Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску М.Т.В. к ООО «< ИЗЪЯТО >», И.О.В., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних и.Д.В. и Ч.М.Я., о признании договора купли-продажи доли квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки - прекращении права собственности и возврате долей, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

М.Т.В. обратилась в суд, указав в исковом заявлении и пояснив в судебном заседании, что она являлась собственником двух комнат в коммунальной < адрес > г.Калининграда, переданных ей по договору приватизации в виде 33/100 доли квартиры. Одну из комнат - площадью 9,1 кв.м. - она решила продать. За помощью в сложной сделке обратилась в агентство недвижимости – ООО «< ИЗЪЯТО >», заплатив за услуги 50000 рублей. Агентство подобрало покупателя – И.О.В., которая по договору купли-продажи комнаты оплатила лишь часть согласованной цены, остальные деньги подлежали перечислению Пенсионным фондом за нее как владельца государственного сертификата на материнский капитал. Государственная регистрация перехода права собственности состоялась < Дата > с обременением в виде ипотеки в ее пользу до полного расчета. В настоящее время собственниками комнаты являются И.О.В. и ее несовершеннолетние дети – и.Д.В. и Ч.М.Я., каждому принадлежит по 14/300 доли. Однако, денежные средства на ее счет Пенсионный фонд не перечислил, что мотивировал отсутствием в представленных документах сведений об изолированности приобретаемого жилого помещения. Комната, ставшая предметом договора с И.О.В., действительно, имеет выход в соседнюю комнату как по данным технического паспорта, так и фактически. Представить какие либо документы об изолированности этого помещения не имелось возможности в силу их отсутствия. Поскольку в этой ситуации своевременно не разобралось ООО «< ИЗЪЯТО >», что обязано было сделать во исполнение обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг, то денежные средства, уплаченные по договору, подлежат возврату - взысканию в ее пользу, равно как и убытки, понесённые в связи с оформлением документов в обеспечение бесполезной сделки. Просит суд признать договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от < Дата > недействительным, применить последствия недействительности сделки - прекратить право собственности И.О.В., и.Д.В. и Ч.С.Я., возвратить принадлежащие им доли в ее (М.Т.В.) собственность; взыскать с ООО «< ИЗЪЯТО >» убытки в размере 77305,53 руб., понесенные в связи с оплатой договора на оказание риэлтерских услуг и оформлением сделки купли-продажи, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

Представители истицы - М.В.Г., З.М.Ю. и Р.Б.Ю. - в ходе судебного разбирательства давали аналогичные пояснения, не возражали против расторжения договора купли-продажи. Считают, что сотрудники ООО «Эрвин», получив плату за оказание истице юридической помощи, обязаны были разобраться в документах, переданных им ею, в том, числе, в достоверности данных технического паспорта, а также предупредить о невозможности использования материнского капитала в сделке по продаже смежной комнаты.

Ответчица И.О.В. иск не признала. Суду пояснила, что вступила в сделку с М.Т.В., имея намерение использовать материнский (семейный) капитал на улучшение жилищных условий, о чем поставила в известность продавца и ООО «< ИЗЪЯТО >», гарантировавшее успешность сделки. Договор купли-продажи был ею и старшим сыном подписан, нотариусом удостоверен, переход права собственности зарегистрирован в управлении Росреестра, после чего она подала заявление о распоряжении материнским (семейным) капиталом. Неожиданно для нее поступил звонок от сотрудника Пенсионного фонда с требованием представить технический паспорт на жилое помещение. Выполнить данное требование она не могла, поскольку таким документом не располагала. К результату рассмотрения своего заявления отнеслась равнодушно, так как комната перестала нравиться. Узнав о том, что Пенсионный фонд отказал в перечислении денег, < Дата > она поставила ООО «< ИЗЪЯТО >» в известность о готовности расторгнуть договор.

ФИО1 В. поддержал пояснения матери.

Представители ООО «< ИЗЪЯТО >» - Ш.Л.Н. и М.Н.Н. - иск не признали. Считают, что ООО «< ИЗЪЯТО >» выполнило все обязательства по договору риэлтерских услуг. Вина за то, что М.Т.В. не получила полного материального удовлетворения в сделке, должна быть возложена на М.Т.В. – поскольку она передала в ООО «< ИЗЪЯТО >» не соответствующий действительности технический паспорт жилого помещения с указанием на смежность комнат, в то время, когда они таковыми не являются; на И.О.В. – отказавшуюся от сделки и своевременно не представившую технический паспорт по требованию Пенсионного фонда; на УПФР в г.Калининграде – незаконно отказавшего в перечислении денег даже при условии смежности комнат, поскольку каждая их них имеет выход в общий коридор; на нотариуса, удостоверившего договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру – даже при условии, если действия пенсионного фонда правильные.

Третье лицо на стороне ответчика - ГУ Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в г.Калининграде Калининградской области (межрайонное) - своего представителя в суд не направило, представило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд нашел иск подлежащим частичному удовлетворению.

В силу ст. 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора может служить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В судебном заседании установлено следующее.

На основании договора приватизации от < Дата > администрация Центрального района г.Калининграда передала М.Т.В. две жилые комнаты площадью 12,1 кв.м. и 9,1 кв.м. в пятикомнатной < адрес > г.Калининграда, что соответствует 33/100 доли в праве на указанную квартиру общей площадью 94,0 кв.м., жилой площадью 64,0 кв.м.; согласно договору, коридоры, кухня, туалет, шкаф и умывальник являются местами общего пользования (л.д.41- 43).

Право собственности зарегистрировано М.Т.В. в порядке, предусмотренном действующим в то время законодательством.

Приняв решение о продаже комнаты площадью 9,1 кв.м., М.Т.В. обратилась в ООО «< ИЗЪЯТО >».

Согласно п.1.2. договора на оказание риэлтерских услуг от < Дата >, ООО «< ИЗЪЯТО >» обязалось оказать М.Т.В. следующие услуги: разработать стратегию продажи объекта и провести переговоры по условиям договора купли-продажи; осуществлять поиск потенциальных покупателей; организовывать просмотры покупателями объекта продажи; знакомить покупателей с условиями продажи; осуществить сбор и подготовку необходимых документов (при согласии потенциального покупателя приобрести объект) для заключения сделки купли-продажи объекта; предоставить продавцу собранную компанией информацию о юридической (правовой) возможности заключения сделки по продаже объекта; оказать содействие продавцу в проведении сделки купли-продажи объекта, ее государственной регистрации и прекращения права собственности продавца на объект; консультировать продавца по всем вопросам, относящимся к вышеперечисленным действиям.

В качестве вознаграждения за услуги М.Т.В. заплатила ООО «< ИЗЪЯТО >» 50000 рублей, передала технический паспорт, договор приватизации и свидетельство о государственной регистрации права.

Данные обстоятельства подтверждаются двумя квитанциями к приходным кассовым ордерам, актом приема-передачи документов (л.д.21, 16).

Желание приобрести выставленную ответчиком на продажу комнату выразила И.О.В., являющаяся владельцем государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.

< Дата >М.Т.В. предоставлена информация о покупателе И.О.В., содержащая сведения о дате ее рождения. При этом согласована цена сделки, затраты на ее проведение и перечень необходимых действий (л.д.14).

< Дата > между продавцом М.Т.В. и покупателями И.О.В., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетнего сына Ч.М.Я., а также и.Д.В., действующего с согласия матери И.О.О., заключен договор купли-продажи доли в праве общей собственности на < адрес > г.Калининграда.

Согласно условиям договора, продавец продал, а покупатели купили в собственность 14/100 доли от принадлежащих продавцу 33/100 доли, то есть, по 14/300 доли каждый, в праве общей собственности на < адрес > г.Калининграда, что соответствует комнате площадью 9,1 кв.м. (л.д. 17-19).

Стороны оценили 14/100 доли в 480000 рублей, 46974 рублей из которых уплачена И.О.В. до подписания договора, а 433026 руб., по договоренности сторон, будут перечислены Пенсионным Фондом Российской Федерации в установленные законом сроки со дня обращения владельца сертификата в территориальный отдел пенсионного фонда РФ по Калининградской области с заявлением о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала после регистрации права в ЕГРН.

Государственная регистрация перехода права собственности состоялась < Дата > с обременением в виде ипотеки в пользу М.Т.В. до полного исполнения обязательств в размере 433026 рублей.

< Дата >И.О.В. обратилась в Управление пенсионного фонда Российской Федерации в г.Калининграде Калининградской области (межрайонное) с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемых 14/100 доли квартиры по договору купли-продажи от < Дата >.

Решением от < Дата > в заявлении отказано на основании п.п.2 п.2 ст. 8 Федерального закона от < Дата > №246-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» – ввиду нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении, что мотивировано отсутствием в представленных документах сведений об изолированности приобретаемой комнаты.

Суд находит данное решение по существу правильным, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. №246-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.

В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в ряде случаев, в том числе, ввиду нарушения установленного порядка подачи заявления о распоряжении и указания в заявлении о распоряжении направления использования средств (части средств) материнского (семейного) капитала, не предусмотренного настоящим Федеральным законом (п.п.2 и 3 п.2 ст. 8 вышеуказанного Закона).

Согласно п.2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, на день обращения М.Т.В. в агентство недвижимости комнаты, принадлежащие ей, не являлись изолированными. Их состояние соответствовало данным технического паспорта жилого помещения, переданного в ООО «< ИЗЪЯТО >» истицей.

Проживание в неизолированной комнате, имеющей выход в жилое помещение посторонних лиц, не может свидетельствовать об улучшении жилищных условий.

Поскольку комната М.Т.В. не могла быть предметом сделки с привлечением материнского (семейного) капитала, то денежные средства не могли быть перечислены на цели, не предусмотренные законом.

При таких обстоятельствах, суд, исходя из существа иска и не выходя за рамки заявленных требований, признает договор купли-продажи от < Дата > подлежащим расторжению, с прекращением права собственности И.О.В., и.Д.В. и Ч.М.Я. и возвращением 14/100 доли в собственность М.Т.В.

Принимая такое решение, суд считает необходимым взыскать с М.Т.В. в пользу И.О.В. 46974 руб., переданные ею по Соглашению о задатке от < Дата > (с учетом ранее состоявшегося возврата разницы этой суммы с уплаченными по данному соглашению 50000 руб.). Данная денежная сумма, вопреки доводам истицы, задатком не является и не подлежит ей оставлению в силу отсутствия вины покупателя.

Согласно ч.1 ст.15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками, в частности, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

В соответствии с ч.1 и ч. 2 ст.1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Заключив договор на оказание риэлтерских услуг и оформив документы, необходимые для совершения сделки, М.Т.В. понесла убытки в размере 76895,53 руб., из которых 50000 рублей – оплата по договору на оказание риэлтерских услуг; 2515,53 руб. – оплата госпошлины при удостоверении договора нотариусом; 5000 рублей – оплата услуг нотариуса правового и технического характера; 19000 рублей – затраты на нотариальное оформление документов по реестру; 380 рублей – оплата госпошлины за регистрацию права.

Указанная сумма подлежит взысканию с ООО «< ИЗЪЯТО >», как лица, виновного в причинении вреда, выразившегося в том, что нужный М.Т.В. результат, который она преследовала, заключая договор с ООО Эрвин, не достигнут. Вред причинен вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договору: ответчик не предоставил истице полной информации о юридической (правовой) возможности заключения сделки по продаже объекта и не оказал надлежащего содействия в ее проведении. < Дата > – в день государственной регистрации перехода права собственности к И. и ее детям – ООО «Эрвин» преждевременно составило Акт приема выполненных работ, несмотря на то, что полный расчёт продавец не получила.

Определяя надлежащего ответчика, суд исходил также из того, что видами деятельности ООО «< ИЗЪЯТО >», как агентства недвижимости, согласно Уставу, являются посредническая деятельность по проведению операций с недвижимостью, оказание информационных, рекламных, юридических и консультационных услуг.

Таким образом, данному ответчику было достоверно известно, что неизолированное жилое помещение не могло быть предметом сделки.

Свидетель И.е.В. – сотрудник ООО «< ИЗЪЯТО >», допрошенная по его же ходатайству, пояснила суду, что в ходе осмотра помещения, в целях сделки, она предложила ликвидировать (заложить кирпичом) дверной проем между комнатами.

Представитель М.В.Г. заявил, что после такой консультации он дверь демонтировал, проход закрыл; с заявлением о сохранении квартиры в перепланированном виде ни в орган местного самоуправления, ни в суд М.Т.В. не обращалась.

Действия ответчика, направленные на формальное устранение препятствий к совершению сделки, подтверждает приложение № к договору от < Дата >, в котором указано на отсутствие самовольной перепланировки, то есть, указано на соответствие помещений данным технического паспорта жилого помещения по состоянию на < Дата >, согласно которым между комнатами истицы устроен дверной проем.

Принимая решение о взыскании убытков с ООО «< ИЗЪЯТО >», суд не усмотрел вины И.О.В., которой спорная комната была предъявлена к осмотру в перепланированном виде с видимостью изолированности помещения – с заложенным кирпичом дверным проемом и установленным перед ним шкафом.

Не связано бездействие И.О.В. с результатом сделки вследствие неисполнения ею требования Пенсионного фонда о представлении технического паспорта: таким документом она не располагала, а денежные средства не были бы перечислены, даже если бы требуемый документ был представлен, поскольку он лишь подтвердил бы то обстоятельство, что комнаты не являются изолированными.

Само по себе заявление И.О.В., адресованное директору агентства о расторжении договора, правового значения для разрешения спора не имеет, поскольку оно представлено < Дата > – после регистрации перехода права собственности и принятия Пенсионным фондом решения об отказе в перечислении денежных средств продавцу.

В день принятия решения по настоящему спору представители ООО «< ИЗЪЯТО >» предъявили суду выкопировку плана < адрес > г.Калининграда, истребованную в БТИ, согласно которой по состоянию на < Дата > комнаты, принадлежащие М.Т.В., изолированы друг от друга.

Суд отклонил ходатайство представителей ООО «< ИЗЪЯТО >» о запросе в БТИ технических документов данных помещений за весь период времени, начиная с первичного учета, для выяснения вопроса какая из двух перепланировок является самовольной.

Суд полагает, что эти документы не повлияют на исход дела. Такой проверкой обязано было заняться ООО «< ИЗЪЯТО >» в порядке сопровождения сделки, а ко дню рассмотрения дела срок действия договора М.Т.В. с ООО «Эрвин» истек.

Суд отказывает М.Т.В. в требовании о взыскании убытков в размере 410 руб., понесенных в связи с оплатой выписки из ЕГРП, поскольку доказательств тому она не представила.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру от < Дата >, заключенный между М.Т.В. и И.О.В., действующей за себя и как законный представитель несовершеннолетних Ч.М.Я. и и.Д.В..

Прекратить право собственности И.О.В., Ч.М.Я. и и.Д.В. на < адрес > г.Калининграда в виде 14/300 доли каждого, признать право собственности М.Т.В. на указанные доли.

Взыскать с М.Т.В. в пользу И.О.В. сумму аванса по договору от < Дата > в размере 46974 руб.

Взыскать с ООО < ИЗЪЯТО > в пользу М.Т.В. убытки в размере 76895,53 руб., где 50000 рублей – оплата по договору на оказание риэлтерских услуг, 2515,53 руб. – оплата госпошлины (по тарифу) при удостоверении договора нотариусом; 5000 рублей – за оказание нотариусом услуг правового и технического характера; 380 рублей – оплата госпошлины за регистрацию права, 19000 рублей – затраты на нотариальное оформление документов по реестру.

В остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО < ИЗЪЯТО > в пользу М.Т.В. расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Взыскать с ООО < ИЗЪЯТО > в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2506,91 руб.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Центральный районный суд г.Калининграда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 12 марта 2018 года.

Судья: подпись