонами взаимоотношений. В данном случае истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, следовательно, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, данные требования следует квалифицировать как требования о понуждении к исполнению обязательств по передаче индивидуально-определенной вещи. Кроме того, в настоящее время степень готовности жилой секции № составляет ***% инвентаризационной стоимостью по состоянию на "..."*** руб., а также определено местоположение границ земельного участка, посредством определения координат, установленных на местности, который подлежит передаче в собственность истцу, т.е. земельный участок идентифицирован.

Представитель ответчика ООО «Калина», по доверенности Оськин А.П., в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснив, что признать предварительный договор притворной сделкой нельзя, поскольку истцом не представлено доказательств в обоснование своей позиции. Так в предварительном договоре прямо указано на то, что воля сторон направлена на заключение в будущем договора купли-продажи. По своей форме, содержанию и существенным условиям, согласованным сторонами он соответствует всем требованиям, которые закон предъявляет к предварительному договору, следовательно, указанный договор не может быть признан договором строительного подряда. Кроме того, в предварительном договоре указан срок выполнения строительных работ до "...", однако в нем не указано, что указанные работы должно выполнить ООО «Калина», при этом стороны согласовывали только требования по жилой секции, а не стоимость жилой секции и земельного участка. Также истцом было заключено два соглашения о задатке, по которому по одному было внесено ***% стоимости, а по второму ***% стоимости, однако внесенные денежные средства в размере ***% стоимости нельзя рассматривать как оплату одной жилой секции, поскольку какого-либо соглашения о зачете указанной суммы в счет уплаты денежных средств по одной жилой секции нет. Кроме того, задаток не может быть направлен в счет оплаты несуществующего обязательства или обязательства, которое предполагалось сторонами, но не возникло, т.к. основной договор купли-продажи не заключен, а доказательств того, что договор купли-продажи не заключен по вине ответчика истцом не представлено, как и доказательств того, что истец предпринимал какие-либо действия направленные на заключение основного договора или на понуждение ООО «Калина» к заключению такого договора в судебном порядке. Также истцом не представлено доказательств, что земельный участок общей площадью *** кв.м, занятый жилой секцией № существует в качестве объекта гражданских прав, поскольку такого участка, на который претендует истец не существует. Право же собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Просил в удовлетворении исковых требований Баер А.К. отказать в полном объеме.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, дав юридическую оценку собранным по делу доказательствам, как в отдельности так и в совокупности, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что "..." между Баером А.К. и ООО «Калина» были заключены предварительные договора купли-продажи № и № (№).

В соответствии с условиями предварительного договора №, стороны договорились в последующем заключить основной договор купли-продажи жилой секции № ориентировочной площадью *** кв.м, а также земельного участка, на котором расположена жилая секция площадью *** кв.м. Жилая секция № расположена в блокированном жилом доме в блоке № проекта «Барселона», а также земельный участок ориентировочной площадью *** кв.м, по адресу: (...) Общая стоимость жилой секции, включающая в себя стоимость земельного участка, установлена в размере *** руб. *** коп.

В счет оплаты стоимости работ по строительству Жилой секции № и земельного участка Баер А.К. выдал ответчику задаток в размере *** %, что составляет *** руб. *** коп. В подтверждение факта принятия задатка, ответчик выдал ему собственный вексель, что подтверждается актом приема-передачи векселя от "..."

Также в счет оплаты стоимости работ по строительству Жилой секции № и земельного участка Баер А.К. выдал ответчику задаток в размере *** %, что составляет *** руб. *** коп. В подтверждение факта принятия задатка, ответчик выдал ему собственный вексель, что подтверждается актом приема-передачи векселя от "..."

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, а именно: наличие между ООО «Калина» и ООО «Строй-Капитал» агентского договора, предварительных договоров между ООО «Калина» и Баер А.К., проставление ООО «Калина» аваля на векселях ООО «Строй-Капитал» в день составления каждого из векселей, суд считает установленным, что векселя ООО «Калина» были выданы Баер А.К. именно в счет подтверждения оплаты по основному договору купли-продажи для строительства жилой секции.

Согласно ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком может являться юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Под объектом долевого строительства понимаются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ст. 4 того же Федерального закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что ООО «Калина» на праве собственности принадлежит земельный участок площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилищное строительство, расположенный по адресу: (...) (лд №).

Проанализировав п.п. 1.1, 2.3-2.7, 4.1 предварительных договоров, исходя из их содержания, прав и обязанностей сторон, суд приходит к выводу, что ООО «Калина» фактически приняло на себя обязательство по строительству для конкретного лица - Баер А.К. конкретных объектов -жилой секции № и № на земельном участке, принадлежащем застройщику - ООО «Калина» на праве собственности.

Предварительным договором установлены объем и содержание работ, которые ООО «Калина» обязалось выполнить в ходе строительства жилой секции.

Из изложенного следует, что по своему правовому содержанию правоотношения сторон охватываются договором подряда, а в отношении земельного участка договором купли-продажи, поэтому к ним должны применяться правила договора подряда (в отношении жилой секции) и договора купли-продажи недвижимости (в отношении земельного участка).

Одной из сторон договора строительного подряда является физическое лицо (гражданин), имеющий намерение приобрести или заказать товар (работы или услуги) для личных бытовых нужд и пользующийся всеми правами стороны в обязательстве, поэтому к правоотношениям, возникающим на основе договора подряда на строительство жилых домов, должно применяться законодательство о защите прав потребителей.

Согласно ст. 9 Закона РФ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ», в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

Пунктом 9 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», прямо предусмотрено, что к правоотношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных семейных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Пленум ВС РФ в п. 1 Постановления № 7 от 29.09.1994 г. « О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» разъяснил, что законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, либо реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору - с другой стороны.

В соответствии со ст.702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно ст.ст. 1, 4 ФЗ «О защите прав потребителей», ответчик ООО «Калина» обязан передать истцу товар, то есть жилую секцию блокированного жилого дома, в срок, обусловленный договором.

В обоснование своих требований истец ссылался на то, что в настоящее время степень готовности жилой секции № составляет ***% инвентаризационной стоимостью по состоянию на "..."*** руб., а также определено местоположение границ земельного участка, посредством определения координат, установленных на местности, который подлежит передаче в собственность истцу, т.е. земельный участок идентифицирован.

В судебном заседании установлено, что в настоящее время спорная жилая секция существует как обособленный объект, что подтверждается пре6дставленным в материалы дела техническим описанием, выполненным ГУП МО «Московское областное бюро технической инвентаризации Красногорский филиал ГУП МО «МОБТИ» Дедовским отделом. Из которого следует, что степень готовности ***%.

Истцом обязательств по оплате не исполнено, поэтому данные требования не подлежат удовлетворению, поскольку п. 2.1.1 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что передача в собственность жилой секции происходит после оплаты общей стоимости жилой секции, согласно п. 1.1.2 предварительного договора.

Истцом не оспаривался тот факт, что оплата всей стоимости жилых секции по предварительным договорам № и № произведена не была, а была произведена лишь частично.

Доказательств того, что между сторонами была достигнута договоренность о том, что сумма задатка по договору № будет зачтена в счет оплаты жилой секции по договору № суду не представлено.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случает, предусмотренных законом.

Также требования истца о признании права собственности на земельный участок ориентировочной площадью *** кв.м., расположенный по адресу: (...), занятый и необходимый для использования Жилой секции №, расположенной в блокированном жилом доме в блоке № проекта «Барселона» по адресу: (...), не подлежит удовлетворению, поскольку между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно ст. 747 ГК РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок, что характерно для договора подряда, тогда как строительство жилой секции осуществлялось на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ООО «Калина».

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении

работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В силу ст.ст. 549-551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

И, в соответствии со ст. 38 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

В материалы дела представлена кадастровая выписка о земельном участке с кадастровым номером № площадью *** кв.м., из которого усматривается, что в настоящее время земельный участок, принадлежащий на праве собственности ООО «Калина» прошел государственный кадастровый учет.

Исходя из анализа норм Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" земельный участок является образованным с момента его государственного кадастрового учета.

С учетом пункта 4 статьи 11.2 ЗК РФ для образования земельного участка в контексте Закона о государственном кадастре недвижимости необходимо получение согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (исходных земельных участков).

Порядок согласования границ земельных участков предусмотрен статьей 39 Закона о государственном кадастре недвижимости.

В силу статьи 40 названного Закона согласование местоположения границ земельных участков оформляется соответствующим актом, являющимся неотъемлемой частью межевого плана.

Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждена Приказом Минэкономразвития России от "...".

Данным Приказом в составе межевого плана утверждена также форма акта согласования местоположения границ земельного участка, предусматривающая возможность внесения сведений о несогласии с местоположением границ, указания конкретных разногласий при согласовании.

Таким образом, законодательством установлена процедура согласования границ вновь создаваемых земельных участков. Лицо, желающее образовать земельный участок, в том числе путем раздела существующего земельного участка, подготавливает проект межевого плана, где указываются планируемые границы образуемого земельного участка, после чего проводит согласование местоположения границ в порядке, установленном статьей 39 Закона о государственном кадастре недвижимости, отражая результаты согласования (либо отказ в согласовании) в соответствующем акте, содержащемся в проекте межевого плана.

Доказательства обращения истца к ООО «Калина» за согласованием местоположения границ образуемых в результате раздела земельных участков в установленном законодательством порядке, оформления результатов согласования или несогласования границ соответствующим актом, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от "...", в материалах дела отсутствуют.

При указанных условиях, с учетом вышеизложенных требований действующего законодательства обязанность по осуществлению действий, направленных на осуществление кадастрового учета, в том числе с установлением границ земельного участка, на который претендует истец, а также с временной постановкой на кадастровой учет частей земельных участков, в случае, если изъятию (выделению) подлежит часть земельного участка, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке и земельный участок поставлен на кадастровый учет, а также несение расходов, связанных с осуществлением таких действий, возложена на лицо, заинтересованное в разделе земельного участка. В данном случае таким лицом является Луняков СВ., который вышеуказанных действий не предпринял.

При этом у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований со ссылкой на положения пункта 6 статьи 11.2 ЗК РФ, поскольку истцом в материалы дела не представлены надлежащие документы в соответствии с требованиями действующего законодательства, которые позволяют в должной мере установить сведения об образуемых земельных участках для их формирования и принятия судебного акта об их образовании вследствие раздела спорного земельного участка или понуждения собственника земельного участка к осуществлению такого раздела.

Таким образом, учитывая, что ни на момент заключения предварительного договора, ни на момент рассмотрения спора, земельный участок, на который претендует Баер А.К. как объект земельных отношений не сформирован, суд приходит к выводу о том, что данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, а именно земельный участок, подлежащий передаче, сторонами не согласованы, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Баера А.К. к ООО «Калина» о признании права собственности на жилую секцию, незавершенную строительством, под номером №, инвентарный номер №, ориентировочной площадью *** кв.м., расположенной в блокированном жилом доме (блоке), № по строительному адресу: (...), примерно в *** м от деревни по направлению на юго-восток, а также признании земельного участка общей площадью *** кв.м., расположенного в рамках земельного участка под кадастровым номером №, расположенного по адресу (...), жилая секция №, в границах земельного участка с кадастровым номером №, в границах в точках ***, а также зачесть в оплату строительства жилой секции № по Предварительному договору № от "..." ориентировочной площадью *** кв.м., расположенной в блокированном жилом доме (блоке) № по строительному адресу: (...), сумму в размере *** рублей *** коп., оплаченную по Предварительному договору купли-продажи № на строительство секции № - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Истринский городской суд, постановивший судебный акт, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, в апелляционном порядке.

Председательствующий:

решение принято в окончательной

форме "..."