Гражданский кодекс часть 1

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Коршуновой Е.А., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении понятийного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 предъявил иск к ФИО3, ФИО4 о расторжении понятийного соглашения от 17.11.2020 г.

В обоснование иска указано, что между сторонами 17.11.2020 г. заключено понятийное соглашение предметом которого являлось действия сторон по реализации проекта по строительству апартамент-отеля в <адрес> на земельном участке площадью 1723 кв.м. с кадастровым номером №.

Согласно п. 20 данного соглашения ответчики взяли на себя обязательство в срок до 24.11.2020 г. получить разрешение на строительство апартамент-отеля в <адрес> Также ответчики обязались предоставить компанию, которая должна была осуществлять услуги технического заказчика при строительстве апартамент-отеля.

В настоящее время ответчиками ни одно из указанных обязательств не выполнено. 18.12.2020 г. Администрация г. Сочи вынесла решение об отказе в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства № №.

Впоследствии при повторном обращении ответчиков в выдаче разрешения на строительство в 2021 г. был получен повторный отказ № №.

В связи с тем, что предметом понятийного соглашения от 17.11.2020 г. являлось строительство апартамент-отеля, а ответчики разрешение на строительство апартамент-отеля по 20.08.2021 г. не получили, то имеет место существенное нарушение ответчиками своих обязательств по соглашению.

Согласно ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении другой стороной. В силу абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в 30-днейвный срок.

Требование истца от 20.07.2021 г. о расторжении понятийного соглашения от 17.11.2020 в связи с его существенным нарушением ответчики добровольно не удовлетворили, сославшись на то, что с расторжением понятийного соглашения в одностороннем порядке не согласны, что подтверждается ответом от 28.07.2021 г. Кроме того, ответчиками не были выполнены услуги истцу по получению разрешения на строительство. Согласно ст. 782 ГК РФ заказчик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания надлежаще извещен, о причинах неявки суду не сообщил.

В судебном заседании представители истца ФИО11., действующие по нотариальной доверенности, просили исковые требования удовлетворить.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебное заедание не явились.

Представитель ответчиков – ФИО12 возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что в силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими услдовиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное значение содержащихся в понятийном соглашении слов и выражений позволяет сделать вывод, что представляет собой договор о совместной деятельности, согласно которому двое или несколько лиц обязуются соединить сои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цени (п. 1 ст. 1041 ГК РФ).

Из разъяснений содержащихся в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» следует, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады с целью достижения общей цели (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы) а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. Таким образом истца ФИО2, ответчиком ФИО4, ФИО3 стоит признать товарищами, а спорное понятийное соглашение –договором простого товарищества. Также ответчики полагают, что договор простого товарищества на момент предъявления иска уже расторгнут ввиду одностороннего отказа истца от исполнения данного договора. Поскольку договор простого товарищества уже расторгнут, его расторжение в судебном порядке не возможно, на основании чего имеются основания для прекращения производства по настоящему гражданскому делу.

Также представитель ответчиков указал, что стороны ответчиков отсутствует недобросовестность действий, поскольку они выполнили ряд обязательств по договору : выступили агентами по приобретению земельного участка, на котором будет возводиться отель, согласовали график оплаты, согласовали выдачу разрешения на строительство, подписали акт приема-передачи земельного участка по доверенности, обратились в Водоканал-Сочи, с заявлением о внесении изменений в тех. Условий от имени ООО «СЗ «Атлас Сочи», подали заявление в ПАО Россети Кубань от имени ООО «СЗ Атлас Сочи», получили тех.условия на подключение объекта капитального строительства к сетям водоотведения, заявление в ПАО Кубаньэнерго, согласовали тех условия телефонизации, радиофикации, телевидение, доступ в интернет, заключили договоры на разработку проектной документации, получены тех условия для строительства.

Понятийное соглашение сторон имеет явно предпринимательский характер, проект заключается в приобретении земельного участка и строительства на нем коммерческого объекта недвижимости и его эксплуатации (п. 5-17 Соглашения).

Представитель третьего лица ООО «СЗ «Атлас Сочи» извещенный судом надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв.

Заслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Как следует из материалов дела, 17.11.2020 г. между истцом ФИО2 (с одной стороны) и ответчиками ФИО3, ФИО4 (с другой стороны), заключено Понятийное соглашение.

Согласно п. 1 Понятийного соглашения, предметом настоящего соглашения являются действия сторон по реализации проекта строительства в <адрес> на земельном участке площадью 1723 кв.м. с кадастровым номером № апартамент-отеля с технико-экономическими показателями, согласованными сторонами в Приложении№ 1.

Согласно приложению № 1, стороны предусмотрели строительство апартамент-отеля по адресу <адрес> площадью 4246,45 кв.м., этажность – 6 эт.

Как следует из пунктов 5-17 Понятийного соглашения истец обязуется приобрести в собственность земельный участок, осуществить финансирование строительства Объекта, является девелопером проекта и обязуется возместить ответчикам понесенные затраты для получения Разрешения на строительство, разработку проектной документации, тех.условий.

Как следует из п. 18-29 ответчики приняли на себя обязательство выступить агентом по приобретению истцом земельного участка у гр. ФИО13 получить разрешение на строительство, исходно-разрешительную документацию, тех.условия, разработать смету строительства, получить ЗОС, разрешить все вопросы, препятствующие строительству Апарт-отеля и составлять ежемесячный отчет по произведенным работам и затратам.

Проанализировав указанные условия Понятийного соглашения, содержание обязательств, которые на себя приняла каждая сторона договора, суд приходит к выводу, что заключенное Понятийное соглашение от 17.11.2020 г. относится к договору возмездного оказания услуг, правоотношения по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки представителя ответчика о том, что заключенное между сторонами Понятийное соглашение следует рассматривать как договор простого товарищества ввиду того, что представляет собой явно предпринимательский характер, поскольку направлен на получение сторонами прибыли от реализации проекта, что прямо указано в п. 2 Соглашения, а проект заключается в приобретении земельного участка и строительства на нем коммерческого объекта недвижимости и его эксплуатация (п.5-17 Соглашения), суд находит необоснованными по следующим основаниям.

В силу части 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Судом установлено, что ФИО3 и ФИО4 не являются индивидуальными предпринимателями и не являлись ими на момент заключения Понятийного соглашения, что подтверждается Выписками из ЕГРИП.

При таком положении суд полагает, что в данном случае правовые нормы о выходе из простого товарищества, на которые ссылается сторона ответчиков, к сложившимся правоотношениям сторон не подлежат применению.

Согласно пункту 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В силу ст. 309 ГК РФ Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, пунктом 20 Понятийного соглашения от 17.11.2020 г. предусмотрено, что ответчики обязуются в срок до 24.11.2020 г. получить разрешение на строительство Объекта на земельном участке по адресу <адрес> на Застройщика. Технико-экономические показатели на апартамент-отель указанные в Разрешении на строительство должны соответствовать ТЭПам, указанным в приложении№ 1 к Соглашению.

Пунктом 21 Понятийного соглашения предусмотрено, что ответчики обязуются в срок до 30.11.2020 получить всю необходимую исходно-разрешительную документацию и необходимые технические условия до начала строительства объекта соответствующим Приложению № 2 к Соглашению.

В силу п. 27 Понятийного соглашения ответчики обязуются осуществить взаимодействие с администрацией г. Сочи и любыми иными контролирующими муниципальными и государственными органами. Отвечают за своевременное решение всех вопросов с указанными органами.

Между тем судом установлено, что свои обязательства по получению Разрешения на строительство Апартамент-отеля в установленный в договоре срок ответчиками не исполнены.

Установлено, что Администрацией г. Сочи 18.12.2020 вынесено Решение № № об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Апартамент-отель» в г<адрес> в связи с нарушением требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В частности в Решении об отказе от 18.12.2020 г. имеются ссылки на то, что в отношении проектируемого здания отсутствуют технические условия, необходимые для подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, электроснабжения, резервного электроснабжения, водоотведения поверхностных и дренажных вод, к сетям связи, а также на то, что площадь застройки в границах земельного участка превышает максимальный процент застройки, представленная проектная документация не соответствует требованиям, установленным Градостроительным кодексом РФ.

Таким образом, судом установлено, что по состоянию на 24.11.2020 г. ответчиками не выполнено взятое на себя обязательство по получению разрешения на строительство объекта «Апартамент-отель».

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что истец обращался к ответчикам с требованием о расторжении договора, на что им был получен отказ, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для расторжения Понятийного соглашения в судебном порядке.

Более того, как следует из материалов дела, Городское Собрание г. Сочи 28.07.2021 г. вынесло решение о внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденные решением Городского собрания Сочи от 29.12.2009 г. № 202.

Согласно внесенным изменениям, введен запрет строительства объектов капитального строительства нежилого назначения более 1000 кв.м.

В связи с чем суд приходит к выводу, что в дальнейшем исполнение Понятийного соглашения становится в принципе невозможным, ввиду внесения изменений в Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи.

Также из материалов дела следует, что решением Администрации г. Сочи от 22.04.2021 г. № № вновь отказано в выдаче Разрешения на строительство объекта капитального строительства по адресу <адрес>.

Из данного отказа следует, что ответчики подали заявление на выдачу разрешения на строительство не «Апартамент –отеля», как предусмотрено Понятийным соглашением, а на строительство объекта «Гостиница».

В то же время, как следует из пояснений стороны истца, Понятийное соглашение не предполагало возведение гостиницы, которая имеет иные технико-экономические характеристики в отличие от «Апартамент-отеля». Так, в «Апартамент-отеле» предусмотрены отдельные номера, включающие в себя кухню, они могли быть проданы заинтересованным гражданам как отдельные объекты недвижимости, в результате чего истец бы получил определённую прибыль, коммерческую выгоду от реализации своего проекта.

В то же время гостиничный комплекс должен включать в себя ресторан, поскольку номера не предусматривают наличие кухни, номера представляют собой отдельные комнаты, и могут использоваться только для сдачи в аренду, а не для продажи по отдельности в качестве апартаментов, в связи с чем интереса в строительстве объекта в виде «Гостиницы» у истца не имелось, а условия Соглашения не предполагали возведение Гостиницы.

Учитывая, что Разрешение на строительство не было получено ответчиками в установленный в Понятийном соглашении срок, принимая во внимание последующее внесение изменений в Правила землепользования и застройки, суд приходит к выводу, что истец в данном случае лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Понятийного соглашения, в связи с чем суд полагает, что со стороны ответчиков имеется существенное нарушение условий Понятийного соглашения.

Согласно ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в сумме 300 руб., по 150 руб. с каждого ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении понятийного соглашения,-удовлетворить.

Расторгнуть Понятийное соглашение от 17.11.2020 г., заключенное между ФИО2, с одной стороны, и ФИО3 и ФИО4, с другой стороны.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга со дня изготовления решения суда в окончательном виде.

Судья Е.А. Коршунова