Гражданский кодекс часть 1

гражданское дело №2-528-20 по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пене по договору аренды №*** от ДД.ММ.ГГГГ,

установил:

Представитель Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса обратилась в Кировский районный суд г. Кемерово с исковым заявлением к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пене по договору аренды №*** от ДД.ММ.ГГГГ.Свои требования мотивирует тем, что с индивидуальным предпринимателем ФИО1. был заключен договор аренды земельных участков из земель поселений, расположенных по адресу: <адрес>. Земельные участки предоставлены для размещения магазина продовольственных товаров. Комитет по управлению государственным имуществом Кузбасса с 20.07.2006 в силу ст.2 ФЗ от 17.04.2006 №53-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закона Кемеровской области от 22.12.2014 №128-03 «Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений» осуществляет полномочия по распоряжению земельными участками г.Кемерово, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности от ФИО1. 09.04.2018 перешло к ФИО2 09.04.2018, которая приобрела объекты недвижимости, расположенные на арендованных земельных участках. За нарушение сроков внесения арендной платы пунктом 5.1. договора установлена пеня в размере 0,7% от суммы долга за каждый день просрочки. Размер неустойки с 01.01.2014г. снижен до 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки. В результате неисполнения арендатором условий договора аренды в части оплаты сложилась задолженность по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 156 771,47руб. и пене за период с 30.05.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 58 103,47руб. Истец направлял ответчику претензии от 11.05.2018г. №***, от 16.04.2019г. №*** с требованием погасить задолженность по арендной плате и пене, которые остались без удовлетворения. Согласно просительной части уточненного заявления, просит суд взыскать с ФИО2 в пользу комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса задолженность по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 61 771,47руб., пеню за период с 30.05.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 58 103,47 рублей (л.д. 2-3, 85).

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности №*** от 27.07.2020г. (л.д. 100), исковые требования поддержала в полном объеме.

В судебном заседании ответчик ФИО2, исковые требования признала частично, суду пояснила, что «…относительно суммы основного долга я согласна только в размере 51 771, 47 рублей, с учетом платежа, произведенного сегодня в сумме 10 000 рублей. Договор, по которому образовалась задолженность, уже расторгнут. Сформирована общая сумма долга, и я ее оплачиваю. По поводу пени я направляла в суд ходатайство об уменьшении размера пени. Выплата такой суммы пени для меня затруднительна, так как я не работаю. А нарушение сроков оплаты не является значительным фактором для КУГИ. Прошу снизить размер суммы пени до 10 000 рублей. Также со ссылкой на свое материальное положение, я прошу о рассрочке оплаты задолженности в размере 51 771, 47 руб. ежемесячно по 10 000 рублей, о том, что размер пени уже снижен, я не знала, потому что у меня нет договора на руках. Здание, которое стоит на данном земельном участке приобреталось у физического лица, и договор со мной не заключался. А у продавца уже за давностью времени не было договора, сейчас я пользуюсь данным зданием и заключен договор аренды на мое имя, здание приобретала я. На тот период времени я работала. Потом у меня <данные изъяты>, <данные изъяты>, КУГИ некоммерческая организация, и несвоевременная уплата не нанесла финансовых потерь, земельный участок, который передан по договору аренды, он большой, а здание, которое я приобрела, маленькое – №*** м2. Сразу, когда приобрели здание, мы запустили процедуру уменьшения этого земельного участка, потому что он не нужен в таком размере, и снижения кадастровой стоимости. Вся эта процедура длилась очень долго. А так как при снижении кадастровой стоимости, размер аренды пересчитывается с начала года, в котором было принято решение об изменении кадастровой стоимости, я не платила, потому что я понимала, итоговая сумма будет пересчитана. Поэтому образовалась такая задолженность…» (л.д. 106-107).

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации участники гражданского оборота свободны в осуществлении своих прав. Таким образом, свобода воли субъектов гражданского права предполагается.

В силу положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требования - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды) (статьи 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 21.07.2004г. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (Арендодатель) и ФИО1 заключили договор аренды земельного участка №***. Согласно п.1.1 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельные участки площадью №*** кв. м., в том числе: №*** кв.м (кадастровый №***); №*** кв.м (кадастровый №***); №*** кв.м (кадастровый №***); из земель поселений, находящиеся по адресу: <адрес>.

Согласно п.1.2 земельный участок предоставляется для размещения магазина продовольственных товаров.

Согласно п.3.1 арендная плата по настоящему Договору составляет 9 113,07 рублей в квартал.

Согласно п.5.1 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по оплате арендных платежей в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,7% от просроченной суммы за каждый день просрочки (л. 14-16).

Согласно дополнительному соглашению №*** от 25.12.2013г. к договору аренды земельного участка от 21.07.2004 №***, с 01.01.2014г. в пункте 5.1 договора установить неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки (л.д. 12).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества от 11.10.2019г. №***, правообладателем нежилого сооружения инв. №*** на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.2018г., рег. №*** является ФИО2 (л.д. 18).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества от 10.10.2019г. №***, правообладателем нежилого здания-магазина, площадью №*** кв.м, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.2018г., рег. №*** является ФИО2 (л.д. 19).

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимого имущества от 10.10.2019г. №***, правообладателем нежилого сооружения, инв. №*** литер Г2, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.04.2018г., рег. №*** является ФИО2 (л.д. 20).

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абзаце 2 пункта 14 Постановления N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

По смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, к ней перешли права и обязанности арендатора, а обязательства предыдущего арендатора земельного участка, прекратились.

Согласно протоколу определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от 21.07.2004 №***, с 09.04.2018г. арендная плата устанавливается 53 624,45 рублей в квартал (л.д. 25).

11.05.2018 г. истцом в адрес ФИО2 направлено извещение о необходимости внесения арендной платы за период с 09.04.2018г. по 08.05.2018г. в размере 17 678,39 рублей в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления (л.д. 23-24).

16.04.2019г. истом в адрес ФИО2 направлено предупреждение о наличии задолженности по договору аренды от 21.07.2004г. №***, по состоянию на 16.04.2019г.: задолженность по арендной плате в сумме 175 520,60 рублей, пеня в сумме 45 900,18 рублей (л.д. 11).

Согласно расчету задолженности к договору аренды земельного участка от 21.07.2004г. №***, задолженность по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. составляет 61 771,47 рублей, задолженность по пене за период с 30.05.2018г. по 23.10.2019г.- 58 103,47 рублей (л.д. 85).

Расчет задолженности к договору аренды земельного участка от 21.07.2004г. №***, представленный истцом, проверен судом соответствует условиям договора аренды, является арифметически правильным.

Гражданским законодательством (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) установлена презумпция разумности действий участников гражданских правоотношений, следовательно, предполагается, что при заключении сделки стороны имеют четкое представление о наступающих последствиях.

На основании определения мирового судьи судебного участка №2 Кировского судебного района г. Кемерово от 24.04.2020 года, судебный приказ, вынесенный 09.04.2020 года по заявлениюКомитета по управлению государственным имуществом Кузбасса о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. в размере 156 771,47 отменен по заявлению должника (л.д. 7).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. по договору аренды земельного участка от 21.07.2004г. №*** в размере 61 771,47 рублей, поскольку ответчик приобретая право собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованных земельных участках, приобрела право использования земельных участков на том же основании, что и предыдущий собственник, что влечет у нее обязанность по внесению арендной платы по договору от 21.07.2004г. №***.

При определении размера арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, суд на основании ст. 71 ГПК РФ не принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства произведенной оплаты задолженности, представленную ФИО2 копию платежного поручения №*** от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 103).

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении размере пенис в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из приведенных норм следует, что обязанностью суда является установление баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно акту сверки №*** от 13.08.2020 года к договору аренды земельного участка от 21.07.04 №***, сумма пени за период с 30.05.2018г. по 22.10.2019г. (511 дней) составляет 58 053,94 рублей при расчете из суммы основного долга в размере 156 771,47 рублей (л.д. 104).

Учитывая приведенные нормы и разъяснения, поскольку на день вынесения решения суда задолженность по договору аренды №*** от 21.07.2004 г. была частично погашена ответчиком в размере 95 000,00 рублей, суд приходит к выводу о снижении неустойки до 31 565,22 рублей, из расчета: 61 771,47*0,1%* 511 дней (период 30.05.2020г. по 23.10.2019г.).

Ходатайство ответчика о предоставлении рассрочки исполнения решения суда (л.д. 91), не подлежит удовлетворению, поскольку данный вопрос в соответствии со ст. 196 ГПК РФ не подлежит разрешению при принятии судом решения и по смыслу ст.ст. 203, 203.1 ГПК относится к стадии исполнения вступившего в законную силу судебного акта.

Согласно ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, суд взыскивает с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000,00 рублей из расчета:

800, 00 рублей + 3% Х ((61 771,47+ 31 565,22) - 20000, 00 рублей).

Руководствуясь ст. ст.198-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате и пене по договору аренды №*** от 21.07.2004 г. удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, <адрес> (<данные изъяты>.) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кузбасса, расположенного по адресу: 650064, Кемеровская область-Кузбасс, <...>, зарегистрированного 24.10.2002 года за ОГРН <***>, ИНН/КПП: <***>/420501001, задолженность по арендной плате и пене по договору аренды №*** от 21.07.2004 г.:

- задолженность по арендной плате за период с 09.04.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 61 771,47руб.;

- пеню за период с 30.05.2018г. по 23.10.2019г. в сумме 31 565,22 рублей.

Взыскать с ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Кемерово.

Мотивированное решение составлено 19 августа 2020 года

Председательствующий: