Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2. ООО «СЗ УправлениеИнвестиционных Программ» о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки

с привлечением к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований - ПАО «Сбербанк России»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Индустриальный районный суд <адрес> с иском к ФИО2, ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.

Требования истца мотивированы тем, что решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ соглашение об условиях предпродажного бронирования №/П-З, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик - Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве. Этим же решением суда ООО «Специализированный застройщик - Управление инвестиционныхпрограмм» признано правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира» в соглашении об условиях - продажного бронирования №/П-З, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1.

Апелляционным определением <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ, решение Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик-Альтамира», обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ отменено в части признания соглашения об условиях предпродажного бронирования №/П-З заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира» договором долевого участия в строительстве; признания общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Управление инвестиционных программ» правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик - Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования №/П-З, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1, с принятием в указанной части нового решения - об отказе в иске.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от 03.03.2021г. отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании апелляционной инстанции, установлено, что между ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 заключен договор №/П-З участия в долевом строительстве от 02.11.2020г. (далее - договор №/П-З) на спорный объект недвижимости - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом», который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 20.11.2020г., номер регистрации: №

Согласно информационному письму ПАО «Сбербанк» от 09.11.2020г. № ДВБ-60-9-исх/984 спорный объект долевого строительства находится в залоге по договору залога имущественных прав № от 15.07.2020г. и договору ипотеки № от 17.07.2020г.

Поскольку ООО «СЗ- Управление Инвестиционных Программ» приобрело земельный участок с обременением в виде прав участника долевого строительства - ФИО1, оно не имело права на заключение сделки, направленной на привлечение денежных средств для завершения строительства жилого дома с обязательством передачи в собственность спорной квартиры ФИО2, право на получение которой принадлежит ФИО1 - участнику долевого строительства на основании ранее возникших между ними и прежним застройщиком обязательств.

Однако, 02.11.2020г. между ООО «СЗ- Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 заключен договор №/П-З участия в долевом строительстве.

Ссылаясь на то, что договор №/П-З участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 при отсутствии у общества права на распоряжение объектом незавершенного строительства - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 (сорок три целых и восемьдесят семь сотых) квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки па плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом»), истец просит признать недействительным договор №/П-З участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ООО «СЗ- Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2, применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Определением суда к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ПАО Сбербанк.

В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца ФИО7, каждый в отдельности, исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении. Просили суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца ФИО7 суду пояснил, что истица ранее заключила договор с компанией специализированного застройщика на тот же самый объект недвижимости, соответственно имущественные требования по данному объекту у нее возникли ранее. Считает, что спорная сделка имеет признаки недействительности, при этом ответчик ФИО2, которая состояла с ответчиком в трудовых отношениях, знала о судебном притязании, не явилась в судебное заседание и не проявляет заинтересованности в отношении спорного объекта, а также не предоставила документов, подтверждающих о реальном исполнении спорного договора. Просит требования истца удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «СЗ Управление Инвестиционных Программ» - ФИО5 с требованиями истицы не согласен, письменных возражений относительно заявленных требований не предоставил, полагает, что правовых оснований для признания спорного договора недействительным не имеется. Из его дополнительных пояснений следует, что ответчиком предпринимались меры к заключению мирового соглашения, ФИО1 были предложены варианты других квартир, однако истица отказалась. Просит в иске отказать.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ПАО "Сбербанк", в судебном заседании не присутствовали, о дате и времени судебного разбирательства извещались надлежащим образом, письменных возражений не предоставили, заявлений, ходатайств об отложении дела слушанием в адрес суда не поступало.

В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав стороны, оценив в рамках ст. 67 ГПК РФ в совокупности и взаимосвязи представленные сторонами доказательства, приведенные ими доводы и возражения, суд пришел к следующим выводам.

Так, в соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из изложенного, правоотношения сторон в рамках заявленных исковых требований регулируются гражданским законодательством Российской Федерации.

Статьями 420, 421 ГК РФ предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В судебном заседании установлено, что между истцом ФИО1 и ООО «СЗ - Альтамира» заключено Соглашение об условиях предпродажного бронирования №\П-3 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно условиям которого ООО «СЗ – Альтамира» обязался получить разрешение на строительство объекта недвижимости «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес> 3 этап строительства, после чего в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить (подписать) с истцом договор долевого строительства в указанном комплексе на квартиру под условным номером 26 и подать его на государственную регистрацию. Срок получения застройщиком разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию установлен сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 4 Соглашения).

В соответствии с п.7 указанного соглашения в счет бронирования объекта долевого строительства участник долевого строительства в течение 5 дней от даты соглашения вносит на расчетный счет исполнителя, указанный в п.20 настоящего соглашения, денежную сумму в размере 100 000 рублей (в том числе НДС, в соответствии с действующими ставками НК РФ).

В случае не внесения денежной суммы в размере и сроки, указанные в настоящем пункте, соглашение об условиях предпродажного бронирования считается незаключенным, а правовые последствия, связанные с исполнением настоящего соглашения, не наступившими (п.7).

В Письме Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№-ВС-368/13 «О применении норм Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что исходя из статей 1, части 1 и 2, и 27, часть 2, Федерального закона «Об участии вдолевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ соглашение об условиях предпродажного бронирования №\П-3, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» признано договором долевого участия в строительстве. Этим же решением суда общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Управление инвестиционных программ» признано правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик – Альтамира» в соглашении об условиях предпродажного бронирования №\П-3 заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1.

Таким образом, решением Центрального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, определением судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ установлен факт, что заключенное между истцом и ответчиком соглашение об условиях предпродажного бронирования 26/п – 3 от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с согласованными в нем условиями является договором участия в долевом строительстве, с вытекающими из него правами обязанностями для сторон договора.

Так же в судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 заключен договор №/П-З участия в долевом строительстве (далее - договор №/П-З) на тот же самый объект недвижимости - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом», который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 20.11.2020г., номер регистрации: № о чем истице стало известно ДД.ММ.ГГГГ в ходе апелляционного рассмотрения дела.

Согласно условиям договора цена спорного договора №/П-З составляет 3 587 000 рублей, которые ФИО6, как участник долевого строительства обязалась внести в срок до ДД.ММ.ГГГГ (приложение № к договору), на специальный эскроу-счет, открываемый в ПАО Сбербанк для учета и блокирования денежных средств, полученныхЭскроу-агентом от являющегося владельцем счета Участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях их дальнейшего перечисления Застройщику.

Истец полагает договор №/П-3 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между ООО «СЗ-Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 ничтожной сделкой.

Разрешая требования истца, суд полагает их обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно пп. 1,2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч 1 ст. 1).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации всоответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику толевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Как разъяснено в п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право не недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Как следует из вышеприведенных судебных решений, вступивших в законную силу, земельный участок находится в залоге и обременен правами участника долевого строительства ФИО1

В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге движимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными, но правилам статьи 167 ГК РФ по иску залогодержателя.

Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

По смыслу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе распоряжаться только тем имуществом, которое находится в него в собственности.

Поскольку ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» приобрело земельный участок с обременением в виде прав участника долевого строительства – ФИО1, оно не имело права на заключение сделки, направленной на привлечение денежных средств для завершения строительства жилого дома с обязательством передачи в собственность спорной квартиры ФИО2, право на получение которой принадлежит ФИО1 - участнику долевого строительства на основании ранее возникших между ними и прежним застройщиком обязательств.

Несмотря на это, 02.11.2020г. между ООО «СЗ- Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 заключен оспариваемый договор №/П-З участия в долевом строительстве.

Учитывая, что договор №/П-З участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ заключен между ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2 при отсутствии у общества права на распоряжение объектом незавершенного строительства - жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 (сорок три целых и восемьдесят семь сотых) квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане этажа в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом»), указанная сделка, как нарушающая требования ст. 209 ГК РФ, и посягающая на законные интересы ФИО1, является ничтожной.

При таких обстоятельствах имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований истца.

Исходя из вышеуказанных положений закона и разъяснений высших судебных инстанций, признание договора участия в долевом строительстве недействительным и применение последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о зарегистрированных правах за ФИО2 в отношении спорного объекта недвижимости: жилая однокомнатная квартира, обозначенная под условным номером 26, площадью 43,87 квадратных метров, расположенную на 7 этаже под порядковым номером 3 при счете по часовой стрелке от лестничной клетки на плане в объекте: «Жилой комплекс «Петроглиф Парк» по <адрес> в <адрес>. 3 этап строительства. Жилой дом со встроено-пристроенным детским садом», который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> 20.11.2020г., номер регистрации: №

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковые требования ФИО1 к ФИО2, ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» о признании незаконным договора участия в долевом строительстве, применении последствий недействительности сделки.

Признать недействительным договор №/П-З участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «СЗ - Управление Инвестиционных Программ» и ФИО2, применив последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме в <адрес>вой суд через Индустриальный районный суд <адрес>.

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья М.П. Казак