Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Липецке гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой», ОАО трест «Липецкстрой», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24 декабря 2018 года,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковыми требованиями к ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой», ОАО трест «Липецкстрой», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24 декабря 2018 года, свои требования обосновывал тем, что 24.12.2018 года заключил с ответчиком ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой» договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого является объект долевого строительства: однокомнатная квартира № №, общей площадью 26,35 кв.м., находящейся на 11 этаже 15 – ти этажного дома по адресу: <адрес>. Договор был сдан на государственную регистрацию права 27.12.2018 года. Свою обязанность по оплате цены договора истец выполнил в полном объеме 27.12.2018 года, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру на сумму 828 600 рублей 00 копеек. 23.08.2019 года истцом было получено Уведомление об отказе государственной регистрации права. В настоящее время для завершения строительства вышеуказанный дом передан ОАО трест «Липецкстрой». Истец просит суд признать Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24.12.2018 года заключенным; обязать Управление Росреестра по Липецкой области зарегистрировать сделку – Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24.12.2018 года; признать право истца на долю в объекте незавершенного строительства (однокомнатную квартиру № № (но мер строительный)).

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования уточнил, просил суд произвести государственную регистрацию договора долевого участия от 24.12.2018 года между ФИО1 и ЗАО «Липецкметаллургстрой» в отношении квартиры № №, находящейся на 10 этаже 15-ти этажного многоквартирного дома по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель ответчика ОАО трест «Липецстрой» по доверенности ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, объяснила суду, что в рамках договора от 31.07.2019 года № №, заключенному между ОАО трест «Липецкстрой» и ЗАО СК «ЛМС» (по договору ЗАО СК «ЛМС передает, а ОАО трест «Липецкстрой» принимает в порядке перевода долга обязательства по передаче жилых и нежилых помещений перед участниками долевого строительства, заключившими договоры участия в долевом строительстве и давшими согласие на передачу прав и обязанностей согласно Приложению к догвоору) у ОАО трест «Липецкстрой» не возникла обязанность по передаче однокомнатной квартиры № <адрес>, так как на момент подписания договора № №, договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24.12.2018 года заключен не был и не учитывался при определении совокупного размера требований участников долевого строительства, исполнение которых приняло на себя ОАО трест «Липецкстрой»; при заключении договора № № ФИО1 не заявил право на объект незавершенного строительства и не представил нотариального согласия на передачу прав и обязанностей новому застройщику от первоначального застройщика; ФИО1 не представлено доказательств того, что ЗАО СК «ЛМС» уклонялось от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве МКД; кроме того ФИО1 не представлено суду доказательств оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Представитель ответчика ЗАО Строительная компания «Липецкметаллургстрой» в судебное заседание не явился, в письменном заявлении полагал, что исковые требования подлежат удовлетворению, подтвердил, что между истцом и ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, предметом которого является объект долевого строительства квартира № № в МКД по адресу: <адрес>; истец произвел оплату объекта в соответствии с ценой Договора в сумме 828600 рублей 00 копеек, которые были внесены в кассу ЗАО СК «Липецкметаллургстрой», претензий по оплате Договора долевого участия к истцу ответчик не имеет; Договор был сдан на государственную регистрацию, однако в дальнейшем был получен отказ, свою обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд ответчик не смог исполнить ввиду наложенного УФССП по Липецкой области ареста на счета ответчика, связанного со сложным финансовым положением в компании; сведения об истце как об участнике долевого строительства в ОАО трест «Липецкстрой» передавались.

Представитель ответчика Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Суд, выслушав истца, представителей ответчиков ОАО трест «Липецстрой» и Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. (п. 2 ст. 165 ГК РФ)

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1). (п. 3 ст. 432 ГК РФ)

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с положениями ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (ч. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»)

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 июля 2017 года необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

Согласно п. 14 ст. 8 Федерального закона от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», Застройщик уплачивает обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд) в порядке, установленном указанным Федеральным законом, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства в отношении соответствующего объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию до государственной регистрации публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (далее - Фонд) и исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по этим договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в порядке, установленном частями 17 - 49 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». К этим договорам не применяются положения частей 8, 15, 17 - 49 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Положения настоящей части не применяются в отношении договоров участия в долевом строительстве, заключенных застройщиком после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения по таким договорам обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка в отношении объекта недвижимости в целом и такими договорами не предусматривается заключение договора страхования или договора поручительства в отношении каждого участника долевого строительства.

Судом установлено, что 24.12.2018 года ЗАО Строительная компания «Липецкметаллургстрой» и ФИО1 заключили договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № №, общей площадью 26,35 кв.м., расположенной на 11 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, расположенном земельном участке с кадастровым номером №.

Стоимость квартиры составила 828600 рублей. (п. 2.2 Договора) Истец полностью исполнил обязательства по оплате стоимости Объекта долевого строительства – квартиры в размере 828600 рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 27 декабря 2018 года. (л.д. 16).

Суд считает несостоятельным довод представителя ответчика ОАО трест «Липецкстрой» о том, что истцом не представлено достаточных доказательств в подтверждение факта уплаты денежных средств по договору долевого участия от 24.12.2018 года, представлена лишь квитанция к приходному кассовому ордеру, отсутствует кассовый чек к ней. Между тем, генеральный директор ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» ФИО4 в отзыве на исковое заявление не отрицал факт оплаты объекта долевого строительства в соответствии с ценой Договора в сумме 828600 рублей, указанные денежные средства были внесены в кассу, в последующем израсходованы на нужды ЗАО СК «Липецкметаллургстрой».

ФИО1 и ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» обратились в Филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области с заявлением о государственной регистрации договора от 24.12.2018 года.

Уведомлением ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области от 16 января 2019 года была приостановлена регистрация сделки об ограничении, обременении права в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> для предоставления со стороны ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» документов о снятии запретов на совершение регистрационных действий.

23 августа 2019 года, согласно Уведомлению ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области, отказано в государственной регистрации прав ввиду неуплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ «О публично – правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве.

Как следует из представленного в адрес суда отзыва на исковое заявление представителем ЗАО СК «Липецкметаллургстрой», свою обязанность по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд ответчик не смог исполнить ввиду наложенного УФССП по Липецкой области ареста на счета ЗАО СК «Липецкметаллургстрой», связанного со сложным финансовым положением в компании.

31 июля 2019 года между ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» и ОАО трест «Липецкстрой» заключен договор № № о передаче прав и обязанностей застройщика, согласно которого первоначальный застройщик передает, а новый застройщик принимает все права и обязанности застройщика, возникшие у первоначального застройщика в связи с осуществлением строительства каркасного сборно – монолитного 15 этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>. (п. 1.1 Договора)

Кроме того, в п. 1.5 Договора указано, что стороны согласовали перечень участников долевого строительства, заключивших договоры участия в долевом строительстве МКД и не давших свое согласие на передачу прав и обязанностей первоначального застройщика новому застройщику, в котором указан, в том числе и ФИО1

Между тем, истец в судебном согласии объяснил, что готов дать нотариальное согласие на передачу прав и обязанностей ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» ОАО трест «Липецкстрой» в связи с осуществлением строительства каркасного сборно – монолитного 15 этажного жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>.

15.08.2019 года была приостановлена государственная регистрация договора от 31 июля 2019 года, как следует из объяснений представителя ответчика ОАО трест «Липецкстрой», регистрация была приостановлена в связи с отсутствием государственной регистрации ряда договором долевого участия, в том числе и договора, заключенного с ФИО1 и ЗАО СК «Липецкметаллургстрой», выявлением факта «двойных продаж», произведенными ЗАО СК «Липецкметаллургстрой».

Согласно дополнительному соглашению № 1 к Договору № 58 от 31 июля 2019 года, заключенному между ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» и ОАО трест «Липецкстрой», п. 1.5 Договора был изложен в новой редакции, согласно которой объект долевого строительства – квартира № № в МКД по <адрес>, в отношении которой подписан договор об участии в долевом строительстве, не числится в списке объектов, по которым к ОАО трест «Липецкстрой» перешли права и обязанности от первоначального застройщика.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве однокомнатной квартиры № №, общей площадью 26,35 кв.м., расположенной на 11 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, расположенном земельном участке с кадастровым номером № от 24.12.2018 года заключен между ФИО1 и ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» в надлежащей форме, содержит все существенные условия, указанные в ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», подписан сторонами договора, ФИО1 исполнил принятые на себя обязательства по оплате цены договора в полном объеме, между тем, государственная регистрации договора была произведена по независящим от истца обстоятельствам, договор был не зарегистрирован в установленном законом порядке именно по вине ЗАО СК «Липецкметаллургстрой», которое не произвело обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд в порядке, предусмотренном ФЗ «О публично – правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Суд критически относится к доводам представителя ответчика ОАО трест «Липецкстрой», что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» уклонялось от государственной регистрации договора долевого участия в строительстве МКД, в то время как в Уведомлении об отказе государственной регистрации права указана конкретная причина отказа в государственной регистрации.

Доводы представителя ответчика ОАО трест «Липецкстрой» о том, что ОАО трест «Липецкстрой» не получало от ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» денежные средства в размере 12604288 рублей в счет уплаты цены договора № № о передаче прав и обязанностей застройщика по объекту «Каркасный сборно – монолитный 15 – этажный жилой дом, расположенный по строительному адресу: <адрес> от 31.07.2019 года суд считает несостоятельными, поскольку это касается взаимоотношений между юридическими лицами по договору от 31.07.2019 года, действия по неуплате денежных средств в счет исполнения обязательств ЗАО СК «Липецкметаллургстрой» по договору, не должно нарушать права ФИО1 как участника долевого строительства.

Таким образом, суд считает удовлетворить исковые требования ФИО1, произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24 декабря 2018 года, заключенного ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства квартиры 87 в доме по бульвара Шубина г. Липецка.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24 декабря 2018 года, заключенного ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства квартиры № в доме по <адрес>.

Решение является основанием для внесения сведений о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от 24 декабря 2018 года, заключенного ЗАО «Строительная компания «Липецкметаллургстрой» и ФИО1 в отношении объекта долевого строительства квартиры № в доме по <адрес> в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Липецка в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Судья /подпись/ А.М. Корнеева

Мотивированное решение суда составлено 17 марта 2020 года

Судья /подпись/ А.М. Корнеева

Решение не вступило в законную силу.

Подлинник решения находится в гражданском деле №2-524/2020 (УИД 48RS0002-01-2020-000026-40) Октябрьского районного суда г. Липецка