Гражданский кодекс часть 1

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Колоскова О.Р., при секретаре Хома И.К., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.М.Л. к комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец первоначально обратилась в Шахтинский городской суд с иском к комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка. В обосновании иска ссылается на то, что она является законным пользователем земельного участка с кадастровым номером -№ общей площадью № кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке расположена принадлежащая ей на праве собственности часть нежилого здания литер № которое она использует для размещения предприятия общественного питания. Право собственности на часть нежилого здания литер «№ подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Постановлением Мэра г. Шахты № от ДД.ММ.ГГГГ. поручено комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовить и заключить со мной договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 5 лет. Ее доля занимаемой площади земельного участка установлена в размере № долей от общей площади всего земельного участка, что соответствует ее доли от общей площади указанного объекта недвижимости, ДД.ММ.ГГГГг. комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовил и передал ей для подписания проект договора № аренды земельного участка, где установил срок аренды участка с ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 2.1 договора), очередность погашения долга по арендной плате, начиная с пени и заканчивая суммой арендной платы (пункт 2 договора), предложил погасить оплату за фактическое использование земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ. по дату подписания акта приема-передачи участка (пункт 8.4 договора), а также в Приложении №2 к договору установил размер арендной платы в год и за один день. В.М.Л. не согласилась с этими условиями договора и ДД.ММ.ГГГГ. направила в адрес ответчика протокол разногласий, в котором указала следующее:

1)пункт 1.2 договора дополнить словами, что моя часть нежилого помещения литера № составляет № доли от общей площади нежилого здания лит. №, которое принадлежит ей, Арендатору, на праве собственности;

2)в пункте 2.1 договора уточнить срок аренды, заменив дату ДД.ММ.ГГГГ т.е. на дату заключения договора аренды;

3) в пункте 3.2 договора установить очередность погашения долга по арендной плате: сначала погашается долг по арендной плате, затем пени;

4) пункт 8.4 договора исключить, поскольку указанное условие не предусмотрено действующим законодательством как обязательное, его применение возможно только по соглашению сторон. Сумму долга и период его образования я оспариваю. В связи с исключением этого пункта изменить последующую нумерацию следующих пунктов. Включение условия об исполнении обязательства по оплате за фактическое пользование Участком за период до момента подписания договора не предусмотрено действующим законодательством, в частности ст.ст. 36-37 ЗК РФ, т.к. не является существенным для данного вида договора. В Приложении №1 к договору после слов «принимает земельный участок.. . площадью №» дополнить словами «в пределах своей доли, которая составляет №»; в Приложении №2 к договору указать расчет размера арендной платы, уплачиваемой Арендатором.

ДД.ММ.ГГГГг. Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты рассмотрел протокол разногласий и направил в адрес В.М.Л. письмо с протоколом урегулирования разногласий к договору аренды №, в котором предложил сохранить в прежней редакции условия договора, указав, что использование земли является платным.

Земельный участок необходим истице для размещения ее доли нежилого помещения в здании литер «№ размер которой составляет №, как указано в постановлении Администрации г. Шахты №

Считает, что наименование этого объекта и ее доля в нем должны быть указаны в пункте 1.2 договора в соответствии с текстом постановления администрации г. Шахты №, что соответствует правоустанавливающим документам. По этой причине считает необходимым определить ее долю в размере № в Приложении № к договору.

Считает, что Постановление администрации г. Шахты № обязывает ответчика подготовить и заключить с ней договор аренды и не связывает момент заключения договора с датой подписания этого постановления, поскольку моментом заключения договора является дата его подписания сторонами, т.е. истицей и ответчиком. В этой связи необходимо установить начало течения срока аренды не 27 августа, как указано в п. 2.1 договора, а ДД.ММ.ГГГГг, т.е. дату заключения договора. По этой причине следует изменить срок окончания договора с 27 августа на ДД.ММ.ГГГГг.

Условия пункта 3.2 договора, предусматривающие очередность уплаты сначала пени, затем арендной платы, не соответствуют требованиям ст. 319 ГК РФ, поскольку пени не относятся к издержкам кредитора и процентам. Плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествующий моменту заключения договора, не входит в состав арендной платы за использование земельного участка, поскольку не предусмотрена действующим законодательством. Следовательно, условия пункта 8.4 договора, касающиеся оплаты за фактическое пользование участком и за период с 05.09.2005г., не основаны на законе.

Необходимо также указать расчет размера арендной платы в Приложении № к договору, поскольку это условие установлено ст. 614 ГК РФ.

В последствии истица уточнила заявленные требования и просила обязать комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты заключить с ней договор № аренды земельного участка с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: <адрес>, с разрешенным использованием: предприятия общественного питания, на условиях, предложенных в протоколе разногласий к проекту договору, а именно:

1)пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: «На участке имеется: часть нежилого помещения литер № принадлежащая Арендатору на праве собственности, которая составляет № доли от общей площади нежилого здания лит. «№

2) в последнем абзаце пункта 3.2 договора последнее предложение изложить в следующей редакции: «Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью погашает, прежде всего, задолженность по арендной плате за истекший период»;

3) пункт 8.4 договора исключить;

4) в Приложении №1 к договору слово «Арендаторы» заменить на слово «Арендатор», после слов «принимает земельный участок.. . площадью № кв. м» дополнить словами «в пределах своей доли в размере №», а после слов «под частью нежилого помещения» дополнить словами № Далее по тексту.

От заявленных требований о внесении изменений в пункт 2.1 договора и в Приложение № 2 к договору отказалась.

Истица в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не представила.

Дело в отсутствии не явившегося истца рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика, ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала на удовлетворение заявленных требований.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает уточненное исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно ч. 2 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 2 ст. 28 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно положениям статей 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации определение спорных условий договора в случаях, предусмотренных законом, является одним из способов судебной защиты гражданских прав. Как и любой другой способ, он должен обеспечивать реальную защиту (восстановление) нарушенного или оспоренного права. Следовательно, определение спорных условий договора должно приводить к устранению преддоговорных споров и заключению договора, в том числе на условиях, установленных судом в своем решении.

Статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации относит к существенным условиям договора и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, то эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции, либо отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что В.М.Л. является законным пользователем земельного участка с кадастровым номером -№ общей площадью № кв. м, расположенного по адресу: <адрес>. На земельном участке расположена принадлежащая ей на праве собственности часть нежилого здания литер № которое она использует для размещения предприятия общественного питания. Право собственности на часть нежилого здания литер «ч.А» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Постановлением Мэра г. Шахты № от ДД.ММ.ГГГГ. поручено комитету по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовить и заключить с ней договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора сроком на 5 лет. Ее доля занимаемой площади земельного участка установлена в размере № долей от общей площади всего земельного участка, что соответствует ее доли от общей площади указанного объекта недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГг. комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты подготовил и передал ей для подписания проект договора № аренды земельного участка, где установил срок аренды участка с ДД.ММ.ГГГГ. (пункт 2.1 договора), очередность погашения долга по арендной плате, начиная с пени и заканчивая суммой арендной платы (пункт 2 договора), предложил погасить оплату за фактическое использование земельного участка с ДД.ММ.ГГГГ. по дату подписания акта приема-передачи участка (пункт 8.4 договора), а также в Приложении №2 к договору установил размер арендной платы в год который составляет <данные изъяты> рублей в год, в день <данные изъяты> рублей, произведя ее расчет в Приложении № 2 к договору, предложил в п. 4.2.2 дополнительно к цене участка произвести начисленную им оплату за фактическое пользование участком за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., а также включил в текст договора п. 6.1 об условиях перехода права собственности на участок после оплаты долга, начисленного согласно Приложению №2 к договору.

В.М.Л. не согласилась с этими условиями договора и ДД.ММ.ГГГГ. направила в адрес ответчика протокол разногласий в котором указала следующее:

1)пункт 1.2 договора дополнить словами, что часть нежилого помещения литера «№ составляет № доли от общей площади нежилого здания лит. №, которое принадлежит ей, Арендатору, на праве собственности;

2)в пункте 2.1 договора уточнить срок аренды, заменив дату №

3)в пункте 3.2 договора установить очередность погашения долга по арендной плате: сначала погашается долг по арендной плате, затем пени;

В связи с исключением п. 8.4 изменить последующую нумерацию следующих пунктов.

В Приложении № 1 к договору после слов «принимает земельный участок.. . площадью №» дополнить словами «в пределах своей доли, которая составляет №».

В Приложении № 2 к договору указать расчет размера арендной платы, уплачиваемой Арендатором.

ДД.ММ.ГГГГг. Комитет по управлению имуществом администрации г. Шахты рассмотрел протокол разногласий и направил в адрес В.М.Л. письмо с протоколом урегулирования разногласий к договору аренды № №, в котором предложил сохранить в прежней редакции условия договора, указав, что использование земли является платным.

Установленные судом обстоятельства подтверждаются следующими доказательствами: договором аренды № актом приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ.; расчетом арендной платы; заявлением В.М.Л. на имя председателя КУИ г. Шахты от ДД.ММ.ГГГГ г.; протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г.; протоколом урегулирования разногласий КУИ Администрации г. Шахты; постановлением Администрации г. Шахты от №

Проанализировав изложенное, суд считает, что спорный договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Поскольку В.М.Л. принадлежит на праве собственности часть нежилого помещения литера № а именно № доли от общей площади нежилого здания лит. № поэтому требования истца о внесении в п. 1.2 договора и приложение № 1 указания доли, является обоснованными и позволяют более четко определить предмет договора.

Таким образом, п. 1.2 договора и приложение № 1 изложить в редакции истца.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

С этого момента у сторон возникают обязательства и начинают действовать условия договора. Стороны не вправе по своей воле изменить начало действия договора аренды (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Сроком действия договора аренды является период времени, в течение которого действуют условия договора и исполняются установленные им обязательства сторон (ст. 425 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

С учетом положений вышеуказанных норм, стороны могут предусмотреть, что условия договора аренды применяются к отношениям, возникшим до его заключения, однако рассматриваемое условие не означает, что обязанности сторон по исполнению договора возникают раньше заключения договора.

В связи с этим стороны не вправе применять друг к другу меры ответственности за период до заключения договора.

Таким образом, пункт 8.4 договора касающийся оплаты за пользование земельным участком не основан на законе и должен быть изложен в редакции, предложенной истцом.

В силу положений статьей 319 Гражданского кодекса, согласно которым, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга, пункт 3.2 договора аренды должен быть изложен в редакции, предложенной истцом.

Таким образом, исковые требования В.М.Л. подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд-

Р Е Ш И Л:

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации города Шахты заключить с В.М.Л. договор № от №. аренды земельного участка с кадастровым № №, категория земель: земли населенных пунктов, находящегося по адресу: <адрес> с разрешенным использованием: предприятия общественного питания, на условиях, предложенных В.М.Л. в протоколе разногласий к проекту договора, а именно:

1)пункт 1.2 договора дополнить словами, «, что часть нежилого помещения литера № составляет № доли от общей площади нежилого здания лит. «№, которое принадлежит Арендатору, на праве собственности».

2)в пункте 2.1 договора уточнить срок аренды, заменив дату ДД.ММ.ГГГГ.

3)В пункте 3.2 договора установить очередность погашения долга по арендной плате: сначала погашается долг по арендной плате, затем пени.

4)Пункт 8.4 договора исключить.

В связи с исключением п. 8.4 договора изменить последующую нумерацию следующих пунктов.

5) В Приложении №1 к договору после слов «принимает земельный участок.. . площадью № дополнить словами «в пределах своей доли, которая составляет №», а после слов «под частью нежилого помещения» дополнить словами «литер №», далее по тексту.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца через Шахтинский городской суд, начиная с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: О.Р. Колоскова