Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес>, 3 микрорайон <адрес> незаключенным. Требования мотивированы тем, что спорная квартира принадлежала ее семье с 1982 г. и приватизирована в 2002 <адрес> квартира принадлежала ее бабушке и дедушке. Затем перешла к их детям: дяде и матери истца. После смерти дяди истца - к его жене ФИО2, которой никто не препятствовал в проживании в квартире как члену семьи. ФИО2 злоупотребляет своими правами, поскольку продает свою 1/2 доли третьему лицу, не являющемуся членом семьи совладельца квартиры – истца. Таким образом, квартира превратилась в коммунальную квартиру. Однако,квартира спроектирована для посемейного проживания, выдел доли в натуре недопустим по техническим причинам. В квартире невозможно сделать отдельный выход, в связи с чем, значительно ухудшены жилищные условия истца. ФИО2 за денежной компенсацией другим совладельцам квартиры не обращалась. Просит признать договор купли-продажи доли квартиры незаключенным, т.к. в договоре не было определено расположение продаваемой недвижимости в квартире, отсутствовал план этой части, позволяющий установить какая именно часть квартиры подлежит передаче покупателю (л.д. 3-5, 7-8).

В судебном заседании истецФИО1 заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, дополнительно пояснила, что считает договор купли-продажи доли не заключенным, т.к. доля не может быть предметомкупли-продажи. Общая долевая собственность может относиться к категории делимых и неделимых вещей. В зависимости от этого нормы и правила распоряжения своими долями разные. Ответчик заблуждается относительно того, что законодательством не предусматривается дополнительных требований к договору купли-продажи доли в квартире, они прямо прописаны в ст. 554, 556 ГК РФ. Законодательство вообще не предусматривает продажу невыделенной в натуре доли в праве на недвижимость, продать можно только часть дома или часть квартиры. Доля в праве на квартиру образуется только в результате приобретения семьей квартиры как единого объекта по единому договору с указанием долей каждого члена семьи или в результате наследования. Возражения ответчика ФИО2 не основаны на законе и свидетельствуют о намеренном злоупотреблении ею своими правами и о понуждении к покупке у нее ее доли по завышенной цене. Покупатель никогда в квартире не был, имеет в собственности другую квартиру. Передача недвижимости покупателем и продавцом никогда не производилась, акт передачи недвижимости отсутствует. Считает, что в договоре купли-продажи указали стоимость доли 1300000 руб., т.к. она уведомляла ее маму, что продает свою долю за 1300000 руб. и она не могла нарушить статью закона, что доля продана по другой цене. По факту она не получала таких денег. В спорной квартирепроживают близкие люди ее мамы. Фактически ФИО2 не вселялась в квартиру и не пыталась. По решению суда в квартиру был вселен ФИО3 Он пытается своим психологическим воздействием вынудить ее продать ему свою долю подешевле. В ноябре ФИО3 предложил выкупить его 1/2 долю квартиры за 700000 руб., но она считает, что сумма 700000 руб. это слишком много за долю.В настоящее время она проживает с мамой, в квартире которой у нее 1/4 доля. В спорную квартиру она собирается вселяться в ближайшее время, родственников выселят. Также истцом ФИО1 представлены письменные объяснения с аналогичной позицией (л.д. 47-48, 49-50).

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в судебном заседании против заявленных исковых требований возражал в полном объеме, пояснил, что стороны договора купли-продажи доли квартиры достигли соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи, предусмотренным ст. 454-458 ГК РФ. Письменная форма соблюдена, предмет купли-продажи определен, цена оговорена, расчет произведен. При рассмотрении дела о признании сделки купли-продажи недействительной выяснялось, как передавалась квартира, было пояснено, что в квартиру не пускают люди, которые там проживают, но ключи были переданы ФИО2ФИО3 Регистрация перехода прав произведена, т.к. сторонами договора все его условия выполнены. Все требования гражданского законодательства соблюдены. Учитывая, что оспариваемая сделка уже исполнена ее сторонами, то этот договор в силу ст. 432 ГК РФ нельзя признать незаключенным, т.к. он уже исполнен. Обращаться в суд с иском может только заинтересованная сторона, а истица таковой не является, т.к. не собиралась и не собирается покупать 1/2 долю квартиры по цене оспариваемого договора купли-продажи в размере 1300000 руб. Не ясно как нарушаются права истца, если она сама не желает по указанной цене приобрести эту долю. Более того, сама в квартире она не проживает, в квартире проживают посторонние люди. ФИО3, как и бывший собственник доли ФИО2 не имеют возможности пользоваться этой квартирой. Истица заблуждается относительного того, что 1/2 доля не может быть предметом сделки купли-продажи. Если ФИО1 считает, что ее права нарушены, то ГК РФ определил способ защиты ее прав. Ей нужно обратиться с иском о переводе прав покупателя ФИО3 на ФИО1, но она не желает воспользоваться своим правом, купить эту долю на условиях по договору купли-продажи заключенном между ФИО3 и ФИО2.Не ясно, как нарушаются ее права, возможно она просто злоупотребляет своими гражданским правами. Доля в праве собственности на жилое помещение может продаваться и право на нее регистрируется, т.е. она может быть предметом сделки. Действующее законодательство не предусматривает дополнительных требований к договору купли-продажи доли в квартире, в том числе в части указания в нем места расположения этой доли, т.к. это не часть жилого помещения, а только доля. Соответственно она не может быть описана отдельно от квартиры, на нее не составляется отдельный план, как и нет требований об указанииоб этом в свидетельстве о праве собственности. Истец также стала собственником 1/2 доли по договору дарения. Ее мама ФИО7 подарила долю без определения ее в натуре, ее доля также не выделена. Исходя их пояснений истицы следует, что договор дарения также следует считать незаключенным. Доводы по иску не состоятельны и не основаны на законе. Когда была апелляция по иску о вселении ФИО2, мама истицы подарила ей 1/2 долю, полагая, что апелляция на основании этого отменит решение суда, но суд не отменил решение суда, ФИО2 не стала ждать вступления решения суда в законную силу и распорядилась принадлежащей ей 1/2 долей, продав ее ФИО3 на условиях предусмотренных договором купли-продажи. Если бы был запрет в законе, то регистрационная палата бы не регистрировала переход прав на объект недвижимости. Вопрос о том, как были переданы денежные средства ФИО2 и в каком размере уже был исследован ранеепри рассмотрении дела о признании сделки недействительной. ФИО3 передал денежные средства в руки ФИО2 при подписании договора купли-продажи. Также представителем ответчика представлены письменные возражения (л.д. 30-32).

Ответчик ФИО2, уведомленная надлежащим образом (л.д. 34), в суд не явилась, доверяет своему представителю ФИО6 представлять интересы в суде на основании ордера.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенный о времени месте рассмотрения дела (л.д. 35), в суд не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, против иска возражает в полном объеме (л.д. 37).

Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела (л.д. 38), в суд не явился, поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии (л.д. 39).

Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе передать свою долю любому лицу.

Пунктом 1 ст. 24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

В соответствии с положениями статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Как установлено судом в ходе рассмотрения дела, ФИО7 является собственником 1/2 доли в квартире по адресу: <адрес>, 3 м-он <адрес>а, <адрес> на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, за ней произведена государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9, 10).

Собственником другой 1/2 доли в указанном жилом помещении являлась ФИО2 (л.д. 10).

Спорное жилое помещение представляет собой квартиру, общей площадью 62,2 кв.м, жилой площадью 45,4 кв.м, состоящую из трех жилых изолированных комнат площадью 11,2 кв.м., 14,1 кв.м. и 17,1 кв. м., что подтверждается кадастровым паспортом жилого помещения (л.д. 12-14).

Решением Ачинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГФИО2 была вселена в спорное жилое помещение, порядок пользования спорной квартирой не определен, в связи с невозможностью, поскольку выдел в доли в натуре невозможен, а также в связи с тем, что изолированные жилые помещения несоразмерны долям каждого из собственников и отсутствуют основания для отступления от равенства долей (л.д. 41-43).

ДД.ММ.ГГГГФИО2 по договору купли -продажи продала, а ФИО3 купил 1/2 долю квартиры по адресу: <адрес>, 3 м-он <адрес>а, <адрес>, кв.ДД.ММ.ГГГГ000 руб., государственная регистрация права собственности произведена ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11).

Согласно ч. 3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Ачинского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, было отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании сделки купли-продажи указанной доли квартиры недействительной, применении последствий недействительности сделки.Указанным решением установлено, чтоза покупателем ФИО3 произведена государственная регистрация прав на недвижимое имущество, денежные средства по договору получены продавцом в полном объеме. Обе стороны сделки подтвердили ее совершение на указанных в договоре купли-продажи условиях. При этом, судом было установлено, что ФИО3 было соблюдено преимущественное право истца на покупку спорной доли жилого помещения, то есть ст. 250 ГК РФ.Кроме того, вышеназванным решением суда установлено, что ФИО3 был лишен возможности пользоваться принадлежащей ему долей в спорном жилом помещении, ввиду отсутствия ключей от квартиры(л.д. 44-46)

Таким образом, оснований для признания договора купли-продажи незаключенным не имеется, поскольку его сторонами были согласованы все существенные условия, необходимые для договоров данного вида - предмет договора (доля квартиры), цена имущества, порядок ее передачи, а также соблюдены требования закона о форме договора и передачи спорного объекта недвижимости.

Рассматривая исковые требования ФИО1 о признании договора купли-продажи доли в праве собственности на жилое помещение незаключенным, суд приходит к выводу, что ФИО3, как участник долевой собственности, имел право распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению, в том числе продав ее, передача спорного объекта недвижимости свидетельствует о факте заключения сделки.

Доводы истца о том, что передача доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру невозможна по договору купли-продажи, так как отчуждаемая доля не была выделена в натуре, основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение доли в праве собственности на недвижимое имущество и не предусматривает обязательное предварительное выделение такого имущества в натуре.

Доводы истца, что предмет сделки, в нарушение ст. 554 ГК РФ конкретно не обозначен, не определено расположение продаваемой недвижимости в квартире, отсутствуетплан этой части, позволяющий установить какая именно часть квартиры подлежит передаче покупателю, не может быть принят во внимание. Предметом договора купли-продажи является идеальная доля в праве собственности на спорную квартиру, что с учетом сведений указанных в договоре (наименование, адрес объекта недвижимости - квартиры) являющихся достаточными для идентификации недвижимого имущества, позволяет определенно установить недвижимое имущество. Из содержания договора купли-продажи, а также свидетельства о государственной регистрации права следует, что ФИО3 приобретена именно 1/2 доля в праве собственности на квартиру.

Доводы истца об отсутствии акта приема-передачи имущества опровергаются вышеизложенными условиями договора купли-продажи и не являются юридически значимыми для разрешения заявленных требований, поскольку неисполнение продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества покупателю незаключенность договора купли-продажи не влечет.

На основании изложенного, учитывая также, что оспариваемая сделка не нарушает прав ФИО1 по владению и пользованию принадлежащей ей доли, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1к ЛопыревойО.В., ПеленевуЕ.Н. о признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи доли квартиры незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ачинский городской суд.

Судья подпись Е.П.Матушевская

Согласовано к размещению на сайт ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Матушевская Е.П.