Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО "АА", ФИО3 о признании договора ипотеки в части включения в его предмет права аренды земельного участка недействительным

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ОАО "АА" РФ, ФИО3 о признании договора ипотеки недействительным. Свои требования обосновывает тем, что ей, ФИО4, ФИО9 ФИО10 и ООО «Э.» принадлежат на праве собственности нежилые помещения расположенные по адресу <адрес> Земельный участок под указанным комплексом зданий предоставлен на правах аренды со множественностью лиц по договору аренды земельного участка за № отДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчики заключили договор ипотеки. Предметом данного договора является в том числе право аренды на вышеуказанный земельный участок. Считает, что договор ипотеки в части включения в него в качестве залога земельного участка является незаконным, поскольку право аренды на данный земельный участок по договору со множественностью лиц принадлежит всем соарендаторам одновременно, а следовательно все они должны выступать на стороне залогодателя. Поскольку она как соарендатор своего согласия на заключение договора ипотеки прав аренды на земельный участок не давала, просит признать договор ипотеки заключенный между ОАО "АА" и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ в части включения в его предмет права аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности.

В судебном заседании истица ФИО1 и ее представитель ФИО6 исковые требования поддержали по тем же основаниям.

Представитель ответчика ОАО "АА" К.исковые требования не признал, ссылаясь на то, что действующее законодательство не содержит запрет на залог права аренды земельного участка с множественностью лиц, а потому просил в иске ФИО1 о признании договора ипотеки в части включения в его предмет права аренды земельного участка недействительным в силу его ничтожности отказать.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явиля о дне слушания извещен надлежащим образом. Будучи ранее допрошенным в судебном заседании исковые требования не признал.

3 лица ФИО9, ФИО10, представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

3 лицо ООО «Э.» о дне слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствии их представителя.

Представитель 3 лица администрации Данковского муниципального района ФИО7 просила исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, ответчиков их представителей, 3 лиц, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ РФ «Об ипотеке» (залоге недвижимости) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Исходя из смысла указанной нормы материального права, законодатель предусматривает одновременное участие в обороте двух неразрывно связанных объектов: здания (сооружения) и земельного участка под ними.

Согласно п 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон- арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных настоящим кодексом.

Согласно п 9. ст 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно ст. 36 п 3 Земельного кодекса РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) имущество, которое может быть предметом ипотеки являются

в том числе земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона.

Согласно п 5 ст 5 названного выше закона правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно ст. 6 Федерального закона «об ипотеке( залоге недвижимости ) право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Как установлено судом и видно из материалов дела ФИО5 на основании свидетельства о регистрации права выданного 07.06. 2011 года, является собственником производственного помещения № общей площадью 849 кв. метров расположенного по адресу <адрес>. Согласно соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ администрацией Данковского муниципального района <адрес> предоставлен в аренду ФИО5 85/1169 доли земельного участка площадью 3521кв. метров из категории земли населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>. Указанный земельный участок также находится в аренде у ФИО9, ФИО1, ФИО10, ООО «Э.», которые также являются собственниками производственных помещений находящихся на арендованном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО5 заключен договор ипотеки №/И 1, по условиям которого ФИО5 (залогодатель) передает в залог ОАО "АА" по месту нахождения Данковского отделения № (залогодержатель) принадлежащего ему на праве собственности недвижимое имущества и права аренды на соответствующий земельный участок, функционально обеспечивающего находящегося на нем недвижимого имущества, указанных в п.1,2 договора об ипотеке.

Согласно п.1,2 предметом залога является объект недвижимости - помещение № общей площадью 84,9 кв. метра расположенное по адресу <адрес>. и право аренды земельного участка сроком на 49 лет на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 85/1169 долей земельного участка площадью 3521 кв. метр из категории земли населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты>. Договор ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в установленном порядке.

Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ФИО5 возникших на основании договора об открытии не возобновляемой кредитной линии № заключенным между заемщиком (ФИО5) и залогодержателем ОАО "АА"

Исходя из приведенных выше норм закона суд считает, что ФИО2 как собственник здания и арендатор земельного участка со множественностью лиц вправе в соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также ч 2 ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости) отдавать в залог принадлежащее ему на праве собственности здание с одновременной ипотекой по тому же договору принадлежащего ему права аренды земельного участка.

Доводы истицы ФИО1 и ее представителя ФИО6 о том, что ответчик ФИО5 не имел права передавать в залог права аренды земельного участка по договору с множественностью лиц, суд считает основаны на неправильном толковании закона.

В соответствии с системным толкованием статей 22, пункта 3 ст 36 Земельного кодекса РФ и пункта 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) арендатор земельного участка с множественностью лиц не лишен возможности заложить право аренды. Действующее законодательство не содержит запрета на залог части земельного участка (равно как и на залог права аренды, основанием которого является договор аренды земельного участка с множественностью лиц). В связи с этим суд считает несостоятельными доводы истца о ничтожности залога права аренды земельного участка с множественностью лиц.

Не состоятельными суд считает и доводы истицы ФИО1 о нарушении ее прав в связи с отказом покупателя приобретать обремененное ипотекой имущество. Истцом не представлены доказательства нарушения его прав и законных интересов. Принадлежащее истцу ФИО1 на праве собственности здание оспариваемым договором ипотеки не заложено. Заключение ответчиками оспариваемой сделки не препятствует осуществлению прав истца на отчуждение принадлежащего ей на праве собственности здания в пользу других лиц, в соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ. К тому же согласно ст. 35 ч 1 Земельного кодекса РФ в случае перехода права собственности на здание принадлежащее ФИО1 к другому лицу, оно приобретет право на использование соответствующей части земельного участка, занятый зданием на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В связи с этим суд находит доводы истца ФИО1 о нарушении ее прав при отчуждении принадлежащего ей на праве собственности здания необоснованными и не состоятельными.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязанность доказать, что заключенный договор ипотеки являются недействительным в силу его ничтожности и что он нарушает права истца, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию, возлагается на истца ФИО1

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Поскольку оснований для признания договора ипотеки недействительным в силу его ничтожности не имеется, а также в связи с тем, что истец не представил доказательства нарушения оспариваемой сделки его прав и законных интересов и не обосновал, каким образом они будут восстановлены в результате признания сделки недействительной суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1 к ОАО "АА", ФИО3 о признании договора ипотеки №/И-1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ОАО «"АА"» и ФИО3 недействительным, в силу его ничтожности, в части включения в его предмет права аренды земельного участка ФИО19

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд через Данковский городской суд в течение месяца.

Председательствующий С.М.Квасков