Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

установил:

истец обратился к ответчикам с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества солидарно в размере 1090809 рублей 55 копеек.

Свои требования истец мотивировал тем, что <//> между истцом и ответчиками был заключен договоры аренды, по условиям которого ответчики предоставили принадлежащий им на праве общей долевой собственности истцу во временное пользование жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. В период действия данного договора истцом за счет собственных средств и с согласия арендодателей произведены улучшения арендованного имущества, стоимость расходов составила 1090809 рублей 55 копеек, в том числе на оплату строительных и расходных материалов в размере 649809 рублей 55 копеек, на оплату стоимости работ исполнителя в размере 441000 рублей. 01.06.2015 между сторонами заключен новый договор. Поскольку неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателей, истец просит взыскать стоимость неотделимых улучшений с ответчиков солидарно.

В процессе рассмотрения дела истец требования увеличил, просил взыскать стоимость неотделимых улучшений в соответствии с отчетом ООО «Региональный центр оценки и недвижимости» в размере 1672500 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 20000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержал, просил их в полном объеме удовлетворить. Пояснил, что в настоящее время истец принадлежащее ответчикам жилое помещение не занимает, стоимость неотделимых улучшений истцу не возмещена. Ответчики свое согласие на проведение работ по устройству третьего этажа выразили, в период проведения работ и после их проведения периодически приходили в помещение, могли видеть произведенные работы.

Ответчик ФИО2 и ее представитель по доверенности ФИО5 против удовлетворения заявленных требований возражали по изложенным в отзыве на иск основаниям, пояснили, что доказательств согласования видов и объемов работ суду не представлено. Отчет специалиста стоимость фактических расходов не подтверждает, указанные в нем сведения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, акт осмотра помещения в нем отсутствует, сведений о каких-либо измерениях не содержится. Просили исключить отчет ООО «Региональный центр оценки и недвижимости» как доказательства из дела. Также просили применить срок исковой давности, который истек 17.12.2016.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в письменном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель истца полагал доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности несостоятельными, поскольку срок исковой давности подлежит исчислению с момента прекращения правоотношений сторон по договору.

Заслушав участвующих в деле лиц, показания свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Реализуя принцип свободы договора, стороны по своему усмотрению определяют его условия, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе; свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено судом жилой дом принадлежит на праве равнодолевой собственности ФИО2 и ФИО3, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 144-145).

По договору аренды от <//>ФИО3 и ФИО2 (Арендодатели) передали в аренду ИП ФИО1 (Арендатор) жилое помещение площадью 326,1 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>. Данный договор заключен сроком до <//>.

Согласно п. 3.2.1 договора от 10.05.2013 в период действия договора Арендатор имеет право произвести с предварительного письменного согласования с Арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку арендуемого помещения, прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации).

Дополнительным соглашением № 1 от 19.10.2013 к данному договору договор дополнен пунктом 3.23, согласно которому Арендатор имеет право произвести с предварительного письменного согласования с Арендодателем ремонт и отделку по своему усмотрению арендованного недвижимого имущества, в том числе перестройку и перепланировку третьего этажа арендуемого помещения, прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации), установку и обустройство лестничного пролета на третий этаж. Также дополнен п. 3.4.9 тем, что Арендодатель обязуется возместить убытки Арендатору, связанные с неотделимыми улучшениями, произведенными Арендатором в соответствии с п. 3.2.3 настоящего договора, при условии выполнения обязательств Арендатором в соответствии с п. 3.4 (л.д. 12)

01.06.2015 между собственниками жилого дома (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору жилой дом. Согласно п. 1.6 договора срок договора определен сторонами с 01.06.2015 по 30.05.2016.

Пунктами 2.3 договора от 10.05.2013 и договора от 01.06.2015 предусмотрено, что все произведенные Арендатором улучшения арендованного имущества, отделимые без вреда для этого имущества, являются его собственностью. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с разрешения Арендодателя, при этом затраты Арендатора Арендодателем не компенсируются.

В соответствии с пунктом 3.3.5 Арендодатель обязан возместить убытки Арендатору, связанные с неотделимыми улучшениями, произведенными Арендатором в соответствии с п. 3.2.3 настоящего договора, при условии выполнения обязательств Арендатором в соответствии с п. 3.4.

Также судом установлено, что представитель ИП ФИО1 по доверенности ФИО6 обращался к ответчикам с просьбой дать разрешение на перепланировку третьего этажа арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>, прокладку коммуникаций, установку оборудования (водопровода, канализации, электросети, системы охранной сигнализации), установку и обустройства лестничного пролета на третий этаж. С данной просьбой ответчики согласились, о чем на соответствующих обращениях имеются их подписи (л.д. 13, 14).

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от <//> установлено, что правоотношения сторон по названному договору аренды прекращены с <//> в связи с истечением срока договора.

Сторонами не оспаривалось то обстоятельство, что в настоящее время жилое помещение, принадлежащее ответчикам, истец не занимает.

Также сторонами не оспаривалось, что стоимость неотделимых улучшений ответчиками истцу не возмещалась, в зачет арендной платы не засчитывалась.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Юридическое понятие "неотделимые улучшения" используется в п. 3 ст. 245, ч. 3 ст. 303, ст. 623 и ст. 662 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из анализа данных правовых норм суд приходит к выводу о том, что неотделимые улучшения, это такое разумно и оправданно произведенное изменение имущества, которое влечет за собой изменение его стоимости и (или) оптимизирует потребительские свойства имущества.

Проанализировав условия заключенного сторонами договора, письменные просьбы арендатора на осуществление перепланировки на третьем этаже жилого дома, лестничного пролета на третий этаж, суд приходит к выводу о том, что согласие на осуществление данных работ ответчиками было дано.

В соответствии с данным ответчиками согласием на производство работ по перепланировке третьего этажа жилого дома, между истцом и ...<//> был заключен договор подряда (строительных работ), по условиям которого последний обязался выполнить реконструкцию и перепланировку третьего этажа, кровельные работы, работы лестничного каркаса и проема в объеме, в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором (л.д. 36-40). По данному договору истцом произведена оплата, также приобретались для осуществления перепланировки необходимые материалы.

Согласно представленному истцом отчету №, выполненному <//> специалистом ООО «Регональный центр оценки и экспертиза», рыночная стоимость материалов и работ по состоянию на <//> составляет сумму 1672500 рублей. Данное заключение составлено на основании акта осмотра от <//>, приложением к заключению является фототаблица. Из исследовательской части данного отчета следует, что специалистом определена стоимость работ и материалов по отделке внутренних помещений мансардного этажа.

Допрошенные в судебном заседании по ходатайству стороны истца свидетели ..., ... и ... пояснили, что в 2013 году производились работы на третьем этаже, окончены работы примерно в 2014 году. Хозяева дома периодически приходили в дом.

Оценив в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что между истцом и имелось соглашение о проведении работ по улучшению жилого дома, в связи с чем истец вкладывала свои личные средства в проводимую перепланировку третьего этажа, несла затраты на приобретение строительных материалов, а потому она имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Оснований для исключения отчета об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений из числа доказательств, подтверждающих обоснованность иска, суд не усматривает. Из отчета следует, что специалистом был осуществлен выезд на объект по <адрес>, составлен акт осмотра, в заключении имеются фотоматериалы. О том, что имеющиеся в данном отчете фотографии не соответствуют действительности, ответчики не заявляли.

Заключение оценщика мотивировано, соответствует требованиям, предъявляемым к отчетам об оценке, проведен на основании расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования объекта недвижимости, на опыте и профессиональных знаниях. Отчет является допустимым доказательством по делу, поскольку оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством, регулирующим указанные правоотношения.

Доказательства, опровергающие указанные выше сведения о рыночной стоимости улучшений имущества, в материалы дела ответчиками в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлены, ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не заявлены.

Из материалов дела не следует, что выполненные за счет истца работы носили неоправданный, избыточный либо неразумный характер. Работы, стоимость которых предъявлена к возмещению, были направлены именно на улучшение имущества, в связи с чем специалистом установлена рыночная стоимость улучшения имущества.

Учитывая то, что улучшения арендованного имущества истцом производились с 2013 года, <//> договор аренды вновь был заключен, суд приходит к выводу о том, что ответчики одобряли произведенные истцом улучшения.

При таких обстоятельствах, суд полагает требования истца о взыскании с ответчиков стоимости неотделимых улучшений в размере 1672500 рублей подлежащими удовлетворения.

В силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу пункта 1 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Поскольку имущество находится в равнодолевой собственности ответчиков, суд полагает, что стоимость неотделимых улучшений подлежит взысканию в пользу истца с каждого из ответчиков в размере 836250 рублей, то есть в размере 1/2 от стоимости неотделимых улучшений, определенной специалистом.

Оценивая доводы стороны ответчика о пропуске срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд полагает, что срок исковой давности определяется периодом прекращения договорных отношений сторон <//>, а именно даты, когда прекращен договор аренды, и, соответственно, истец узнала о нарушении своих прав, и в течение трехлетнего срока <//> обратилась в суд с данным иском.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Судом установлено, что истцом понесены расходы на оплату услуг оценщика в размере 20000 рублей (договор от <//>, задание на оценку, акт выполненных работ от <//>, квитанция об оплате услуг). Поскольку требования истца удовлетворены исходя из представленного истцом отчета, в пользу истца в соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с каждого ответчика подлежат взысканию расходы на оплату услуг оценщика в размере 10000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 15108 рублей 25 копеек (квитанции от <//>, <//>).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 836250 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 10000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15108 рублей 25 копеек.

Взыскать с ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 стоимость неотделимых улучшений в размере 836250 рублей, расходы на оплату услуг оценщика в размере 10000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15108 рублей 25 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Тяжова Т.А.