Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, к администрации Уссурийского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании приоритетного права на приобретение нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании за истцами приоритетного права на приобретение нежилого помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: XXXX, о возложении на Управление имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа обязанности подготовить и заключить с истцами договор купли-продажи данного помещения.

В обоснование заявленных требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГ по договору купли-продажи ФИО7 было приобретено в собственность нежилое помещение, расположенное на втором этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: XXXX, о чем ДД.ММ.ГГ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая запись. После приобретения указанного помещения ФИО7 была заказана и проведена техническая экспертиза здания по состоянию на ДД.ММ.ГГ и оценка рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. При проведении оценки помещения первого этажа двухэтажного здания по указанному адресу было установлено, что эксплуатация второго этажа здания невозможна в связи с сильным техническим износом металлического перекрытия здания, помещение первого этажа нуждается в капитальном ремонте. Для полноценного владения, пользования и распоряжения своим имуществом собственником второго этажа указанного двухэтажного здания ФИО7 были предприняты попытки отыскать собственника первого этажа здания и установлено, что помещение первого этажа здания, расположенного по адресу: XXXX, принадлежит на праве собственности ОАО «Русь», регистрационное удостоверение XXXX от ДД.ММ.ГГ. Поскольку в регистрационных органах информация об ОАО «Русь» отсутствовала, уведомить учредителей общества о необходимости проведения ремонтных работ здания не представилось возможным, ФИО7 выполнил все необходимые ремонтные работы и замену несущих конструкций своими силами и за счет своих средств. Зданию, расположенному по адресу: XXXX, присвоен новый адресный номер: XXXX. Истцы унаследовали имущество после смерти ФИО7 в 2010 году. Управлением имущественных отношений администрации УГО было объявлено о проведении аукциона ДД.ММ.ГГ по продаже муниципального имущества, где в разделе Лот XXXX содержится информация о спорном нежилом помещении XXXX на первом этаже в здании площадью 229,3 кв.м. по XXXX, согласно которой данное имущество охарактеризовано с учетом улучшений, произведенных силами истцов. Поскольку собственниками нежилых помещений второго этажа указанного здания были вложены собственные денежные средства в помещение первого этажа для приведения его в надлежащий вид и для реализации своего права владения, пользования и распоряжения имуществом, у них имеются основания воспользоваться приоритетным правом на приватизацию спорного помещения.

В судебное заседание истцы не явились, о дате судебного заседания извещены надлежащим образом, направили в суд своих представителей.

Представители истцов в судебном заседании на иске настаивали, в обоснование требований привели доводы, аналогичные изложенным выше, пояснили, что подвергают сомнению способ приобретения администрацией Уссурийского городского округа права собственности на спорное нежилое помещение. Кроме того, поскольку собственники второго этажа здания на протяжении 10 лет содержали первый этаж, вкладывая в него свои денежные средства, спорное нежилое помещение должно быть предоставлено истцам в первую очередь вне проведения аукциона.

Представитель администрации Уссурийского городского округа в судебном заседании с иском не согласилась, представила письменный отзыв на исковое заявление, пояснила, что ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом. Положениями данного закона предусмотрено три способа приватизации муниципального имущества: аукцион, специализированный аукцион и конкурс и не предусмотрен способ продажи муниципального имущества в связи с наличием приоритетного права.

Представитель Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа в судебном заседании с иском не согласилась, пояснила, что статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" предусмотрено только преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. Закон не содержит понятия приоритетного права на приобретение имущества, имеются нормы о преимущественном праве покупки, однако ни капитальный ремонт, ни реконструкция, ни добросовестное владение не порождают преимущественного права покупки. С истцами заключен договор аренды части земельного участка, необходимой для эксплуатации нежилого помещения, находящегося в их собственности.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает требования истцов не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ ФИО7 являлся собственником нежилых помещений (№XXXX,9, красный уголок), общей площадью 213,40 кв.м. на втором этаже двухэтажного здания, адрес объекта: XXXX. На основании постановления от ДД.ММ.ГГ XXXX нежилому двухэтажному зданию по XXXX присвоен новый адресный номер: XXXX. После смерти ФИО7 собственниками указанных нежилых помещений общей площадью 213,40 кв.м. в здании (красный уголок, лит.В), номера на поэтажном плане 8, 9, этаж 2 являются ФИО3 – 2/3 доли, ФИО2 - 1/6, ФИО1 - 1/6. л.д.17-19.

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» XXXX от ДД.ММ.ГГ нежилое здание, расположенное по адресу: XXXX (лит.Б,Б1,Б2,Б3), по состоянию на ДД.ММ.ГГ значилось зарегистрированным за производственным жилищно-эксплуатационным трестом, участок 1 л.д.92.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ, нежилые помещения (№XXXX) общей площадью 333,7 кв.м. на первом этаже в двухэтажном здании (лит.Б,Б1,Б3,складское), расположенном по адресу: XXXX, являются муниципальным имуществом, субъектом права является Муниципальное образование XXXX и XXXX. л.д.105.

Согласно распоряжению Управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа XXXX от ДД.ММ.ГГ «О внесении изменений в Реестр муниципального имущества УГО» в объект учета муниципальной казны - нежилые помещения (№XXXX) общей площадью 333,7 кв.м. на первом этаже в двухэтажном здании (лит.Б,Б1,Б3,складское), расположенном по адресу: XXXX, внесены изменения:

а) изменен адрес объекта с «XXXX» на «XXXX»,

б) изменен показатель общей площади объекта с «333,70» кв.м. на «293,10» кв.м.,

в) разделен объект – нежилые помещения (№XXXX) общей площадью 293,1 кв.м. на первом этаже в двухэтажном здании (лит.Б,Б1,Б3,складское), расположенном по адресу: XXXX, на два объекта учета:

- нежилое помещение XXXX в здании (лит.Б,Б3), этаж 1, общей площадью 229,3 кв.м.

- нежилое помещение XXXX в здании (лит.Б1), этаж 1, общей площадью 63,8 кв.м. л.д.106-107.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Управления имущественных отношений администрации УГО XXXX от ДД.ММ.ГГ «О внесении изменений в Реестр муниципального имущества УГО» Уссурийским городским округом получены свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГ 25-АБ XXXX и 25-АБ XXXX на объекты права: нежилое помещение XXXX в здании (лит.Б,Б3), этаж 1, общей площадью 229,3 кв.м., адрес объекта: XXXX, ул. XXXX, и нежилое помещение XXXX в здании (лит.Б1), этаж 1, общей площадью 63,8 кв.м., адрес объекта: XXXX, ул. XXXX л.д.111-112.

Согласно ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

В соответствии со ст.13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О приватизации государственного и муниципального имущества" отчуждение муниципального имущества может быть произведено только способами, предусмотренными законом. Предусмотрены способы приватизации муниципального имущества: аукцион, специализированный аукцион, конкурс. Органы местного самоуправления не вправе самостоятельно определять способы приватизации имущества, отличные от указанных в законе.

Ст.17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

На основании указанных норм закона решением Думы УГО от 30.12.2012 г. №635 «О прогнозном плане (программе) приватизации муниципального имущества УГО на 2013 г.» утвержден прогнозный план приватизации муниципального имущества УГО на 2013 г., в перечень которого (пункт 13) включено нежилое помещение XXXX в здании (лит.Б,Б3), этаж 1, общей площадью 229,3 кв.м., адрес объекта: XXXX, ул. XXXX. л.д.132-137.

Постановлением администрации УГО XXXX от ДД.ММ.ГГ утверждены условия приватизации нежилого помещения XXXX, расположенного по адресу: XXXX, ул. XXXX л.д.127-130.

В средствах массовой информации было размещено сообщение о проведении аукциона по продаже муниципального имущества – спорного объекта.

Статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" предусмотрено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для возникновения права на приобретение арендованного недвижимого имущества оно должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Материалами дела установлено и не оспаривалось сторонами, что каких либо договорных отношений между истцами либо ФИО7 и администрацией Уссурийского городского округа в отношении спорного имущества не имелось.

Ст.250 ГК РФ предусмотрено понятие преимущественного права покупки доли в праве общей собственности участника долевой собственности.

Однако как следует из материалов дела, истцы и Уссурийский городской округа являются собственниками нежилых помещений в здании по XXXX как отдельных объектов, право общей собственности у них не возникло.

Учитывая, что проведение капитального ремонта, реконструкции здания, добросовестное владение не являются основанием возникновения преимущественного права на приобретение муниципального имущества, правила ст.250 ГК РФ, ст.3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ к настоящему спору не применимы, истцы не обладают преимущественным правом на приобретение нежилого помещения XXXX в здании (лит.Б,Б3) на первом этаже общей площадью 229,3 кв.м., расположенного по адресу: XXXX, ул. XXXX. Понятие приоритетного права на приобретение имущества законом не предусмотрено.

Вопрос о правомерности передачи в собственность администрации Уссурийского городского округа спорного объекта при рассмотрении дела судом не исследовался, поскольку предметом настоящего спора не является, право собственности администрации Уссурийского городского округа на спорные объекты никем не оспаривалось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истцов о признании приоритетного права на приобретение нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения не подлежат удовлетворению.

По изложенному, руководствуясь статьями 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО1, к администрации Уссурийского городского округа, Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа о признании приоритетного права на приобретение нежилого помещения, возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Щербатая

Копия верна:

Решение в окончательной форме изготовлено 07.10.2013 г.